Содержание к диссертации
Введение
1. Теоретические основы экономической оценки объектов недвижимости в управлении недвижимым имуществом на муниципальном уровне 12
1.1. Проблемы управления недвижимым имуществом на муниципальном уровне в современных условиях 12
1.2. Роль и место экономической оценки недвижимости и ее информационное обеспечение 27
1.3. Обобщение существующих методических подходов к оценке недвижимости и их место в системе управления недвижимостью на муниципальном уровне 33
Выводы по первой главе 45
2. Методические подходы к оценке недвижимости и требования к системе информационного обеспечения для решения задач на муниципальном уровне 46
2.1. Подходы к оценке объектов недвижимости для решения различных задач управления муниципального уровня 46
2.2. Основные требования к созданию и ведению единой базы данных по объектам недвижимости 58
2.3. Обобщение зарубежного опыта оценки ущерба от стихийных бедствий (наводнений) 67
2.4. Методика экспресс сценки ущерба, наносимого объектам недвижимости стихийными бедствиями (наводнениями), в пределах территории муниципальных образований 80
Выводы по второй главе 90
3. Реализация предложенной методики экономической оценки ущерба от стихийных бедствий (наводнений) на модельном участке г. Уссурийска Приморского края 92
3.1. Постановка задачи 92
3.2. Информационное обеспечение и подготовка исходных данных для проведения экономических расчетов 100
3.3. Результаты проведенных расчетов и их интерпретация 106
Выводы по третьей главе 120
Заключение 121
Список использованной литературы 124
Приложения 136
- Проблемы управления недвижимым имуществом на муниципальном уровне в современных условиях
- Роль и место экономической оценки недвижимости и ее информационное обеспечение
- Подходы к оценке объектов недвижимости для решения различных задач управления муниципального уровня
- Постановка задачи
Введение к работе
В период становления рыночной экономики, развития рыночных отношений, особое значение приобретает проблема совершенствования управления недвижимостью как регионального, так и муниципального уровня. Особенно важным является создание правовых, финансовых и социально-экономических условий для эффективного развития экономики муниципальных образований, в том числе за счет владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью.
Проведенный анализ показал, что в странах с развитой рыночной экономикой доля поступлений от недвижимости в доходах местных бюджетов составляет от 15 - 25% (ФРГ, Франция) до 50% в США. В бюджетах муниципальных образований Российской Федерации доля таких поступлений составляет менее 5%. В условиях дефицита бюджетов субъектов федерации и муниципалитетов актуальна проблема изыскания резервов увеличения доходных статей со все большей ориентацией на недвижимость как источник дохода. Об этом свидетельствует рост объемов заданий Министерства имущественных отношений России комитетам по управлечдаю имуществом краев и областей.
Для современной практики управления недвижимостью характерно:
• использование нерыночных подходов к управлению недвижимостью;
• формирование имущественных отношений без учета законов и требований рынка;
• отсутствие эффективного информационного обеспечения;
• неадекватная (нерыночная) оценка стоимости объектов недвижимости, арендной платы за их использование.
В конечном итоге, все это приводит к снижению поступлений в доходную часть бюджетов, к неэффективному использованию объектов недвижимости, к низкой привлекательности их как объекта инвестиций.
Формирование эффективной программы управления недвижимостью Ці В современных условиях хозяйствования является важнейшей задачей,
стоящей перед субъектами Российской Федерации и муниципальными щ образованиями. Эффективное управление объектами недвижимости может
быть обеспечено только на основе использования современных методов их
экономической оценки и формирования единой базы данных с применением
современных информационных технологий.
Новизна, актуальность и практическая значимость этой проблемы
определили выбор темы диссертационной работы, посвященной
совершенствованию методов, способов и инструментария экономической
оценки недвижимости как основы управления недвижимым имуществом на
муниципальном уровне.
Цель и задачи исследования
Целью исследования является разработка методов и инструментария экономической оценки объектов недвижимости для решения управленческих
задач муниципального уровня. Ш В соответствии с поставленной целью определен следующий круг
задач диссертационного исследования:
• исследование проблем управления недвижимостью на муниципальном уровне в современных условиях и определение роли
экономической оценки в их решении;
• обобщение существующих подходов и методов экономической оценки объектов недвижимости;
• выявление особенностей экономической оценки недвижимого имущества в зависимости от целей ее применения и предложение способов и
v- методов решения специфических задач оценки;
I - • разработка принципов формирования единой информационной
базы для организации эффективного управления недвижимостью
муниципальных образований;
і
• разработка методики экспресс-оценки экономического ущерба от стихийного бедствия (наводнения), наносимого объектам недвижимого имущества на территориях муниципальных образований;
• апробация предложенной методики на конкретном участке территории муниципального образования г. Уссурийска Приморского края.
Объект исследования
Объектом исследования являются связи и отношения в процессе экономической оценки и управления недвижимым имуществом на муниципальном уровне.
Предмет исследования
Предметом исследования является совокупность методов, способов и инструментария экономической оценки объектов недвижимости как основы совершенствования управления недвижимым имуществом на муниципальном уровне.
Теоретическая и методическая основа исследований
Теоретической и методической основой исследования явились труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов.
При рассмотрении вопросов управления недвижимостью на муниципальном уровне диссертант основывался на исследованиях как российских ученых: А.Г. Воронина, В.А. Лапина, А.Н. Широкова, Т.Г. Морозовой, Л.А. Сивковой, В.И. Лебединского, В.А. Прорвича, В.З. Черняка, В.В. Григорьева, В.И. Ресина, Э.Р. Бугулова, В.А. Горемыкина, В.Л. Вершина, так и зарубежных ученых: Дж.Фридмана, Н.Ордуэя, Г. Харрисона и других.
Автором продолжены и дополнены исследования В.И. Лебединского, В.Л. Вершина, В.А. Прорвича, Г.М. Стерника, Ю.Н. Кочетова, О.Е. Медведевой и других ученых в области разработки механизмов повышения
эффективности управления недвижимостью в условиях рыночных отношений.
В процессе работы применялись методы графического и сравнительного анализа, экспертных оценок, математический аппарат моделирования экономических процессов.
Нормативно-правовая база
Нормативно-правовой базой исследований явились законы Российской Федерации, указы Президента РФ, постановления правительства РФ, нормативные документы Приморского края и муниципальных образований на территории Приморского края за период 1991 - 2002 гг.
Научные результаты исследования:
• обобщены существующие подходы и методы экономической оценки объектов недвижимого имущества;
• выделены специфические задачи муниципального уровня, требующие применения специальных подходов и методов к оценке с учетом региональных особенностей;
• предложены методы и инструментарий экономической оценки недвижимого имущества для решения специфических задач муниципального уровня;
• сформулированы принципы формирования единой информационной базы для экономической оценки объектов недвижимости с целью организации эффективного управления недвижимостью на муниципальном уровне;
• разработана и апробирована методика экспресс-оценки ущерба от наводнения, наносимого объектам недвижимого имущества, на примере участка территории муниципального образования г. Уссурийск.
Научная новизна
Научная новизна диссертационной работы заключается в следующем:
• выявлены особенности управления недвижимостью муниципальных образований в современных условиях, обоснованы принципы формирования единой информационной базы экономической оценки объектов недвижимости для решения управленческих задач;
• на основе обобщения существующих подходов и методов и выявленных особенностей экономической оценки объектов недвижимости муниципальных образований предложены методы и инструментарий, учитывающие специфику решения различного типа управленческих задач;
• разработана методика экспресс-оценки ущерба от наводнения и требования к информационной базе для ее проведения;
• сформирована конкретная информационная база на основе разработанных принципов экономической оценки объектов недвижимости на экспериментальном участке, дана интерпретация полученных результатов вариантных расчетов.
Практическая значимость
Практическая значимость диссертационной работы состоит в том, что предложенные соискателем методы и модели экономической оценки объектов недвижимости и рекомендации по созданию и ведению единой информационной базы могут быть применены для совершенствования управления и решения прикладных задач на муниципальном уровне, что в условиях рыночных отношений является особо актуальным.
Методические рекомендации по применению подходов и методов к оценке недвижимого имущества могут быть использованы для повышения обоснованности и качества принимаемых муниципалитетом управленческих решений.
Основные положения, выносимые на зашиту
По результатам исследования соискателем выдвигаются и защищаются следующие основные положения:
1. Основные принципы формирования и использования единой информационной базы данных для экономической оценки объектов недвижимости, необходимой для решения управленческих задач муниципальных образований.
2. Методические подходы, методы и инструментарий экономической оценки недвижимого имущества с учетом особенностей применения полученных оценочных показателей для принятия обоснованных управленческих решений на муниципальном уровне.
3. Методика экспресс-оценки ущерба от наводнения.
Апробация результатов исследования
Основные теоретические и практические результаты диссертационной работы докладывались в выступлениях на ежегодных научных конференциях молодых ученых в период с 1997 по 2002 год.
Работа автора «Проблемы управления недвижимым имуществом в муниципальном хозяйстве», представленная в 2000 году на открытый конкурс работ молодых ученых по экономическим наукам на премию Губернатора Приморского края удостоена второй премии в номинации «Менеджмент и муниципальное управление».
Научные разработки и рекомендации по совершенствованию методов оценки объектов недвижимости используются ООО «Дальневосточный аудиторский центр» при проведении работ по оценке объектов недвижимости на территории г. Владивостока и территориях других муниципальных образований Приморского края, что подтверждается актом внедрения от 28 июня 2002 г.
Основные выводы диссертационной работы нашли применение при выполнении работ лабораторией «Экономических исследований и
инвестиционного проектирования» кафедры Экономики и менеджмента ВГУЭС в рамках темы научно-исследовательской работы «Экономическая оценка ущерба от наводнений и принципы определения ставок страхования» Федеральной целевой программы «Защита от наводнения населенных пунктов, народнохозяйственных объектов и других ценных земель в Приморском крае на 1995-2000 гг.». Основные идеи были реализованы на экспериментальном модельном участке (участок г. Уссурийска, Приморского края), периодически подвергающимся наводнениям (акт внедрения от 02 июля 2002 г.).
Теоретические результаты работы использовались автором в учебном процессе при разработке и проведении лекционных и практических занятий по дисциплинам: «Экономика недвижимости», «Оценка недвижимости», «Рынок недвижимости», что подтверждается актом внедрения от 28 июня 2002 г.
Перечень научных публикаций по теме диссертационного исследования
По теме диссертационной работы было опубликовано 8 работ общим объемом 1,55 п.л. в том числе: «Экономика и управление недвижимостью в муниципальном хозяйстве» - материалы конкурса работ молодых ученых на грант губернатора Приморского края, ДВАЭУ (2000 г.); Статья «Построение базы данных и анализ результатов расчетов экономического ущерба от наводнений для модельного участка» в научном журнале «Россия в XXI веке: экономика, политика, культура». - Владивосток, изд-во ВГУЭС (2000 г.).
Структура диссертации
Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы, приложений. Работа изложена на 139 страницах машинописного текста и включает 26 схем и рисунков, 13 таблиц. Список литературы насчитывает 94 наименования на русском и английском языках.
Во введении отражена актуальность темы диссертации, определены цели и задачи исследования, раскрывается научная новизна и практическая значимость работы.
В первой главе проанализированы особенности управления недвижимым имуществом муниципальных образований в современных условиях развития экономики. Определена роль и место экономической оценки объектов недвижимости в управлении ими на муниципальном уровне. Обобщены существующие подходы к экономической оценке недвижимости и определено их место в совершенствовании системы управления недвижимостью.
Во второй главе разработаны методические подходы к экономической оценке объектов недвижимости для решения различных задач управления муниципального уровня. Предложены основные принципы формирования единой информационной базы для экономической оценки объектов недвижимости. Разработана методика оценки экономического ущерба, наносимого объектам недвижимости стихийными бедствиями (наводнениями).
В третьей главе апробирована предложенная методика экспресс-оценки к решению задачи оценки экономического ущерба от стихийных бедствий на примере модельного участка г. Уссурийска Приморского края. Приведены результаты проведенных расчетов и их интерпретация для различных сценариев затопления.
В заключении приводятся результаты научного исследования и сформулированы выводы и предложения.
Проблемы управления недвижимым имуществом на муниципальном уровне в современных условиях
Один из основоположников муниципальной науки, профессор Л. Велихов, писал: "Муниципальное хозяйство есть деятельность местных публичных органов как организованного представительства людей, живущих концентрированно на территории населенного места, направленная к наивыгоднейшему использованию материальной среды с помощью установленных средств в целях благоустройства данной территориальной единицы и социального благосостояния живущего на ней коллектива" [39].
В современной экономике существуют две основные точки зрения на определение термина «муниципальное хозяйство». Первая точка зрения определяет муниципальное хозяйство как совокупность предприятий и учреждений, относящихся к муниципальной собственности, и придает большое значение факту принадлежности данной собственности. В этом случае с органов муниципального управления снимается обязанность создания условий для развития территории муниципальных образований. Вторая точка зрения состоит в том, что муниципальное хозяйство - это совокупность хозяйств, расположенных на территории муниципальных образований, поскольку властные полномочия органов муниципального управления распространяются на все хозяйствующие на его территории субъекты [41]. При этом органы муниципального управления ставятся над всеми другими хозяйствующими на территории субъектами и им даются необоснованные преимущества в конкуренции, прежде всего с частным сектором.
Автор диссертации считает, что наиболее полным и точным является следующее определение: муниципальное хозяйство - это совокупность предприятий и учреждении, осуществляющих на территории муниципального образования хозяйственную деятельность, направленную на удовлетворение коллективных объективных потребностей его населения (А. Воронин, 1997). В данном случае в понятие муниципального хозяйства включаются хозяйствующие субъекты как муниципальной, так и иных форм собственности, но лишь те, деятельность которых служит удовлетворению коллективных потребностей населения муниципального образования.
Термином «муниципальное образование» в современной экономике обозначается территориальное хозяйство городов, поселков, деревень и других поселений. В диссертационной работе все исследования проводятся на уровне городского хозяйства.
Понятие «муниципальное управление» является сложным, так как имеет двойственную природу. С одной стороны оно включает в себя вопросы общего взаимодействия органов муниципального управления с хозяйствующими субъектами вне зависимости от форм собственности, с другой стороны - вопросы регулирования деятельности муниципальных предприятий и учреждений. Субъекты хозяйственной деятельности, находящиеся на территории муниципального образования, можно разделить на муниципальные предприятия и учреждения, а также на предприятия и учреждения иных форм собственности. Права органов муниципального управления в отношении этих групп и методы управления ими будут различными. В отношении муниципальных предприятий эти права не должны отличаться от прав любого собственника в отношении принадлежащего ему имущества, права же на регулирование хозяйственной деятельности других собственников должны быть строго регламентированы законодательством, поскольку здесь речь идет о применении властных полномочий.
Основным направлением деятельности органов муниципального управления, по мнению автора диссертации, должна быть координация деятельности предприятий и учреждений независимо от форм собственности, расположенных на территории муниципального образования, удовлетворению общественных интересов граждан, посредством имеющихся в распоряжении муниципалитета ресурсов.
Один из исследователей муниципального хозяйства А. Воронин дает наиболее точное определение: «муниципальное управление - деятельность органов местного самоуправления, направленная на удовлетворение общественных интересов, осуществляемая в определенных законом формах посредством муниципального хозяйства» [41].
Под ресурсами муниципального хозяйства понимается совокупность материальных и нематериальных возможностей территории муниципального образования, распоряжение которыми отнесено к муниципальной компетенции законом (природные ресурсы, финансовые ресурсы и т.д.).
Финансовую основу муниципального управления составляют средства местного бюджета и внебюджетных фондов; средства на компенсацию дополнительных расходов, возникающих в результате решений, принятых органами государственной власти; получаемые кредитные ресурсы, дотации, субсидии и субвенции от органов государственной власти, а также средства органов территориального общественного самоуправления.
Доходы местного бюджета (муниципальные финансы) могут формироваться из следующих основных источников : налоги и сборы; внешние поступления (субсидии, дотации, трансферты); неналоговые доходы (доходы от собственной хозяйственной деятельности).
Соотношение этих источников в структуре местных финансов определяет самостоятельность муниципального образования. Преобладание в структуре местных финансов первого и второго источника ведет к зависимости от вышестоящих бюджетов, ограничивая тем самым целевое направление средств на нужды населения муниципального образования. Лишь последний обладает относительной независимостью и способен к неограниченному росту. Основным источником неналоговых доходов бюджета муниципалитета является использование имущества (в первую очередь недвижимого).
Наиболее важным и сложным из источников доходов муниципалитета является земельная рента. В отличие от аренды, которая предполагает получение доходов от муниципальной собственности, земельная рента взимается от объектов всех форм собственности за то, что собственник пользуется общими для всех жителей данного муниципального образования условиями.
Рентные платежи выполняют еще одну важную функцию -регулируют вопросы использования собственности. Завышенная рента ведет к сворачиванию производства, заниженная рента - к спекуляциям недвижимостью и землей и нерациональному ее использованию. Земельная рента активно применяется во многих странах мира и является достаточно весомой надбавкой к бюджетам муниципальных образований. В нашей стране она не применяются в связи с тем, что местные органы власти пока лишены права самостоятельно устанавливать виды налогов. Законодательное регулирование вопроса муниципальной собственности на землю находится в стадии правового становления. В этих условиях органам местного самоуправления следует делать ставку на увеличение поступления доходов от аренды как городской земли, так и других объектов муниципальной недвижимости (зданий, сооружений).
Роль и место экономической оценки недвижимости и ее информационное обеспечение
Одним из ключевых моментов в системе управления недвижимостью на муниципальном уровне является управление стоимостью объектов. В данном случае речь идет об управлении стоимостью недвижимости расположенной на территории муниципальных образований, городскими землями посредством изменения их потребительских свойств в результате законодательных (нормативных) или экономических воздействий. Одной из главных целей управления будет являться оптимизация стоимости недвижимости. Основными источниками доходов муниципального бюджета от недвижимости являются: средства от продажи муниципальной недвижимости (земли, зданий, сооружений); арендная плата за нежилые помещения; арендная плата за земельные участки; налог на имущество; земельный налог. Поэтому система оценки городской недвижимости должна решать две главные задачи: фискальную - создание базы для определения величины имущественно-земельных платежей (налогов и арендной платы); экономическую - создание системы экономических рычагов и методов регулирования развития недвижимости города (рациональное использование земель, стимулирование строительства и т.д.). Доходы (налоги и аренда) от недвижимости являются основными поступлениями местных бюджетов многих стран мира. Через налоги в пользу муниципалитетов изымается часть ренты, обусловленной расходами местного бюджета на городское развитие и не являющейся результатом инвестиций собственника недвижимости. Платежи за недвижимость стимулируют более эффективное использование ресурсов, в особенности муниципальных земель. Важно то, что в отличие от прибыли и других денежных доходов, недвижимость невозможно утаить, а значит и скрыть от налогообложения. В зарубежных странах с развитой рыночной экономикой разработаны свои системы управления недвижимостью на муниципальном уровне. Но существуют главные элементы, присущие практически всем странам: при всем многообразии систем управления муниципальные власти отдают предпочтение аренде недвижимости по сравнению с ее продажей; муниципалитеты регулярно проводят комплексную оценку недвижимого имущества, в том числе городских земель; арендные платежи и налоги на недвижимость основаны на фактической рыночной стоимости объектов недвижимости. Ставки налога на недвижимость в различных зарубежных странах колеблются от 0,5% (в Канаде) до 3% (в США) от рыночной стоимости. Ставки арендной платы - от 4% (в Финляндии и Канаде) до 8% (в США). Обобщенные данные по ставкам налога и аренды недвижимости некоторых зарубежных стран приведены в табл.1.1. Привязка ставок налогообложения и арендной платы за объекты недвижимости к рыночной стоимости объектов недвижимости позволяет муниципалитетам в зарубежных странах формировать доходную часть своих бюджетов в значительной степени за счет платежей от городской недвижимости, в том числе платежей за землю. Укрупненные данные о долях поступлений от недвижимости в доходах местных бюджетов некоторых зарубежных стран приведены в табл. 1.2. В настоящее время в Российской Федерации сложилась следующая ситуация. Долгое время не уделялось должного внимания вопросам управления недвижимостью ни на федеральном, ни на муниципальном уровне. Городская недвижимость не рассматривалась как один из основных источников формирования доходов местного бюджета. Ставки налогов и арендной платы за объекты недвижимости, в том числе за землю, были привязаны к нормативной стоимости объектов недвижимости. Нормативная стоимость определялась федеральными и муниципальными органами власти без учета сложившейся экономической ситуации в регионе, на уровне отдельных муниципальных образований. Использование нерыночных подходов управления недвижимостью, формирование отношений без учета законов и требований рынка привело к следующим последствиям: значительному занижению поступлений в доходную часть местного бюджета; сдерживанию развития эффективного использования объектов недвижимости; несправедливому распределению арендной платы (несоответствию платы за объекты недвижимости с реальными рыночными показателями и потенциальным наиболее эффективным использованием); низкой привлекательности недвижимости как объекта инвестиций и «непрозрачности» рынка недвижимости. По данным Приморского краевого комитета государственной статистики доля доходов от недвижимости в муниципальном бюджете г. Владивостока составляет около 5% (включая денежные поступления от продажи недвижимости) [68]. Такая же ситуация наблюдается и во многих других регионах Российской Федерации [44]. В настоящее время в отдельных регионах и городах Российской Федерации начата работа по реформирования системы управления недвижимым имуществом на уровне муниципальных образований, переходу к системе налогообложения и аренды недвижимости на основе оценки ее рыночной стоимости. Но пока это происходит в виде эксперимента, проводимого в отдельных городах (в г. Тверь и г. Нижний Новгород проводят эксперимент по переходу к налогообложению недвижимости на основе ее рыночной стоимости [53], в г. Санкт-Петербург введены методика определения арендной платы за объекты недвижимости, в основе которой лежит анализ сложившегося рынка аренды объектов недвижимости) [11].
Подходы к оценке объектов недвижимости для решения различных задач управления муниципального уровня
Использование принятой в западных странах методологии пообъектной оценки объектов недвижимости в условиях России нереально из за предполагаемых сжатых сроков проведения оценочных работ, отсутствия квалифицированных кадров оценщиков и ограниченной информации о рынке недвижимости. Поэтому сегодня целесообразна разработка методов укрупненной оценки для решения специфических задач муниципального уровня, учитывающих адаптацию существующих методов и подходов к условиям российского рынка, и требующих соответствующих методов и инструментов оценки в зависимости от конкретных целей решаемых задач. В принципе могут быть использованы три вида моделей массовой оценки, каждый из которых имеет свою специфику. Аддитивная модель имеет следующий вид: где (Xi ... Хп) - характеристики объекта недвижимости, А; - численные коэффициенты при переменных характеристиках объекта, показывающие вклад соответствующих характеристик в стоимость. Математическая регрессия позволяет точно рассчитать оптимальные Aj для базы данных, однако заложенное допущение о линейности вклада каждой характеристики обычно не соответствует реалиям рынка. Аддитивная модель не учитывает взаимосвязи факторов друг с другом, неудовлетворительно описывает пограничные ситуации (к примеру объект с очень большой площадью). Тем не менее, на основе этой модели можно сделать выводы о значимости тех или иных переменных и погрешностях информации. Аддитивная модель обычно используется для предварительного анализа. Мультипликативная модель имеет вид: где (Yj... Yn ) - характеристики объекта недвижимости, Bj - веса переменных характеристик объекта. Простая мультипликативная модель сводится к аддитивному виду путем логарифмирования, и обладает сходными недостатками. Однако, она позволяет более гибко отразить зависимость (в том числе и нелинейную) стоимости от значений характеристики. Гибридная модель является комбинацией двух вышеперечисленных видов, например: где (Zi ... Z п ) - характеристики объекта недвижимости, A-Bj - веса и коэффициенты при переменных характеристик объекта. Такой вид модели позволяет достаточно адекватно отображать основные тенденции рынка. Отсутствие строгой детерминации дает возможность принимать решение о способе включения (аддитивной или мультипликативный) в модель любой характеристики объекта, подбирая оптимальный с точки зрения точности прогноза. Однако такой вид модели значительно затрудняет калибровку коэффициентов. Обычно, здесь используются итеративные методы. Выбор того или другого вида модели определяется с точки зрения наиболее адекватного отражения реального рынка. Простые модели - аддитивная и мультипликативная могут применяться для описания слаборазвитого рынка, где нет каких либо нелинейных тенденций, они достаточно логичны по своей структуре и устойчивы в том смысле, что отсутствуют сильные выбросы в оценке для нестандартных объектов. Гибридная модель оптимальна для рынка с устоявшимися нелинейными тенденциями и сложными видами зависимости стоимости от факторов. К сожалению, анализировать конечную гибридную модель не так просто как две предыдущие, особенно если задействованы сложные переменные, отражающие взаимовлияние характеристик. Другой проблемой гибридной модели является сильная зависимость конечного результата в процессе итеративной калибровки от начальных значений коэффициентов. Для решения задач муниципального уровня целесообразно применение мультипликативной модели, поскольку: она достаточно проста, но в то же время позволяет более гибко отразить зависимость (в том числе и нелинейную) стоимости объекта от различных факторов; применима для предварительного анализа и первых выводов о значимости тех или иных переменных и погрешностях информации; применима для описания слаборазвитого рынка (каким является российский рынок недвижимости). Автором выделены четыре основные направления использования оценочных показателей, требующие применения специальных методов экономической оценки объектов недвижимости для решения задач управления на муниципальном уровне (рис.2.1.).
Постановка задачи
Для Приморского края одним из наиболее актуальных является угроза наводнений, вызванных весенними паводками и ежегодными летними тайфунами, наносящими значительные разрушения и являющимися тяжелым бременем для муниципальных и краевых бюджетов. Общая характеристика экономического ущерба от наводнений в Приморском крае за этот период приведена в табл. 3.1. Экономический ущерб в этот период колебался от 0,1 до 7,7% к объему валового общественного продукта (валового регионального продукта) (рис. З.1.), и в среднегодовом исчислении составил 2,6% [75]. Господствующей формой собственности вплоть до 1993 г. являлась государственная (табл. 3.1). После приватизации эта картина сильно изменилась. В федеральной собственности в затопляемых зонах остались федеральные дороги, линии связи и объекты подразделений федеральных ведомств. В региональной (краевой собственности) в основном остались транспортная сеть и инженерные сооружения регионального значения, некоторые здания и сооружения краевых учреждений. Из анализа структуры экономического ущерба в разрезе форм собственности следует, что на долю государственной и муниципальной собственности в 1993-1999 гг. в среднем приходилось 52,2% всего объема экономического ущерба от наводнений (табл. 3.2.). В наибольшей мере подвержено негативному воздействию наводнений имущество, находящееся в муниципальной форме собственности. В разные годы на ее долю приходилось от 0,2 до 49,4% в общем объеме экономического ущерба, или 34,6% в среднем в 1993-99 гг. Основная доля ущерба государственной собственности отнесена к статье автодороги и мосты федерального и регионального значений. Обращает на себя внимание рост доли ущерба по организациям прочих форм собственности. В основном это акционерные общества. Проблемы возмещения экономического ущерба от наводнений вытекают из состояния экономики, наполняемости бюджета и внебюджетных фондов, мер регулирования, применяемых органами власти на всех уровнях, уровня развития системы страхования и перестрахования хозяйственных рисков. Анализ статистических данных за 1994-1999 гг. об ущербе и размерах его возмещения из различных источников показывает наличие существенного разрыва между ними. Убытки полностью не покрываются даже по объектам, находящимся в федеральной собственности (табл.3.3.). Это стало основной причиной более детальной проработки и апробации разработанной методики оценки ущерба от наводнений на примере модельного участка г. Уссурийска Приморского края, для обеспечения создания в дальнейшем системы страхования и перестрахования рисков как одного из инструментов защиты муниципальных образований Приморского края от воздействия данного стихийного бедствия. Работа по оценке ущерба от наводнения выполнялась в рамках темы научно-исследовательской работы «Экономическая оценка ущерба от наводнений и принципы определения ставок страхования» Федеральной целевой программы «Защита от наводнения населенных пунктов, народнохозяйственных объектов и других ценных земель в Приморском крае на 1995-2000 гг.», выполняемой лабораторией «Экономических исследований и инвестиционного проектирования» кафедры Экономики и менеджмента ВГУЭС.
