Содержание к диссертации
Введение
Глава 1 Анализ современного состояния теории и практики оценки рыночной
стоимости недвижимости и эффективности ее использования^ 12
1.1.Зарубежный опыт оценки стоимости и использования недвижимости 12
1.2,Отечественный опыт оценки стоимости и использования
недвижимости . 16
Анализ отечественного и зарубежного опыта оценки стоимости и использования недвижимости 23
Анализ состояния и движения основных производственных фондов железной дороги 25
Цели и задачи исследования 44
Глава 2. Подходы к определению эффективности использования объектов
недвижимости железнодорожного транспорта 46
2.1. Недвижимое имущество железнодорожного транспорта 46
Экономическое содержание недвижимости 46
Классификация недвижимого имущества железнодорожного транспорта 61
2.2. Подходы к оценке эффективности сделок (операций) с недвижимостью
железнодорожного транспорта. ^_______ 72
Принципы определения эффективности сделок с недвижимостью72
Классификация подходов к оценке эффективности сделок с
недвижимостью __ U
2.2.3.Методы определения рисков при управлении недвижимостью 89
Глава 3. Оценка эффективности сделок (операций) с недвижимостью
железнодорожного транспорта - 101
I ' 3.1. Классификация видов использования недвижимости
железнодорожного транспорта 101
3.2. Показатели эффективности сделок (операций) с недвижимостью
железнодорожного транспорта. Ц2
і 3.3. Методика оценки эффективности использования объектов
і
t недвижимости железнодорожного транспорта. 126
I] 3.3.1. Последовательность осуществления расчетов по оценке
эффективности использования объектов недвижимости
железнодорожного транспорта 126
Модели показателей экономической эффективности использования объектов недвижимости железнодорожного транспорта 139
Методы определения коэффициента капитализации при расчете 143 эффективности использования объектов недвижимости железнодорожного транспорта 143
I Глава 4 Реализация результатов исследования J50
Общая характеристика реализации результатов исследования. 150
Методы оценки эффективности использования объектов недвижимости железнодорожного транспорта 154
' 4.3. Примеры расчета оценки эффективности использования объектов
недвижимости 157
Заключение / 79
^
Библиография
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Современные тенденции развития российской экономики, определяемые становлением рыночных отношений, включением нашей страны в мировое экономическое сообщество, обусловливают интенсивное совершенствование рынка недвижимости. Предприятия различных организационно-правовых форм и форм собственности стараются использовать мощный экономический потенциал этого рынка, т.к. дальнейшее реформирование экономики невозможно без тщательно налаженного и нормативно обеспеченного функционирования рынка недвижимости. Активно прорабатываются вопросы регистрации, оценки, управления и финансирования недвижимостью. Достижение наиболее эффективного управления недвижимостью возможно только при рациональном использовании недвижимого имущества.
Поскольку государство является наиболее крупным субъектом на рынке недвижимости, оно в значительной степени влияет на рынок недвижимости. Это связано прежде всего с определенным регулированием установления цен на объекты недвижимости при приватизации или сдаче в аренду, определения доли государственной собственности в уставном капитале при создании акционерных обществ, процедур заключения договоров совместной деятельности, определения базы для налогообложения и т.д.
В соответствии с Постановлением Верховного Совета РФ от 27.12.91 №3020-1 (в редакции от 21.07.93 г) "О разграничении государственной собственности в РФ на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономных областей, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" [78], рас-поряжением Мингосимущества РФ от 23.04.99 г. №592-р (зарегистрировано в Минюсте РФ 24.06.99 г., регистрационный №1843) "Об утверждении разъяснений о применении законодательства о приватизации и нормативных правовых актов, регулирующих порядок разграничения собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, собственность субъектов Российской федерации и муниципальную собственность" [96], федеральным законом от 25 августа 1995 г.
"О федеральном железнодорожном транспорте" [106] и с учетом положений части первой Гражданского кодекса Российской Федерации [13, 14] все недвижимое имущество железнодорожного транспорта является федеральной собственностью. На основании ст.4.ФЗ "О федеральном железнодорожном транспорте", совместного письма МПС России №А - 12284 и Госкомимущества России № ОК -36/10170 от 6 декабря 1995 г. "О распоряжении имуществом предприятий и учреждений федерального железнодорожного транспорта" [98] и указания МПС РФ "О порядке исполнения статьи 105 Федерального закона "О федеральном бюджете на 1998 год" "от 22 мая 1998 года № Б-4751 [104] железным дорогам разрешается осуществлять такие сделки с недвижимым имуществом, находящимся у них в хозяйственном ведении, как аренда, передача с баланса на баланс, продажа, заключение договоров простого товарищества, ипотека, хранения путем предоставления нежилых помещений под склады, смешанных договоров - безвозмездного пользования и возмездного пользования. В связи с этим для руководства железных дорог весьма актуальным является вопрос определения наиболее эффективного вида использования объектов недвижимости. Анализ российского рынка недвижимости показал, что существующий рынок недвижимости пассивен, в основном на этом рынке с недвижимостью совершаются только сделки продажи и аренды, что не всегда является наиболее выгодным и эффективным видом ее использования.
Положением о Министерстве Путей Сообщения Российской Федерации [76] утвержденным постановлением Правительства РФ от 18 июля 1996 года № 848 определено, что МПС РФ является органом государственного управления железнодорожным транспортом РФ и несет ответственность за решение задач, определенных этим Положением.
В систему МПС РФ входят: железные дороги, отделения железных дорог, их линейные предприятия, промышленные, строительные, торговые и снабженческие предприятия, учреждения начального, высшего и среднего специального образования, здравоохранения, культуры и спорта, научно-исследовательские, про-
б є ктно-конструкторе кие, проектно-изыскательские и другие организации. МПС РФ может создавать организации и объединения различных форм собственности, обеспечивающие деятельность и развитие железнодорожного транспорта. МПС России должно контролировать деятельность подведомственных организаций по обеспечению ими эффективного использования недвижимого имущества. Для этой цели в МПС РФ создано Управление реестра и имущества, а на железных дорогах - Службы реестра и имущества. Управление реестра и имущества МПС РФ через существующие Службы железных дорог обобщает и контролирует все сведения по недвижимому имуществу и сделкам с ним. Эти данные отражаются в Едином Государственном Реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в порядке, определяемом федеральным законом от 21.07.98 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" [110], Постановлением Правительства РФ от 18.02.98 г. №219 "Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" [84] и Распоряжением Мингосимущества РФ от 30.07.98 г. №800 -р "О порядке ведения государственных баз данных федерального имущества, имеющегося у юридических лиц, зарегистрированных на территории Российской Федерации, и программно-техническом обеспечении органов, осуществляющих их ведение'' [95].
Проведенный совместно со Службой реестра и имущества Октябрьской железной дороги анализ состояния федеральной собственности дороги показал, что зачастую объекты недвижимости и особенно убыточные используются неэффективно. В связи с этим особую актуальность приобретает вопрос оценки эффективности использования объектов недвижимости железнодорожного транспорта.
Вопросам оценки рыночной стоимости объектов недвижимости и эффек
тивности их использования посвящены труды И. Абанкина, П. Андерсона,
Б.А.Волкова, А. Высоковского, Н.Н. Гончарова, В.А. Горемыкина,
СВ. Грибовского, В.В. Григорьева, B.C. Дмитриевой, А.В. Кириченко, И. Клышева, В.В. Ковалева, СВ. Коланькова, В. Лавретьева, А.Н. Спицына, Е.И.
Тарасевича, Э. Трутнева, В.П. Хибухина, А.Д.Шишкова, П.Пратта, Дж.Фридмана, Ник. Ордуэя, Г.А. Цукермана и других ученых. Вместе с тем многие теоретические и методические вопросы оценки рыночной стоимости и эффективности рационального использования недвижимого имущества в сегодняшних экономических условиях не нашли достаточно полного отражения ни в экономической литературе, ни в законодательных актах, ни в инструктивно-методических материалах, используемых на практике. Отмеченные обстоятельства предопределили актуальность темы диссертационного исследования в теоретическом и практическом аспектах.
Тематика исследований, ее актуальность и соответствие приоритетным направлениям развития научно-технического прогресса на железнодорожном транспорте одобрены коллегией МПС РФ (29.07.98) и для завершения работы автору был присужден кандидатский грант МПС России.
Цель и задачи научного исследования. Целью исследования является разработка методов и принципов эффективного использования недвижимого имущества железнодорожного транспорта. Достижение данной цели позволит повысить эффективность применения объектов недвижимости, принадлежащих железным дорогам на праве хозяйственного ведения.
Реализация поставленной цели научного исследования предполагает решение следующих задач:
исследовать экономическое и правовое содержание понятия "недвижимость" ;
проанализировать состав и особенности объектов недвижимости железнодорожного транспорта и предложить их классификацию (применительно к объектам недвижимости железной дороги);
сформулировать принципы оценки эффективности использования объектов недвижимости железнодорожного транспорта;
обосновать подходы к оценке эффективности сделок с объектами недвижимости железнодорожного транспорта и привести их классификацию;
рассмотреть виды использования объектов недвижимости железнодорожного транспорта, сущность и особенности совершения с ними сделок и представить их классификацию;
исследовать и обосновать показатели экономической эффективности использования объектов недвижимости железнодорожного транспорта, разработать их классификацию;
- разработать методику оценки эффективности сделок с объектами не-
Щ движимости железнодорожного транспорта;
- показать работоспособность методики оценки эффективности исполь
зования недвижимого имущества на конкретных объектах недвижимости Ок
тябрьской железной дороги.
Объект исследования. Объектом исследования является недвижимое имущество железнодорожного транспорта Российской Федерации.
Предмет исследования. Предметом исследования являются сделки (опера
ции) с объектами недвижимости на железнодорожном транспорте РФ.
W Теоретической базой диссертационного исследования является действую-
щая теория оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, теоретические
положения по оценки эффективности инвестиций и инвестиционных проектов,
законодательные и нормативно - методические документы Российской Федера
ции и МПС РФ по вопросам управления недвижимым имуществом, труды веду
щих отечественных и зарубежных ученых по вопросам оценки рыночной стоимо
сти недвижимости и определения эффективности ее использования. В процессе
решения задач, изложенных в диссертационной работе, были использованы дос-
^ тижения экономической науки, общенаучные методы и приемы, такие как методы
микроэкономического и системного анализа, моделирования экономических процессов, теории расчета денежных потоков во времени, методы ипотечно-инвестиционного анализа и другие.
Научная новизна диссертационного исследования. Научная новизна диссертационного исследования определяется тем, что в нем на основе анализа структуры и особенностей основных фондов и недвижимости Октябрьской железной до-
9 роги впервые разработаны принципы и методы оценки эффективности использования объектов недвижимости на железнодорожном транспорте, направленные на повышение прибыли железных дорог. В диссертационной работе впервые осуществлено решение одной из актуальных задач для железнодорожного транспорта в условиях развития рыночных отношений: рационального распределения назначения объектов недвижимости с целью получения максимальной прибыли от их использования.
На защиту выносятся наиболее существенные результаты диссертационного исследования, составляющие научную новизну работы:
классификация объектов недвижимого имущества на железнодорожном транспорте;
принципы определения эффективности использования объектов недвижимости;
показатели оценки эффективности использования объектов недвижимости на железнодорожном транспорте;
подходы к оценке эффективности использования недвижимости;
классификация видов использования недвижимости железнодорожного транспорта;
методика оценки эффективности сделок с объектами недвижимости железнодорожного транспорта.
Достоверность результатов исследования подтверждается обобщением передового отечественного и зарубежного опыта, выбором реальных исходных предпосылок, применением современных методов исследования и обоснована тем, что они получены как обобщение и развитие предшествующих трудов отечественных и зарубежных авторов. Предложенные в диссертации методы и модели в своих существенных чертах адекватны практике принятия решений по управлению недвижимым имуществом.
Практическая значимость проведенного исследования заключается в том, что на основе" принципов и методов, содержащихся в диссертации, разработана методика оценки эффективности использования объектов недвижимости на Ок-
10 тябрьской железной дороге. Она разработана по заказу службы реестра и имущества Октябрьской железной дорого, утверждена начальником дороги и введена в действие с 19 февраля 1999 г. [64]. Методика предназначена для непосредственного применения в экономических расчетах. Разработанный методический инструментарий позволяет производить силами отделений дороги и предприятий дорожного подчинения указанные расчеты, ориентированные на оценку результатов использования находящихся на их балансе объектов недвижимости, и разработку предложений, необходимых для принятия оптимальных решений по управлению недвижимостью. Данному методическому инструментарию обучены соответствующие сотрудники дороги, отделений дороги и предприятий дорожного подчинения в декабре 1999 г. на курсах повышения квалификации Центра дополнительного профессионального обучения ПГУПС.
Реализация результатов исследования. Диссертация подготовлена на кафедре "Экономика и организация строительства" ПГУПС (Петербургский Государственный Университет Путей Сообщения) в результате выполнения научно-исследовательских работ по темам: №319 «Определение рыночной стоимости объекта недвижимости в Санкт-Петербурге для размещения электромонтажного поезда Октябрьской железной дороги» ПГУПС 1996 г., №3 «Разработка методики оценки эффективности операций с объектами недвижимости на Октябрьской железной дороги», ПГУПС 1997г.; б/н «Определение рыночной стоимости объекта недвижимости Ремонтно-производственной базы АО «Мостострой-6»»., ПГУПС 1997г.; № 283 «Разработка методики оценки эффективности использования объектов недвижимости на Октябрьской железной дороге», ПГУПС 1998 г.[48, 49, 50,
51].
Основные положения, рекомендации и результаты диссертационной работы используются в учебном процессе на кафедре "Экономика и организация строительства" ПГУПС по следующим дисциплинам: маркетинг в строительстве; оценка недвижимости; экономика недвижимости; рынок недвижимости.
Апробация результатов исследования. Основные результаты исследования докладывались и получили одобрение на российских научных конференциях в Санкт-Петербурге:
Российская научно-практическая конференция "Опыт совершенствования проектно-сметного дела и ценообразования в проектировании и строительстве и подготовка договоров подряда на 1997 год" СПб, СПГАСУ, октябрь 1996 г.
57-я научно-техническая конференция "Неделя науки- 97",СПб, МПС РФ, ПГУПС, апрель 1997 г.;
Всероссийская научно-теоретическая конференция "Маркетинг в переходной экономике России", СПб, ПГУПС Балтийская Ассоциация маркетинга, апрель 1998 г.;
56-я научная конференция профессоров, преподавателей, научных работников, инженеров и аспирантов университета. СПб, СПГАСУ, Министерство общего и профессионального образования РФ, февраль 1999 г.;
59-я научно-техническая конференция "Неделя науки - 99", СПб, ПГУПС, апрель 1999 г.
По результатам исследований опубликовано 5 печатных и 4 рукописные работы.
