Введение к работе
Актуальность исследования обусловлена необходимостью разработки новых эффективных направлений совершенствования инвестиционной деятельности строительных организаций, связанных с повышением доходности, учетом и снижением рисков инвестиционных вложений.
Инвестиционная деятельность наиболее комплексно и объективно характеризует отличительные особенности и сложившееся состояние экономики страны, позволяя судить о потенциале ее дальнейшего развития. Рост инвестиционной активности, совершенствование нормативной регулирующей базы, стабилизация общеэкономических условий деятельности инвесторов способствуют непрерывному и эффективному движению капитала в стране, формированию благоприятного социального климата, развитию перспективных направлений государственной политики, осуществлению приоритетных национальных проектов. В связи с этим определяющая роль по созданию и поддержанию должного уровня инвестиционной активности отводится отдельным субъектам экономических отношений, деятельность которых в совокупности формирует инвестиционный климат страны.
В условиях мирового финансового кризиса и дефицита инвестиционного капитала в российской экономике особенно актуален вопрос совершенствования существующего в практике инвестиционного менеджмента аналитического инструментария в направлении повышения объективности оценки экономической эффективности альтернативных вариантов инвестиционных вложений в недвижимость, базирующейся на научно обоснованных процедурах корректного учета индивидуального рискового окружения инвестиционно-строительных проектов (ИСП) отдельных инвесторов/застройщиков, хозяйствующих в различных регионах российского рынка недвижимости. В этой связи особую значимость приобретает исследование эффективности инвестиций в недвижимость.
Вопросы анализа и оценки эффективности инвестиционной деятельности, в том числе применительно к строительной отрасли, сопряженной с инвестиционными вложениями в объекты недвижимости, изучались в трудах как зарубежных экономистов: В. Беренса, Ю. Бригхема, Г. Бирмана, Л. Га-пенски, Л. Дж. Гитмана, В. Галасюка, М. Д. Джонка, Дж. Кейнса, П. X. Линдерта, К. Р. Макконела, П. Массе, Дж. М. Розенберга, М. Скоулза, П. Хавранека, С. Фишера, У. Шарпа, Р. Шмалензи, С. Шмидта, так и отечественных ученых: Л. И. Абалкина, А. Г. Аганбегяна, И. Т. Балабанова, Е. Ф. Борисова, П. Л. Виленского, Д. А. Ендовицкого, А. Б. Идрисова, В. В. Ковалева, С. А. Смоляка, Ф. Ф. Стерлигова, Т. С. Хачатурова, В. 3. Черняка, В. Д. Шапиро и др. Исследованием основных теоретических и методологических аспектов управления и оценки риска, сопровождающего инвестиционную деятельность, занимались многие отечественные и зару-
бежные экономисты: В. А. Абчук, А. Н. Асаул, Т. Бартон, С. В. Валдайцев, В. Н. Вяткин, П. Г. Грабовый, В. М. Гранатуров, Л. М. Каплан, М. Г. Лапуста, А. Маршалл, А. Пигу, Е. И. Тарасевич, П. Уокер, Н. В. Хохлов, Е. В. Цветкова, У. Шенкир и др.
Однако ряд теоретических и научно-практических вопросов данной проблематики исследован недостаточно. Это обстоятельство наряду с актуальностью темы исследования определили цель и задачи работы.
Цель диссертации — развитие теоретико-методологических основ и совершенствование методов и показателей оценки экономической эффективности инвестиционных вложений в объекты недвижимости.
В соответствии с целью исследования в работе были поставлены и решены следующие задачи:
общетеоретическое изучение существующих научных взглядов на инвестиции и инвестиционную деятельность как экономические категории, уточнение содержания инвестиций с позиций особенностей объектов недвижимости; анализ современного состояния, инвестиционной привлекательности и перспектив развития российского рынка недвижимости;
анализ наиболее распространенных методов оценки экономической эффективности инвестиций и разработка общеметодических подходов, совершенствующих существующие методы с позиций особенностей инвестиционных вложений в недвижимость;
разработка методических основ совершенствования традиционных методов и критериев оценки экономической эффективности инвестиционных вложений в объекты недвижимости, включающих:
ретроспективный анализ финансово-хозяйственной деятельности строительной организации (инвестора/застройщика), направленный на выявление ее индивидуальных рисков неполучения дохода;
методику количественной оценки выявленного риска неполучения дохода ИСП конкретного инвестора/застройщика и определения значений рисковых делителей на основе его индивидуальных рисковых профилей;
корректировку доходной части денежных потоков ИСП в традиционном методе оценки экономической эффективности NPV при помощи полученных рисковых делителей.
— обоснование направлений использования в практике инвестиционно
го анализа самостоятельного показателя, обобщенно характеризующего ин
дивидуальное рисковое окружение инвестора/застройщика.
Объектом исследования выступают организации, осуществляющие инвестиционные вложения в объекты недвижимости.
Предметом исследования являются методы оценки экономической эффективности инвестиционных вложений в объекты недвижимости, существующая система мониторинга, диагностики и управления рисками ИСП.
Теоретической и методологической базой диссертационного исследования служат работы зарубежных и отечественных экономистов в области тео-
рий и практики управления инвестиционным процессом, в том числе рассматривающие вопросы инвестиционных вложений в объекты недвижимости. Методологическую основу работы составили существующие научные методы логического, системного и статистического анализа. Информационную базу диссертационной работы обеспечили общедоступные материалы Федеральной службы государственной статистики РФ, отраслевые научные печатные и сетевые издания, полученный и проанализированный автором в процессе исследования статистический материал.
Диссертационное исследование выполнено на основе системного подхода с использованием общенаучных диалектических методов познания — научной абстракции, синтеза, дедукции, сравнительного анализа, методов экономико-математического моделирования и других, обеспечивающих его комплексный и объективный характер.
Научная новизна проведенного диссертационного исследования заключается в развитии концептуальных теоретических основ и разработке практических положений совершенствования методов и показателей оценки экономической эффективности инвестиционных вложений в объекты недвижимости с учетом индивидуального рискового окружения доходной части ИСП конкретного инвестора/застройщика.
Научная новизна работы содержится в следующих ее основных результатах:
уточнено содержание инвестиций, предложено разграничение основных категорий и видов объектов недвижимости с позиций особенностей инвестиционно-строительного проекта;
предложен методический подход к определению направлений изменения плана денежных потоков с целью улучшения показателей эффективности инвестиций в недвижимость, в том числе с учетом отраслевой специфики рисков;
предложено учитывать индивидуальное рисковое окружение доходной части ИСП конкретного инвестора/застройщика на основе оценки влияния на экономические показатели ИСП эндогенных потребительских характеристик объекта недвижимости, отражаемых степенью структурной полноты основной и вспомогательной недвижимости;
предложена методика учета индивидуальных рисков неполучения дохода ИСП конкретного инвестора/застройщика с выявлением влияния совокупного рискового окружения ИСП на доходную часть генерируемых им денежных потоков, определением и использованием индивидуальных переменных в течение жизненного цикла ИСП рисковых делителей; обоснованы и практически апробированы направления применения предлагаемой методики в деятельности инвестиционно-строительных организаций;
предложен новый показатель, обобщенно выражающий индивидуальное рисковое окружение доходной части ИСП инвестора/застройщика и
характер его инвестиционной деятельности, — амплитуда изменения интегрального рискового показателя.
Практическая значимость диссертационного исследования состоит в универсальности его основных результатов, применимых к деятельности современного инвестора как в Белгородской области, так и в других регионах российского рынка недвижимости. Благодаря предлагаемой методике учета индивидуальных рисков неполучения дохода при реализации инвестиционно-строительного проекта, инвестор/застройщик получает более достоверную сравнительную оценку альтернативных ИСП. Эта оценка, основанная на формализованном математическом анализе опыта финансово-хозяйственной деятельности инвестора, позволит ему оперативно корректировать свою хозяйственную стратегию и тактику, оптимизировать структуру инвестиционного портфеля, повысить эффективность инвестиционных вложений за счет минимизации совокупного риска неполучения дохода финансируемых ИСП.
Апробация и внедрение результатов работы
Основные положения диссертационного исследования были представлены докладами на Международной научно-практической конференции «Научные исследования, наносистемы и ресурсосберегающие технологии в стройиндустрии» (XVIII научные чтения, г. Белгород, 2007 г.), VI Межрегиональной научно-технической конференции «Строительство: материалы, конструкции, технологии» (г. Братск, 2008), III Межвузовской научно-практической конференции «Информационные технологии в социально значимых отраслях экономики. ИТСОЭ-3» (гг. Барнаул, Бийск).
Результаты исследования использованы рядом действующих организаций инвесторов/застройщиков'г. Белгорода и Белгородской области в процессе анализа индивидуального рискового окружения с целью разработки мероприятий по объективному учету риска неполучения дохода ИСП и экономически целесообразному распределению объемов инвестиционных вложений между инвесторами/застройщиками.
Отдельные положения и результаты диссертационной работы применяются в учебном процессе БІТУ им. В. Г. Шухова в преподавании дисциплин «Экономическая оценка инвестиций» (спец. 080502 — Экономика и управление на предприятии ПСМ), «Экономика недвижимости» и «Основы управления недвижимостью» (спец. 270102 — Промышленное и гражданское строительство, 270115 — Экспертиза и управление недвижимостью).
Практическое использование результатов диссертационного исследования подтверждается соответствующими актами внедрения.
Публикации. Основные результаты и положения диссертационной работы представлены в восьми публикациях общим объемом 2,1 печ. л. (в т. ч. авторских 1,7 печ. л.).
Объем и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, включающего 160 источников и одного приложения. Работа изложена на 187 страницах,
