Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА I. НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ИНВЕСТИЦИОННОЙ,
УПРАВЛЕНЧЕСКОЙ И ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ 11
-
Основные экономические и организационно-управленческие характеристики и классификация объектов недвижимости 11
-
Ключевые задачи и принципы оценки объектов недвижимости, факторы, влияющие на их стоимость 28
ГЛАВА П. КОМПЛЕКСНЫЙ АНАЛИЗ
РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
В СОВРЕМЕННЫХ ЭКОНОМИЧЕСКИХ УСЛОВИЯХ 49
2.L Общая характеристика основных структурных компонентов,
функционирования и отличительных особенностей развития
рынка недвижимости 49
2.2. Основные направления комплексного анализа динамики цен объектов
на рынке недвижимости 69
ГЛАВА III. НАПРАВЛЕНИЯ ФОРМИРОВАНИЯ
ИННОВАЦИОННЫХ ПОДХОДОВ К СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ
МЕТОДИЧЕСКОГО ИНСТРУМЕНТАРИЯ
КОМПЛЕКСНОЙ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ 93
3.1. Перспективные методы экономической оценки
объектов недвижимости 93
3.2. Инновационные подходы к комплексной оценке
различных типов объектов недвижимости
жилищно-гражданского назначения 115
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 139
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 144
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Одним из наиболее реальных результатов рыночных реформ в инвестиционно-строительном секторе отечественной экономики стало формирование рынка недвижимости. Современному российскому рынку недвижимости менее 20 лет, однако, он уже имеет свои характерные особенности и определенные тенденции развития. Позитивное воздействие на становление рынка оказало формирование законодательной базы и цивилизованных отношений между субъектами рынка недвижимости. Несмотря на существующие сегодня экономические трудности, продолжается строительство нового жилья, как за счет средств федерального и местного бюджетов, так и за счет частных инвесторов, причем доля последних в общем объеме ввода новых объектов увеличивается. Вместе с тем, средний уровень обеспеченности на душу населения жильем в городах России в два раза ниже среднеевропейского уровня и в четыре раза ниже, чем в США. По обеспеченности населения учреждениями социальной сферы данная разница еще больше, принимая во внимание и разницу в уровне качества жилищ и общественных зданий.
Необходимость радикального обновления сложившихся в сфере общественного обслуживания населения материальной базы, хозяйственного механизма, методов управления назрела давно. Однако реальные предпосылки для этого возникли только в условиях экономических преобразований, охвативших все сферы общественной и экономической жизни страны, поскольку недооценка роли социальной инфраструктуры неизбежно приводит к негативным последствиям, как в общественной жизни, так и в экономике в целом.
Наиболее эффективным и социально привлекательным путем перехода к цивилизованной рыночной экономике и последующему долговременному развитию является решение жилищной проблемы и связанное с ним повышение обеспеченности населения учреждениями социальной инфраструктуры. При сегодняшнем невысоком уровне среднедушевого дохода, степень удовлетворения потребностей россиян в жилье примерно такая же, как и прочих потребностей. В этой связи можно признать, что форсированное строительство жилья приведет к неоправданному перекосу в потребительском бюджете в пользу жилья. Однако в странах с развитой рыночной экономикой при полной свободе потребительского выбора прямые и косвенные затраты на жилье, составляют примерно третью часть расходов населения. Жилье является объектом наиболее активного спроса и в нашей стране. Причем тенденцию устойчивого спроса на жилье можно ожидать не только в ближайшей, но и в отдаленной перспективе в силу многих причин, например, в силу сурового климата - продолжительной зимы - россияне вынуждены проводить в помещениях большую часть жизни, чем обитатели преобладающего большинства других стран мирового сообщества.
Рынок недвижимости относится к несовершенным типам рынков: обращающиеся на нем объекты нестандартны, трудно сопоставимы между собой по качеству; рынок этот всегда локален (спрос, предложение и цены сильно зависят от местоположения объектов) и чрезвычайно неэластичен (предложение всегда ограничено из-за естественного дефицита территории). Все эти сложности вызывают затруднения в процедуре оценки недвижимости. Массовая оценка и переоценка объектов недвижимости для целей налогообложения в большинстве стран с рыночной экономикой представляет собой достаточно трудоемкую и сложную процедуру, которую пытаются в последние годы автоматизировать на основе применения современных информационных технологий.
Методы оценки объектов недвижимости в принципе отвечают всем условиям и требованиям рыночной системы, поскольку в их основе находятся основные слагаемые рынка - спрос и предложение. В то же время в оценке жилых и общественных зданий имеются свои особенности, причем не только методологического характера, т.к. на процесс оценки недвижимости влияет множество социальных, общеэкономических факторов.
Повседневная практика свидетельствует о том, что пользуются спросом, и значит, подлежат оценке все виды городской недвижимости - от старинных уникальных объектов с сохранившимися функциями или с предполагаемым перепрофилированием - до зданий, построенных в течение 40-50 последних лет, подлежащих реконструкции, модернизации, перепланировке, а также различные жилые и общественные здания, строящиеся сегодня.
Для всех случаев оценки недвижимости требуются различные методические подходы, основанные на сложившихся особенностях российского рынка и учитывающие особенности функционального, архитектурно-строительного, конструктивного и т.п. характера.
На современном рынке недвижимости представлены практически все виды объектов жилищно-гражданского назначения. За последние годы последовательно увеличивались объемы сделок в жилищном секторе, а также - сделок с объектами гражданского назначения. В настоящее время, когда первичный рынок недвижимости уже фактически сформировался, началось образование вторичного рынка. Отличительной чертой данного этапа развития рынка является подход к недвижимости как к объекту инвестиционной деятельности, ориентированный не только и не столько на последующую перепродажу приобретенных на первичном рынке объектов (квартир) для получения единовременной прибыли, сколько на получение постоянных денежных накоплений, например, от сдачи в аренду.
Критерием экономического кризиса в развитой рыночной экономике явля-" ются, как известно, не только степень падения объемов производства и инвестиций, но и способность инвестиционной сферы осуществлять воспроизводственные функции. Начавшийся мировой финансовый кризис, затронувший экономику страны, отчасти нарушил эту способность, что свидетельствует о необходимости принятия стимулирующих мер на рынке недвижимости.
Кроме того, отсутствие единых критериев и соизмеримой системы показателей оценки различных вариантов общественных зданий приводит к диспропорциям и неравномерности развития материальной базы социальной инфраструктуры, а также к их реализации на рынке недвижимости. Поэтому теоретическое исследование проблемы оценки объектов недвижимости (жилых и общественных зданий), направленной на выработку предложений по совершенствованию методического инструментария оценки, имеет одновременно и поисковый и прикладной характер.
Степень научной разработанности проблемы. Экономические исследования в России, относящиеся к данной проблематике, можно объединить в две группы: проблемные, касающиеся общих вопросов инвестирования, экономики строительства, маркетинговых исследований, правовых вопросов, в частности, ипотеки, и прикладные, затрагивающие отдельные стороны развития задач в пределах оценки земли, инновационных проектов жилых зданий, отдельных отраслей или видов общественных сооружений.
Проблемы повышения эффективности функционирования рынка недвижимости рассмотрены в работах отечественных ученых: В. Афанасьева, Е. Блеха, А. Богомолова, И. Бугаяна, Б. Бушуева, П. Виленской, В. Горемыкина, В. Григорьева, А. Карасева, П. Качуры, Н. Колесниковой, А. Кирилловой, В. Коссова, М. Круглова, Н.Кругловой, И. Липсица, П. Мягкова, Ю. Попкова, В. Радаева, В. Серова, В. Силина, Е. Тарасова, Е. Фесенко, И. Цуканова, Ю. Цыпкина, В. Черняка, Е. Шмидт, В. Яковлева и др.
Зарубежные исследования проблем анализа и оценки недвижимости, сыгравшие значительную роль в развитии российской науки о недвижимости в рыночных условиях, тем не менее, не отражают специфики российских особенностей развития и становления рынка недвижимости.
Несмотря на возрастающую роль рынка недвижимости и усиливающуюся потребность практики в разработке обоснованных методических рекомендаций по его оценке, многие проблемы стратегического направления развития жилищно-гражданского строительства остаются недостаточно изученными. Отсутствует концепция рынка городской недвижимости как целостной системы жилых и общественных зданий, слабо проработаны методические основы выбора эффективных направлений его развития в целом и отдельных отраслей, типов зданий и проектов для различных потребительских и платежеспособных условий и т.д.
Цель исследования. Целью диссертации является разработка научно обоснованных инновационных подходов к комплексной оценке объектов недвижимости жилищно-гражданского назначения как целостной системы, отдельных типов и проектов зданий с учетом влияния социальных и общеэкономических факторов.
Практической целью исследования является выработка методического инструментария для технико-экономических, финансовых и социально- экономических расчетов при обосновании комплексной оценки определенных типов и проектов зданий для различных условий эксплуатации.
Поставленная в работе цель предопределила необходимость решения следующих основных задач: исследование недвижимости в качестве объекта инвестиционной, управленческой и оценочной деятельности, анализ классификации объектов недвижимости; выявление и обоснование общих и специфических особенностей, а также ключевых принципов оценки различного типа объектов недвижимости; комплексный анализ основных структурных компонентов, направлений развития и динамики цен жилых и общественных объектов на рынке недвижимости; обобщение существующих методов и алгоритмов оценки объектов недвижимости, обоснование особенностей их практического применения для различных типов объектов жилищно-гражданского назначения; разработка методического инструментария комплексной оценки объектов недвижимости с учетом особенностей развития рынка недвижимости в современных экономических условиях.
Объект исследования. Непосредственным объектом исследования являются объекты недвижимости (жилые и общественные здания), предназначенные для удовлетворения потребительских потребностей с различным платежеспособным спросом в жилище и объектах социальной инфраструктуры.
Предмет исследования. Предметом исследования является процесс формирования инновационных подходов к развитию принципов и методов комплексной оценки объектов недвижимости жилищного и общественного назначения в современных экономических условиях.
Теоретико-методологическая основа исследования. Теоретическую базу исследования составляют труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам рыночной экономики, теории управления, оценке недвижимости, совершенствованию организационно-управленческого механизма в сфере строительст- ва и реконструкции жилых и общественных зданий, проблемам градостроительства, типологии и проектирования в гражданском строительстве, маркетинга.
Методологическую основу исследования составляет системный подход к изучению явлений, процессов и закономерностей хозяйственного развития в сфере градостроительной деятельности и оценки объектов рынка недвижимости. В ходе исследования использованы как общие законы и категории экономической науки, так и методы прогнозирования, экономического и маркетингового анализа, приемы статистического и сравнительного анализа, инструментарий теории управления.
Научная новизна диссертационной работы заключается в том, что автором на основе системного анализа современных проблем рынка городской недвижимости обоснован инновационный подход к формированию ключевых принципов и методических рекомендаций по комплексной оценке объектов недвижимости жилищно-гражданского назначения, как на уровне целостной системы, так и на уровне отдельных объектов.
На основе данного подхода в работе выдвигается и обосновывается комплекс новых постановок и решений, характеризующиеся тем, что в ходе исследования:
Обоснована система ключевых принципов оценки объектов жилищно-гражданского назначения в составе структурных, содержательных, методических и операционных аспектов, направленных на формирование комплексной (поэтапной) оценки определенных типов и проектов жилых и общественных зданий для различных условий эксплуатации. Использование данных принципов в процессе оценки объектов недвижимости позволяет наиболее полно учесть факторы, как социально-экономического, так и внеэкономического характера, влияющие на стоимость объектов недвижимости в современных экономических условиях.
Обобщены и систематизированы существующие методы и алгоритмы оценки объектов недвижимости и инвестиционно-строительных проектов, раскрыты и обоснованы особенности их практической реализации для оценки различных типов жилых и общественных зданий для принятия обоснованных управ- ленческих решений по выбору вариантов их реконструкции, перепрофилированию, модернизации или новому строительству.
С учетом современных особенностей развития рынка недвижимости и роста потребностей оценки различного типа объектов для различных условий эксплуатации предложены методические рекомендации к разработке базовых показателей оценки, приходящейся на 1 кв.м. общей площади жилых и общественных зданий. Предложенная методика включает систему единиц измерения и базовых показателей объемно-планировочных коэффициентов, позволяющую проводить сопоставление, сравнение и оценку различных объектов недвижимости жилищно-гражданского назначения.
Разработан метод комплексной оценки объектов недвижимости по дифференцированным показателям, основанный на согласовании основных компонентов, формирующих общие и частные критерии в зависимости от различных потребительских ситуаций. Метод комплексной оценки объектов недвижимости по дифференцированным показателям включает систему коэффициентов, позволяющих определять и сравнивать стоимость, а также текущие затраты различных жилых и общественных зданий, помещений, структуру стоимости объектов и отдельных конструктивных элементов в их составе.
Практическая значимость диссертационного исследования. Выводы и практические рекомендации, полученные по результатам исследования, направлены на совершенствование функционирования рынка городской недвижимости за счет разработки новых подходов к комплексной оценке различных типов объектов жилищно-гражданского назначения в современных экономических условиях.
Практическая значимость работы заключается, кроме того, в том, что ее результаты могут быть использованы при разработке материалов прогнозного характера, а также органами управления социальным развитием и градостроительством при разработке программных мероприятий по совершенствованию государственных жилищных программ.
Предложенные в диссертации методы комплексной оценки жилых и общественных зданий (как в целом, так и отдельных типов и проектов) будут способ- ствовать решению задач по развитию и совершенствованию градостроительной деятельности, а также интенсивному использованию основных фондов в условиях рыночной экономики.
Апробация диссертационного исследования. Основные результаты диссертации докладывались автором на международных и всероссийских научно-практических конференциях, методологических семинарах в Государственной академии повышения квалификации и переподготовки кадров для строительства и ЖКК России, Академии гражданской защиты МЧС России в 2009-2010 гг.
Некоторые теоретические выводы и практические рекомендации диссертации содержатся в учебных программах и курсах лекций, используемых в образовательном процессе Государственной академии строительства и ЖКК России.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 5 научных статей, одна из которых представлена в журнале «Транспортное дело России», рекомендованном перечнем ВАК РФ. Общий объем авторских публикаций по теме диссертационного исследования составил 3,2 п.л.
Объем и структура диссертационной работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы, в котором 138 источников. Работа изложена на 153 страницах машинописного текста, содержит 8 таблиц и 19 рисунков.
