Введение к работе
Актуальность исследования. В конце XX века экономика бывших стран СССР в результате многочисленных объективных и субъективных причин и на основе широкомасштабных политических, экономических и социальных реформ, начала развиваться на опыте «рыночных отношений» экономически развитых стран. В Республике Армения и других странах СНГ менялись земельные отношения и, что важно, ликвидировалась монополия государственной собственности на землю.
В сфере недвижимого имущества происходили коренные изменения: земля и иные объекты недвижимости стали объектами собственности, объектами рыночного оборота, которые можно продавать, покупать, сдавать в аренду, в залог.
Анализ реформ и преобразований земельных отношений в Республике Армения за прошедшие годы показывает, что практическая реализация цивилизованного оборота земель в масштабе всей страны пока не состоялась, и без соответствующего уровня подготовительных действий, основательной и взвешенной государственной политики, успешно завершить ее невозможно. Стало очевидным, что земельные отношения будут действенными, если в короткий срок будут созданы инфраструктура и среда эффективного использования земли и ее охраны, осуществлено совершенствование правовой базы, регулирующей имущественные отношения, внедрён в практику единый и справедливый метод налогообложения недвижимости на территории всей страны.
Земельный рынок является тем «рычагом», который обеспечивает рациональное управление земельными участками и иной недвижимостью путем рыночного оборота, в целях их эффективного использования. Критерием эффективности использования следует считать ценность земельного участка. Поэтому становится необходимой оценка рыночной и кадастровой стоимостей земельных участков, основных экономических регуляторов, на базе которых осуществляется взаимодействие государства и землепользователей. В первую очередь это относится к земельным участкам объектов коммерческой недвижимости, расположенным в городах и других населённых пунктах.
Состояние изученности проблемы. Теоретические и методические вопросы оценки земель городских поселений и их связь с условиями землеустройства и землепользования в системе управления территориями поселений рассматриваются в трудах С.А. Айвазяна, СВ. Бороздина, А.А. Варламова, С.Н. Волкова, Н.В. Воловича, СВ. Грибовского,
П.Ф. Лойко, B.C. Мхитаряна, O.A. Медведевой, СИ. Носова, В.А. Прорви-ча, А.Э. Сагайдака, А.В. Севостьянова, Э.К. Трутнева, Л. Н. Тэпмана, Дж. Эккерта, Дж. Фридмана, Ю.А. Цыпкина и др.
Работы армянских, российских и других зарубежных исследователей, накопленная практика оценки послужили основой для подготовки научно-методического обеспечения работ по государственной кадастровой оценке земель Республики Армения.
В то же время в большинстве случаев в условиях Армении принятие решения о налогообложении недвижимости принимается с административных позиций, не учитывающих рыночных реалий и потребностей городского сообщества в целом. Это связано с отсутствием в Республике адекватных методик оценки рыночной и кадастровой стоимостей земельных участков. Поэтому разработка соответствующей методики экономической оценки городских земель коммерческой недвижимости для практики налогообложения представляется весьма своевременной и актуальной.
Целью исследования является совершенствование методики массовой оценки объектов коммерческой недвижимости и их земельных участков для целей налогообложения и управления земельными ресурсами города в условиях Республики Армения.
Исходя из поставленной цели, в работе решаются следующие задачи:
выявить особенности формирования ценности земель городов;
провести анализ действующих методик государственной кадастровой оценки земель коммерческой недвижимости городов Республики Армения, Республики Беларусь и Российской Федерации;
сформулировать направления совершенствования методики массовой оценки земель с использованием математической модели, основанной на функции купли-продажи;
разработать методический подход к формированию соотношений кадастровой стоимости базового вида функционального использования городских земель на основе анализа действующих зарубежных методик;
разработать алгоритм и технологическую процедуру расчёта кадастровой стоимости земель коммерческой недвижимости для условий Республики Армения;
провести оценку экономической эффективности предложенной усовершенствованной методики оценки кадастровой стоимости на примере общины Кентрон города Еревана.
Объектом исследования являются объекты коммерческой недвижимости, в первую очередь жилые дома и квартиры, и их земельные участки, подлежащие налогообложению.
Предметом исследования служат объективные закономерности формирования ценности городских земель коммерческой недвижимости и процесс оценки эффективности использования таких земельных участков.
Методология и методика исследования. Теоретической и методологической основой исследования явились положения классической экономической теории, научные труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам управления и оценки земель.
В работе над диссертацией использовались законодательные акты, данные государственной статистики, нормативно-методические материалы по землеустройству, кадастру, территориальному планированию Республики Армения и города Еревана, Российской Федерации, города Москвы, Республики Беларусь, а также опубликованная по этим вопросам специализированная литература.
В процессе исследования применялись монографический, экономико-статистический, экспертных оценок, расчетно-конструктивный, аналитический и вариантный методы исследования.
Научная новизна диссертации заключается в следующих теоретических и практических положениях, которые выносятся на защиту:
-
уточнено содержание понятий «коммерческая недвижимость», «кадастровая стоимость»; доказано, что «рыночная стоимость земельного участка» выступает критерием эффективности его использования;
-
доказана необходимость применения математической модели, использующей функцию купли-продажи, для расчёта кадастровой стоимости земель коммерческой недвижимости;
-
предложена автоматизированная оценочная модель и методика расчета кадастровой стоимости земли базового вида функционального использования (земельные участки доходных домов);
-
дана методика определения поправочных коэффициентов к стоимости земель базового вида функционального использования, позволяющих рассчитать стоимость земель других видов функционального использования;
-
выполнен расчёт показателя удельного веса стоимости земельного участка объекта коммерческой недвижимости в общей стоимости еди-
ного объекта недвижимости, учитывающий типологические особенности объекта недвижимости;
6) проведена кадастровая оценка земель коммерческой недвижимости общины Кентрон г. Еревана с использованием усовершенствованной методики и определена эффективность методики.
Практическая значимость исследования. Разработанные теоретические положения, методические подходы и практические рекомендации позволят решать вопросы массовой оценки земель коммерческой недвижимости для целей налогообложения, эффективного управления землепользованием города, могут использоваться в качестве методической основы, при разработке градостроительной и землеустроительной документации по реконструкции городских территорий, при разработке проектов развития земельных участков, способствовать более объективной рыночной оценке земельных участков, подлежащих развитию.
Использование на практике предложений и рекомендаций диссертации будет способствовать более объективной, многофункциональной оценке эффективности землепользования с учетом реальных условий образования ренты и уровня развития экономики страны, формированию обоснованной земельно-имущественной, социально-экономической, инвестиционной политики государства.
Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы диссертации нашли отражение в опубликованных научных работах. Всего по материалам исследования опубликовано 6 статей общим объёмом 11,4 п.л., из которых лично автором написано 5,9 пл.
Основные положения диссертационной работы были доложены автором на научно-практических конференциях Ереванского государственного университета архитектуры и строительства, Государственного университета по землеустройству в 2007-2009 гг.
Объем и структура работы. Работа состоит из введения, трех глав, заключения (выводов и предложений), библиографический список (135 наименований). Работа изложена на 134 страницах машинописного текста, содержит 10 схем и рисунков, 24 таблиц.
Похожие диссертации на Оценка эффективности использования земельных участков объектов коммерческой недвижимости в Республике Армения для целей налогообложения
