Содержание к диссертации
Введение
1. Формирование рынка жилой недвижимости региона как социально экономической системы 10
1.1 Понятие регионального рынка жилой недвижимости и особенности его функционирования. Классификация рынков недвижимости 10
1.2. Региональная экономическая политика на рынке жилой недвижимости 30
1.3. Функционирование рынка недвижимости в зарубежных странах и российский опыт: состояние и тенденции 53
2. Состояния регионального рынка жилой недвижимости и факторы, его определяющие 69
2.1. Состояние рынка жилой недвижимости в регионе (на примере Костромской области) 69
2.2. Анализ факторов, влияющих на рынок жилой недвижимости в регионе (на примере ЦФО) 82
2.3. Оценка взаимосвязи доступности жилой недвижимости и инвестиционной привлекательности региона 113
3. Оценка форм экономической политики на региональном рынке жилой недвижимости (на примере ЦФО) 120
3.1. Сравнительный анализ форм экономической политики на рынке жилой недвижимости в регионе 120
3.2. Оценка форм экономической политики по развитию регионального рынка жилой недвижимости 139
Заключение 149
Список литературы
- Региональная экономическая политика на рынке жилой недвижимости
- Функционирование рынка недвижимости в зарубежных странах и российский опыт: состояние и тенденции
- Анализ факторов, влияющих на рынок жилой недвижимости в регионе (на примере ЦФО)
- Оценка форм экономической политики по развитию регионального рынка жилой недвижимости
Региональная экономическая политика на рынке жилой недвижимости
Стационарность как пространственная характеристика недвижимости предполагает материальность, что означает функционирование недвижимости в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают, в частности, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих свойств характеризует качество недвижимости, т.е. материальность и физические характеристики объекта недвижимости измеряют его качество. Качество, в свою очередь, определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости. Таким образом, недвижимость — это товар, который обладает, с одной стороны, стационарностью, а с другой - имеет некоторое подвижное качество, которое изменяется как в пространственных масштабах, так и во времени. Более того, качество недвижимости в значительной мере зависит от состояния окружающей среды. Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени или вследствие кризиса [57, с. 83]. Особое место в системе недвижимости занимает жилая недвижимость. Согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП), жилые здания в зависимости от материала основных конструкций (перекрытий, стен, фундаментов) разделяются на 6 групп с соответствующими нормативными сроками службы — от 15 до 150 лет.
Наиболее интересны в контексте исследования земли поселений, то есть земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий.
Использование земель поселений определяют в соответствии с зонированием территорий. Согласно Градостроительному кодексу РФ под зонированием понимают деление поселенческой территории на зоны с определенным видом их градостроительного использования или ограничений такого использования [4]. В состав земель поселений могут входить жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктуры, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения и так далее. Этот перечень является основным, но не исчерпывающим. Органы местного самоуправления вправе устанавливать иные зоны. В состав жилых зон могут быть включены:
Разнородность, уникальность и неповторимость образуют еще одну группу признаков недвижимости, поскольку, практически не существует двух одинаковых квартир, строений, земельных участков, так как у них обязательно будут различия в местоположении, по отношению к другим объектам, коммуникациях, линиях горизонта и сторонах света. Кроме того, для каждого покупателя (или инвестора) сочетание собственного ряда предпочтений, возможностей и ограничений определяет в конечном итоге индивидуальную привлекательность объекта недвижимости, его индивидуальную полезность. Важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления процессом ее использования. Любой объект недвижимости нуждается в систематическом надзоре независимо от его функционального назначения. Сюда входит обслуживание коммунальными услугами жилых или нежилых помещений (и их оплата), охрана и текущий ремонт, поиск арендаторов и контроль за поступлением арендных платежей, различные сезонные или профилактические работы, связанные с содержанием жилого и нежилого фондов.
Отличительной особенностью недвижимости служит и то, что на микроуровне — жилая ячейка (квартира, комната, дом) — она выступает как частный товар, а на макроуровне — как часть инфраструктуры, т. е. общественное благо.
В условиях рыночных преобразований приоритетную значимость приобретает характеристика недвижимости как товара. Причем на отдельных сегментах рынка недвижимости проявляются существенные сезонные колебания. Так, рынок аренды жилья отличается колебаниями спроса и предложения при смене времен года. В то же время рынок нежилых помещений несущественно зависит от времени года, здесь колебания определяются изменениями общей экономической ситуации, динамикой макроэкономических показателей — темпами роста ВВП, инфляции, процента и др. [46, с. 63].
Недвижимость представляет собой особый объект собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от аналогичных имущественных прав на другие объекты собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы других граждан и/или юридических лиц в отличие от огромного крличества товаров, относящихся к движимому имуществу. Поэтому приобретение жилья или иной недвижимости, а также другие операции с ней (дарение, мена, наследование, уточнение долей) связаны с определенными процедурами, призванными обеспечить гармонизацию интересов государства, местных органов власти, местного сообщества и других субъектов права [83].
Функционирование рынка недвижимости в зарубежных странах и российский опыт: состояние и тенденции
Особенная часть Гражданского кодекса регламентирует правила совершения сделок с отдельными видами недвижимости. Законодатель посчитал необходимым установить особенности продажи недвижимости (ст. ст. 549 - 558 ГК РФ); продажи предприятия (ст. ст. 559 - 566 ГК РФ); аренды зданий и сооружений (ст. ст. 650 - 655 ГК РФ); аренды предприятий (ст. ст. 656 - 664 ГК РФ); наем жилого помещения (ст. ст. 671 - 688 ГК РФ). Кроме того, к нормам, непосредственно регулирующим оборот недвижимости, необходимо отнести ст. ст. 740 - 757 ГК РФ, которыми урегулирован договор строительного подряда.
Другим значимым законодательным актом, регулирующим понятие, режим и оборот недвижимости, является Земельный кодекс РФ. Земельное законодательство (и в том числе Земельный кодекс) регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (п. 1 ст. 3 ЗК РФ). В то же время приоритет в регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками установлен за гражданским законодательством (п. 3 ст. З ЗК РФ). Однако, устанавливая указанное правило, законодатель в Земельном кодексе РФ допустил оговорку о том, что оно применяется, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Важно отметить, что, определяя принципы земельного законодательства, законодатель в качестве первого такого принципа установил, что земля - не только природный объект, важнейшая составная часть природы, природный ресурс, используемый в качестве средства производства в сельском хозяйстве, но и одновременно - недвижимое имущество, объект права собственности и иных прав на землю (пп. 1 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Таким образом, поскольку регулирование оборота вещных прав - это прерогатива ГК РФ, то ему принадлежит приоритет в установлении правил гражданско-правового оборота этого объекта, хотя и на основе того статуса земельных объектов, который определен в Земельном кодексе РФ.
Необходимо отметить и то обстоятельство, что нормы Земельного кодекса РФ носят разноотраслевой характер: часть норм, регулирующих оборот земельной недвижимости, исходно цивилистична. В то же время те нормы, которыми установлены запреты, ограничения, приоритет государства в определении условий оборота, необходимость согласования с государственными органами совершения сделок с недвижимостью, то есть те нормы, которыми обеспечиваются общественные интересы, имеют публично-правовой характер и в этом смысле не корреспондируют с нормами ГК РФ. Поскольку земельные правоотношения, складывающиеся между неравными субъектами, основаны на властном подчинении одной стороны другой стороне, то действует правило, предусмотренное п. 3 ст. 2 ГК РФ.
При этом следует различать, с одной стороны, принцип приоритетности норм ГК РФ перед нормами Земельного кодекса РФ в случае противоречий между ними и, с другой стороны, принцип, согласно которому Земельный кодекс РФ выполняет функцию специального закона по отношению к нормам ГК РФ и развивает отдельные его положения. Благодаря последнему принципу в Земельном кодексе РФ сформулировано значительное количество норм публично-правового характера, направленных на обеспечение общественно значимых интересов при функционировании рынка поземельной недвижимости. г) Жилищный кодекс РФ
Среди кодифицированных законодательных актов, регулирующих статус и оборот недвижимых вещей, необходимо назвать Жилищный кодекс РФ, Воздушный кодекс РФ от 19 марта 1997 г. N 60-ФЗ (в части определения условий оборота воздушных судов), Лесной кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ, Кодекс торгового мореплавания РФ (в части определения условий оборота морских судов) и др. Все указанные Кодексы являются источниками права при регулировании гражданско-правового оборота жилых помещений, лесов, многолетних насаждений, обособленных водных объектов, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, то есть тех объектов, в отношении которых Гражданским кодексом РФ установлен правовой режим недвижимости.
Соотношение между всеми указанными Кодексами и ГК РФ такое же, как и соотношение между Земельным кодексом РФ и ГК РФ. Поскольку эти кодифицированные законодательные акты имеют комплексный разноотраслевой характер, то есть содержат нормы не только частноправового характера, но и публично-правовые нормы, то и квалификация этих норм зависит от указанного обстоятельства. Кроме того, указанные Кодексы выполняют функции специальных законов по отношению к ГК РФ, регламентируя особенности отдельных видов недвижимых вещей.
К источникам правового регулирования права недвижимости следует отнести и процессуальные законы - Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14 ноября 2002 г. N 138-ФЗ и Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 24 июля 2002 г. N 95-ФЗ в той их части, которая устанавливает правила рассмотрения споров о правах на недвижимость [60,61].
Данный закон устанавливает порядок юридического признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Законом определены органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, основания для отказа в государственной регистрации и ее приостановления. Фактически этим Законом реализованы условия публично-правового начала в организации оборота недвижимого имущества [8].
Анализ факторов, влияющих на рынок жилой недвижимости в регионе (на примере ЦФО)
Как отмечено ранее, механизм функционирования первичного и вторичного рынка жилья идентичен, в связи с чем требуется изучение влияния тех же факторов и на вторичный рынок жилья.
Следует отметить, что при низкой обеспеченности населения жильем, объем денежных средств, который расходуется на приобретение жилья, целиком покрывает объем существующего ввода, а оставшаяся часть денег идет на приобретение жилья на вторичном рынке. При этом соответственно повышаются цены вторичного, а затем и первичного рынков (это типичная ситуация, которая существовала в России с начала 90-х годов).
Полученный коэффициент Пирсона - 0,647 свидетельствует о наличии сильной обратной взаимосвязи между обеспеченностью населения жильем и уровнем цен на вторичном рынке жилья.
Таким образом, на уровень цен влияет ни столько ввод жилья, сколько обеспеченность жильем населения. В данном случае представляет определенный интерес оценка зависимости ввода в действие жилых домов за отдельный год и обеспеченности населения жильем, то есть определение влияния ввода жилья за каждый конкретный год на общее состояние жилого фонда.
Ввод в действие жилых домов напрямую влияет на обеспеченность населения жильем с учетом поправки на прирост населения естественного и миграционного характера. Подтверждением этому служит тот факт, что в целях повышения обеспеченности граждан жильем разрабатываются множество программ по стимулированию жилищного строительства, в рамках реализации которых планируется отработать комплексный подход при строительстве жилья эконом класса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности, с учетом поддержки как спроса, так и предложения жилья данного типа. Предполагается, что указанный подход сбалансированной поддержки будет способствовать увеличению объемов ввода жилья эконом класса, снижению его стоимости и увеличению количества граждан, способных самостоятельно улучшить свои жилищные условия.
Так, например, в соответствии с поручением губернатора Костромской области о достижении регионального показателя по вводу в эксплуатацию 200 тысяч квадратных метров общей площади жилых домов на территории области разработана и реализуется программа «Стимулирование развития жилищного строительства на территории Костромской области в 2011-2015 годах».
Полученный коэффициент Пирсона 0,574 свидетельствует о наличии умеренной прямой взаимосвязи между вводом жилья за конкретный год и обеспеченностью населения жильем. Таким образом, объем ввода жилых домов оказывает влияние на уровень цен на рынке жилья, но не напрямую, а посредством влияния на обеспеченность населения жилой недвижимостью.
При анализе влияния различных факторов социально-экономического состояния региона на уровень цен на рынке жилья является значимым анализ дифференциации уровней доходов населения субъектов Центрального федерального округа, представленный в таблице 2.11. Следует отметить, что по заработной плате Костромская область занимала 16 место в Центральном федеральном округе, что ниже аналогичного показателя по ЦФО в 1,9 раза. Таблица 2.11. Среднедушевые доходы населения и среднемесячная номинальная начисленная заработная плата по регионам ЦФО в 2010 году (рублей)
По мнению большинства экспертов, работающих в области недвижимости, определяющее влияние на динамику цен на жилую недвижимость оказывает постоянно растущий спрос. Относительная доступность ипотеки также стимулирует рост цен на жилье. Как любой классический конкурентный рынок, рынок недвижимости сейчас демонстрирует нам полную зависимость от покупателя и его возможностей. Даже если принять во внимание последующие расходы, например, высокую квартплату за большую квартиру, высокие расходы на содержание загородного дома, то это тоже демонстрирует ни что иное, как зависимость от доходов. Следует отметить, что даже ипотека выступает всего лишь в качестве финансового мультипликатора, или рычага, позволяющего увеличить финансовые возможности, при этом, в случае отсутствия доходов - невозможно как взять ипотечный кредит, так и расплачиваться по задолженности.
Таким образом, самым главным фактором в процессе ценообразования является соотношение темпов ввода жилья и темпов роста реальных доходов населения. Пока же темпы роста вводимого жилья будут отставать от темпов роста реальных доходов населения, как это происходит на сегодняшний момент, рост цен на жилье будет более существенным.
Полученный коэффициент Пирсона 0,968 свидетельствует о наличии сильной, близкой к функциональной прямой связи между денежными доходами населения и стоимостью жилой недвижимости на первичном рынке в субъектах Центрального федерального округа. Таким образом, можно сказать, что на развитие рынка жилой недвижимости непосредственно влияет уровень жизни населения, то есть наличие платежеспособного спроса на недвижимость.
Определение тесноты связи между денежными доходами населения и стоимостью жилья на вторичном рынке. Цены на вторичную недвижимость от частных лиц зависят от доходов населения в целом, то есть от доходов потенциальных покупателей в первую очередь и продавцов - во вторую.
Аналогичная ситуация складывается и на вторичном рынке жилой недвижимости. Полученный коэффициент Пирсона 0,976 свидетельствует о наличии сильной, близкой к функциональной прямой связи между денежными доходами населения и стоимостью жилой недвижимости на вторичном рынке в субъектах Центрального федерального округа. Таким образом, можно сказать, что на развитие как первичного так и вторичного рынка жилой недвижимости непосредственно влияет уровень жизни населения, то есть наличие платежеспособного спроса на недвижимость.
Оценка форм экономической политики по развитию регионального рынка жилой недвижимости
Уровень комфортности жилья и уровень жизни населения в значительной степени зависят от состояния жилищного фонда, в том числе от бесперебойного обеспечения населения качественными коммунальными услугами. Инвестиционные проекты развития коммунальной инфраструктуры, как правило, имеют высокую стоимость. Учитывая невозможность решения вопроса обеспечения жилой застройки инженерными сетями полностью ни за счет средств бюджетов всех уровней (ограниченность ресурсов для осуществления государственных капитальных вложений), ни за счет средств застройщиков (автоматический перенос затрат на строительство сетей на стоимость жилья и тем самым резкое снижение его доступности для населения), в Воронежской области предполагается разделение стоимости строительства жилья и стоимости строительства инженерных сетей на основе внедрения следующих мероприятий: 1) строительство объектов коммунальной инфраструктуры будет осуществляться организациями коммунального комплекса - сетевыми компаниями с их последующей эксплуатацией. Окупаемость их затрат на строительство достигается путем формирования и защиты инвестиционных программ развития, взимания с потребителей платы за подключение к построенным объектам, а также включения инвестиционной составляющей в надбавку к тарифу на оказание жилищно-коммунальных услуг. Инвестиционные программы будут коррелировать с разрабатываемыми и утверждаемыми органами местного самоуправления программами комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры; 2) в рамках строительства жилья эконом-класса затраты на строительство объектов коммунальной инфраструктуры не будут включаются в бюджет проекта; 3) в рамках реализации механизмов государственно-частного партнерства и осуществления проектов, в том числе и малоэтажной жилой застройки, планируется апробирование механизма заключения с инвесторами договоров «полного цикла» (концессионных соглашений), т.е. строительства объектов инфраструктуры (автомобильные дороги, инженерные сети) с последующей эксплуатацией на 10-15 лет. При этом конкурсы на отбор застройщиков будут включать в себя окончательную цену строительства объекта и его эксплуатации; 4) для проектов комплексной малоэтажной застройки будут апробированы механизмы обеспечения их автономными источниками энергии на основе переработки вторичного сырья и отходов; 5) для развития индивидуального жилищного строительства предусматриваются дополнительные меры, направленные на инфраструктурное обеспечение застраиваемых земельных участков; 6) строительство объектов социальной инфраструктуры при осуществлении проектов позволит повысить привлекательность проектов и привлечь к ним дополнительных инвесторов. Выделение земельных участков
Данная форма региональной экономической политики стимулирует предложение на рынке жилья и применяется в Брянской, Белгородской, Владимирской, Воронежской, Костромской и ряде других областей. При этом в Брянской и Костромской областях применение данной формы региональной экономической политики является наиболее обоснованных, так ввод жилья в данных регионах один из самых низких среди субъектов ЦФО.
В ряде областей при реализации мероприятий по переселению граждан из аварийного жилищного фонда по расчетным данным высвобождаются земельные участки, пригодные для дальнейшего строительства. Для эффективного вовлечения высвобожденных земель, занимаемых в настоящее время аварийным жилым фондом, земельные участки предоставляются на торгах инвесторам с обременением: 1) земельные участки предоставляются инвесторам под коммерческую жилую застройку; 2) земельные участки предоставляются инвесторам на аукционах вместе с существующим аварийным фондом, цена участка снижается с учетом обременения; 3) инвестор обеспечивает снос аварийного фонда за счет собственных и/или заемных средств, сторонних инвестиций, и включает стоимость затрат по сносу в стоимость жилья, которое будет им построено на данном участке.
Также под комплексную застройку могут предоставляться свободные земельные участки. Однако, в настоящее время участки предоставляются на торгах и аукционах застройщику, предложившему большую цену, что в последствии приводит к удорожанию жилой недвижимости.
В частности, в Костромской области созданы специальные инвестиционные площадки, информация по которым размещена на портале государственных органов. Таким образом, потенциальный инвестор или застройщик может изучить все возможности и перспективы работы в регионе.
Предоставление льгот по налогам для строительных организаций Указанная форма региональной экономической политики направлена на рост предложения на рынке жилья. Применяется на территории Курской и Липецкой областей. Следует отметить, что в Курской области один из самых маленьких показателей по вводу жилья, а в Липецкой - один из самых высоких. В целом применение данной формы региональной экономической политики распространено достаточно редко.
Поддержка отдельных категорий граждан Поддержка отдельных категорий населения, как форма экономической политики направлена на увеличение спроса на рынке жилья, как правило, форма за счет использования бюджетных средств различных уровней (федерального, регионального, местного). Применяется данная форма региональной экономической политики в разной степени во всех субъектах ЦФО.
Похожие диссертации на Региональная экономическая политика на рынке жилой недвижимости и оценка форм ее реализации (на примере регионов ЦФО)
