Содержание к диссертации
Стр.
ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. НАУЧНО ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СОБСТВЕННОСТИ
И ОЦЕНКИ ЕЕ ОБЪЕКТОВ В СЕЛЬСКОМ ХОЗЯЙСТВЕ 11
Отношения собственности и принципы ее оценки 11
Сельскохозяйственное предприятие как объект оценки собственности 26
1.3. Виды стоимости и подходы к оценке собственности
сельскохозяйственных предприятий 33
ГЛАВА 2. СОСТОЯНИЕ СОБСТВЕННОСТИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТ
ВЕННЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ И ЕЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ В
МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ 42
2.1. Состояние и тенденции развития экономики сельского хозяйства
Московской области 42
Землепользование и оценка земли сельскохозяйственных предприятий 55
Правовые основы оценки собственности 72 ГЛАВА 3. ОЦЕНКА СОБСТВЕННОСТИ И ПРИМЕНЕНИЕ ЕЕ РЕЗУЛЬТАТОВ 83
3.1. Использование оценки собственности для повышения эффективности
сельского хозяйства 83
Оценка объектов имущественного комплекса (ЗАО «Балковское» Серпуховского района) 96
Построение модели оценки собственности сельскохозяйственного предприятия 123 ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ 137 ПРИЛОЖЕНИЯ 143 ЛИТЕРАТУРА 159
Введение к работе
В современных условиях возрастает важность определения стоимости собственности сельскохозяйственных предприятий. Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству, например фермерское хозяйство. Для этих целей необходима предварительная оценка.
Это наиболее сложное направление оценочной деятельности. Существует множество невыясненных вопросов (особенно в такой отрасли как сельское хозяйство), что вызывает ошибки и неадекватные результаты оценки и приводит:
к снижению эффективности использования собственности сельскохозяйственных предприятий;
- потере государством права на получение доходов (ошибки в
финансовом механизме приватизации);
занижению суммы налога при совершении сделок с имуществом сельскохозяйственного предприятия, цена которого зависит от установленной стоимости);
затруднениям в получении инвестиций (различия в цене инвестора и получателя инвестиций);
сбоям в функционировании механизмов внутриотраслевого и межотраслевого перетекания капитала;
неравномерности развития экономики, противоречиям между собственниками и управленческим персоналом предприятия;
- кризисному состоянию многих предприятий (особенно в сельском
хозяйстве), трудностям их самостоятельной деятельности в рыночной среде.
Оценка необходима при: определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным
образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду; использовании вышеуказанных объектов оценки в качестве предмета залога; продаже или ином отчуждении этих объектов оценки или при переуступке долговых обязательств, связанных с ними; передаче таких объектов оценки в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.
Помимо этого оценка признается обязательной в случаях возникновения спора о стоимости объекта оценки, в том числе при: национализации имущества; ипотечном кредитовании физических и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки; выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд; проведении оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы, при других отношениях собственности.
Фактически законодатель признал, что реальная стоимость собственности (имущества), принадлежащего физическим и юридическим лицам, может не соответствовать стоимости, указанной в документах на приобретение, или балансовым показателям.
Все вышеперечисленное отражает актуальность проблемы исследования - в т.ч. уточнения методологии оценки собственности в сельском хозяйстве, позволяющей применить теорию оценки для повышения эффективности ведения бизнеса и обоснования необходимости оценки.
В состав сельскохозяйственного предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, сырье, права, требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие (товарные знаки) и другие исключительные права. В соответствии с частью первой ГК РФ предприятие
рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав. Актуальность проблемы усиливается тем, что исследований по оценке собственности в сельском хозяйстве с учетом особенностей отрасли пока нет. Целесообразным является создание модели оценки собственности сельскохозяйственного предприятия, отвечающей требованиям рыночной экономики и особенностям отрасли. В связи с этим в диссертации разработана оценочная модель для условий массовой оценки.
Цель диссертации состоит в исследовании теоретических, методических и практических аспектов отношений собственности в сельском хозяйстве и ее оценки для повышения эффективности ведения бизнеса.
Бизнес часто определяют как деятельность, направленную на извлечение прибыли. [90]. В большинстве определений подчеркивается, что бизнес - это деятельность частных лиц и организаций, то есть бизнес основан на частной, негосударственной собственности на факторы производства.
В русском языке синонимом понятия бизнес соответствует предпринимательство. К началу XX века предпринимательством в России занималось примерно 5 миллионов человек, действовали более 1,5 тысяч акционерных компаний. Для характеристики отношения к бизнесу в советский период времени можно использовать красноречивое изложение в словаре СИ Ожегова. Бизнес - это то, что является источником личного обогащения, наживы (деловое предприятие, ловкая афера). [60].
В настоящее время в России изменилось понимание оценки собственности и бизнеса. Оно расширилось и стало включать в себя оценку не только рыночной стоимости закрытых компаний, но и имущественных комплексов по разным видам хозяйственной деятельности. Это объясняется развитием рынка имущественных комплексов, который, отстает от фондового рынка[6]. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.
В соответствии с целью диссертационной работы в ней поставлены и решены следующие задачи:
а) исследованы отношения собственности;
б) классифицированы принципы ее оценки;
в) рассмотрены виды стоимости объектов собственности,
определяемые в зависимости от принципов и цели оценки;
г) выявлены недостатки в существующих подходах к оценке объектов
собственности и противоречия в классификации и порядке использования
методов оценки;
д) исследованы объекты собственности сельскохозяйственных
предприятий;
е) обоснованы подходы к оценке собственности, использование
которых необходимо в управленческой деятельности;
ж) практически подтверждена значимость, обоснованность и
достоверность предложенных теоретико-методологических разработок по
оценке собственности сельскохозяйственного предприятия ЗАО
«Балковское» в процессе конкурсного производства;
з) предложена и опробована модель оценки для типичных
сельскохозяйственных объектов в частности молочной фермы.
Объектом исследования - является сельскохозяйственное предприятие в системе развития отношений собственности как :
а) имущественный комплекс;
б) объект экономических отношений в системе развития отношений
собственности.
Предмет исследования - подходы к оценке собственности сельскохозяйственных предприятий.
Степень изученности проблемы. Различные аспекты макроэкономических отношений, причины создания и деятельности предприятий (объекта изучения в данном исследовании) изложены в работах
Маркса К., Коуза Р.Г., Сэйерта Е., Хедрика К., Макконелла К.Р., Брю С.Л., Самуэльсона П.А., Нордхауса В.Д. и других зарубежных экономистов. Обзор, критический анализ накопленных знаний и изложение собственного видения природы предприятия содержатся в трудах современных отечественных экономистов: Качалова P.M., Кленера Г.Б., Тамбовцева В.Л., Шаститко А.Е.
Основные теоретические положения по оценке собственности предприятий изложены преимущественно в трудах американских специалистов в области оценочной деятельности Пратта Ш.П., Линка Р., Десмонда Г.М., Келли Р.Э., Рииса Р.П. Вопросы оценки имущественного комплекса предприятия и недвижимости, как составляющего его элемента, рассмотрены Фридманом Д., Ордуэйем Н., Харрисоном Г.С., Эккертом Д.К.
Большой вклад в развитие составляющей оценочной науки -определение стоимости обыкновенных акций, в создание моделей ценообразования на финансовые активы внесли Росс С, Маркович Х.М., Шарп У.Ф., Линтнер Д., Александер Г.Д., Бэйли Д.В., Гитман Л.Д., Джонк М.Д.
Заслуживают внимания результаты научных исследований в области оценочной деятельности Американского института по оценке недвижимости, Института экономического развития Всемирного банка, Агентства международного развития США, Международного комитета по стандартам оценки имущества, Европейской группы ассоциаций оценщиков, Российского общества оценщиков, а также ряд практических разработок, осуществленных аудиторскими фирмами «большой пятерки» и иными крупными консалтинговыми организациями.
К отечественным исследователям по проблемам оценки собственности предприятия относятся Валдайцев СВ., Горенбургов М.А. и Ю.М., Горемыкин В.А., Крутик А.Б., Григорьев В.В., Грязнова А.Г., Зинченко А.П., Федотова М.А., Островкин И.М., Тарасевич Е.И., Черняк В.З., Райзберг Б.А.,
Шайкин В.В., Ахметов Р.Г. Коваленко Н.Я. Предложения по практическому использованию методов оценки в процессе реструктурирования и антикризисного управления предприятием содержатся в работах Гатаулина A.M., Светлова Н.М., Ильиной Н.И., Узуна В.Я., Сарайкина В.А.
Работы указанных авторов, несомненно, вносят большой вклад в теорию оценки. Однако остается неразрешенной проблема, так называемой, «конкретной оценки» собственности сельскохозяйственного предприятия. В российской оценочной науке мало изучены методы оценки собственности сельскохозяйственных предприятий, а именно оценка земли, зданий и сооружений, урожая, сельскохозяйственных животных и продукции производства. Существует необходимость научного обоснования применения общепринятых методов оценки, адаптации опыта зарубежных стран к российским условиям для расчета ключевых показателей оценки, учета факторов риска, связанных с недостоверностью, ограниченностью и несвоевременностью рыночной информации, используемой в оценке.
Теоретической и методологической основой исследованиями послужили макроэкономические теории, теории предприятия, теоретические разработки в области оценочной деятельности, управленческие теории, наработки по управлению финансами коммерческих организаций. При подготовке диссертационной работы использованы методы эмпирического исследования (наблюдение, сравнение, измерение), абстрагирование, анализ, синтез, индукция и дедукция, моделирование, группировки, методы теоретического исследования и монографический метод.
Информационная база исследования сформирована на основе нормативно-правовых актов, статистических данных Федеральной службы государственной статистики, Министерства сельского хозяйства и продовольствия Московской области, данных первичного учета и годовых отчетов сельскохозяйственных предприятий и личного опыта автора в проведении работ по оценке.
Научная новизна диссертационного исследования :
1) уточнение методологии оценки собственности
сельскохозяйственного предприятия, позволяющей повышать его развития;
2) обоснование связи оценки и главной целевой функции деятельности
предприятия;
3) выявление специфики и подходов к оценке собственности
сельскохозяйственного предприятия;
4) определены виды стоимости объектов оценки
сельскохозяйственного предприятия в зависимости от цели оценки
собственности;
обоснование необходимости оценки объектов собственности по результатам анализа состояния экономики в сельском хозяйстве Подмосковья;
раскрытие современного состояния нормативно-правовой базы и обоснование предложения по совершенствованию в оценочной деятельности;
построена оценочная унифицированная модель для определения рыночной стоимости объектов сельскохозяйственной собственности при массовой оценке.
Практическое значение исследования заключается в том, что основные теоретические результаты и выводы, составляющие новизну диссертации, можно применять в практических рекомендациях по достоверной оценке собственности сельскохозяйственных предприятий, что обеспечит принятие эффективных решений всеми участниками экономических отношений, заинтересованными в развитии сельскохозяйственного производства. Обоснована обязательность независимой оценки, согласно закону «Об оценочной деятельности в РФ».
Выводы и предложения, содержащиеся в работе, могут быть использованы при разработке программ развития сельскохозяйственного производства в регионах с учетом состояния и перспектив деятельности
основных экономических субъектов, при создании на предприятиях управленческих систем, будут способствовать развитию и укреплению отношений собственности сельскохозяйственных предприятий, а также в учебном процессе при обучении студентов экономике недвижимости и оценке собственности.
Апробация и реализация результатов работы. Апробация результатов работы произведена в пяти научных публикациях, выступлениях на научно-практических конференциях, составлении отчетов на проведение оценки собственности сельскохозяйственных предприятий, использовании материалов диссертации в учебном процессе, при подготовке учебно-методических разработок, тестов и задач по экономике недвижимости.
