Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Методологические основы оценки объектов недвижимости 10
1.1. Существующий взгляд на рынок недвижимости 10
1.2. Основы прав на недвижимость 30
1.3. Классификация объектов недвижимости 33
1.4. Классификация необходимой информации по объектам 38
1.5. Стоимость недвижимости и ее виды 43
Глава 2. Методические подходы к оценке недвижимости 64
2.1. Оценка недвижимости, как элемента государственной экономической политике 64
2.2. Основные подходы к оценке объектов недвижимости 77
2.2.1. Затратный подход 88
2.2.2. Рыночный подход 99
2.2.3. Доходный подход 108
Глава 3. Оценка доходной недвижимости, как товара в составе имущественного комплекса предприятий 118
3.1. Характеристика разработанных методов оценки 118
3.2. Согласование результатов оценки полученных комплексным подходом 121
Заключение 144
Библиографический список использованной литературы 150
Приложения 157
- Существующий взгляд на рынок недвижимости
- Оценка недвижимости, как элемента государственной экономической политике
- Характеристика разработанных методов оценки
Введение к работе
Осуществление программы разгосударствления и приватизации собственности существенно расширяет круг операций, производимых с недвижимым имуществом. Продажа, купля, пользование, распоряжение, налогообложение, страхование, аренда и прочие операции предполагают всестороннюю предварительную экономическую оценку недвижимости. Эта оценка закладывается в базу ценообразования и составляет основу текущих и прогнозных цен на недвижимость. Экономическая оценка влияет на финансово-экономические показатели деятельности предприятия, а также является одним из методов управления этими показателями.
В настоящее время у предприятий энергетической отрасли возникла серьезная проблема по содержанию объектов недвижимости (в связи с увеличением налогового бремени на саму недвижимость, на земельные участки, на которых она расположена, резким ростом эксплуатационных затрат), перед предприятием возникает задача, как использовать такую недвижимость - аренда, продажа, перепрофилирование, залог и т.д. Такое решение невозможно принять без оценки недвижимости.
Необходимость проведения таких оценок до последнего времени неоправданно игнорировалось. Об этом свидетельствует новейшая история становления рыночной экономики России. Оценка имущества приватизируемых предприятий проводилась по данным "book value" -информации, содержащейся в бухгалтерских книгах. Поэтому вся чековая приватизация прошла по существенно заниженной стоимости приватизируемого имущества. Представляется, что многие современные проблемы пост приватизационного оборота акций связанны со значительным занижением стоимости приватизируемого имущества.
Анализ специальной литературы и практики показывает, что используемая при оценке недвижимости методология, методики и стандарты взсьма разнообразны. Однако в наших условиях большинство этих методов пока не работает. Причин тому множество. Нерациональная система налогообложения, неразвитый рынок промышленной собственности, многослойная бухгалтерия. К сожалению, часто даже высоко прибыльные предприятия выглядят убыточными. В настоящее время в России преобладает административная оценка объектов недвижимости, которая в большинстве случаев носит затратный характер. Кроме того, при оценке того или иного объекта недвижимости, наблюдается сильное психологическое влияние на оценщиков со стороны заказчиков, чтобы те вышли на "нужные" итоговые показатели. Оценка носит экспрессивный характер, используются простейшие приемы прямого пересчета с ценами аналогов, нередки случаи подгонки под заданный результат.
На наш взгляд, по мере снижения темпов инфляции и стабилизации экономики все чаще будет возникать потребность в оценочной деятельности, которая будет носить не административный, а инициативный характер. Требования к надежности оценки значительно возрастут.
Однако очевидно, что среди многообразия методик в области оценки объектов недвижимости предпочтение будет отдаваться той методике, которая позволит до минимума свести зависимость результатов оценки от субъективизма оценщиков и психологического влияния со стороны заказчика, а также методикам, которые могли бы значительно упростить работу по сбору информации по объектам и процедуру расчетов.
Еще одним важным моментом, на наш взгляд, является вопрос интеграции оценки недвижимости в мировую систему рыночных отношений. Другими словами, российская система оценки недвижимости должна давать результаты, понятные в плане методологии, терминологии и методик потенциальным зарубежным инвесторам.
В странах с развитой экономикой разработаны методы анализа и оценки недвижимости, оправдавшие себя многолетним практическим опытом оценки и эксплуатации недвижимости. Широкую популярность получил учебник американского общества оценщиков "Анализ и оценка приносящей доход недвижимости", подготовленный Д. Фридманом и Н. Ордуэем. а также учебное пособие "Оценка недвижимости" Генри С. Харрисона.
Методологические, методические вопросы оценки недвижимости рассматриваются в трудах российских ученых, таких как Тарасевача Е.И., Григорьева В.В., Беляева С.Г., Макарова А.А., Грибовского СВ., Когана В.И., Валдайцева СВ., Ресина В.И., Артеменко И.Л., Федотова М.А., Крутикова А.Б., Балабанова И.Т., Белых Л.П., Купчина А.Н., Есипова В.Е., Ревуцкого Л.Д., Лисочкиной Т.В. и ряда других.
Однако, несмотря на серьезную разработку проблем, возникающих в процессе оценки объектов недвижимости, многие вопросы остаются слабо освещенными и требуют специального изучения. На наш взгляд, недостаточно исследован такой аспект, как оценка недвижимости в составе предприятий, которая способна приносить дополнительный доход, не участвуя в производственном процессе.
В настоящий момент в экономической литературе наибольшее внимание уделяется методам, опирающимся на затратный подход. Поэтому, на наш взгляд, крайне важно исследовать методы доходного и рыночного подхода. Весьма важной, является проблема адаптации существующих методик оценки западного рынка недвижимости к переходной экономики России.
Актуальность данных проблем, недостаточная их разработанность как в теоретическом, так и в практическом аспекте определили выбор темы научного исследования.
Целью диссертационного исследования является разработка теоретических и методических положений оценки рыночной стоимости объектов недвижимости в составе предприятий, способной приносить доход, не участвуя в производственном процессе. В соответствии с поставленной целью в диссертации были выявлены, рассмотрены и решены следующие задачи:
1.Оценка состояния и выявление проблем промышленного рынка недвижимости;
Анализ критериев и методических подходов к организации процесса оценки с учетом специфики энергетической отрасли;
Выявление особенностей доходной недвижимости в составе имущественного комплекса энергетических предприятий;
4.Формирование совокупности факторов, оказывающих влияние на вид стоимости и условия для ее возникновения;
5. Анализ существующих подходов к оценке объектов недвижимости с учетом пассивности рынка промышленной собственности и особенностей энергетического предприятия;
6.Разработка методик оценки доходной недвижимости в составе имущественного комплекса энергетических предприятий;
7.0пределение возможных направлений повышения эффективности использования доходной недвижимости в составе имущественных комплексов промышленных предприятий;
8. Проведение экспериментальных расчетов для верификации методов оценки доходной недвижимости в составе имущественного комплекса энергетических предприятий.
Предметом исследования явились теоретические и методические подходы к оценке объектов недвижимости, способных приносить доход.
Объектом исследования является имущественный комплекс теплоэнергетической отрасли.
Задачи исследования, решались с учетом официальных статистических материалов, законодательных актов и других нормативных документов
Российской Федерации, регулирующих вопросы приватизации предприятий, оценки стоимости объектов недвижимости, действующих на территории РФ, фундаментальных исследований в области оценки недвижимости, а также результатов научных разработок институтов и вузов России, рекомендаций научно-практических конференций и семинаров по вопросам совершенствования методов оценки доходной недвижимости. При выполнении работы использовались методы: аналитический, анализа и синтеза, графический, классификаций, комплексного анализа, обобщения и классификации показателей, системный, экспертных оценок и др.
На наш взгляд, научная новизна работы заключается в следующем: 1 .Обобщены и систематизированы принципы и подходы отечественных и зарубежных ученых к процессу оценки.
2. Определены цели оценки и уровень стоимости, выявлена зависимость между видом стоимости и условиями для ее возникновения, путем анализа действующих классификационных признаков и критериев;
3. Предложена классификация объектов недвижимости с учетом специфики доходной недвижимости в составе энергетического комплекса;
4. Для осуществления процесса оценки рыночной стоимости, разработана схема сбора информации, исходя из необходимого ее объема и условий получения;
Выявлена аналитическая зависимость между целью оценки, типом недвижимости и приоритетным подходом при согласовании итоговой величины рыночной стоимости.
На основе анализа основных свойств методов, рекомендованы зоны, их применения при использовании различных подходов в практике оценки доходной недвижимости.
7. Разработаны методы оценки рыночной стоимости доходной недвижимости в составе энергетического комплекса, которые учитывают риск, и неопределенность рынка недвижимости и отражают позиции трех основных подходов.
Выводы и рекомендации работы могут быть использованы промышленными предприятиями и организациями, для оценки рыночной стоимости объектов недвижимости в составе имущественных комплексов, а также объектов недвижимости находящихся на пассивных рынках.
Разработанные методические положения на наш взгляд, позволят:
1. Создать основу для объективной оценки объектов недвижимости в составе действующих предприятий;
Комплексно учесть все факторы необходимые для процесса оценки;
Учесть интересы продавцов и покупателей при согласовании итоговой величины рыночной стоимости;
Выбирать оптимальные методы оценки в зависимости от цели и типа недвижимости;
Оценить рыночную стоимость объектов недвижимости, находящихся на пассивных рынка;
Уменьшить отрицательное влияние человеческого фактора при оценки рыночной стоимости объектов недвижимости.
Предмет исследования, его цель и задачи определили логику и структуру работы, состоящую из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.
В первой главе " Методологические основы оценки объектов недвижимости" рассмотрены существующие взгляды на рынок недвижимости, основы прав собственности на недвижимость, классификация объектов с учетом специфики, проанализирована, классифицирована информация для оценки объектов недвижимости. В работе проведен анализ зависимости между видом стоимости и назначением оценки. Определены факторы, влияющие на стоимость недвижимости с учетом специфики объекта исследования. Проведен комплексный анализ оценки недвижимости.
Во второй главе " Методические подходы к оценке недвижимости" рассмотрены основные подходы к оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, проанализированы основные методы оценки, дана характеристика основных методов на примере конкретных предприятий, разработаны рекомендации по адоптации существующих методик к энергетическому комплексу. Проведено сопоставление результатов оценки, полученных разными методами.
В третьей главе "Оценка доходной недвижимости, как товара в составе имущественного комплекса предприятий" описан алгоритм предложенных методик оценки рыночной стоимости объектов недвижимости в составе имущественного комплекса с учетом переходного периода формирования рыночных отношений в сфере недвижимости. Разработаны рекомендации по применению предложенных методик оценки. Проведены практические расчеты рыночной стоимости объектов исследования.
Существующий взгляд на рынок недвижимости
В настоящее время в России формируется новая экономическая среда, в первую очередь это касается знаний о недвижимом имуществе, с функционированием которого связана жизнь и деятельность людей в любой сфере бизнеса, управления или организации.
Однако рыночные преобразования в России требуют не только политической воли, общественного согласия, глубоких институционных преобразований, но и кропотливой тщательной черновой работы. Она включает создание правовой среды, отработку нормативной базы, технологий функционирования и взаимодействия субъектов рынка. В первую очередь, это касается рынка недвижимости, развитие которого может определить в перспективе характер изменения всей экономики.
Развитие рынка недвижимости - это одно из решающих значений для улучшения общей экономической конъюнктуры в стране. Дело в том, что в процессе развития рынка недвижимости активизируются факторы, способствующие снижению инфляции, росту реальных инвестиций и увеличению сбережений в структуре валового национального продукта. Кроме того, развитие рынка недвижимости ведет к общему повышению уровня деловой активности в стране.
С момента принятия законодательных документов о приватизации жилья и предприятий, легализовавших рыночные отношения в сфере недвижимости, начал бурно формироваться российский рынок недвижимости.
"Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и возникновение различных организационно - правовых форм предпринимательства привели к качественному изменению финансового рынка и выделению самостоятельному сегменту"1.
Однако следует отметить, что концептуально приватизация стала формироваться еще до начала перехода к рыночной экономики. Законы о приватизации предприятий и об именных приватизационных счетах были, приняты еще ВС РСФСР в июле 1991г. Принятые в тот период законы фактически игнорировали фазу разгосударствления и регулировали вопросы непосредственной приватизации. Так, в соответствии с Законом РФ "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" от июля 1991 года приватизация сводилась к продажи объектов государственной и муниципальной собственности в частную собственность. Однако на наш взгляд, фундаментальную основу для приватизации дает вступивший в действие в июле 1997г. Федеральный Закон "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ".
Следует отметить, что существует принципиальное отличие нового закона от ранее действующего. Если раньше под приватизацией понималось приобретение гражданами, акционерными обществами у государственных, местных советов в частную собственность предприятий, цехов, материальных и нематериальных активов и т.д. (Закон 1991г.), то теперь, под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение находящегося в собственности Российской Федерации или муниципальных образований имущества (объектов приватизации) в собственность физических и юридических лиц (ст.1 Закона 1997г.). Другими словами, в новом законе говорится о приватизации имущества, а не предприятий. Разница существенная. Предприятий для приватизации становится мало, а имущество в большей степени остается не приватизированным. Часто предприятие приватизировано, но там имеется государственная доля или пакет акций. В ближайшие годы будет идти, как утверждают специалисты, в основном приватизация этих государственных долей1.
Оценка недвижимости, как элемента государственной экономической политике
Оценка недвижимости, как элемент государственной экономической политики, начал формироваться в России в середине 18 века в связи с изменениями общественно - экономического строя. Прежде всего, это обуславливалось необходимостью создания фискального кадастра, то есть описания и оценки недвижимого имущества для целей налогообложения.
Российский исторический опыт оценки объектов недвижимости включает следующие основные периоды1 :
а) дореволюционный - до 1917г.;
б) советский - с 1917 по 1990 г.;
в) современный - с 1990 г. и по настоящее время.
При этом говорить о "нормальном" рынке недвижимости и соответствующих ему методах оценки можно, имея в виду только до революционный период. Организация и методические основы оценки недвижимости в России до 1913 года показывают, что современные подходы к вопросам оценки, культивируемые в развитых странах рыночной экономики, практически повторяют в своей основе концептуальные положения, заложенные создателями русской оценочной статистики. К началу 20 века методические разработки и организационные подходы к оценке в России, впитавшие в себя передовые идеи и опыт развитых стран того времени, позволили добиться в вопросах оценки недвижимости выдающихся результатов, зачастую не имеющих аналогов в мире1 . Анализ исторических фактов позволяет обособленно сделать вывод о том, что стараниями своих выдающихся ученых, Россия, с точки зрения методологии и организации оценки недвижимости, была одной из ведущих стран. Более чем тридцатилетний опыт русских ученых по сбору, статистическому анализу и нормированию данных, необходимых для оценки недвижимости, позволил сформулировать достаточно четкие нормативные инструкции для выполнения практических оценок. В то же время, нельзя сказать, что оценка недвижимости, как система, работающая в интересах государства, была, совершенна
С начала Первой Мировой войны и до конца 80-х годов развитие оценки недвижимости в рамках естественного совершенствования, ( уже достигнутого на 1914 год уровня ) было остановлено. И только в начале 90-х годов, с началом процесса перехода экономики России на рыночные принципы, появилась реальная потребность в решении проблем оценки стоимости недвижимости. Давая общее определение, можно сказать, что сегодня оценка -это искусство с одной стороны и с другой наука определение стоимости для специфических целей2. Следует отметить, что сегодня одним из важных моментов является вопрос интеграции оценки недвижимости, (как и всей экономики России) в мировую систему рыночных отношений. Другими словами, российская система оценки недвижимости должна давать результаты, понятные в плане методологии и терминологии, потенциальным зарубежным инвесторам. И наоборот, оценки, выполненные зарубежными оценщиками, должны адекватно восприниматься в России. Однако следует отметить, что перспективы и успех использование оценки недвижимости для решения государственных задач неразрывно связаны с учетом национальных российских особенностей. Без учета уроков развития русской оценочной статистики формирование государственной политики в области недвижимости, скорее всего, будет повторять ошибки, уже имевшие место в истории Российского государства. На базе анализа, выделены основные недостатки, присущие сегодняшней практике в области оценки имущества:
а) отсутствие прочной методологической базы;
б) недостаточная адоптация зарубежной методологии к реалиям России;
в) недоверие со стороны заказчиков к лицам и фирмам, занимающимся
на практике оценочной деятельностью;
г) недостаток практического опыта оценочных работ;
д) отсутствие единых стандартов, из-за чего результаты оценки могут
существенно различаться.
Характеристика разработанных методов оценки
Как уже отмечалось, известно несколько десятков методов оценки недвижимости, используемых для различных видов объектов: зданий, сооружений, земельных участков, предприятий, квартир и т.д. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, которые рассматривались в предыдущих главах в том числе от характера объекта, цели и функции оценки, от имеющейся в распоряжений эксперта информации. Цели оценки, на наш взгляд, еще теснее связаны с методами. Таким образом, выбор того или иного метода для оценки объекта недвижимости - сложный, творческий процесс. Оптимальность выбора в большей степени зависит от классификации и практического опыта эксперта - оценщика. Однако история развития рынка недвижимости в России пока еще очень коротка, поэтому практического опыта накоплено мало. Соответственно возникает вопрос, что же из себя представляет оценка сегодня? Оценка - это искусство или наука определение стоимости для специфических целей1
Можно долго дискутировать по поводу того, что первично, что вторично, и где заканчивается одна процедура и начинается другая. На наш взгляд, оценку объектов недвижимости крайне важно приблизить к науке, которая основывается на экономических принципах, подходах и методах, так как это позволит значительно снизить отрицательное влияние человеческого фактора при формировании итоговой величины рыночной стоимости.
Нельзя забывать и тот факт, что существующие методы оценки имеют свои плюсы и минусы, также как и свои организационные структуры и приемы работы (основные методы оценки доходной недвижимости рассмотрены в главе 2 данной работы). Следует также отметить, что в наших условиях большинство этих методов пока не работает. Причин тому множество. Нерациональная система налогообложения, неразвитый рынок промышленной собственности, многослойная бухгалтерия. К сожалению часто даже высоко прибыльные предприятия выглядят убыточными. В настоящее время, на наш взгляд, в России преобладает административная оценка объектов недвижимости, которая в большинстве своем носит затратный характер. Кроме того при оценки того или иного объекта недвижимости, наблюдается сильное психологическое влияние на оценщиков со стороны заказчиков, чтобы те вышли на "нужные" итоговые показатели, оценка носит экспрессивный характер, используются простейшие приемы прямого пересчета с ценами аналогов, нередки случаи подгонки под заданный результат. Отличительной чертой экономики Российской Федерации в настоящее время является ее нестабильность. Риски, с которыми сталкиваются предприниматели в России, намного превышают средние величины, характерные для стран с развитой рыночной экономикой. Положение усугубляется высокими темпами инфляции, которые приводят к тому, что та незначительная информация, которую можно получить для оценки стоимости объектов недвижимости, отражается в "кривых зеркалах".
Одно из основных противоречий, характерных для российской экономики сегодняшнего дня, заключается в том, что с одной стороны, возникает необходимость оценки стоимости объектов недвижимости методами, соответствующими природе рыночной экономики, а с другой, отсутствуют необходимые условия для применения этих методов на практике. Проведя аналитическое исследование негативных факторов, влияющих на итоговые показатели рыночной стоимости, выявлена зависимость, которая представлена в виде таблицы 16. В данной таблице, процентное искажение итоговой величины рыночной стоимости взято от минимального к максимальному (естественно что процентные соотношения могут меняться в зависимости от политики государства, непосредственно рынка промышленной собственности и методологической базы).
