Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 4
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ РИСКОВ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В ГОСТИНИЧНЫЕ КОМПЛЕКСЫ
1.1 Сущность и понятие гостиничного комплекса как объекта управления
доходной недвижимостью 10
1.2 Инвестиционно- строительные риски при управлении доходной
недвижимостью 30
1.3 Анализ методов оценки инвестиционно- строительных рисков на
рынке недвижимости 46
Выводы по главе 1 50
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ И ОЦЕНКА ИНВЕСТИЦИОННО -СТРОИТЕЛЬНЫХ РИСКОВ НА РАЗНЫХ ЭТАПАХ ЖИЗНЕННОГО ЦИКЛА ГОСТИНИЧНЫХ КОМПЛЕКСОВ
Состояние и перспективы строительства и реконструкции гостиничных комплексов в Санкт- Петербурге 52
Критерии оценки рисков при инвестировании в развитие гостиничного комплекса 65
2.3Проблемы рационального использования объектов гостиничной
недвижимости с учетом этапов их жизненного цикла 81
Выводы по главе 2 93
ГЛАВА 3. МЕТОДЫ МИНИМИЗАЦИИ РИСКОВ ИНВЕСТИРОВАНИЯ НА ЭТАПАХ ЖИЗНЕННОГО ЦИКЛА ОБЪЕКТОВ ГОСТИНИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
3.1 Диагностирование инвестиционного потенциала гостиничных
комплексов Санкт-Петербурга 95
3.2Адаптационная модель использования существующих механизмов
минимизации инвестиционно- строительных рисков на этапах
жизненного цикла гостиничной недвижимости 105
3.3 Разработка рекомендаций по минимизации рисков при инвестировании в развитие гостиничного комплекса в условиях
неопределенности и риска 113
Выводы по главе 3 121
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 122
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 126
ПРИЛОЖЕНИЕ 139
Введение к работе
Актуальность темы исследования обусловлена возрастающей потребностью в проведении работ по технико-экономической оценки целесообразности инвестирования в проекты развития гостиничных комплексов Санкт - Петербурга. Принимая решение об инвестировании в гостиницы необходимо учитывать последствия ситуаций, возникающих на различных этапах инвестиционного процесса, что в свою очередь ставит задачу проведения детального анализа рисков и методов их оценки. Финансирование инвестиционных проектов в условиях риска и неопределённости требует научно-обоснованного подхода к принятию управленческих решений, и применения соответствующих методов и инструментов.
По данным ЮНЕСКО, Петербург - единственный город в России, входящий в первую десятку городов мира по привлекательности для туристов. Для развития гостиничных комплексов используют отечественные и иностранные инвестиции. Структуры, инвестирующие средства в строительство (реконструкцию) гостиниц города, возлагают большие надежды на реализацию программы развития Петербурга, как туристического центра. По данным комитета по инвестициям и стратегическим проектам Администрации Санкт -Петербурга, сроки реализации программы 2004 -2010 г.г.
Теоретическая и методологическая основа диссертации базируется на
работах С. В. Валдайцева, В.Н. Вяткина, П. Г. Грабового, В. М. Гранатурова,
С. А. Кошечкина, М. Г. Лапусты, Н. В. Хохлова, Е. В. Цветковой,
В. А. Чернова, СВ. Грибовского, Дж. Фридмана, Л. Элвуда.
Вопросы оценки риска исследуют Р.А. Фалтинский, В.Е. Есипов, Н.Б. Куроптев, Ю.П. Панибратов, Е.И. Тарасевич, С.А. Ершова, М.А. Федотова, И.Т. Балабанов и др.
В этих работах уточняется понятие риска, приводятся классификации рисков по различным факторам, исследуются методы их количественной и качественной оценки.
Отдельные аспекты проблемы оценки риска при управлении объектами недвижимости рассмотрены в работах в работах А.Н. Асаула, А.Г. Грязновой С.Н. Максимова, Е.С. Озерова, Е.Б. Смирнова, В.С Григоренко.
Особенности управления инвестиционными проектами рассматривают СВ. Бовтеев., В.А. Заренков, Л.М. Каплан, Н. В. Варламов.
Среди зарубежных ученых, исследующих вопросы оценки и управления рисками, следует выделить Томаса Л. Бартона, Г. Бирмана, Уильяма Г. Шенкира, Пола Л. Уокера, Ю. Бригхема, Л. Гапенски, У. Шарпа.
Анализ отечественной и зарубежной литературы показал, что среди авторов не существует единого понимания термина риск. Применительно к гостиничной недвижимости практически отсутствуют работы по оценке рисков, возникающих при инвестировании в строительство и реконструкцию гостиниц.
Таким образом, научная и практическая значимость диссертационного исследования заключается в усовершенствовании методов оценки рисков инвестирования, с учетом специфики гостиничной недвижимости.
Целью данной работы является совершенствование методов оценки инвестиционно - строительных рисков с учетом этапов жизненного цикла объекта недвижимости. Для достижения поставленной цели в ходе исследования нами были поставлены и решены следующие задачи:
исследовано состояние теоретической и методологической базы оценки инвестиционно-строительных рисков при развитии гостиничных комплексов;
проанализировано и уточнено понятие риска применительно к процессу инвестирования в гостиницы;
оценено современное состояние и перспективы развития гостиничных комплексов Санкт-Петербурга;
разработана классификация рисков, возникающих при инвестировании в гостиницы в соответствии с этапами жизненного цикла объекта;
предложены критерии оценки инвестиционно-строительных рисков применительно к гостиничным комплексам;
разработаны практические рекомендации по минимизации рисков при
инвестировании в развитие гостиничного комплекса в условиях
неопределенности и риска.
Объектом исследования являются управленческие отношения, возникающие в инвестиционно-строительном процессе развития гостиничных комплексов.
Предметом исследования являются методы оценки инвестиционно-строительных рисков в гостиничные комплексы на разных этапах их жизненного цикла.
Теоретическую и методологическую базу исследования составляют:
труды отечественных и зарубежных авторов в области оценки рисков, возникающих при инвестировании в строительство и реконструкцию объектов доходной недвижимости;
разработки в области принятия управленческого решения при реализации инвестиционного - строительного проекта;
результаты различных социологических исследований;
документы законодательных и исполнительных органов власти РФ и СПб.;
Научная новизна исследования заключается в разработке теоретических основ и практических рекомендаций по оценке инвестиционно-строительных рисков, позволяющих повысить качество принятия управленческих решений на всех этапах жизненного цикла объекта.
Научная новизна подтверждается следующими результатами:
разработана классификация инвестиционно-строительных рисков, возникающих на различных этапах жизненного цикла объекта применительно к гостиничным комплексам;
предложены критерии оценки рисков при инвестировании в развитие гостиниц;
разработана адаптационная модель использования существующих механизмов минимизации инвестиционно-строительных рисков на этапах жизненного цикла гостиничного комплекса.
разработаны практические рекомендации по минимизации рисков при инвестировании в развитие гостиничного комплекса в условиях неопределенности и риска.
Работа выполнена в соответствии с п. 15.73 «Теоретические проблемы рационального использования объекта недвижимости с учетом его жизненного цикла» паспорта специальности 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами — строительство).
Теоретическая значимость диссертационной работы заключается в развитии существующих методов оценки инвестиционно-строительных рисков.
Практическая значимость диссертационной работы заключается в возможности использования усовершенстованных методов оценки рисков при принятии решения о целесообразности инвестирования в гостиницы.
Усовершенствованные методы оценки рисков инвестирования могут быть использованы в учебном процессе при изучении дисциплин «Менеджмент», «Экономика строительства», «Экономика недвижимости».
Реализация полученных результатов. Результаты проведенного автором анализа состояния и перспектив развития гостиничных комплексов Санкт-Петербурга, а также усовершенствованные методы оценки инвестиционно-строительных рисков, внедрены в работу по технико-экономическому обоснованию строительства гостиницы компанией ООО «СИ ЛТД».
Апробация результатов работы. Основные научные результаты, выводы и рекомендации, полученные в процессе работы над диссертацией, были доложены, обсуждены и одобрены на 58-й конференции студентов, аспирантов и молодых ученых (Санкт-Петербург, СПбГАСУ, 2005),
на 60-й международной научно-технической конференции молодых ученых (аспирантов, докторантов) и студентов (Санкт-Петербург, СПбГАСУ).
На защиту выносятся следующие положения, полученные в результате проведенного исследования:
разработанная автором классификация инвестиционно — строительных рисков на этапах жизненного цикла объекта недвижимости;
предложенные диссертантом критерии оценки инвестиционно-строительных рисков на различных этапах жизненного цикла объекта;
- разработанные практические рекомендации по минимизации рисков при
инвестировании в развитие гостиничного комплекса в условиях
неопределенности и риска;
адаптационная модель использования существующих механизмов минимизации инвестиционно-строительных рисков на этапах жизненного цикла гостиничной недвижимости;
Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложения. Основные публикации по теме исследования
Статьи:
Воронова СП. Виды рисков, связанных с деятельностью ОАО РЖД.// Проблемы менеджмента и логистики в транспортном секторе России: монография: Международный образовательный проект TEMPUS JEP -24053-2003 -Липецк: ЛГТУ, 2007 - С. 470-475.
Воронова СП. Состояние и перспективы развития гостиничного комплекса Петербурга (включая гостиницы ОАО РЖД).// Актуальные проблемы экономики, транспорта, строительства: Материалы всероссийской научной конференции 7 июня 2007.- Хабаровск: ДВГУПС, 2007. - С. 60-67.
Воронова СП. О классификации рисков, связанных с инвестированием в объекты доходной недвижимости.// Изв. Петербургского университета путей сообщения: вып. 4(13). - СПб.: ПГУПС, 2007. - С. 114-126.
Воронова СП. Факторы риска инвестирования в гостиничный комплекс Петербурга.// Сб. статей Международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы эффективного управления в железнодорожной отрасли».— СПб.: ПГУПС, 2008. — С. 188-192.
Работы, опубликованные в изданиях, рекомендованных ВАК:
5. Воронова СП. Проблемы развития ведомственных объектов
гостиничного комплекса Петербурга (на примере ОАО РЖД).//
Вестник ИНЖЭКОНА: серия Экономика: выпуск 5(18) -СПБ:
СПГИЭУ, 2007.- С 320-323.
Доклады:
Воронова СП. Недвижимость. Базисные понятия недвижимости .//Актуальные проблемы архитектуры, строительства и транспорта: 58-я Международная научно-техническая конференция молодых ученых (сб. докл., ч. III). - СПб.: СПбГАСУ, 2005. - С. 156-159.
Воронова СП. Состояние и перспективы развития объектов доходной недвижимости Санкт-Петербурга. // Актуальные проблемы современного строительства: 60-я Международная научно-техническая конференция молодых ученых (сб. мат. конф., ч. III). - СПб: СПбГАСУ, 2007.- С. 117-121.
