Содержание к диссертации
Введение
1. Теоретико-методологические основы оценки стоимости как инструмента управления собственностью промышленных предприятий 13
1.1 .Собственность как основа формирования условий производства 13
1.2. Управление недвижимостью как специальная функция управления промышленным предприятием 35
1.3. Принятие управленческих решений на базе оценки собственности промышленных предприятий 49
2. Разработка алгоритма прогнозирования стоимости недвижимости и использование его результатов 72
2.1. Анализ рынка недвижимого имущества промышленных предприятий 72
2.2. Исследование проблем применения подходов и методов оценки собственности 83
2.3. Определение особенностей оценки стоимости на будущую дату 104
2.4. Влияние прогнозной стоимости на эффективность управления недвижимостью промышленного предприятия 135
Заключение 158
Список использованных источников
- Управление недвижимостью как специальная функция управления промышленным предприятием
- Принятие управленческих решений на базе оценки собственности промышленных предприятий
- Исследование проблем применения подходов и методов оценки собственности
- Влияние прогнозной стоимости на эффективность управления недвижимостью промышленного предприятия
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Важным фактором эффективного функционирования предприятий промышленности является повышение качества менеджмента, особенно в условиях формирования рыночной экономики. Одна из первоочередных задач менеджмента на промышленном предприятии - оптимизация управления собственностью предприятия с учетом использования результатов стоимостной оценки.
Оценка собственности - активно развивающаяся сфера экономики, связанная с множеством других экономических дисциплин и призванная выявить многообразие факторов, формирующих стоимость имущества, их количественное и качественное влияние. Процесс оценки стоимости тесно связан с процессами управления имуществом, а результаты оценки являются основой как для выбора стратегических направлений развития, так и для решения тактических задач управления собственностью.
Анализ структуры активов, находящихся в собственности промышленных предприятий показывает, что для большинства из них наиболее важными, а часто единственными формирующими стоимость являются объекты недвижимости. Недвижимость имеет высокую стоимость, долгий срок службы, менее подвержена порче и хищениям, чем движимое имущество. Благодаря необходимости государственной регистрации недвижимость является наиболее привлекательным видом залогового имущества при кредитовании промышленных предприятий, а тот факт, что ликвидная недвижимость со временем растет в цене, причем темпами, значительно опережающими инфляционные, обуславливает ее инвестиционную привлекательность. Следовательно, при оценке стоимости имущества промышленных предприятий особое внимание необходимо уделять объектам недвижимости. Для большинства промышленных предприятий в России (за исключением инновационных, ведущих в своих отраслях и тех, акции которых имеют обращение на фондовом рынке) именно комплекс недвижимости, находящийся в собственности предприятия, является главным параметром, влияющим на его цену при продаже предприятия.
Имеющиеся в отечественной экономической науке наработки не дают исчерпывающего ответа на фундаментальные вопросы, связанные с инструментарием оценки собственности, что в свою
очередь актуализирует необходимость осмысления сущностных основ в их становлении и развитии. Особое значение в свете этого приобретают проблемы обеспечения предпринимательского корпуса эффективными методами оценки собственности для принятия управленческих решений на уровне предприятий и промышленных комплексов. Определить вероятность и степень изменения цены объектов собственности за определенный период в будущем - задача сложная, но крайне необходимая при разработке стратегии управления, что обуславливает актуальность выбранной темы.
Степень научной разработанности проблемы. Вопросы, связанные с управлением стоимостью предприятия, рассматривали А. Дамадаран, А. Козлов, С. Король, С. Мордашев. Основоположниками теории оценки стоимости были Л. Пачоли и А. ди Пиетро, Г. Лейбниц, А. Маршалл, СЮ. Витте.
Теоретические и методические основы оценки недвижимости заложены в трудах таких зарубежных ученых, как И. Фишер, Дж. Фридман, Н. Ордуэй, Т. Коллер, Т. Коупленд, Г. Харрисон. Существенный вклад в разработку данных проблем внесли российские специалисты СВ. Валдайцев, М.Б. Гуревич, Е.И. Нейман, М.А. Федотова, Е.И. Тарасевич, В.В. Григорьев, В.И. Кошкин, Е.Н. Иванова, СВ. Грибовский, О.Е. Медведева, В.М. Рутгайзер, Г.И. Микерин, Е.С Озеров, В.А. Прорвич. Проблемы принятия управленческих решений на базе оценки стоимости имущества рассматриваются в работах Ю.В. Козыря, А.А. Абрамова, А.В. Савельева, И.А. Сушникова, В.А. Гуржиева.
Однако в настоящее время остро стоит проблема отсутствия методических разработок по многим актуальным вопросам управления и оценки недвижимости. В их числе можно назвать оценку прав на земельные участки в условиях неразвитого рынка, определение стоимости помещений разного назначения, продающихся в комплексе, а также прогнозирование стоимости имущества для различных задач стратегического управления. Возросшая открытость экономики России усилила научный интерес к международным методикам оценки собственности, требует научного уточнения и область сравнительных характеристик показателей оценки, что расширяет возможности науки об управлении промышленными предприятиями, ставит перед исследователями более сложные задачи, придавая им комплексный характер. Высокая актуальность и недостаточная
разработанность названных проблем предопределили выбор темы исследования, его цель и задачи.
Цели и задачи диссертационного исследовании. Целью
диссертационной работы является разработка методического
инструментария и комплекса практических рекомендаций по управлению собственностью промышленных предприятий, направленных на повышение эффективности их деятельности.
Реализация поставленной цели обусловила постановку и решение следующих этапных задач, отражающих логику и концепцию исследования:
проанализировать существующие методы оценки действующих предприятий, а также структуру имущества, находящегося в собственности промышленных предприятий и показать, что важным фактором ценообразования российских предприятий промышленности является недвижимость;
выявить отличительные особенности российской экономики, влияющие на процессы оценки и управления недвижимым имуществом;
уточнить понятие «стоимость объекта недвижимости на будущую дату» и особенности определения данного вида стоимости;
провести анализ методов оценки стоимости объектов недвижимости, определить условия и ограничения их применения для прогнозирования стоимости;
научно обосновать способы прогнозирования стоимости объектов недвижимости с использованием адаптированных для этой цели методов оценки;
- исследовать процесс принятия управленческих решений и его
связь с результатами оценки стоимости на будущую дату;
- разработать рекомендации по использованию результатов
прогнозирования стоимости недвижимого имущества в процессе
управления собственностью промышленных предприятий.
Объект н предмет исследовании. Объектом исследования выступают имущественные комплексы промышленных предприятий как основного звена отечественной экономики.
Предметом исследования являются организационно-управленческие отношения, возникающие при распоряжении недвижимым имуществом предприятий промышленности.
Теоретико-методологическая основа исследования.
Теоретической основой диссертации явились труды отечественных и
зарубежных ученых по проблемам управления и оценки стоимости объектов недвижимости, анализа их ценообразующих характеристик.
Методология диссертационной работы основана на системном
подходе к исследованию проблем управления промышленными
предприятиями и оценки рыночной стоимости объектов
недвижимости. В диссертации использованы методы анализа и синтеза теоретического и практического материала, анализ фактических данных проведен с применением методов статистики.
В работе также использованы федеральные законодательные акты, материалы экономической и тематической литературы, методические материалы Министерства имущественных отношений России, других министерств и ведомств, материалы научных конференций и публикации в периодических изданиях, а также материалы, полученные в процессе непосредственной практической работы автора.
Информационно-эмпирическая база исследования
представлена данными о характеристиках объектов недвижимости, находящихся в собственности промышленных предприятий и связанных с ними управленческих решениях, отчетами оценочных организаций об оценке рыночной стоимости промышленных предприятий и объектов их недвижимости, данными Госкомстата РФ, а также собственными расчетами автора. Эмпирическую основу исследования составили официальные статистические данные Российской Федерации, методические издания, результаты конкретных экономико-социологических обследований на местах, текущая документация предприятий ЮФО.
Рабочая гипотеза диссертационного исследования основывается на необходимости совершенствования методической базы оценки и прогнозирования стоимости недвижимости исходя из конкретных задач управления объектами недвижимости и имущественными комплексами промышленных предприятий.
Основные положения диссертации, выносимые на защиту:
По специальности 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами промышленности.
1. Важным инструментом стратегического управления собственностью является прогнозирование стоимости имущества в
среднесрочном и долгосрочном периоде на основе комплексного анализа законодательного и нормативно-методологического регулирования оценочной деятельности, а также с учетом особенностей российской экономики.
2. Для большинства российских промышленных предприятий
основным ценообразующим фактором является стоимость
недвижимого имущества, принадлежащего этим предприятиям. В
связи с этим наиболее объективную оценку предприятия способен
обеспечить затратный подход к оценке, основанный на определении
стоимости имущества; при этом особое внимание должно быть
уделено оценке объектов недвижимости с учетом их ликвидности,
возможностям альтернативного использования и прогноза изменения
стоимости в ближайшем будущем.
3. Недвижимое имущество промышленных предприятий
Российской Федерации представляет собой отдельный сегмент на
рынке недвижимости, характеризующийся длительными сроками
экспозиции, неоднородностью назначения и состояния зданий и
сооружений, реализацией (как правило) в комплексе с движимым
имуществом, а зачастую отсутствием правоустанавливающей
документации на земельные участки. Ценообразующими факторами,
специфичными для данного сегмента, являются: наличие и удельный
вес в стоимости специализированных и социальных объектов, а также
дополнительного оборудования, эффект масштаба, возможность
реализации отдельных объектов различного назначения.
4. Поскольку стоимость недвижимости занимает большую долю
в стоимости имущественных комплексов большинства российских
промышленных предприятий, управление недвижимостью на средних
и крупных предприятиях должно быть выделено в отдельную
конкретную (специальную) функцию; необходимо формирование
специальных служб, отвечающих за экономические,
эксплуатационные и юридические задачи управления недвижимостью.
По специальности 08.00.10 - финансы, денежное обращение и кредит: оценочная деятельность.
1. Методы оценки стоимости недвижимости, принятые в мировой оценочной практике, не всегда приводят к адекватным результатам в условиях российской экономики, отличительными чертами которой являются непрозрачность информации, уклонение от налогов, несовершенство законодательной базы, регулирующей отношения собственности и стремление хозяйствующих субъектов к
получению максимальной прибыли в краткосрочном периоде. Необходима адаптация методов оценки, основанная на требованиях российской оценочной практики.
-
Большинство оценочных компаний, кредитных, страховых и других организаций, которым необходимо определять рыночную стоимость имущества на будущую дату, определяют ее посредством построения тренда изменения стоимости в прошлом или используют определение стоимости в рамках только доходного подхода к оценке. Более объективной представляется оценка, связанная с ориентацией на комплексное использование затратного, доходного и сравнительного подходов, поскольку разные методики оценки отражают разное понимание стоимости и особенности оцениваемого имущества.
-
Прогнозирование стоимости в рамках затратного подхода должно включать: для земельной составляющей - анализ возможного изменения правового статуса земельного участка и стоимости прав на него; для стоимости улучшений - использование прогнозного индекса удорожания сметной стоимости строительства; для расчета износа - использование метода срока службы объекта. При прогнозировании стоимости в рамках сравнительного подхода, помимо учета общих тенденций изменения стоимости в конкретном сегменте недвижимости, должны учитываться дополнительные коэффициенты, отражающие возможные изменения ценообразующих характеристик оцениваемого объекта недвижимости.
Научная новизна диссертационного исследования в целом состоит в обосновании теоретико-методического аппарата оценки стоимости на будущую дату объектов недвижимости промышленных предприятий и совершенствование на этой основе методов управления ими. Элементами научной новизны диссертационного исследования являются следующие результаты, полученные лично автором:
По специальности 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами промышленности.
1. Обоснована необходимость включения в перечень конкретных (специальных) функций управления предприятием функцию управления недвижимостью, занимающей основную долю в составе имущества промышленных предприятий и являющейся важным, а иногда - основным фактором ценообразования и инвестиционной привлекательности российских предприятий промышленности.
2. Предложена классификация объектов недвижимости
промышленных предприятий для целей реализации или оптимизации
использования, на основе ликвидности (срока экспозиции) и
возможности выделения из состава имущественного комплекса.
3. Раскрыта целесообразность преимущественного
использования затратного подхода к оценке предприятий
промышленности, обусловленная отличительными чертами
промышленных предприятий России, в число которых входят:
некотируемость акций большинства предприятий на фондовой бирже,
продажа акций очень малыми (ничтожными) пакетами,
непрозрачность и противоречивость информации о финансово-
хозяйственной деятельности, представляемой в различных целях,
сложность в определении рисков деятельности, высокая степень
зависимости стоимости предприятия от стоимости принадлежащего
ему недвижимого имущества.
4. Сформулированы алгоритмы принятия решений по
применению результатов прогнозирования стоимости недвижимости
при кредитовании и инвестировании, определении арендной платы и
наилучшего использования объектов недвижимости, а также при
принятии решения о приобретении (постройке, аренде) недостающих
помещений или реализации (сдаче в аренду) избыточных.
По специальности 08.00.10 - финансы, денежное обращение и кредит: оі\еночная деятельность.
1. Обобщены и сформулированы методические подходы к
прогнозированию стоимости объектов недвижимости, адаптированные
к современным российским условиям; проанализирована возможность
изменения различных параметров, используемых при оценке, за
период между текущей и прогнозной датами оценки и
чувствительность стоимости к этим изменениям.
-
Предложена и апробирована методика прогнозирования стоимости недвижимого имущества с применением затратного и сравнительного подходов к оценке, которая позволяет даже при минимуме имеющейся информации повысить обоснованность прогноза и обеспечить результат, способный отражать не только потребительную, но и меновую стоимость объекта недвижимости.
-
Предложен способ определения стоимости объектов недвижимости разного функционального назначения в составе имущественных комплексов промышленных предприятий, заключающийся в составлении и решении систем уравнений,
переменными в которых, кроме основных ценообразующих параметров оцениваемых объектов, являются удельные стоимости помещений различного назначения.
Теоретическая и практическая значимость работы состоит в том, что ее результаты могут быть использованы для разработки мер по дальнейшему развитию оценочной деятельности для целей совершенствования управления промышленными комплексами. Основные теоретические выводы, сделанные в диссертации, могут быть полезны в процессе преподавания курсов: «Экономика организаций», «Менеджмент», «Оценочная деятельность» при подготовке спецкурсов, курсовых и дипломных работ. Методические рекомендации автора по совершенствованию управления собственностью доведены до уровня практических рекомендаций и нашли применение на многих предприятиях Краснодарского края.
Основные положения работы, результаты, разработанные
методики и рекомендации ориентированы на широкое использование
специалистами и организациями, занимающимися оценкой и
управлением недвижимым имуществом предприятий
промышленности, инвестиционной деятельностью, страхованием, арбитражным управлением.
Апробация работы. Основные положения и результаты исследования были представлены на вузовских, межвузовских и всероссийских научно-практических конференциях, внедрены в деятельность оценочных организаций и арбитражных управляющих Краснодарского края. Автором по теме исследования опубликовано 15 статей и тезисов общим объемом 3,73 п.л., из них 2 - в центральных журналах списка ВАК.
Методика определения стоимости недвижимости на будущую дату используется оценочными организациями Краснодарского края при оценке объектов недвижимости с целью кредитования в ведущих банках России. Материалы исследования используются в учебном процессе института переподготовки и повышения квалификации при Кубанском государственном университете в преподавании дисциплин «Оценка недвижимости» и «Оценка бизнеса».
Структура диссертации последовательно раскрывает цель и задачи исследования и состоит из введения, 2 глав, включающих 7 параграфов, заключения, списка использованной литературы, 3 приложений. Текст работы содержит 32 таблицы и 6 рисунков. Библиография насчитывает 160 источников. В заключении приведены
наиболее важные выводы и обобщения, полученные в ходе диссертационного исследования.
Управление недвижимостью как специальная функция управления промышленным предприятием
Важным фактором повышения эффективности производства на промышленных предприятиях является их обеспеченность основными фондами и оптимальное использование этих фондов. В России, для экономики которой характерны относительная незрелость и быстро меняющиеся условия рыночной среды, проблема эффективного управления собственностью (имуществом) предприятий приобретает особое значение.
В настоящее время руководители промышленных предприятий нацелены на стратегическое управление, ориентированное на долгосрочные перспективы. Стратегическое управление представляет собой комплекс, включающий в себя разработку стратегических целей промышленного предприятия с учетом возможных изменений рыночной ситуации, а также контроль за их реализацией.
В качестве стратегических целей управления деятельностью предприятия обычно называют следующие: рост капитализации предприятия, контроль цен на производимую продукцию, оптимизацию бухгалтерского баланса, повышение социальной защиты сотрудников, увеличение занятости, учет влияния факторов внешней среды, оценка альтернативных вариантов распределения имеющихся ресурсов с целью оптимизации их использования, поиск новых перспективных возможностей развития и т.д. Очевидно, что большая часть задач непосредственно связаны с управлением собственностью.
Категория собственности является одной из самых сложных в экономической теории. Собственность является фундаментом общественных отношений и определяет уровень развития производительных сил общества. К. Маркс определял экономическую категорию «собственность» как «присвоение, отношение к условиям производства как к своим1». Собственность объективна и определяется уровнем развития производительных сил общества.
С юридической точки зрения понятие собственности отражает отношения по поводу владения, распоряжения и пользования, сложившиеся в обществе и закрепленные нормами гражданского права; различают объекты собственности, то есть средства и результаты производства, которые обычно делят на недвижимое, движимое имущество и нематериальные активы, и субъекты собственности, то есть государство, физические и юридические лица, обладающие правами владения, распоряжения и пользования объектами собственности. Сложившиеся в государстве нормы, связанные с собственностью, образуют гражданско-правовой институт, то есть систему правил, на основании которых отношения признаются собственностью. В.П. Шкредов, в отличие от Маркса, признает понятие собственности именно в качестве правовой, а не экономической категории2. Однако указанные категории неразрывны: экономическое содержание охраняется правом, а юридическое содержание получает экономическую форму реализации.
Институциональное понимание отношений собственности формулируется как управление определенных лиц хозяйственными ресурсами, чаще всего закрепленное и ограниченное нормативно-правовыми актами в форме системы прав.
На практике чаще всего понятие собственности предприятия используется в двух различных значениях - как объекты собственности предприятия (имущество, активы, фонды)3 и как принадлежность этих объектов предприятию (юридическому лицу), закрепленная в правовых нормах.
В диссертационной работе термин «собственность» рассматривается в качестве определенного имущества (объекта собственности), принадлежащего
Собственность (сущность, формы, социальные последствия). Владимир, 1995. С. 4-6. на определенном праве юридическому лицу - промышленному предприятию (субъекту собственности). Собственность имеет определенную ценность и является объектом управления.
При этом основное внимание отводится ценообразующим характеристикам имущества, находящегося в собственности предприятий промышленности, целям и способам его стоимостной оценки и взаимовлиянию процессов оценки и управления имуществом независимо от формы собственности (государственной, частной, муниципальной, акционерной и т.д.). Важность повышения эффективности управления промышленными предприятиями сложно переоценить, поскольку их развитие влияет на весь народохозяйственный комплекс страны.
Имущество предприятия представляет собой его экономические ресурсы, используемые в процессе осуществления производственной (хозяйственной) деятельности. Для эффективного использования этих ресурсов необходимо четко представлять, каковы их основные экономические характеристики, одним из которых является стоимость - следовательно, нужна объективная оценка стоимости.
Оценка собственности - это активно развивающееся направление рыночной инфраструктуры, возникшее в связи с появившейся необходимостью определения стоимости имущества и разрешения различных имущественных споров. В Российской Федерации оценка имущества как вид деятельности существует менее двух десятков лет, но успела стать полноправной отраслью «интеллектуальных» экономических услуг, наряду с аудиторской или консалтинговой деятельностью. Развитие оценочной деятельности является одним из необходимых факторов формирования рыночной экономики.
Однако вплоть до недавнего времени оценка имущества в России рассматривалась в отрыве от целей и задач стратегического управления, хотя во всем мире именно на базе результатов оценки решается большинство управленческих задач.
Принятие управленческих решений на базе оценки собственности промышленных предприятий
К числу основных принципов управления недвижимым имуществом относятся: - принцип пообъектного управления, в соответствии с которым элементом системы управления (основным объектом управления) является объект недвижимости, юридически обособленный, обычно включающий в себя земельный участок и находящиеся на нем улучшения (здания и сооружения), закрепленные на определенных правах, - принцип целенаправленности управления, устанавливающий, что для каждого объекта недвижимости должна быть определена цель, достижению которой он служит, - принцип экономической обоснованности управленческих решений, устанавливающий, что все управленческие решения должны приниматься в соответствии с определенными выбранными критериями на основании достоверной и всесторонней информации о количественных и качественных характеристиках объекта недвижимости61, - принцип единства и комплексности системы управления, полагающий, что система управления недвижимостью строится на основе единства целей собственника, системы мотивации управляющих, анализом и контролем их деятельности и состояния объектов недвижимости, а также предполагающий систематическое принятие решений и их выполнение на всех стадиях правового, экономического и физического жизненного цикла объектов недвижимости, - принцип наилучшего и наиболее эффективного использования, сущность которого будет подробно рассмотрена ниже.
Процессы и инструменты оценки и управления собственностью промышленных предприятий тесно связаны друг с другом. Если проанализировать приведенные выше принципы, а также существующую
Иванова В.Н. Технология муниципального управления: Учеб. пособие / Иванова В.Н., Гузов Ю.Н., Безденежных Т.И. - М: Финансы и статистика, 2003. С. 28. систему управления недвижимостью, можно найти ряд этапов, характерных и для выполнения оценочных процедур.
Принятие управленческих решений на базе оценки собственности промышленных предприятий
Принятие решений является обязательной частью любой управленческой деятельности и представляет собой сознательный и целенаправленный выбор действий, обеспечивающих оптимизацию состояния объекта управления, среди имеющихся вариантов или альтернатив направления. Любое управленческое решение - это акт, направленный на устранение проблем, связанных с объектом управления или связанный с выводом объекта на качественно новый уровень. Принятию решений по управлению собственностью промышленных предприятий характерны такие особенности, как направленность на повышение эффективности использования собственности и необходимость учитывать не только экономические процессы, связанные с основной деятельностью предприятия и нацеленные на повышение прибыли, но и широкий спектр вопросов юридического и социального характера.
Большинство решений не появляются сами по себе, независимо от предыдущих управленческих действий, а являются частью общего плана, стратегии, выработанной лицами, принимающими решения для достижения определенных результатов.
Управление недвижимым имуществом предприятия подчинено решению общей цели управления имущественным комплексом предприятия и является одним из наиболее значимых функциональных направлений системы управления предприятием62. От результатов управления недвижимым имуществом зависит эффективность деятельности предприятия в целом. Необходимость разработки эффективных механизмов управления недвижимостью в условиях рыночной экономики вызвана тем фактом, что в настоящее время огромный накопленный имущественный потенциал, созданный за долгие годы в России морально и физически устарел и во многом утратил свою первоначальную стоимость.
Исследование состояния объектов недвижимости крупного предприятия при помощи экономического анализа и стоимостной оценки позволяет выявить сильные и слабые стороны предприятия (SWOT-анализ), а также проследить динамику, техническое состояние недвижимости, эффективность ее использования, выявить отклонения от плановых значений и сделать прогноз на будущее63.
Практическая работа автора в области управленческого консалтинга позволила выработать ряд общих рекомендаций по управлению собственностью промышленных предприятий. Первый этап консалтинга -аналитический, он включает в себя, помимо SWOT-анализа, изучение финансово-хозяйственной деятельности предприятия, его положения предприятия в отрасли, районе, на региональном рынке, структуры собственности (и ее отражение в бухгалтерской документации) и определение эффективности использования собственности.
Следующий этап представляет собой разработку конкретных рекомендаций, информационной поддержки и организационных мероприятий по их реализации. Анализ основных особенностей различных предприятий промышленности показал, что можно выделить три основные группы предприятий, имеющих ряд общих проблем, причем независимо от отрасли промышленности, в которой они осуществляют свою деятельность - общие проблемы характерны для предприятий, финансово несостоятельных (или близких к указанному состоянию), предприятий действующих (устойчивых) и для предприятий, созданных недавно.
Исследование проблем применения подходов и методов оценки собственности
Расчет прибыли предпринимателя. Каким бы методом ни рассчитывалась стоимость строительства объекта недвижимости, завершающим этапом является расчет прибыли предпринимателя, т.е. величины, «которая представляет сумму предпринимательской прибыли, возникающей в ходе выполнения строительных работ, компенсирующей возникающие при этом риски и реализуемой при смене собственника. Предпринимательский доход (фактически реализованный) определяют, как разницу между ценой продажи или рыночной стоимостью объекта и общими затратами»125. Прибыль предпринимателя зависит от спроса и предложения на этих сегментах; чем выше ликвидность и востребованность объекта, тем выше уровень прибыли предпринимателя.
Расчет прибыли предпринимателя - один из наиболее сложных вопросов оценки, существует ряд методик для его определения, но ни одна из них пока не считается общепринятой. С определением предпринимательской прибыли связан целый комплекс проблем: «превышение цены продажи над общей суммой строительных затрат связано с влиянием множества факторов, поэтому при анализе очень важно определить долю вклада инвестора и девелопера». По этим причинам на практике оценщики часто используют не прибыль предпринимателя, а «прибыль инвестора», показывающую норму прибыли, необходимую (чаще минимальную) для того, чтобы инвестор вкладывал средства в строительный проект. Такая информация тоже не всегда открыта, но здесь можно воспользоваться нормой прибьши по альтернативным инвестициям, на чем основаны многие расчетные модели. Наиболее интересной автору представляется методика Озерова127, в соответствии с которой где Vo - рыночная стоимость завершенного объекта на дату реализации; Y - минимально допустимая для инвестора ставка дисконтирования; п - время развития проекта; к - дата к-й компоненты инвестирования; Ск - инвестиция в к-м году.
Методы сравнительного подхода требуют прозрачности информации о ценах сделок с недвижимостью и не могут использоваться для редких (уникальных) объектов, а также объектов с ограниченным рынком. Методы доходного подхода не могут применяться для объектов, не предназначенных для получения дохода.
Методы доходного подхода являются наиболее хорошо изученными и описанными на сегодняшний день, именно при помощи этих методов обычно определяется стоимость имущества на будущую дату в рамках выполнения инвестиционных проектов и других экономических задач, поэтому в рамках данной работы углубленный их анализ не производится. Наиболее видными российскими специалистами в области исследования и разработки теории и
Проблемы применения методов сравнительного и доходного подходов1 Подход к оценке метод ограничения применения метода Нерешенные проблемы ифакторы, снижающие достоверность результата сравнитель ный Метод сравнения продаж Требует развитого рынка продаж Сложность с обоснованиемкорректировок. Длябольшинства объектов сложнонаходить достаточно сходныеаналоги. Неразвитость рынка инепрозрачность информацииприводят к неоднородностиданных и большому разбросуцен.
Метод валовогорентного мультипликатора Требуетинформации нетолько о ценахобъектов-аналогов,но и о приносимомими доходе Те же замечания, кроме этого,сложно найти информацию одоходе, генерируемомобъектами-аналогами. доходный Метод прямойкапитализациидохода Требует развитого рынка аренды Неоднородность, а иногдаотсутствие данных,используемых для расчетаставки капитализации.
Метод дисконтированных денежных потоков Требуеттщательногопрогноза многихпараметров (статейдоходов и расходов) Нет утвержденной методикирасчета ставкидисконтирования
Основные этапы процесса оценки - это определение цели оценки и составление задания на оценку, определение основных ценообразующих параметров объекта оценки, анализ рынка обращения объекта, основных тенденций и перспектив, расчет стоимости одним или несколькими методами оценки, обобщение полученных результатов и выведение итоговой стоимости и составление (оформление) отчета об оценке.
Важное допущение, которое необходимо сделать в рамках данной работы - это тот факт, что расчет прогнозной стоимости по разработанным в работе методикам производится в номинальных значениях, т.е. без учета инфляции. Дело в том, что потребителей и заказчиков прогнозной оценки интересует именно номинальный рост стоимости недвижимости, поэтому выделение инфляционной составляющей представляется излишним.
Четкое представление о том, каковы отличия алгоритма оценки при определении рыночной стоимости на будущую дату позволит сделать расчеты прогнозной стоимости объектов недвижимости более корректными и обоснованными. По мнению автора, при оценке прогнозной стоимости необходимо учитывать следующие особенности.
На первом этапе ставится задача определения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату, соответствующую времени составления отчета (текущую дату), а также на определенную дату в будущем (прогнозной стоимости).
При этом все условия изменений ценообразующих характеристик объекта оценки за период между текущей и будущей датами оценки, заранее известные собственнику имущества и оценщику, такие как условие завершения недостроенных объектов или планируемый капитальный ремонт, реконструкция, перепрофилирование объекта, должны быть четко сформулированы. Если такие условия сразу не заданы, оценщик должен их рассмотреть на этапе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования. Итогом первого этапа процесса оценки должно стать задание на оценку, включающее все известные условия изменения объекта недвижимости, а таюке необходимые допущения и ограничения, призванные обеспечить легитимность проводимой оценки. Поскольку результат оценки стоимости на будущую дату является вероятностной величиной, рассчитываемой на основании определенных предположений, эти предположения и основания для них должны быть описаны заранее. Это означает, что нельзя просто написать в отчете об оценке, что, по мнению оценщика, стоимость здания на 1.01.2010 г. составит 1 млн. рублей. Нужно пояснить, что расчет стоимости выполнен на основании условий задания на оценку и в случае, если эти предполагаемые условия по каким-либо причинам не будут соответствовать реальным фактам и событиям будущего периода, стоимость должна быть пересмотрена. Основные положения задания на оценку (пример), включающие предполагаемые макро- и микроэкономические параметры, а также характеристики объекта оценки, на основании которых будет определяться стоимость, можно представить в виде таблицы, приведенной в Приложении 1. На втором этапе для построения прогноза изменения стоимости объекта необходим тщательный анализ того, как именно рынок реагирует на какие-либо изменения в политике, экономике и социальной сфере и как эти изменения отражаются на стоимости объектов недвижимости определенного типа (или сегмента рынка).
Согласно устоявшейся практике, вся используемая при оценке недвижимости информация делится на внешнюю, определяющую баланс спроса и предложения в регионе в целом, и внутреннюю, характеризующую количественные и качественные параметры конкретного объекта оценки.
Влияние прогнозной стоимости на эффективность управления недвижимостью промышленного предприятия
Первый рассматриваемый фактор — это срок экспозиции объектов недвижимости. Те лоты, срок экспозиции которых достаточно долгий (объекты специализированной недвижимости, производственные помещения большой площади в неудовлетворительном состоянии) должны быть предложены к продаже в первую очередь.
Для объектов с более коротким сроком экспозиции должна быть определена тенденция изменения стоимости. Это означает, что если за год ожидается рост стоимости офисных помещений, соответствующих по основным ценообразующим показателям помещениям, имеющимся в составе имущественного комплекса предприятия, на величину, существенно превышающую темпы инфляции, то стоит подождать с реализацией данных активов.
Если же рост стоимости каких-либо помещений не ожидается или ожидается на уровне инфляции, нет смысла содержать их дольше, чем нужно для поиска покупателя и проведения процедуры сделки купли-продажи.
Автором были определены средние сроки экспозиции для различных объектов недвижимости, что позволило разработать классификацию объектов недвижимости промышленных предприятий на основе их ликвидности и возможности выделения из состава имущественного комплекса (табл. 2.4.2):
Сроки экспозиции объектов недвижимости предприятий банкротов №группы Назначение и описание типичного объекта группы Ликвидность, возможность выделения из состава имущественного комплекса Средний срок экспозиции
I Административные здания в хорошем состоянии, обеспеченные коммуникациями Имеют доступ за территорию предприятия. Ликвидность немного выше средней В городах - 2-4 месяцаВ мелких населенных пунктах- 4-5 месяцевЗа пределами населенныхпунктов - 5-6 месяцев
2 Административные здания, требующие ремонта, частично с отрезанными коммуникациями Имеют доступ за территорию предприятия. Ликвидность средняя В городах - 3-5 месяцевВ мелких населенных пунктах- 4-6 месяцевЗа пределами населенныхпунктов - от 6 месяцев
3 Производственные здания общего назначения, складские, бытовые, а также социальные объекты, не требующие ремонта, частично обеспеченные коммуникациями Есть возможность выделения. Ликвидность средняя В городах - 2-4 месяцаВ мелких населенных пунктах- от 5 месяцевЗа пределами населенныхпунктов - от 6 месяцев
4 Производственные здания общего назначения и складские, требующие ремонта, из коммуникаций - электроснабжение Доступ только через территорию предприятия. Ликвидность низкая В городах - 4-7 месяцевВ мелких населенных пунктах- от 8 месяцевЗа пределами населенныхпунктов - от 9 месяцев
5 Производственные здания и сооружения специализированного назначения и подъездные пути к ним, а также объекты любого назначения в аварийном состоянии Реализуются, как правило, в комплексе с более востребованными зданиями и сооружениями. Ликвидность очень низкая Срок экспозиции соответствует сроку для тех зданий, вместе с которыми объекты продаются. При продаже отдельно - могут не продаваться годами
Отметим, что объекты 5 группы часто продаются по цене земельных участков, на которых они расположены (а за пределами населенных пунктов иногда и дешевле).
В настоящей работе уже отмечалось, что один из наиболее важных вопросов в управлении и оценке - выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования, при котором достигается максимальная стоимость объекта. Именно эту задачу чаще всего ставят собственники объектов недвижимости перед оценочными и консалтинговыми организациями.
Рассмотрим подробнее варианты использования недвижимого имущества и способы их оценки. Обычно у предприятия-собственника существуют возможности использования «избыточного» объекта недвижимости (то есть не используемого в настоящее время в технологическом процессе), перечисленные в табл. 2.4.3.
Для оценки стоимости объекта недвижимости при каждом из вариантов возможными и приоритетными будут разные методы оценки. Так, в рамках затратного подхода при оценке улучшений для вариантов 1-6 могут применяться метод сравнительной единицы, метод единичных расценок, сметные расчеты. Для вариантов 7, 8 и 9 должна рассчитываться утилизационная стоимость существующих улучшений, то есть рыночная стоимость материалов, из которых они состоят, с учетом затрат на утилизацию;
Составлена автором для варианта 7 определяется еще и стоимость строительства новых улучшений, которые планируется возвести на оцениваемом участке.
В рамках сравнительного подхода при вариантах 1-6 необходимо рассматривать данные о продажах объектов недвижимости в целом (т. е. земельного участка с существующими улучшениями), причем для вариантов 4-6 - с учетом планируемых изменений и реконструкций; при вариантах 8-9, соответственно, о продажах только земельного участка, а при варианте 7 -земельного участка с улучшениями, которые будут построены.
В рамках доходного подхода применяются метод капитализации дохода или метод дисконтирования денежных потоков (см. табл. 2.4.3). В случае, когда объект, по нашим прогнозам, будет генерировать постоянный или равномерно увеличивающийся поток доходов, используется метод капитализации, а в случае планируемых неравномерных изменений доходов необходимо использовать метод дисконтирования денежных потоков.
Предпочтительному подходу (см. графу 3 табл. 2.4.3) присваивается максимальный удельный вес при согласовании результатов и расчете итоговой рыночной стоимости. Это означает, что именно этот подход является определяющим при проведении оценки и именно ему должно уделяться особое внимание (проверка достоверности исходной информации, четкость при формулировке допущений и ограничений оценочных расчетов и т.д.).
Любой из перечисленных в таблице вариантов, кроме связанных с продажей (варианты 2, 5, 8) может комбинироваться с таким использованием, как получение кредита под залог объекта недвижимости. Для получения кредита предприятию необходимо будет произвести оценку рыночной стоимости залогового имущества, исходя из стоимости в обмене, которая интересует кредитную организацию в первую очередь. Здесь приоритет должен отдаваться сравнительному подходу при существующем, а не планируемом в будущем использовании. При невозврате кредита банку придется реализовать заложенное имущество с торгов, поэтому затратный и доходный подходы к оценке этого имущества при кредитовании менее существенны.
Иногда для выбора наилучшего использования достаточно самых общих рассуждений. Так, предприятием деревообрабатывающей отрасли было приобретено производственное здание с подъездными путями, в хорошем состоянии, с инженерными коммуникациями, достаточными для производственной деятельности. Здание может быть использовано в качестве производственного здания (цеха ламинирования древесно-стружечных плит) или в качестве склада готовой продукции. Предприятие одинаково нуждается как в производственных, так и в складских площадях, поэтому необходимо выбрать, какому из приведенных вариантов больше соответствует само здание по количественным и качественным характеристикам.
Ниже приводятся таблицы экспертных оценок для двух рассмотренных оценщиком видов использования объекта. На основании приведенных экспертных оценок можно сделать вывод, что более предпочтительным является складское назначение объекта.
