Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА I. Анализ основных направлений региональной жилищной политики. Роль и значение комплексной оценки недвижимости 9
1.1. Особенности рынка недвижимости и его функционирования на региональном уровне 9
1.2. Система регулирования регионального рынка недвижимости , 14
1.3. Оценка объектов жилищной сферы как элемент системы регулирования регионального рынка недвижимости 18
1.3.1. Условия эффективности регулирования 18
1.3.2. Состав оцениваемых объектов жилищной сферы 20
1.3.3. Методологические основы оценки недвижимого имущества . 24
1.3.4. Сравнительный анализ методов оценки объектов жилищной недвижимости 27
ГЛАВА И. Исследование содержательной характеристики комплексной методики оценки недвижимости 34
11.1. Основные методические подходы к оценке объектов недвижимости на региональном уровне 55
11.2. Содержательная характеристика методического обеспечения оценки 44
11.2.1. Комплексная оценка технического состояния объектов недвижимости 44
11.2.2. Определение балансовой стоимости' нежилых помещений, находящихся в жилых зданиях 49
11.2.3. Оценка городских территорий ^7
11.2.4. Методика оценки объектов недвижимости 62
11.2.5. Определение размера платежей за аренду жилья и нежилых зданий и помещений 78
11 2.6. Методические рекомендации по формированию платежей за аренду гіданий-па.мяі пиков истории и архитектуры и помещений в них
II.2.7. Результирующие положения анализа методического обеспечения оценки объектов недвижимого имущества Стр.
ГЛАВА III. STRONG Практическая реализация и направления дальнейшего 95
развития исследований STRONG
III. 1. Общая характеристика механизма реализации оценки объектов недвижимости 95
Ш.2. Дополнительные (достаточные) условия практической реализации 99
111.3. Информационное содержание процесса оценки 102
111.4. Нормативно-правовое регулирование 108
111.5. Управленческая компонента 114
111.6. Определение эффективности реализации системы оценки 116
111.7. Результаты исследований и практической реализации системы оценки в Самарской области 124
Заключение 131
Список литературы 135
- Особенности рынка недвижимости и его функционирования на региональном уровне
- Основные методические подходы к оценке объектов недвижимости на региональном уровне
- Методика оценки объектов недвижимости
- Информационное содержание процесса оценки
Введение к работе
Сущность принципиальных изменений, которые осуществляются в экономике России, начиная с 1992 года, заключается в становлении рыночных отношений. Кардинальная трансформация ранее существовавшей экономической системы неизбежно должна представлять собой сложный и длительный процесс, в ходе которого рыночные отношения должны быть сформированы, закреплены и воспроизводимы во всех сферах национальной экономики. Экономические преобразования имеют и территориальный аспект: все субъекты РФ и входящие в их состав муниципальные образования должны быть в равной степени вовлечены в единую систему рыночных отношений. Только после того, как все элементы территориально-отраслевой структуры национальной экономики начнут устойчиво функционировать в режиме цивилизованного рынка, можно будет считать завершенным переходный период, в котором экономика России сейчас находится.
Все вышеизложенное в полной мере относится и к жилищной сфере, которая должна рассматриваться в качестве самостоятельного объекта рыночного реформирования [33], [74] и др.
К основным специфическим особенностям жилищной сферы относятся:
Целевая социальная направленность: жилье представляет собой важнейшее жизненно необходимое благо, обладающее наивысшей для человека ценностью по сравнению с любыми другими потребительскими товарами. Именно жилищная сфера выполняет функцию базовой основы социальной ориентации рыночной экономики.
Четко выраженная привязка объектов жилищной сферы к конкретному местоположению - местам расселения граждан. Из этого следует, что жилищная сфера в значительно большей степени, чем многие другие отрасли национальной экономики, подвержена влиянию местных факторов, обладает большей спецификой. Данное обстоятельство является одним из главных аргументов в пользу вывода о заведомой неэффективности жесткой централизации в жилищной сфере, необходимости перераспределения полномочий при решении вопросов жилищной политики,переноса центра тяжести на уровень регионов.
3. Первостепенная роль земельного фактора. Рыночное реформирование
жилищной сферы невозможно без детального учета и сравнительного анализа
ценности различных участков городских территорий. Если для других отраслей
данный фактор играет значительно меньшую роль и не имеет самостоятельного
значения при формировании рыночных отношений, то для жилищной сферы он
является одним из важнейших, поскольку именно характеристики местоположения
в наибольшей степени формируют ценность жилища.
5.
Особую роль при этом должны играть регионы - субъекты РФ, являющиеся своего рода связующим звеном между федеральными органами власти и органами местного самоуправления. В этой связи следует считать своевременной постановку вопроса о формировании наряду с федеральной также и региональной жилищной политики. Под ней понимается совокупность мероприятий нормативно-правового, экономического и организационно-распорядительного характера, обеспечивающих функционирование жилищной сферы в соответствии с принципами рыночного хозяйствования и достижение социального эффекта.
Регулирование отношений в жилищной сфере должны быть по преимуществу экономическим. Происходящие в жилищной сфере изменения приводят к тому, что жилье становится товаром, увеличиваются объемы его коммерческого оборота. Естественно, что эффективность всех форм рыночного товарно-денежного обмена непосредственно зависит от того, насколько правильно определен стоимостный эквивалент товара, которым является его рыночная цена. Таким образом, обязательным условием эффективности региональной жилищной политики следует считать создание и функционирование региональной системы оценки недвижимости.
Важность решения проблем, связанных с формированием региональной жилищной политики, существенно возрастает в связи с принятием "Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации" в соответствии с Указом Президента РФ от 28.04.97 № 425 [12]. В связи с тем, что многие затраты по жилищно-коммунальному обслуживанию определяются в зависимости от реальной рыночной стоимости объекта, наличие региональной системы оценки недвижимости следует считать важным элементом реформирования ЖКХ.
В настоящее время развитие оценочной деятельности в РФ достигло достаточно высокого уровня. В стране действуют многие общественные саморегулирующиеся объединения оценщиков на различных уровнях: Российское Общество Оценщиков (РОО), Российская Гильдия Риэлторов (РГР), Московская Ассоциация Риэлторов (MAP) и т.п. В этих условиях обеспечение методического единства оценочной деятельности приобретает особое значение.
Целью диссертационной работы является обоснование эффективных способов формирования и реализации региональной жилищной политики на основе комплексных методов оценки недвижимости в жилищной сфере.
Реализация цели исследования достигается в результате решения следующих взаимосвязанных задач:
раскрытия содержательной характеристики понятия "региональная жилищная политика" и ее взаимосвязей с функционированием рынка недвижимости;
определения роли и значения оценки объектов недвижимости в жилищной сфере,
6.
обоснования необходимости создания комплекса взаимосвязанных методик, обеспечивающих оценку реального состояния объектов недвижимости в жилищной сфере и определение их рыночной стоимости;
разработки методик оценки по основным видам объектов недвижимости в жилищной сфере и форм их использования, а также алгоритмов расчета необходимых технико-экономических показателей;
определения содержания механизма практической реализации системы оценки недвижимости в жилищной сфере, а также требований, которым должна удовлетворять система оценки для соответствия целевым критериям региональной жилищной политики.
Объектом исследования является жилищная сфера конкретного субъекта РФ -Самарской области.
Предмет, исследования составляют методические аспекты оценки объектов недвижимости в жилищной сфере в их взаимосвязи с проблемами формирования и реализации региональной жилищной политики.
Теоретической и методологической основой исследования являются объективные закономерности экономической теории, труды видных российских и зарубежных ученых по проблемам государственного регулирования экономики, функционирования жилищной сферы и оценки объектов недвижимости. Основное внимание при этом уделено адаптации общетеоретических и методологических положений к конкретным условиям российской экономики переходного периода, определению условий их практического использования. Помимо литературных источников в работе использованы законодательные и нормативно-правовые акты РФ, инструктивно-методические материалы по регулированию отношений в жилищной сфере, действующие на территории Самарской области.
Основным методом исследования является системный анализ, позволяющий обеспечить комплексное взаимосвязанное рассмотрение проблем, связанных с темой диссертационной работы.
При разработке алгоритмов определения рыночной цены и связанных с ней показателей использованы методы экономико-математического моделирования.
Научная новизна диссертационной работы заключается в разработке методических положений по оценке объектов недвижимости, обеспечивающих формирование и реализацию эффективной региональной жилищной политики.
В результате исследований получены следующие новые теоретические и методологические результаты:
t. Обоснована необходимость формирования и реализации региональной жилищной политики во взаимосвязи с созданием системы оценки объектов недвижимое ти, являющейся основой экономического регулирования отношений в жилищной сфере.
7.
Определены принципы разграничения понятий "объект недвижимости" и "объект оценки" в жилищной сфере и проанализированы их содержательные характеристики.
Обоснована сравнительная приоритетность и корректировка содержания базовых методов (затратного, сравнения рыночных продаж и доходного) при их использовании в региональной системе оценки жилищной недвижимости.
4. Разработаны алгоритмы расчета рыночной стоимости объектов
недвижимости и основных форм их использования, отражающие специфические
особенности жилищной сферы и городских территорий.
5. Раскрыто содержание процесса регулирования жилищной сферы на
региональном уровне.
6. Определены основные логические взаимосвязи методик оценки технического
состояния объектов недвижимости, их рыночной стоимости и основных форм
использования.
7. Обоснован состав и проанализирована содержательная характеристика
компонент, совокупность которых формирует механизм реализации региональной
системы оценки недвижимости в жилищной сфере.
Практическая значимость исследования заключается в том, что разработанные методические положения и алгоритмы позволяют создать и внедрить рациональную систему оценки объектов недвижимости и обеспечить на этой основе:
расчет обоснованных экономических показателей, связанных с рыночным оборотом объектов недвижимости в жилищной сфере;
повышение эффективности использования объектов недвижимости;
эффективное взаимодействие органов власти и управления субъекта РФ и органов местного самоуправления по вопросам регулирования отношений в жилищной сфере;
- проведение массовой оценки объектов на основе единых методик, что
гарантирует непротиворечивое согласование интересов всех субъектов отношений в
жилищной сфере;
- сокращение сроков и трудоемкости при создании системы оценки жилищной
недвижимости в муниципальных образованиях на территории Самарской области;
- подготовку, переподготовку и повышение квалификации специалистов по
оценке недвижимости, работников системы жилищно-коммунального хозяйства.
Выполненные исследования послужили основой для разработки нормативно-методических материалов по регулированию отношений в жилищной сфере, оценке объектов недвижимости и управлению недвижимостью на территории Самарской области.
Основные результаты исследований докладывались на совещаниях работников ЖКХ Самарской области (1994, 1995, 1996 г.г.), межрегиональном семинаре ЖКХ (Самара, 1995 г,), Межведомственном Совете по жилищно-коммунальному хозяйству
8.
{Самара, май 1997 г.), международной конференции "Оценка собственности и инвестиции в Центральной и Восточной Европе в период перехода к свободной рыночной экономике" (Вильнюс, февраль 1997 г.) [76].
Публикации. По теме диссертации автором опубликовано 9 работ общим объемом 3,1 п.л.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и библиографии. В составе каждой главы материал структурирован на разделы и подразделы. Ссылки на использованную литературу даются в квадратных скобках. Нумерация формул и рисунков сквозная.
9.
Особенности рынка недвижимости и его функционирования на региональном уровне
`Исходным пунктом анализа, естественно, должно являться определение содержательных характеристик и специфических особенностей рынка недвижимости. Для этого предварительно необходимо выявить критерии "вычленения", обособления рынка недвижимости из рынка в целом, что предполагает и обоснование самих принятых критериев.
Термин "рынок" (и сопутствующие ему термины "рыночная экономика", "рыночное хозяйство" и т.п.) является одним из наиболее употребимых и многоаспектно трактуемых. Для целей данного исследования выделим следующие основные характеристики:
1) рынок есть сфера товарно-денежного обмена. Обмен осуществляется на основе стоимостного эквивалента, который отражает:
- величину понесенных затрат при производстве товара и приемлемый уровень прибыли для продавца;
- соответствие полезности товара количеству уплачиваемых денежных средств для покупателя;
2) рынок в целом характеризуется множественностью продавцов и покупателей, что является основой его функционирования в соответствии с принципом конкуренции;
3) в соответствии с общепринятой в мировой экономической науке и практике классификацией рынок в целом подразделяется на три локальных рынка (критерием выделения здесь является специфика обращающегося товара): рынок продукции и услуг (иначе - потребительский рынок); финансовый рынок (рынок капитала); рынок труда;
4) субъекты рынка (продавцы и покупатели) равноправны и могут относиться к любой допускаемой законом организационно-правовой форме собственности, включая как юридических, так и физических лиц;
5) общим требованием является правовое регулирование рынка со стороны государства. Даже самая либеральная рыночная экономика должна иметь законодательно установленные "правила игры", определяющие, как минимум:
границы между законным и незаконным коммерческим оборотом (в
форме прямого запрета купли-продажи отдельных товаров, наличия обязательных требований к оформлению сделок, установленных исключений из состава субъектов рынка и т.п.); сферы и пределы государственного вмешательства (как прямого, так и косвенного) посредством регулирования различных аспектов рыночных отношений.
Необходимо уточнить, в какой степени перечисленные характеристики применимы к рынку жилищной недвижимости, и в чем может заключаться его специфика.
Во-первых, в связи с принятием Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда" [5] были созданы необходимые предпосылки для существенного роста товарности жилья. Каждый гражданин, приватизировавший занимаемое им жилое помещение (квартиру или комнату), становился полноправным собственником и мог беспрепятственно и незамедлительно сделать его объектом коммерческого оборота (купли-продажи). Это право не имело никаких ограничений, поскольку приватизация жилья являлась и является до настоящего времени бесплатной. Другим весьма существенным источником товарного насыщения рынка жилья является коммерческое жилищное строительство, имеющее устойчивые тенденции роста в течение всего периода экономических реформ.
Вместе с тем, реальные социально-экономические условия России и имеющиеся тенденции развития, а также действующие законодательные акты РФ позволяют сделать вывод о том, что еще длительное время таким источником будут являться бюджеты субъекта РФ и органов местного самоуправления.
Именно они, будучи заказчиками для негосударственных (по преимуществу) строительных предприятий и организаций, инвестируя необходимые средства в жилищное строительство, являются собственниками готовой строительной продукции (жилых и нежилых зданий, объектов инфраструктуры в жилищной сфере) и обладают всей полнотой прав по отношению к ней. Из этого, в свою очередь, следует, что при практическом осуществлении жилищной политики важным элементом является определение конкретных условий и форм реализации жилья.
Именно в этом состоит одно из проявлений специфики рынка недвижимости, которое можно определить, как ограниченную товарность жилья т.к. далеко не весь его объем приобретается гражданами на возмездной основе (в результате сделок купли-продажи).
Действующим законодательством (начиная с Конституции РФ, ст.40) установлено, что часть граждан РФ имеет право на предоставление им бесплатного жилья [I]. Естественно, что бесплатным с экономической точки зрения это жилье не является. Отсюда возникает необходимость разработки и внедрения в составе региональной жилищной политики такого механизма, который бы компенсировал неизбежные потери от реализации части жилья на неэквивалентной основе (вне сферы товарно-денежного обмена, через адресное распределение).
Наконец, существенным моментом при характеристике жилья, как товара, является чрезвычайно широкая гамма потребительских предпочтений даже в ограниченных пределах платежеспособного спроса. Совокупность конкретных предпочтений делает практически каждое жилое помещение уникальным объектом купли-продажи. Это обуславливает необходимость учета многих факторов, не проявляющихся при коммерческом обороте стандартных потребительских товаров, что, в свою очередь, возможно лишь при выработке соответствующих методических подходов.
Во-вторых, рынок недвижимости имеет ограничения объективного характера по количеству действующих на нем продавцов, а также покупателей. Это связано с самим существованием муниципального жилья, то есть, жилых зданий (со встроенными, встроенно-пристроенными и пристроенными нежилыми помещениями), находящимися в собственности органов местного самоуправления (муниципалитетов).
Основные методические подходы к оценке объектов недвижимости на региональном уровне
Следует начать изложение с уяснения трех основных моментов:
1. На какой единой основе должна осуществляться оценка недвижимости на региональном уровне, в чем заключается принцип оценки, конкретизируемый в каждой методике и гарантирующий получение адекватных результатов.
2. В чем заключается собственно методическое содержание оценки? Иначе говоря, если в результате ранее проведенного анализа были определены субъект и объекты оценки, то теперь необходимо ответить на вопрос, как эта оценка должна осуществляться. Очевидно, что при этом будет иметь место некоторое сочетание общих для всех объектов оценки подходов и частных методических приемов.
3. Каковы объективно обусловленные особенности методик, являющиеся закономерным следствием проведения оценки в конкретных условиях.
Правильный ответ на первый вопрос может быть получен лишь во взаимосвязи со всеми основными аспектами оценки.
Первым аспектом является взаимосвязь с теми результатами, которые должна обеспечить система регулирования регионального рынка недвижимости. Результаты эти сводятся к максимизации экономической отдачи от всех форм использования всех объектов недвижимости, находящихся в собственности субъекта РФ и в муниципальной собственности.
Второй аспект, непосредственно связанный с первым и вытекающий из него, - цель самой оценки. Она заключается в определении стоимостного эквивалента объекта недвижимости, обладающего конкретными потребительскими свойствами и обращающегося на рынке, который также обладает своими конкретными характеристиками. Следовательно, результат оценки (рыночная стоимость объекта недвижимости) определяется тремя группами взаимосвязанных и взаимовлияюших факторов:
I - факторы, характеризующие реальное (фактическое) состояние оцениваемого объекта, то есть, его потребительную стоимость. Данное обстоятельство имеет ключевое значение для обоснования общих методических подходов к оценке. Несмотря на весьма различные конкретные характеристики (назначение объекта, вид его использования, архитектурно-планировочные и конструктивно-технологические решения и т.д.) все они без исключения представляют собой прежде всего объекты материальные, натурально-вещественные с присущими им свойствами. Из этого следует, что даже такие важные характеристики, как целевое назначение или вид использования, с методической точки зрения являются вторичными по отношению к тем, которые непосредственно связаны с материальностью объекта, Назначение объекта может быть во многих случаях изменено, он может перейти из муниципальной собственности в частную и обратно, однако при всех этих трансформациях материальная основа остается неизменной и, следовательно, именно она должна служить исходным пунктом оценки. Это полностью соответствует основной причинно-следственной связи экономических отношений, в которой первичным звеном является полезность, понимаемая как соответствие той или иной потребности, а вторичным -собственно экономическая оценка этой полезности (трансформация полезности в ценность) в процессе товарно-денежного обмена. Причинно-следственная связь "потребительная стоимость - стоимость" является абсолютной и неопровержимой и должна в полной мере реализовываться в процессе оценки.
Более того, можно утверждать, что именно от детальности, учета потребительских свойств будет в основном зависеть корректность результатов оценки многих объектов недвижимости (прежде всего жилья). Это непосредственно связано с ранее отмеченной предельной дифференциацией потребительских предпочтений, которая превращает практически любой объект жилищной недвижимости в уникальный с точки зрения собственника или пользователя. Естественно, что степень дифференциации зависит от целевого назначения объекта, однако столь же очевидно, что любые потребности удовлетворяются прежде всего именно посредством наличия соответствующих этим потребностям натурально-вещественных характеристик объекта. Именно мера наличия полезности (то есть, потребительной стоимости) будет определять величину денежного эквивалента (стоимости).
II - факторы, отражающие главную отличительную особенность всех объектов недвижимости - их неразрывную связь с землей.
В зарубежной и в отечественной практике оценочной деятельности этому фактору обоснованно придается решающее значение. В ряде случаев оно даже является гипертрофированным, что находит отражение, например, в известном тезисе Королевского института аттестованных оценщиков (RICS) Великобритании: "Цена объекта недвижимости представляет собой совокупность трех характеристик - местоположения, местоположения и еще раз местоположения". Действительно, связь с землей представляет "родовой признак" недвижимости, который и позволяет отделить ее от других объектов (движимого имущества, нематериальных активов). Это обстоятельство нашло свое отражение в соответствующих нормах действующего законодательства. Согласно ст, 130 ГК РФ к недвижимости относится ". . все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе . . . здания, сооружения".
Методика оценки объектов недвижимости
Здания, строения, сооружения и их структурные элементы (которые могут быть определены обобщающим термином "помещения") представляют собой главный объект оценки. Конечно, с правовой и методической точки зрения равнозначными объектами оценки являются и городские территории. Однако, как было показано в предыдущем разделе, говорить о том, что в рамках системы оценки происходит определение рыночной стоимости городских территорий, неправомерно. Отсутствие Земельного кодекса и других правовых актов, регулирующих коммерческий оборот земельных участков (в т.ч., » составе городских территорий), в принципе исключает постановку вопроса об определении их рыночной стоимости, ибо отсутствует сам земельный рынок. Более важным является даже не это обстоятельство, а тот факт, что городская недвижимость представляет собой нерасторжимую часть уже существующих объектов с участками городской территории, на которых они расположены. В подобных условиях не вполне правомерно даже использование термина "земельный участок". Речь может идти только об участках под застройку, что означает наличие того или иного целевого использования. Таким образом, изначально в системе оценки не ставится задача определения стоимостного эквивалента земельного участка с конкретными потребительскими свойствами. Застроенный земельный участок никаких потребительских свойств не имеет ибо не существует как самостоятельный, свободный объект. Это относится и к местоположению. Сравнительные преимущества местоположения "переносятся" па объект недвижимости (здание, строение, сооружение), расположенный на данном месте - именно гак следует трактовать термин "местоположение". Другой вопрос, что сами эти сравнительные преимущества определяются градостроительными характеристиками, на чем и построена проанализированная в предыдущем разделе методика.
Земельный налог и формируемая на его основе нормативная цена земли по своему экономическому содержанию в условиях городских территорий ценовыми показателями не являются, а представляют собой плату за землепользование или за право землепользования; при этом виды пользования в абсолютном большинстве случаев связаны с одновременным пользованием объектами недвижимости.
Автономно от показателей оценки объектов недвижимости выражение (9) использоваться при оценке городской недвижимости не может (то, что в настоящее время реально платежи за землю многими собственниками и пользователями объектов недвижимости не производятся, экономическую сущность процесса не меняет).
Естественно поэтому, что данный документ занимает центральное место среди собственно оценочных методик.
Вопросы, решение которых составляет методическое содержание документа, являются следствием цели оценки, которая формулируется, как нахождение стоимостного эквивалента конкретного объекта недвижимости с реально присущими ему потребительскими свойствами. Наличие "предоценочных" методик и "Методики оценки городских территорий" создают необходимую основу для реализации этой цели. Результатом использования указанных методик является определение реального состояния объекта недвижимости или его структурного элемента, а также стоимостная оценка преимуществ местоположения. Таким образом, определена потребительная стоимость объекта недвижимости и базовый показатель - первоначальная (балансовая) стоимость (С).
I. Первым из подлежащих решению вопросов является актуализация значений Сост для объектов прошлого строительства, что равнозначно пересчету остаточной стоимости в остаточную восстановительную (С). Чрезвычайно сильное влияние инфляционных процессов, существенное изменение условий воспроизводства строительной продукции, радикальная трансформация отношений собственности делают зту задачу одновременно и крайне важной и очень сложной. Многообразие конкретных применяемых подходов к решению данной задачи может быть сведено к трем основным вариантам:
а) пересчет Соя в С осуществляется с применением индекса цен (1ц), отражающего изменение стоимости нового строительства по сравнению с 1991 годом (на 01.01.91 цены, как известно, пересчитаны в централизованном порядке и интегральный коэффициент по сравнению с базовыми сметными ценами 1984 года, принятыми за 1, составил 3,94). То есть, при подобном подходе.
В свою очередь, 1Ц определяется либо в соответствии с данными Госкомстата РФ, либо на основании показателей различных информационно-аналитических сборников, содержащих периодически обновляемую информацию об изменениях стоимости нового строительства, дифференцированную по видам и объектам строительства, регионам и отраслям. Примером могут служить широко известные ежеквартальные информационно-аналитические сборники "Индексы цен в строительстве" КО-ИНВЕСТа [36].
Данный вариант не может в полной мере отразить региональные особенности (в пределах региона различия могут быть весьма существенными). Кроме того, он предопределяет автоматический перенос условий воспроизводства прошлых лет (что проявляется, прежде всего, в структуре затрат) на современную, а это нельзя признать полностью корректным;
б) определяется средневзвешенная величина фактических затрат подрядных организаций по строительству объектов, аналогичных переоцениваемому
(естественно, имеется в виду не буквальный аналог, а объекты, сопоставимые с переоцениваемым по основным конструктивно-технологическим и архитектурно планировочным решениям). В этом случае необходимость в использовании 1ц отпадает, поскольку средневзвешенные фактические затраты являются актуальными.
Точность результатов, получаемых по данному варианту, зависит в основном от двух условий - полноты (репрезентативности) используемых данных и учета фактической рентабельности подрядных организаций;
в) вариант моделирования себестоимости. В этом случае осуществляется декомпозиция переоцениваемого объекта с любой необходимой точностью (вплоть до единичных конструктивных элементов и конкретных работ), а затем к каждому элементу декомпозиции применяются соответствующие ему действующие рыночные цены. Суммирование полученных показателей дает актуальное значение стоимости:
Информационное содержание процесса оценки
Без наличия информации практическая реализация невозможна в принципе. Всеобщность информационной природы процесса управления (а практическая реализация, как уже отмечалось, представляет собой одну из конкретных его разновидностей) обуславливает единство основных требований к информационной компоненте, включающих:
а) структуру информационной базы (ИБ);
б) содержание информации;
в) источники информации;
г) пользователей информации;
д) информационную технологию.
Все эти требования подробно проанализированы в теоретических и прикладных исследованиях по информационным системам. Следует охарактеризовать лишь те специфические моменты, которые связаны с процессом оценки.
Структура информации определяется всей совокупностью субъект - объектных отношений в системе оценки.
Это означает, что в составе общей ИБ должны находиться соответствующим образом структурированные данные о том объекте, чья рыночная стоимость определяется ("объектный сегмент"), о характеристиках, которые определяют потребительские свойства объекта (сегмент "характеристики"), о позиционном местоположении ("сегмент "городские территории"), а также сведения правоустанавливающих документов, определяющие субъекта и содержание прав по каждому объекту (сегмент "Права"). В свою очередь, структура каждого сегмента определяется в зависимости от принятых и охарактеризованных в п.1.2. критериев декомпозиции.
Применительно к объектному сегменту она определяется тем, что будет выбрано в качестве базового структурного элемента.
Возможны три варианта: либо это будет объект недвижимости, либо объект оценки, либо, наконец, форма использования. В п. 1.2. уже было показано, что один объект недвижимости может объединять в себе несколько объектов оценки, каждый из которых, в свою очередь, может относиться к разным видам собственности и иметь различные формы использования. где RE - совокупность всех объектов жилищной недвижимости; REOf-f-й объект недвижимости в составе RE; к - общее количество объектов жилищной недвижимости; ОАІ - i-ый объект оценки; п - общее число объектов оценки; FPj - j-ая форма собственности; m - общее число форм собственности; Киг-г-ая форма использования объекта; s - общее число форм использования.
Каждое следующее подмножество отличается большей изменчивостью. Наибольшим постоянством отличается объект недвижимости: в течение всего периода эксплуатации может изменяться состав объектов оценки (например, вследствие реконструкции или модернизации), каждый из них может последовательно переходить из муниципальной собственности в частную, из найма в аренду и обратно, однако объект недвижимости в целом остается неизменным. Следовательно, именно он и должен представлять собой основной элемент структуры ИБ, что может быть проиллюстрировано следующей схемой (см. рис. 6): Содержание информации определяется содержанием методик, - в ИБ должны присутствовать все данные, используемые для проведения конкретных расчетов (они представлены в соответствующих пунктах разд. II.2.). Существенное значение при этом имеют два вопроса:
1} использование данных о городских территориях;
2) использование информации о воспроизводственных мероприятиях.
Местоположение является ключевой характеристикой любого объекта недвижимости и в очень большой степени определяет значение рыночной стоимости. В связи с этим возникает вопрос, не должны ли характеристики местоположения рассматриваться в качестве обязательного элемента иерархической структуры, представленной на рис. 6. На этот вопрос следует ответить отрицательно по следующим причинам:
а) в существующих условиях имеет место различная степень сформированное самого объекта недвижимости и конкретного земельного участка, на котором он расположен. Напомним, что под сформированностъю понимается однозначная определенность объекта в натуре и в правоустанавливающих документах, при этом натурные и документальные характеристики не должны противоречить друг другу. Для подавляющего большинства объектов недвижимости эти условия соблюдаются: действует система инвентарного учета (через БТИ), обязательные формы статистического учета содержат необходимые данные о виде собственности и формах использования.
В отношении земельных участков (фрагментов городской территории) этого утверждать нельзя. Существовавшая система административно-директивного землеотвода и изъятия земель сплошь и рядом сопровождалась отсутствием надлежащего документального оформления земельных отношении (поскольку земля находилась в единой государственной собственности, то и отношения носили формальный характер, а следовательно и их фиксация не считалась строго обязательной), В результате можно условно считать определенным лишь "пятно застройки", что, разумеется, не исчерпывает всех характеристик местоположения и способно исказить результаты оценки;
б) даже если границы всех фрагментов городской территории будут однозначно определены, это не обеспечивает возможности их оценки. Причина такого положения очевидна, - границы прав совершенно не совпадают с границами зон различной градостроительной ценности или характеристиками позиционного местоположения. Критерии декомпозиции городской территории в указанных случаях принципиально различны, В первом случае декомпозиция осуществляется по признаку принадлежности, который не имеет практической ценности для проведения оценки; во втором случае участки, принадлежащие на различных правах тем или иным субъектам земельных отношений, могут находиться в одной территориально-экономической или локальной оценочной юие
Похожие диссертации на Формирование и реализация региональной жилищной политики на основе комплексных методов оценки недвижимого имущества (На примере Самарской области)
