Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Теоретические аспекты регулирования рынка недвижимости на региональном уровне 11
1.1. Недвижимое имущество в системе российских рыночных отношений 11
1.2. Роль государства в управлении экономикой и политика в отношении рынка недвижимости 17
1.3. Рынок недвижимости в регионе-мегаполисе, задачи регулирования 25
Глава 2. Концепция экономической оценки и выбора варианта построения наиболее рациональной системы регистрации прав на недвижимость 33
2.1. Формализованное описание процесса регистрации в постановке общей теории систем 33
2.2. Факторы и основная проблематика организации процесса регистрации недвижимости в регионе 41
2.3. Методология оценки проектов совершенствования сферы регистрации прав на недвижимость 51
Глава 3. Экономический анализ в системе государственной регистрации прав на недвижимость 62
3.1. Методологические основы анализа экономических процессов системы регистрации прав на недвижимость 62
3.2. Организация и методы сбора и анализа информации в системе регистрации прав на недвижимость 68
3.3. Моделирование процесса регистрации прав на недвижимое имущество 91
3.4. Описание математических моделей 95
3.5. Результаты математического моделирования процесса регистрации прав на недвижимое имущество 102
Глава 4. Методика экономической оценки инвестиционного проекта по критерию максимизации получаемой прибыли 113
4.1. Исследование общих возможностей по формированию инвестиционного проекта в области информационных технологий 113
4.2. Технико-экономическое обоснование проекта реализации новых информационных технологий в системе управления недвижимостью региона-мегаполиса 127
Заключение 139
Список литературы 141
- Недвижимое имущество в системе российских рыночных отношений
- Формализованное описание процесса регистрации в постановке общей теории систем
- Методологические основы анализа экономических процессов системы регистрации прав на недвижимость
- Исследование общих возможностей по формированию инвестиционного проекта в области информационных технологий
Введение к работе
Эффективность рыночных преобразований экономики, преодоление кризисной ситуации, решение социально-экономических проблем во многом определяются привлечением инвестиций в реальный сектор хозяйства, их объемом, скоростью освоения и увеличением налоговых поступлений в бюджет.
Процесс вложения инвестиций в производство обусловливается определенными формами преобразования с недвижимого имущества, которые могут выступать в виде приобретения на праве собственности как земельных участков, так и пассивных производственных фондов, а также и аренды или передачи в оперативное управление и пр. Рынок недвижимости регионов, территориальных образований, как правило, представлен совокупностью составляющих его элементов: рынок жилья, объекты нежилого фонда различных форм собственности, (в т.ч. пассивные производственные фонды), земельные участки. В этой сфере бизнеса, осуществляются консалтинг, девелопмент, инвестиционная деятельность, брокерская и риэлтерская деятельность, оценка и др. Использование перечисленных форм деятельности охватывает практически все операции, которые могут совершаться с недвижимым имуществом. Формирование и развитие рынка недвижимости требует решения целого комплекса организационно-экономических, административных, юридических, социальных и ряда других проблем. Выбор наиболее эффективной формы зависит от развитости методов управления недвижимостью, их информационного обеспечения, усиления контроля за налогооблагаемой базой.
Одним из ключевых вопросов, обеспечивающих возможность наиболее рационального использования недвижимости и эффективного управления имуществом, является создание и развитие оптимальной системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данная система призвана предусматривать определение эффективной формы использова-
5 ния имущества, регистрацию этой формы в наиболее короткие сроки, контроль за выполнением договоров, а также и увеличением налогооблагаемой базы региона.
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ в статье 32 определяет, что субъекты РФ создают региональные программы развития системы государственной регистрации прав на соответствующих территориях, поэтапно вводят систему государственной регистрации прав и проводят необходимые структурные и функциональные преобразования.
В практике хозяйственной деятельности органы по регистрации прав на недвижимое имущество создавались поэтапно. Первоначально были созданы региональные бюро регистрации прав на недвижимость в жилищной сфере, структура и деятельность которых формировались и совершенствовались в процессе становления и развития жилищного рынка. Затем их преобразовывали в региональные или территориальные бюро регистрации прав на недвижимость в целом, с передачей указанному органу функций по регистрации прав на все виды объектов недвижимости и сделок с ней. Практика хозяйствования и управления подтверждает правомерность создания единого регистрирующего органа. Одновременно с этим обусловливается необходимость проведения исследования критериев оптимальности системы государственной регистрации, трудоемкости осуществления процесса регистрации, показателей реализации контрольных функций использования недвижимости.
С учетом вышеизложенного, обобщение и анализ накопленного опыта, проведение соответствующих теоретических исследований в области создания системы государственной регистрации недвижимости как необходимого элемента привлечения инвестиций и контроля за их использованием являются в настоящее время важными и актуальными.
Вопросы определения общей структуры системы, организации взаимодействия между подсистемами и элементами, учет влияния внешней среды, выбор оптимальных алгоритмов функционирования относятся к числу задач, решаемых теорией систем. Среди крупных зарубежных ученых в этой области, на труды которых опирался соискатель, следует отметить К. Боулдинга, М. Месаровича, Я. Такахара, Д. Мако, Г. Саймона, А. Холла, Р. Кальмана. В нашей стране большой вклад в развитие теории систем внесли Г. С. Поспелов, В. Н. Садовский, Н. П. Федоренко . Их работы также использовались в диссертационном исследовании.
В своей работе автор опирался на труды известных ученых-экономистов в сфере управления инвестициями и недвижимостью, таких как Булатов А.С., Бородина Е.И., Баканов М.И., СВ. Валдайцев, Горфин-кель В.В., Григорьев.М, Герчикова И.Н., Грузинов В.П., Голубков Е.П., Купряков Е. М., Лившиц А.Я., Липсиц И.В., Мотовилов О.В., Максимов С.Н., Сребник Б.В.,. Попов Г.Х., Шеремет А.Д.
Для анализа использования зарубежного опыта развития рыночных отношений в сфере недвижимости использовались работы Ворста Й., Ре-вентлоу П., Пиндайка Р., Рубенфельда Д., Самуэльсона П., Фридмана Дж., Ордуэйя Ник.
В то же время пока отсутствует комплексное исследование и обоснование механизмов государственного регулирования рынка недвижимости в условиях крупного города. Назрела необходимость доведения новых подходов и методов управления до создания новых технологий и схем и, как обязательное условие, осуществление экономической оценки их эффективности. Все это обусловило необходимость продолжения исследований в области эффективного регулирования и управления рынка недвижимости.
7 Объектом исследования выступают системы регистрации прав на недвижимость, имеющие соответствующие экономические характеристики.
Предметом исследования служат экономические отношения между государством и субъектами хозяйствования по поводу регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Теоретической и методологической основой исследования является современная теория управления, труды отечественных и зарубежных ученых и практиков, посвященные исследованию основных положений рыночной экономики. Базой для анализа стали информационные массивы данных, накопленные в практической деятельности по регистрации прав на недвижимость в субъектах РФ, и в частности, в Санкт-Петербурге.
Целью исследования явилась разработка теоретических и методологических основ для создания оптимальной и эффективной системы регистрации прав на недвижимое имущество как необходимого элемента хозяйственного механизма привлечения инвестиций и увеличения объемов доходной части государственного бюджета.
Достижение поставленной цели предопределило постановку и решение следующих основных задач.
Выявление общих закономерностей и тенденций в формировании наиболее рациональной многоуровневой иерархической организационной структуры, функционирующей на рынке недвижимости.
Определение и обоснование метода экономической оценки инвестиционных проектов, связанных с созданием и развитием системы регистрации прав на недвижимость.
Анализ существующих методов, методик и моделей экономической оценки системы регистрации прав на недвижимость.
Разработка и создание математических моделей и алгоритмов экономической оценки системы регистрации прав на недвижимость.
Реализация разработанных моделей и алгоритмов экономической оценки в практической деятельности на уровне субъектов Российской Федерации.
Научная новизна работы заключается в следующем:
Разработан метод экономического анализа системы государственной регистрации прав на недвижимость, который основан на использовании иммитационной модели, характеризующей взаимодействие государства и субъектов хозяйствования в этой сфере. Разработанная модель основана на использовании метода статистических испытаний. Для реализации указанного метода исследуемая система строится как модель представления накопленных знаний, полученных от разнородных источников информации. Экономическая модель позволяет использовать сведения, характеризующиеся изменчивостью структуры системы, неполнотой и неопределенностью описания ситуации.
Разработана методика оценки рациональности и оптимальности создаваемой и развиваемой системы регистрации прав на недвижимость. Для построения вариантов наиболее рациональной структурно - функциональной системы управления процессом регистрации прав на недвижимость использовались методы теории систем. Проведенная декомпозиция процесса регистрации позволила построить взаимоувязанную трехуровневую систему экономических показателей и провести оценку влияния различных факторов на каждом уровне исследования.
Разработанные методы и модели отличаются от существующих комплексностью подхода, обеспечивающего учет результатов обследования состояния недвижимости, выявленных тенденций изменения наиболее существенных факторов системы, а также учет макроэкономических пока-
9 зателей и результатов анализа показателей поведения участников рынка недвижимости определенного региона.
На основе исследования современного экономического состояния разработан метод экономической оценки, основанный на комплексном учете факторов, являющихся наиболее существенными при рассмотрении инвестиционных проектов в области информационного обеспечения процесса регулирования рынка недвижимости. Выполнены экономические расчеты, проведено обоснование эффективности проекта по критерию максимизации прибыли.
Обоснованы эффективные организационно-экономические технологии реализации наиболее рациональной структуры документооборота в системе государственной регистрации прав на недвижимость.
Практическая ценность полученных результатов определяется возможностью их использования другими учреждениями регистрации прав на недвижимость на уровне субъектов Российской Федерации. Математические модели и алгоритмы задач оформлены в виде пакета программ в операционной системе «Windows». Варианты построения схем наиболее рациональной структурно-функциональной системы регистрации прав на недвижимость носят универсальный характер и позволяют экономить затраты бюджетных средств за счет сокращения численности занятых в органах регистрации прав на недвижимость.
Результаты диссертационного исследования докладывались на международных (Германия 1998, Франция 1998, Марокко 1999, Эстония 1999) и российских (Москва 1998,1999) конференциях, на городских конференциях по экономическим вопросам, на научно-технических семинарах и симпозиумах. Разработанная автором модель апробирована при выполнении реальных расчетов в одном из крупных субъектов РФ, каким является Санкт-Петербург.
10 Материалы диссертации опубликованы в 12 печатных работах, по материалам диссертации поданы заявки и получены патенты на 6 изобретений.
Диссертационное исследование состоит из введения, четырех глав, заключения и списка литературы. Общий объем 150 страниц машинописного текста.
Недвижимое имущество в системе российских рыночных отношений
Традиционно в России недвижимость делится на три группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля.
Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома, квартиры, жилые служебные помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.
К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке.
Земля, как один из факторов производства, может иметь различные сферы применения.
Так, например, в Петербурге начала XX века основным типом использования территории города, наиболее влиявшим на цену земли, было строительство доходных домов.
В этот период времени горожане селились в непосредственной близости от мест, где осуществлялась их профессиональная деятельность. Поэтому спрос на земельные участки для строительства жилых помещений зависел от функционального назначения района. Качество жилищного фонда, благоустройство территории района определялось уровнем жизни проживающих горожан.
Сопоставление выручки от эксплуатации доходных домов с прибылями, извлекаемыми от реализации иных способов вложения капитала, определяли спрос на земельные участки и их целевое использование.
Понятие недвижимости закреплено в статье 130 Части 1 Гражданского Кодекса РФ. Указанная статья определяет, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Содержание права собственности составляют правомочия, которыми обладает собственник в отношении принадлежащего ему имущества, а именно: правомочия по владению, пользованию и распоряжению.
Правомочие владения обычно в литературе определяется как возможность «хозяйственного господства собственника над вещью». Правомочие пользования означает возможность извлечения из недвижимости полезных свойств в процессе ее потребления. Под правомочием распоряжения понимается возможность определения судьбы вещи путем совершения каких-либо актов в отношении последней, то есть собственник вправе отчуждать этот объект любым не запрещенным законом способом.
Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» (с изменениями от 21 апреля 1997 года) определяет понятие недвижимость в жилищной сфере в более широком смысле - недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.
Формализованное описание процесса регистрации в постановке общей теории систем
Анализ системы организации деятельности учреждения, предназначенного осуществлять регистрацию прав на недвижимость заключался в расчленении трудового процесса на отдельные составляющие элементы работы, задачи, выполняемые сотрудниками и их группами с расчетом общего баланса времени путем объединения индивидуальных бюджетов, позволяющих выявить структуру затрат времени в масштабах различных совокупностей работников.
Реализованное на практике на первом этапе создание системы регистрации в последующем улучшалось за счет изменения частных параметров до значения глобально оптимальных без изменения структуры системы.
Таким образом, выбранный вариант конструкции системы обеспечил возможность существенно улучшить качество системы регистрации в рамках созданной иерархической структуры.
Дальнейшее совершенствование системы регистрации проводилось в соответствии с законом общей теории систем о гармоническом соотношении частных параметров и корреляции параметров однородных систем по мере их развития.
При построении системы регистрации прав на недвижимость использовались следующие требования теории систем.
Первое требование определяет необходимость создания многоуровневой иерархической организационной структуры, обеспечивающей формирование наиболее существенных свойств системы: вертикальная соподчиненность, право вмешательства, взаимозависимость действий.
В организационной структуре системы регистрации прав на недвижимость выделяются три уровня иерархии.
Нижний страт в организационной иерархии системы регистрации обеспечивает прием и выдачу документов от физических и юридических лиц. Характерной особенностью деятельности работников этой подсистемы является проверка наличия полного комплекта документов и ввод первичных сведений в базу данных Единого государственного реестра прав.
Второй страт предназначен для решения задач проверки документов по формальным параметрам, вводу информации из документов в базу данных и подготовки документов к регистрации.
Страт верхнего уровня формируется для принятия решения о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Характерной особенностью работы регистраторов является рассмотрение юридических аспектов документов.
Вертикальная соподчиненностъ реализует принцип обеспечения последовательного взаимодействия между уровнями структуры. Обмен со средой (заявителями) происходит на нижнем уровне.
Право вмешательства определяет порядок принятия решений на разных уровнях и устанавливает приоритет по важности принимаемых решений на верхних уровнях (supremely) по отношению к нижестоящим (infimal) уровням системы регистрации.
Взаимозависимость действий вышестоящих и нижестоящих уровней структуры характеризуется наличием обратной связи о реакции нижних уровней на приказы и команды вышестоящих уровней. Лица, принимающие решения, обеспечиваются только релевантной информацией.
На каждом уровне организуются подсистемы и отдельные элементы, обладающие определенной самостоятельностью в процессе своего функционирования.
Методологические основы анализа экономических процессов системы регистрации прав на недвижимость
Информационные технологии (ИТ) становятся инструментами для анализа и реинжиниринга (преобразования) бизнес-процессов современного предприятия.
В обстановке повышающихся требований к качеству выполняемой работы возникла необходимость в технологиях, способных критически оценивать деловую ситуацию, анализировать и совершенствовать бизнес-процессы. Анализ и, в случае необходимости, преобразование бизнес-процессов позволяет выявить резервы предприятия и добиться позитивных изменений в работе.
За прошедшие годы учеными всего мира предложено несколько концепций улучшения бизнес-ситуации на предприятии. Каждая научная концепция, нашедшая свое воплощение в конкретной технологии, имеет достоинства, недостатки, а также ограничения на применение. Причинами неудач при использовании той или иной технологии улучшения работы предприятия могут оказаться недостаточная рентабельность предприятия, отстранение персонала от участия в проекте улучшения, организационная неразбериха. Для того чтобы дорогостоящий проект модернизации предприятия не стал бессмысленной тратой времени и финансовых средств, очень важно выбрать правильную технологию. В настоящий момент различные консультационные фирмы для текущего управления и улучшения работы предприятия предлагают воспользоваться следующими технологиями: TQM (Total Quality Management - полное управление качеством), CIP (Continuous Improvement of Processes - непрерывное улучшение процессов), RBP (Реинжиниринг Бизнес-Процесса), Benchmarking, TQC (Total Quality Control -полный контроль качества). TQM, RBP, Benchmarking, CIP и другие технологии созданы для достижения одних и тех же основных целей, которые кратко можно сформулировать как «намерение улучшить работу основных звеньев технологической цепочки в целях улучшения качества продукции и услуг с одновременным увеличением прибыли и уменьшением издержек».
Эти глобальные цели своей ясной и понятной формулировкой привлекают руководителей предприятий, каждый из которых не прочь получить такие результаты на своем предприятии, а, учитывая, что цели, поставленные перед TQM, RBP, Benchmarking, CIP одинаковы, некоторые руководители предприятий считают эти технологии равноценными и взаимозаменяемыми альтернативными способами улучшения бизнес-процессов. Это ошибочное мнение. При видимом сходстве все вышеупомянутые технологии существенно отличаются друг от друга.
Кроме того, на определенную технологию улучшения работы предприятия, как и на одежду, существует мода. Так в 80-е годы господствовало увлечение технологией TQM, и её применение действительно приводило к великолепным результатам.
В последние годы все большую популярность приобретает технология РБП. Это технология 90-х. Многие руководители предприятий интересуются информацией о РБП, опытом планирования и выполнения проектов реинжиниринга в различных компаниях, трудностями, связанными с внедрением новых решений.
По сведениям из различных публикаций на сегодняшний день около 70% американских и крупных европейских компаний применяют РБП как средство для улучшения своей деятельности. Почти 88%) больших корпораций в США уже используют РБП или собираются запустить подобные проекты.
Исследование общих возможностей по формированию инвестиционного проекта в области информационных технологий
Сложная социально-экономическая ситуация в стране требует поиска быстрых и высокоэффективных путей выхода из кризиса.
Очевидной и практически единственной возможностью для этого является концентрация ресурсов на внедрении самых передовых (так называемых «прорывных» технологий), к которым в первую очередь относятся информационные технологии.
Еще несколько лет назад потенциал национальных экономик определялся экспертами через число персональных компьютеров на одно домохозяйство.
Сегодня критерий другой: количество сетевых подключений на душу населения. Мощь страны оценивается пропорционально развитости ее информационных сетей, т.е. наличию разветвленной сетевой инфраструктуры и полосы пропускания каналов связи.
По новому критерию лидируют Тайвань, США, Англия, Канада, Австралия, части территории Израиля и Индии. Быстро прогрессирует Китай; высоко оценивается Скандинавия, в особенности Финляндия, однако в этих странах сетевая инфраструктура больше нацелена на предоставление рекреационных услуг, чем на обеспечение экономического роста. По оценкам экспертов «Германия догоняет, Франция просыпается», Россия в этих оценках не фигурирует.
В то же время информационные технологии стремительно развиваются: индустрия телекоммуникаций уже предлагает интеллектуальный обмен сообщений с мобильными пользователями, увеличивается пропускная способность и скорость взаимообмена в каналах радиотелефонии, что обеспечивает возможность работы каждому пользователю в режиме видеоконференций и т.д.
Актуальность задачи связана с тем, что рынок информационных услуг в России развивается хаотично, действующие на рынке мелкие фирмы не в состоянии обеспечить его устойчивое развитие. Одновременно с этим возрастает потребность в качестве информационных услуг не только в сфере управления, финансовой и производственной деятельности, но и среди населения.
Последнее обстоятельство, связанное с информационным воздействием на население, становится определяющим при возникновении особых и чрезвычайных ситуаций: в период проведения выборов, мобилизационных мероприятий, при наводнениях в Санкт-Петербурге и т.д.
Все это позволяет сделать вывод о необходимости объединения усилий по разработке и реализации крупномасштабного проекта по созданию единого информационного пространства Санкт-Петербурга (с учетом опыта г. Москвы), включающего в себя телекоммуникационные сети общего и специального назначения, в которых одновременно обеспечивается доступность и защищенность рационально структурированных информационных ресурсов.
Целью создания единой информационной системы Санкт-Петербурга является обеспечение резко возросших потребностей органов управления, объектов экономической деятельности и населения города в получении полной, достоверной и своевременной информации о состоянии и тенденциях развития города, региона и страны в целом, а также в предоставлении высококачественных каналов для деловых и рекреационных услуг.
В условиях ограниченности инвестиционных ресурсов следует проводить социально-экономическую экспертизу инвестиционных проектов и программ. Подобная экспертиза позволит согласовать приоритетные направления макроэкономической политики с задачами развития экономики на микроуровне, сконцентрировать инвестиционно-финансовые ресурсы на приоритетных направлениях, исключить принятие иррациональных решений, превышающих реальные финансовые возможности бюджета, а также обеспечит полноту финансирования законодательно утвержденных программных мероприятий.
