Содержание к диссертации
Стр.
Введение 3
Глава 1. Рынок недвижимости: экономическое и правовое
регулирование 11
Понятие недвижимости 11
Зарубежный опыт в сфере управления недвижимостью 15
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22
Состояние и проблемы функционирования московского рынка недвижимости 41
Глава 2. Ипотечное кредитование как инструмент развития рынка
недвижимости 52
Понятие и предмет ипотеки 52
Особенности ипотеки предприятий, зданий,сооружений 61
Особенности ипотеки жилых домов и квартир 68
Особенности современной практики
ипотечного кредитования 80
Глава 3. Моделирование управления рынком недвижимости 90
Модель создания товариществ собственников жилья 90
Доверительное управление имуществом 106
Управляющие компании в системе управления офисной и муниципальной недвижимостью 128
Заключение 146
Список использованной литературы 151
Введение к работе
Основные направления жилищной реформы в России во многом опираются на использование современных моделей развития рынка недвижимости за рубежом. Рациональность такого подхода состоит в том, что применяются проверенные временем механизмы управления и развития, показавшие высокую результативность. Негативные же стороны этого процесса проявляются зачастую в механическом перенесении эффективных зарубежных моделей функционирования рынка недвижимости в совершенно иные, российские, социально-экономические условия. Поэтому при использовании зарубежного опыта необходим его критический анализ и адаптация моделей управления к местным условиям.
Прежде всего следует отметить, что в каждой стране осуществляется государственная поддержка развития рынка недвижимости, включая жилищную сферу, степень активности которой в разных странах неодинакова. Именно уровень государственного участия составляет сущность отличий жилищных систем в разных странах. Принято различать активную и пассивную государственную жилищную политику, различие которых заключается в методах воздействия на развитие жилищной сферы со стороны государства. Пассивная жилищная политика предполагает создание правовых и институциональных условий для действия рыночных факторов развития жилищной сферы. Активная жилищная политика означает функционирование государственных и муниципальных жилищных организаций, наличие государственного или муниципального жилищного фонда, находящихся вне сугубо рыночного регулирования. Соответственно, в одних странах преобладает ориентация на приоритет рыночных факторов в жилищной сфере и рост доли собственников жилья, в других - сохранение контроля государства и развитие арендного сектора жилья. При этом западные специалисты отмечают общую тенденцию для европейских стран
(включая и Швецию с ее сильной социальной политикой) к ослаблению государственной поддержки жилищной сферы, что проявляется в следующих процессах:
-сокращение объемов государственного финансирования жилищного строительства:
-приватизация государственной собственности;
-прекращение государственной поддержки производителей и переход к поддержке потребителей в жилищной сфере.
Во всех странах разработкой основных принципов жилищной политики занимаются центральные правительства, но ключевые позиции в ее проведении занимают местные органы власти, а также различные ассоциации арендодателей и арендаторов жилья. Правовое пространство развития жилищной сферы постоянно совершенствуется; жилищная политика своевременно реагирует на изменяющиеся условия и растущие потребности населения.
В жилищной сфере развитых стран можно выделить три типа действующих участников: общественный, частный и так называемый добровольный сектор. Общественный сектор представлен государственными и муниципальными органами власти, основная функция этого сектора заключается в обеспечении социальной стабильности общества в процессе потребления жилищных благ. Потенциал частного сектора, представленного различными частными коммерческими предприятиями и организациями, используется в процессе создания жилищных благ. Добровольный сектор включает различные некоммерческие организации, основным направлением деятельности которых является предоставление жилья приемлемого качества за невысокую плату.
Мотивация и интересы перечисленных участников жилищных отношений не только различны, но и зачастую противоречивы. Понимание
этих различий и обеспечение их относительного равновесия составляет важную часть жилищной политики государства. Разработанность проблемы
При рассмотрении теоретических аспектов развития рынка недвижимости автор опирался на работы Балабанова И., Бабкина С, Бледного С.Н., Божедомовой Г.К., Елисеева Е.А., Горемыкина В.А., Григорьева В.В., Кирсанова А.Р., Максимова С.Н., Меркулова В., Ресина В.И., Рахман И.А.
В трудах указанных авторов были затронуты такие проблемы как формирование и управление рынком недвижимости, управление и развитие коммунального хозяйства в жилищной сфере, пути развития ипотечного кредитования в России, нестабильность рынка недвижимости, в значительной мере обусловленная системой законодательства.
Однако в вышеуказанных трудах и в имеющихся публикациях не в полной мере раскрыты вопросы функционирования рынка недвижимости, управления развитием рынка недвижимости, ипотечного кредитования как инструмента развития рынка недвижимости.
Своего разрешения требуют проблемы взаимосвязи экономического и правового аспектов в определении элементов недвижимости как стыковой категории науки, экономические аспекты понятия «оборотоспособности».
Автор считает необходимым и возможным остановиться на следующих аспектах проблемы:
на неразрешенности правового обеспечения, которое создает трудности развития рынка недвижимости;
выявлении важных с научной и прикладной точек зрения элементов
активации рассматриваемого рынка недвижимости, которые обладают
определенными признаками: незавершенное строительство, переуступка
собственности, ипотечное кредитование;
моделировании процессов управления недвижимостью на основе существующего российского опыта.
Объектом исследования в диссертации является определение оптимальной совокупности экономических инструментов формирования и стабильного функционирования рынка недвижимости на примере конкретного региона.
Предметом исследования выступает система экономических и административных форм и методов управления рынком недвижимости на современном этапе развития рынка жилья.
Цель диссертационного исследования состоит в разработке рекомендаций по совершенствованию механизмов управления в отношении устойчивого, бескризисного развития рынка недвижимости применительно к современной российской экономике.
В соответствии с обозначенными установками в диссертации представляется необходимым и возможным решить следующие научно-прикладные задачи.
На основе научного анализа существующего зарубежного и отечественного опыта функционирования рынка недвижимости определить особенности его формирования в условиях переходной экономики.
Выявить специфику экономико-административного и правового регулирования рынка недвижимости в современной социально-экономической ситуации в России.
Дать научный анализ системе ипотечного кредитования как инструменту формирования рынка недвижимости в условиях переходной экономики России.
Уточнить и обосновать методы управления рынком недвижимости на основе моделирования различных вариантов развития рыночной ситуации.
Теоретико-методологическую основу диссертации составили труды зарубежных и отечественных ученых, диссертации и другие научные работы, публикации материалов в периодической печати, материалы государственных и коммерческих структур, отчеты риэлторских фирм, а
также собственные научные исследования автора по рассматриваемой проблематике. Балабанов И., Бабкин С, Бледный С.Н., Божедомова Г.К., Елисеев Е.А., Горемыкин В.А., Григорьев В.В., Кирсанов А.Р., Максимов С.Н., Меркулов В., Ресин В.И, Рахман И.А.,1
Эмпирическую основу диссертации составили статистические и другие информационные источники, материалы, характеризующие рынок недвижимости и информационное обеспечение предпринимательских структур, экспертные заключения, законодательные акты и другие нормативно-правовые документы в сфере недвижимости и предпринимательской деятельности.
Балабанов И. Экономика недвижимости. Учебник //Питер.,2002 г.208с.;Бабкин С. Основные начала организации оборота недвижимости.//Центр ЮрИнфоР,2001.-371 с; Бледный С.Н. Правовые основы управления недвижимостью// Издательство Юнити-Дана., 2002.-272 с; Божедомова Г.К. Повышение социально-экономической эффективности жилищно-коммунального хозяйства в условиях формирования рыночных отношений: Автореф.диссд-ра экон наук/ккон. Акал - Москва, 1993. ;Елисеев Е.А. Управление социально-экономическим развитием миллионного города. Автореф. Д.э.э.н. Москва 1998.;Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. - 3-е изд. - М.: Маркетинг, 2003 г. - 836с. ; Григорьев В.В.У правление муниципальной недвижимостью. Учебно практическое пособие. //Дело.,2001 г. 704 с. ;Кирсанов А.Р. Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права.М.:Ось-89,2003.- 528 с. ; Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости: Учеб. пособие. - СПб.: Питер,2000. - 272с. ;Меркулов В. Мировой опыт ипотечного кредитования и перспективы его использования в России. М.: Юридический центр ПР,2003.- 360 с. ;Ресин В.И. Экономика недвижимости. Учебное пособие //Дело.2000г.,328 с; Рахман И.А. Развитие недвижимости в России: теория, проблемы, практика. -М.Экономика, 2000. - 294с.
Научная новизна результатов диссертационного исследования заключается в следующем:
выявлены закономерности функционирования рынка недвижимости, формирующегося в условиях переходной экономики;
определена система экономических и административных инструментов для стабильного и бескризисного управления рынком недвижимости на примере жилищной сферы конкретного региона;
раскрыт механизм ценообразования в сфере рынка жилья;
смоделирован процесс ипотечного кредитования как важнейшего инструмента формирования и развития жилищного рынка.
Положения диссертации, выносимые на защиту.
Взаимосвязь экономического и правового аспектов в определении элементов недвижимости как стыковой категории науки. В зависимости от законодательного оформления самого понятия, в дальнейшем функционирование рынка становится обусловлено теми или иными проблемами юридического и экономического характера. Неразрешенность правового обеспечения создает трудности развития рынка недвижимости. Нестабильность рынка недвижимости в значительной мере обусловлена системой законодательства.
Экономические аспекты понятия «оборотоспособность». На современном этапе развития рынка недвижимости важным моментом является увеличение количества элементов, обладающих возможностью залога, ипотеки с целью развития рынка недвижимости.
Такое расширение способствует увеличению ипотечного кредитования как инструмента рынка недвижимости. С другой стороны, изъятие из оборотоспособности какого-либо элемента ведет к сужению возможностей залога (с. 56-58).
3. Модель оздоровления финансового состояния предприятий
залогодержателя с целью увеличения стоимости заложенного
имущества. А это, в свою очередь, позволит внедрить на рынке новые системы инвестирования финансовых средств а рассматриваемой области (с 62). 4. Моделирование процессов управления недвижимостью на основе существующего российского опыта. При этом автор разрабатывает несколько вариантов управления с участием кондоминиумов, доверительных компаний и управляющих компаний.
Основные результаты диссертационного исследования, полученные лично соискателем:
уточнено понятие «недвижимость» применительно к условиям переходной экономики России, а также состав элементов недвижимости;
определена система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
сформулированы основные преимущества ипотечного кредитования и обосновано его место в системе инструментарии функционирования рынка жилья.
Выявлены и определены причины кризисного состояния рынка недвижимости на примере московского региона жилья.
Практическое значение работы. Основные положения и выводы диссертационного исследования могут быть использованы управленческими и коммерческими структурами в процессе совершенствования механизма функционирования рынка недвижимости.
Ряд предложений и рекомендаций автора приемлемы для использования банковскими учреждениями при осуществлении ипотечного кредитования жилищных программ.
Материалы диссертации могут быть использованы в преподавании ряда экономических дисциплин как иллюстрационный и вспомогательный материалы.
Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы диссертационной работы использованы в докладах и научных сообщениях автора на конференциях, опубликованы соискателем в научных сборниках, а также применены в практической работе диссертанта в конкретной фирме.
Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы.
