Содержание к диссертации
Введение 3
Глава 1. Теоретические и методические основы оценки недвижимости в
сельском хозяйстве. 11
1.1.Понятие и экономическая сущность оценки недвижимости в сельском
хозяйстве. 11
1.2. Принципы, система подходов и методы оценки стоимости недвижимости.
1.3. Особенности оценки земли как основного объекта недвижимости. 47
Глава 2. Современное состояние производства и характеристика
объектов недвижимости исследуемого региона 58
2.1. Природно - экономические условия развития сельского хозяйства региона.
2.2. Факторы, оказывающие влияние на использование недвижимости в
сельском хозяйстве. 72
2.3 .Методы оценки всвязи с развитием рынка
недвижимости. 89
Глава 3. Приоритетные направления повышения эффективности оценки
недвижимости в сельском хозяйстве 114
3.1 Рациональное использование результатов оценки объектов недвижимости в
сельском хозяйстве. 114
3.2.Совершенствование государственного регулирование оценочной
деятельности в сельском хозяйстве. 133
3.3. Информационное обеспечение оценки недвижимости в сельском хозяйстве.
Выводы и предложения 155
Список литературных источников 161
Приложение 170
Введение к работе
Развитие рыночных отношений, приводит к перераспределению недвижимого имущества между субъектами прав собственности в аграрном секторе экономики страны.
В результате единые объекты сельскохозяйственной недвижимости, под которыми понимается земельный участок с находящимися на нем улучшениями, становятся не только фактором производства, но и объектом сделок купли - продажи, т. е. полноценным товаром.
Возникла необходимость создания и реализации новой концепции эффективного управления как федеральной, так и региональной собственностью, собственностью различных организационно-правовых форм. Главной целью оценки недвижимости в экономике и в сельском хозяйстве, в частности, является повышение эффективности ее использования
Проблема вызывает огромный интерес исследователей и экономистов -практиков к оценке недвижимости. Эффективное управление объектами недвижимости может быть обеспечено только на основе использования современных методов их экономической оценки и формирования единой базы данных с применением современных информационных технологий.
Социально-экономические преобразования, происходящие в российской экономике, привели к возникновению новых специальных отраслей знаний и развитию достаточно новых, раннее не столь заметных видов деятельности.
Одним из таких активно развивающихся видов деятельности является оценочная, необходимость и востребованность в которой обнаруживается в переходный период к рыночной экономике наиболее ярко. Оценка приводит не только к эффективному использованию объектов недвижимости, но и росту привлекательности их для инвестиций.
Вовлечение в рыночный оборот недвижимости сельского хозяйства происходит с некоторым отставанием и ограничениями. Сельское хозяйство
характеризуется сложной структурой создаваемой недвижимости; имеет особый вид недвижимости - земли сельскохозяйственного назначения. В сельском хозяйстве России более-31тыс. предприятий, в том числе в Республике Дагестан - 647. Все предприятия являются объектами оценки.
Стоимостная оценка недвижимости является условием эффективности управления собственностью. Именно поэтому в настоящее время возникла необходимость в разработке концепции роста стоимости фирм, управления ими, составления программы антикризисного управления. По этой причине оказались востребованы результаты исследования проблемы и знания по оценочной деятельности.
Потребность в экономической оценке недвижимости в сельском хозяйстве, анализ состояния и эффективность использования, а также необходимость выработки на их основе рекомендаций, учитывающих, специфику Республики Дагестан обусловливают актуальность проблемы, выбранной в качестве темы диссертационного исследования.
В условиях формирования рыночных отношений в аграрном секторе экономики, когда на рыночном пространстве существуют различные формы собственности и хозяйствования, и еще продолжается процессы разгосударствления собственности, способствующие эффективному функционированию сельскохозяйственного производства, необходима стоимостная оценка недвижимости.
Новизна, актуальность и практическая значимость этой проблемы определили выбор темы диссертационной работы, посвященной экономической оценке сельскохозяйственной недвижимости как основы для ее эффективного управления.
Цель и задачи исследования
Целью исследования является уточнение и обобщение теоретических разработок и методических основ формирования совокупности методов и подходов к экономической оценке недвижимости в сельском хозяйстве и механизма их использования с учетом региональных социально - экономических
проблем, в сфере аграрного производства Республики Дагестан. Это позволяет повысить эффективность использования объектов недвижимости и привлечение инвестиций.
В соответствии с поставленной целью определены задачи диссертационной работы:
обобщить научно теоретические положения проблемы исследовать сущность стоимостной оценки недвижимости, принципы и методические подходы к определению стоимости объекта недвижимости;
выполнить анализ состояния и структурных изменений в сельском хозяйстве Республики Дагестан и обосновать необходимость экономической оценки земель сельскохозяйственного назначения с находящимися на них улучшениями;
разработать механизм, обеспечивающий определение рыночной стоимости объектов сельскохозяйственной недвижимости с учетом их особенностей;
установить критерий и основные показатели эффективного использования объектов недвижимости (улучшений, земля, в целом объект);
- сделать анализ и оценить методики, применяемые при определении
стоимости объектов сельскохозяйственной недвижимости и их значимость;
- разработать принципы формирования единой информационной
базы для организации оценки и эффективного управления недвижимостью.
Предмет исследования
Предметом исследования являются стоимостные методы, подходы и отношения, возникающие в процессе экономической оценки объектов недвижимости.
Объект исследования
Объект исследования региональный агропромышленный комплекс Республики Дагестан.
Теоретическая и методическая основа исследований
Теоретической и методической основой исследования послужили основные положения экономической теории, труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов В.М.Баутина, Л.П.Белых, А.Г. Воронина, А.М Гатаулина, Р.С.Гайсина, СИ. Грядова А.Г.Грязновой, К.П.Личко В.А.Лапина, А.П.Зинчеко В.Н.Зарубина, А.Ф. Серкова, А.В.Петрикова, И.Г.Ушачева, А.Н.Широкова, Т.Г.Морозовой, Л.А.Сивковой, В.И. Лебединского, В.А.Прорвича, В.З.Черняка, В.В.Григорьева, В.И.Ресина, Э.Р.Бугулова, В.А.Горемыкина, В.Л. Вершина, Дж. Фридмана, Н.Ордуэя, Г. Харрисона и других.
Использовались методы исследования системный и сравнительный анализ, наблюдение синтез, прогнозирование, сравнение и группировки. Применены методы графического анализа, экспертные оценки. В соответствии с задачами исследования его главным объектом явились земельные участки сельскохозяйственного назначения и улучшения на них.
Нормативно-правовая база
Нормативно-правовой базой исследования послужили законы Российской Федерации, указы Президента РФ, постановления правительства РФ, нормативные документы Республики Дагестан за период 1991 - 2006 гг., а также справочные и статистические материалы, законные и подзаконные акты Российской Федерации по данным проблемам, методические рекомендации Минимущества РФ, материалы периодических изданий.
Основные результаты исследования:
обобщены существующие подходы и методы экономической оценки объектов сельскохозяйственной недвижимости;
выделены специфические задачи, требующие применения специальных подходов и методов к оценке с учетом региональных особенностей;
предложена обобщенная структурная модель системы показателей экономической эффективности использования объектов недвижимости;
оценены применяемые методика оценки недвижимости и определена их значимость при нахождении стоимости сельскохозяйственной
недвижимости;
- раскрыты наиболее существенные факторы, определяющие величину
стоимости объектов сельскохозяйственной недвижимости;
-сформулированы принципы создания единой информационной
базы для экономической оценки недвижимости с целью организации ее эффективного управления на муниципальном уровне.
Научная новизна
Научная новизна диссертационной работы заключается
в разработке концептуальных основ механизма стоимостной оценки объектов сельскохозяйственной недвижимости с учетом особенностей территориальной структуры сельскохозяйственных угодий, аграрных традиций хозяйствования, земельных отношений между субъектами в регионе (на примере Республики Дагестан);
в анализе и оценке основных методик в рамках сравнительного, затратного и доходного подходов, выявлены существенные особенности и преимущества определения стоимости сельскохозяйственной недвижимости в рамках доходного подхода;
-в установлении особенностей управления недвижимостью организаций в сельском хозяйстве в современных условиях, и обосновании принципов формирования единой информационной базы экономической оценки объектов недвижимости для решения управленческих задач;
-в проведении классификации и систематизации принципов определения стоимости объектов недвижимости;
-в установлении составляющих частей единого объекта сельскохозяйственной недвижимости, закономерностей влияния каждой составляющей на изменение величины стоимости объекта;
-в обосновании влияния эффективности использования объектов недвижимости на их стоимостные параметры.
Практическая значимость диссертационной работы.
Предложенные методы и модели экономической оценки объектов недвижимости и рекомендации по созданию и ведению единой информационной базы могут быть применены для совершенствования управления и решения на региональном уровне прикладных задач, совершенствования механизма стоимостной оценки сельскохозяйственных объектов, что позволит повысить эффективность их использование и инвестиционную привлекательность аграрного сектора экономики Дагестана. Материал работы может быть полезным в учебном процессе для изучения и преподавания курсов: «Экономика недвижимости», спецкурса «Оценка собственности», «Организация и планирование инвестиционной деятельности».
Методические рекомендации по применению подходов и методов к оценке недвижимого имущества позволят повысить обоснованность и качество принимаемых управленческих решений.
Степень научной разработанности проблемы:
Стоимостной оценке объектов недвижимости посвящены исследования таких зарубежных ученых как Д.Р. Хикс, Д.С. Синг, Д. Гарнер, Р. Оуэн, Р. Конвей, М. Гленн, Д. Фридман, Н. Ордуэй, Дж. Ф. Синки и ряд других. В отечественной литературе широкое изучение эта тема получила в 90-егоды XX века, когда развитие института собственности вызвало необходимость обоснованного определения стоимости различных видов имущества в первую очередь, жилья. Данная проблематика нашла свое отражение в работах В.П., Астахова, И.Т. Балабанова, Г.В. Бромберга В.А. Горемыкина, В.В. Григорьева, А.Г. Грязновой, В.М.Джухи, В.Д.Киреевой, В.Л. Канторовича, А.П. Ковалева, Б.М. Красноглазова, А.Н. Купчина, В.А. Лугового, В.М. Рутгайзера, Л.Д. Ревуцкой, М.А, Федотовой. Подходы к определению 'стоимости конкретных видов имущества рассмотрены В.В, Григорьевым, И.М. Островиным, Л.Ф. Лойко, а по оценке земли А.В. Чаянова, Касьянова, Ф.С.Хачатурова, В.А.Свободина, С.С.Сергеева, Н.Н. Федорова и др.
Отечественные научные исследования рассматривают в основном проблемы определения стоимости предприятия, бизнеса, природных ресурсов, недвижимости, но комплексного системного подхода к стоимостной оценке объектов сельскохозяйственной недвижимости нет.
Основные положения, выносимые на защиту Первое положение, выносимое на защиту, состоит в обобщении теоретической сущности стоимостной оценки объектов недвижимости и исследовании различных подходов к определению стоимостной основе цены.
Второе положение, выносимое на защиту, состоит в уточнении теоретической основы оценочной деятельности и специфических особенностей базовых подходов к применению оценке сельскохозяйственной недвижимости.
Третье положение, выносимое на защиту, заключается в оценке состояния сельскохозяйственного производства Республики Дагестан и регионального рынка недвижимости.
Четвертое положение, выносимое на защиту, заключается в оценке тенденций, динамики эффективности использования объектов недвижимости.
Пятое положение, выносимое на защиту, заключается в предложении методических подходов и методов экономической оценки объектов сельскохозяйственной недвижимости с учетом особенностей их применения полученных в ходе исследования для принятия решений эффективного их использования.
Шестое положение, выносимое на защиту, направлено на разработку методических рекомендаций по формированию и эффективному использованию единой информационной базы данных для экономической оценки объектов недвижимости.
Апробация результатов исследования
Основные теоретические и практические результаты исследования докладывались в выступлениях на ежегодных научных конференциях в период с
2003 по 2006 год. По теме диссертационной работы опубликовано 8 работ общим объемом 2,55 п.л.
Теоретические результаты работы использовались автором в учебном процессе при разработке и проведении лекционных и практических занятий по дисциплинам: «Экономика недвижимости», «Оценка недвижимости».
Структура диссертации
Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы, приложений. Работа изложена на 175 страницах машинописного текста и включает 7 схем и рисунков, 39 таблиц и приложения. Список литературы насчитывает 107 наименования.
