Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Исторические аспекты развития оценочной деятельности как фундаментальные основы современные концепции массовой оценки городской недвижимости 10
1.1 Теория стоимости как фундаментальная основа массовой оценки городской недвижимости 10
1.2. Оценка недвижимости для целей налогообложения в дореволюционной России 17
Глава 2. Анализ зарубежного опыта в области оценки н налогообложения городской недвижимости 33
2.1. Обзор механизмов налогообложения городской недвижимости 33
2.2 Зарубежная практика оценки недвижимости для целей налогообложения 39
Глава 3. Комплексный анализ ситуации в сфере массовой оценки земель с начала проведения земельной реформы в России 70
3.1. Анализ действующего законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности :..70
3.2. Анализ методик и методологических подходов по массовой оценке городских земель используемых в современной Российской практике 81
3.3. Заключительные положения 89
Глава 4. Методика кадастровой оценки городских земель для целей налогооблажения и иных государственных целей 96
4.1. Концептуальные основы методики кадастровой оценки городских земель 96
4.2. Апробация методики кадастровой оценки земель 120
4.3. Сравнительный анализ полученных результатов кадастровой оценки земель и их использование для государственных целей 132
Выводы и предложения 140
Список использованной литературы 146
Приложения 155
- Теория стоимости как фундаментальная основа массовой оценки городской недвижимости
- Обзор механизмов налогообложения городской недвижимости
- Анализ действующего законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности
- Концептуальные основы методики кадастровой оценки городских земель
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Земля как основной базис всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах обла-дает свойствами, адекватная оценка которых представляет собой одно из важнейших условий эффективного функционирования и развития многоукладной экономики. Неопределенность условий оплаты за пользование городскими землями увеличивает финансовые риски инвесторов, что приводит к существенному ограничению инвестиционных процессов, к трудностям при формировании городского бюджета и внебюджетных фондов, затрудняет воспроизводство инфраструктуры, не позволяет в полной мере обеспечить коммерческое использование городских земель. Сегодня в Российской Федерации сложились предпосылки для реформирования государственной политики, в области налогообложения недвижимости и особенно земли, взимания арендной платы за пользование землей, совершенствования методов кадастровой оценки земельных участков.
Комплекс мероприятий, направленных на реформирование государственной политики в перечисленных выше вопросах, в первую очередь, включает следующие ключевые моменты:
1. Совершенствование существующей и разработка нормативной правовой базы, необходимой для проведения качественно новой государственной политики в области оценки и налогообложения земли и недвижимости в целом;
1, Создание необходимого методологического инструментария для реализации нормативной правовой базы, комплексный анализ существующих методических разработок и на его основе совершенствование и разработка последних и т.д.
Начиная с 1993 года, оценочная деятельность в Российской Федерации получила широкое развитие, что нашло выражение в появлении ряда «школ»
оценки недвижимости, представляющих различные методологические подходы и методики массовой оценки недвижимости, в том числе земель различных категорий» Представленные методики зачастую базируются на «слепом» копировании зарубежной практики оценки без учета специфики законодательства Российской Федерации и сложившихся в стране политических, экономических и социальных условий. Среди существующих методик есть фундаментальные методики, представляющие «российскую школу» оценки, основанные на так называемом градостроительном подходе, математическом моделировании и комплексном анализе рентообразующих факторов, влияющих на оценку городских земель. В сегодняшних условиях Российской Федерации данные методики не в полной мере учитывают рыночную составляющую оценки городских земель и дают неадекватные результаты.
В проекте II части Налогового Кодекса Российской Федерации предусмотрен новый механизм взимания земельного налога, а именно установление земельного налога в процентах от кадастровой стоимости (нормативной цены) земельных участков. Таким образом, одной из приоритетных на сегодняшний день задач является разработка методики кадастровой оценки земель для целей налогообложения и иных государственных целей, учитывающей рыночные данные.
Данная проблема особенно актуальна для городских земель, так как здесь скрыт большой потенциал для пополнения бюджетов всех уровней, проведения адекватной политики в области налогообложения, эффективного планирования развития городов, стимулирования инвестиционных процессов и вовлечения земли в хозяйственно - экономический оборот.
Цель и задачи исследования. Цель исследования состоит в определении наиболее эффективных и адекватных подходов к массовой оценке городских земель и разработке методики кадастровой оценки городских земель для целей налогообложения и иных государственных целей.
В соответствии с поставленной целью определены следующие задачи:
изучить отечественный и зарубежный опыт в области оценки недвижимости, в том числе городских земель для целей налогообложения;
провести анализ существующих в мировой практике систем налогообложения недвижимости;
проанализировать действующую в Российской Федерации нормативно-правовую базу, регламентирующую оценочную деятельность;
провести комплексный анализ существующих методических разработок в области массовой оценки городских земель, выявить наиболее эффективные и актуальные для использования как в современных условиях Российской Федерации, так и на перспективу;
разработать методику кадастровой оценки городских земель для целей налогообложения и иных государственных целей, наиболее точно отвечающую современной ситуации;
предложить варианты практического применения методики и результатов кадастровой оценки земель на примере типичного российского города.
Объект исследования. В качестве объекта исследования рассматриваются территории городских поселении Российской Федерации. Более углубленные исследования и их практическая реализация осуществляются на примере г, Таганрога Ростовской области.
Предметом исследования являются современные методологические подходы и методы массовой оценки недвижимости в целом и земли в частности, а также процесс формирования системы государственной кадастровой оценки земель Российской Федерации.
Исходные материалы. В диссертации использовались следующие источники информации: материалы ежегодных отчетов Росземкадастра, земельно-учетная и статистическая информация Росземкадастра, МНС России, Госкомстата России, Федерального кадастрового центра «Земля», комземресурсов субъектов Российской Федерации, Пермского кадастрового центра, Южно-
российского кадастрового центра, Нижегородского информационного центра «Реформа» и ряд других источников.
Методология и методика исследования. Теоретической и методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых: С.Н Волкова, А.А. Варламова, И.Б Загайтова, НТ. Назаренко, В.А. Проровича, А.Е. Севостьянова, АЛ. Ромма, Д. Эккерта, Г. Харрисона, Д. Фридмана и др.
В диссертационной работе приводятся ссылки на действующее законодательство Российской Федерации, включая Конституцию Российской Федерации, федеральные законы Российской Федерации, Указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации и иные нормативно-правовые акты Российской Федерации, касающиеся вопросов налогообложения, оценки земли и прочно связанной с ней недвижимости.
В диссертационной работе использованы абстрактно-логический, монографический, статистико-экономический, экономико-математический, экспертный, сравнительный и другие методы экономических исследований.
Научная новизна работы заключается в развитии теоретических основ массовой оценки городской недвижимости; разработке принципов государственной кадастровой оценки земель; основных требований, предъявляемых к методике государственной кадастровой оценки городских земель; методики кадастровой оценки городских земель, включающей состав и организационную схему реализации работ, классификатор городских территорий для целей кадастровой оценки городских земель и технологию проведения оценочного зонирования.
В процессе исследования разработаны ставки земельного налога, а также ставки арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, для земель различного функционального использования, даны предложения по реформированию системы налогообложения недвижимости в Российской Федерации.
Практическая значимость работы состоит в том, что содержащиеся в ней теоретические и методические разработки, выводы и практические рекомендации позволяют проводить качественную оценку городских земель для целей налогообложения и иных государственных целей с минимальными трудовыми и финансовыми затратами. Разработанные в диссертационном исследовании теоретические и методические положения могут найти применение в производственной и научно-методической деятельности научных и проектных организаций, а также для подготовки соответствующих специалистов.
Апробация работы. Основные положения диссертации докладывались на международных конференциях, в Воронежском государственном аграрном университете имени К.Д. Глинки (1996 - 2000 гг.), семинарах и круглых столах, проводимых в Росземкадастре, Минимуществе России, Госстрое России, Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации (1998 - 2000 гг.); в Стокгольмском высшем королевском техническом институте (1997 - 2000 гг.) и ряде других ведомств и организаций.
Положения диссертационной работы были использованы при разработке проекта Федерального закона "Об оценке земли", постановлений Правительства Российской Федерации от 25.08.99 № 945 "О государственной кадастровой оценке земель" и от 08,04.2000 № 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель", а также ряда внутриведомственных документов Росземкадастра.
Результаты исследований применяются на практике в Росземкадастре, его территориальных органах и подведомственных ему предприятиях и организациях, а также были учтены при подготовке обязательной к применению на всей территории Российской Федерации Методики государственной кадастровой оценки земель поселений, утвержденной Росземкадастром 18 октября 2000 года.
Основное содержание диссертации отражено в 5 научных работах: L Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель Российской Федерации за 1999 г, // Оценка земель - М.: Открытые системы, 2000. - С 36 - 37. (в соавторстве).
Актуальные вопросы оценки и налогообложения земли в современных условиях Российской Федерации // Земельный вестник России. - 2000. - №1. -С. 12-17,
Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий Российской Федерации / Под общ. ред. А.З. Родина, СИ. Носова - М: Институт оценки природных ресурсов, 2000, - 152 с. (в соавторстве).
Методика государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ // Алакоз В.В., Нестерова О.А., Скуфинский О.А. и др. - М_: Госкомзем России, Центр "Ларис", 2000. - 11 с. (в соавторстве).
Правила государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в субъектах РФ // Алакоз В.В., Нестерова О.А., Скуфинский О.А. и др. -М.: Госкомзем России, Центр "Ларис", 2000. - 15 с. {в соавторстве).
Технические указания по государственной кадастровой оценки в субъектах РФ // Нестерова О.А., Скуфинский О.А., Челышева Л.В. и др. - М.: Госкомзем России, Центр "Ларис", 2000. - 68 с. (в соавторстве).
Объем и структура диссертационной работы. Диссертационная работа состоит из введения, четырех глав, выводов и предложений, библиографического списка (114 наименований, в том числе 20 иностранных авторов) и при* ложений- Диссертация изложена на 197 страницах машинописного текста и содержит 2 рисунка* 2 блок-схемы, 20 таблиц и 29 формул.
Теория стоимости как фундаментальная основа массовой оценки городской недвижимости
Первые знания о земельных отношениях, в том числе и способах платы за землю, были изложены в трудах древнеримских и греческих писателей, ученых, публицистов и общественных деятелей, таких как Аристотель, Феофраст, Котон Старший, Страбон, Геродот, Лукреций, Вергилий, Марк Порций и многих других [46, с. 17]. В частности Геродот описывает египетского царя Сесо-стриса (XIX в Д.Н.Э.), который разделил землю между своими подданными, дав каждому из них квадратные участки равной величины, обязав их платить ежегодно земельную подать. В случае размыва земель водами Нила он направлял людей для измерения ущерба, чтобы снизить размер этой подати.
Еще в древних царствах Египта, Месопотамии, Средней Азии, Китая, Индостана в связи с возникновением собственности на землю и рабовладением появилась необходимость различного рода регулирования земельных отношений посредством законов, указов, в том числе регулирующих способы платы за землю. Так в XVIII веке д.н.э. Царь Вавилонии Хаммурапи издал первый из известных современной истории законов о земле [46, с. 16].
В Древнем Риме с целью закрепления права собственности на землю были проведены описания земель, начало которых приписывается царю Сервию Туллию (VI в, до н. э ) Для этих целей были заведены специальные реестры, в которые заносились сведения о размере земельных участков, способе их обработки, качестве и доходности земель [85, с. 50].
Основу земельного строя в средние века составляли собственность на землю феодалов и надельное крестьянское землепользование, носившее, как правило, наследственный характер. За пользование землей крестьяне платили ренту - отработочную (барщину), продуктовую (оброк) и денежную.
Начало развитию современной теории оценки было положено в восемнадцатом - девятнадцатом веках, т.е- когда представители классической школы экономики впервые определили четыре фактора производства - труд, капитал, земля и предпринимательская способность и изучили взаимоотношения между основными факторами, создающими стоимость и определяющими спрос и предложение. Классическая теория в основном базировалась на учениях физиократов, чьи идеи являлись продолжением доктрины меркантилизма, доминировавшей в более ранней экономической мысли. Меркантилизм фокусировал свое внимание на идее о всеобщем благе как следствие усиления национальной мощи, «Всеобщее благо» находилось в прямой зависимости от пополнения национальной казны объемами золотых запасов. Представители этой школы пропагандировали накопление резервов золота, как главной среды обмена, для поддерживания благоприятного баланса торговли. Между XV и XIII веками экономическая активность в западной Европе была сосредоточена на исследовании экономики других стран, колонизации и торговле. Основной доктриной меркантилизма было продвижение сильного, центрального и экономического контроля, направленного на поддерживание монополий в экспортной политике и экономической зависимости колоний. В средних веках мыслители - физиократы протестовали против теории меркантилизма. Они пропагандировали другие идеи, направленные на формулирование теории стоимости. По их мнению, не золото, а сельскохозяйственное производство выступало источником национального богатства, и земля определялась в качестве основного фактора производства. Физиократы также акцентировали внимание на важности таких факторов, определяющих стоимость, как полезность и дефицит [31,94, 112].
Возвращаясь к представителям классической школы, можно сказать, что они углубили и расширили теорию физиократов в направлении формирования теории стоимости. Шотландский экономист Адам Смит (1721-1790), предположил, что капитал в приложении к земле и труду - составляет основной фактор производства. Смит признавал роль предпринимательской способности в процессе производства, но не определил ее в качестве основного фактора. Он был уверен в том, что стоимость создается совокупностью факторов производства, В своей книге «The wealth of nations» (1776), явившейся первым изданием, посвященным вопросам экономики, Адам Смит рассматривает стоимость как объективное явление, В этой связи продукт и обладает полезностью.
Впоследствии учеными - экономистами было отмечено, что стоимость, во-первых, ассоциируется с полезностью [90, с. 48].
Адам Смит также рассматривал дефицит как важный фактор, определяющий стоимость. Он считал, что фактическая цена продукта, в основном, отображает затраты необходимые для производства этого продукта, Адам Смит указывал на необходимость рентного подхода к формированию доходов государства, и считал, что рентная стоимость земли более подходит под налогообложение [ПО].
В современной оценочной практике считается, что классическая теория стоимости создала основы для формирования затратного метода оценки. Хотя представитель классической школы Вильям Петти в своей работе «Трактат о налогах и сборах» (1662) пришел к выводу: «После того, как найдена рента или стоимость,.. за год, возникает вопрос, какой сумме годичной ренты естественно равноценна земля?...»[46, с, 62]. Таким образом, он рассматривал один из вариантов доходного метода определения стоимости.
В последствии экономисты, относящие себя к продолжателям классической школы, дополнили и доработали теорию стоимости, основанную на производственных затратах.
Обзор механизмов налогообложения городской недвижимости
Основным побудительным мотивом осуществления оценочной деятельности для государственных целей является налогообложение недвижимости, а именно земли и средства производства неразрывно связанные с землей включающие в себя здания и сооружения [101,108].
Система налогообложения недвижимости не является основным предметом исследования в данной работе, но поскольку оценка городских земель связана с оценкой недвижимости нами приведен общий анализ существующих подходов к налогообложению недвижимого имущества, необходимый для адекватного понимания оценочной проблематики.
Система налогообложения недвижимости, принятая в том или ином государстве, напрямую или косвенно оказывает влияние на методологические подходы к оценке недвижимости [97, 98]- Хотя следует отметить, что принципы налогообложения определяются экономической политикой, текущей макро и микро - экономической ситуацией, а также финансовыми возможностями того или иного государства.
Достоинством использования недвижимости как основной категории в системе поимущественного налогообложения является простота выявления имущества (установление местоположения и идентификация объекта для целей налогообложения), имеющего фиксированное местоположение, а также идентификации государственного органа, обладающего правом взимания налога [63, с. 9].
По нашему мнению, Адам Смит был абсолютно прав в своих словах: «Налог, который обязан уплачивать каждый, должен быть точно определен, а не произволен. Размер налога, время и способ его уплаты должны быть ясны и известны как самому плательщику, так и всякому другому,..Каждый налог должен взиматься в такое время и таким способом, какие наиболее удобны для плательщика-.-Каждый налог должен быть устроен так, чтобы он извлекал из кармана плательщика возможно меньше сверх того, что поступает в казну» [89, с. б]. Другими словами система налогообложения должна быть «прозрачной», объективной и социально - направленной.
Среди существующих в мировой практике налогов, связанных с недвижимым имуществом можно выделить следующие категории:
Наиболее фундаментальными и значимыми в части пополнения бюджетов всех уровней являются налоги 1-ой категории. Предлагаем более детально рассмотреть налоги данной категории.
Налог на недвижимое имущество или как его иногда называют поимущественный налог, является одним из самых широко используемых налогов. Он широко применяется в США, Канаде и целом ряде стран Европы. Следует отметить, что налог на недвижимое имущество фактически заменяет налог на землю, налог на имущество юридических лиц и налог на имущество физических лиц [114]. Суть данного налога такова, что налог устанавливается в виде процентной ставки, как правило, от рыночной стоимости объекта недвижимости, включающего в себя земельный участок и улучшения на нем, т.е. здания и сооружения [103,104].
Налог на недвижимость в Нидерландах составляет 95% в общем объеме поступлений в местные бюджеты, в Канаде - 81%, во Франции - 52%, В США, в среднем данный налог составляет 26%, хотя в действительности уровень доходов в бюджет от этого налога в зависимости от штата колеблется в широком диапазоне» составляющим от 10 до 70 % [44].
Из представленной таблицы видно, что налог на недвижимость представляет очень существенный источник дохода в местных бюджетах и варьирует от 52 % во Франции до 95 % в Голландии. Данный диапазон соответствует международной практике в целом.
Налог на рентный доход по своей сути является разновидностью налога на недвижимость. Отличием является то, что базой налогообложения служит не рыночная стоимость объекта, а потенциальный рентный доход (сумма потенциальной годовой арендной платы за землю и улучшения, которую приносило бы имущество, будучи сданным в аренду в момент оценки) от пользования или владения недвижимостью. Примерами стран, использующих данный вид налога, являются Великобритания и Франция, Это обусловлено тем, что арендная форма отношений является превалирующей в этих странах, "Базой исчисления налога служит кадастровая арендная стоимость, используемая также для определения поземельного налога на застроенные земельные участки [18, с. 607],
Налог на имущество юридических лиц, как правило, используется в странах не применяющих налог на недвижимое имущество. Базой налогообложения при взимании налога на имущество организаций признается амортизируемое имущество, включающее в себя основные средства, нематериальные активы, малоценные и быстроизнашивающиеся предметы и капитализируемые затраты, за исключением затрат на освоение природных ресурсов и затрат на научные исследования и опытно-конструкторские разработки [48].
Налог на имущество физических лип, как и предыдущий вид налога, используется в странах не применяющих налог на недвижимое имущество. Объектами налогообложения при взимании налога на имущество физических лиц признаются находящиеся на территории местного самоуправления следующие виды имущества [48]: 1) жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные здания, строения, помещения и сооружения; 2) транспортные средства.
Налог на землю в мировой практике встречается не так часто, как налог на недвижимое имущество. Налог на землю, как правило, взимается наряду с налогом на имущество юридических лиц и налогом на имущество физических лиц. Такая система принята на Тайване, в Израиле и ряде других стран. Отличием являются методы определения базы налогообложения.
Анализ действующего законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности
Для адекватного понимания сложившейся на сегодняшний день ситуации и качественного решения, поставленных в исследовании задач, необходимо проанализировать действующую в Российской Федерации нормативную правовую базу, определяющую правоотношения в области оценки земель, ее налогообложения и другие сопутствующие вопросы.
С начала проведения экономических реформ были сделаны важнейшие и основополагающие шаги на пути совершенствования нормативной правовой базы. Так, на основании Указа Президента Российской Федерации «О регулировании земельных отношений и развития аграрной реформы» земля в Российской Федерации была признана недвижимостью [8]. Впоследствии такое положение было закреплено в Гражданском Кодексе Российской Федерации и ряде других нормативных правовых актов, В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения [2], В соответствии с Конституцией Российской Федерации признается наличие частной, государственной, муниципальной и иных форм собственности. На основании Конституции Российской Федерации граждане вправе свободно владеть, пользоваться и распоряжаться землей, если это не противоречит законодательству Российской Федерации.
Таким образом, с принятием вышеперечисленных нормативных правовых актов, был разрешен, в определенной степени, хозяйственный оборот земель на территории Российской Федерации. Переход к рыночной экономике и введение частной собственности на землю вновь сделали актуальными понятия цены и налога на землю и вернули интерес к мониторингу стоимости земли [23,26,34,60],
В 1991 году был принят Закон Российской Федерации "О плате за землю" [5]- В данном законе были установлены ставки земельного налога для земель всех категорий и определен ряд положений, направленных на регулирование вопросов оценки и налогообложения земли. Согласно статье 25 Закона Российской Федерации «О плате за землю» для обеспечения экономического регулирования земельных отношений в качестве показателя, характеризующего стоимость земельного участка, применяется нормативная цена земли. Порядок определения нормативной цены земли устанавливается Правительством Российской Федерации. [9, 10].
Следует отметить, что в течение долгого времени нормативная цена земли определялась как кратная ставки земельного налога, а в ряде случаев такое положение существует и по сегодняшний день [27], На наш взгляд, данный механизм определения нормативной цены земли противоречит экономическим инструментам и элементарной логике, так как налог должен определяться как производная от стоимости, а не наоборот.
С принятием постановления Правительства Российской Федерации от 15-03-97 № 319 «О порядке определения нормативной цены земли» было установлено, что нормативная цена земель различного целевого назначения ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам на уровне рыночных цен и не может превышать 75 % от их уровня [11]. Во исполнение данного постановления во многих субъектах Российской Федерации были инициированы работы по массовой оценке земель для установления нормативной цены земли, а также использования полученных результатов в целях дифференциации ставок земельного налога и установления арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности.
Следует отметить, что в отсутствие нового Земельного Кодекса многие субъекты Российской Федерации в соответствии с Конституцией Российской Федерации, а также в целях регулирования земельных отношений на их территории, принимали свои собственные законы о земле [1]. Так, по данным специалистов Росземкадастра более чем в 50 субъектах Российской Федерации действуют свои собственные законы о земле.
Проектом второй части Налогового Кодекса Российской Федерации предусмотрен переход на исчисление земельного налога в процентах от кадастровой стоимости земельных участков, а в случае ее отсутствия - от нормативной цены земли- Анализ постановлений органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации о нормативной цене земли позволяет сделать выводы о степени готовности субъектов Российской Федерации к исчислению земельного налога в процентах от нормативной цены земли.
Наиболее готовы к переходу на налогообложение от нормативной цены земли Владимирская, Воронежская, Калужская, Камчатская, Костромская, Ленинградская, Московская, Мурманская, Нижегородская, Пермская, Смоленская области и Республика Дагестан- В этих субъектах проведено оценочное зонирование всей территории на базе рыночных цен на земельные участки разного целевого назначения (Владимирская, Воронежская и Мурманская области) и экспертных оценок, основанных на величине капитализированного рентного дохода от эксплуатации земель различного назначения.
При этом ценовое зонирование внутри группы и определение нормативной цены земли проведены с разной степенью детализации. Если во Владимирской, Камчатской, Ленинградской, Московской, Мурманской и Нижегородской областях оценочное зонирование территории проведено «сверху-вниз» с выделением зон и подзон, то в Воронежской, Костромской, Смоленской областях и Республике Дагестан — в административных районах и крупных городах, В этом случае на стыке административных районов возможны сушественные различия нормативной цены земли.
Подходы к определению нормативной цены под индивидуальным жилищным и гаражным строительством, личным подсобным хозяйством, для ведения садоводства, огородничества, животноводства — различны. Если в Московской и Костромской областях, а также в Республике Дагестан, для всех вышеуказанных видов целевого использования земли нормативная цена едина внутри оценочной зоны, то в Мурманской области почти для каждого вида целевого использования определена своя нормативная цена. Кроме того, нормативная цена земли в Мурманской области установлена для каждой отрасли промышленности и транспорта, а для коммерческих предприятий — по сферам деятельности.
Детальная дифференциация нормативной цены земли в зависимости от целевого использования земельных участков проведена в Ленинградской области. Также как и в Мурманской области, нормативная цена земли определяется по отраслям промышленности и видам предпринимательской деятельности. Нормативная цена земли вне сельских населенных пунктов для жилой за-стройки и садоводства в 1,5 раза выше на водоохранных территориях рек и озер. Определена нормативная цена для нарушенных земель.
Концептуальные основы методики кадастровой оценки городских земель
При разработке методики кадастровой оценки городских земель были приняты во внимание следующие обстоятельства: 1- Сжатые сроки завершения оценочных работ на всей территории Российской Федерации (в срок до 1 января 2002 года) [12]. 2. Государственная кадастровая оценка городских земель должна осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости [13]. 3. За исключением нескольких субъектов Российской Федерации в сегодняшних российских условиях достоверная рыночная информация существует только в таком сегменте рынка недвижимости, как жилье многоквартирное. Кроме того, в своих разработках нами учтен опыт проведения земельно-оценочных работ, осуществленных на территории различных субъектов Российской Федерации в рамках реализации постановления Правительства Российской Федерации от 15 марта 1997г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли», а также результаты апробации ряда проектов методик, проведенных Росземкадастром на территории ряда муниципальных образований. Методика предназначена для определения кадастровой стоимости земельных участков городских поселений для целей налогообложения и других государственных целей. Методика определяет состав исходной информации, последовательность работ, правила и этапы проведения кадастровой оценки земель, проверку достоверности полученных результатов. Основной целью наших разработок является определение кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории городских поселений, с учетом: 1) уровня рыночных цен и ставок арендной платы за землю; 2) площади земельного участка; 3) вида функционального использования земель; 4) факторов местоположения (географического влияния); При выполнении оценочных работ следует использовать следующие графические и текстовые материалы: a) топографический план или карту города в масштабе 1:10000 или 1:5000 (в зависимости от общей территории города на бумажном носителе или электронную карту)- Последняя должна быть выполнена на бумажном носителе для анализа градостроительной ситуации при выполнении работы. На плане должен быть показан рельеф и выполнена актуализация ситуации с учетом последних изменений в застройке, возможно схематично, с низкой степенью геодезической точности; b) проект городской черты или разработки к проекту установления городской черты, так как ценовое зонирование выполняется на всю территорию города в пределах его городской черты; c) генеральный план или концепцию генерального плана и разработки к генеральному плану города. Эти разработки характеризуют сложившееся и перспективное зонирование города, что важно для понимания складывающейся архитектурно-планировочной структуры города, направлений его развития; d) материалы ценового зонирования города, выполненные в предшествующие годы, которые позволяют оценить сложившуюся на рынке земли и иной недвижимости, ситуацию, созданную директивными методами; e) перечень основных промышленных предприятий с указанием их местоположения и санитарно-защитных зон на топоплане или карте, численности работников, класса вредности что позволит определить положение оце- ночных участков, образованных данными предприятиями, пассажиропотоки, возможный ареал загрязнений от них; f) материалы постановлений и распоряжений администрации города по вопросам землепользования, оценки и налогообложения, которые дадут представление о ставках налога, о дифференциации ставок по пользователям и территории, о принятом порядке определения нормативной цены земли, о льготах в налогообложении; g) материалы инвентаризации земель, которые позволят осуществить акіуализацию планово-картографических материалов, если последние представлены на бумажном носителе по результатам топографо-геодезических или аэрофотогеодезических работ прошлых лет; h) баланс территории города в существующих границах для информации о размерах города и площади территории, подлежащей ценовому зонированию; і) планы М 1:2000 для детального изучения сложившейся ситуации и уточнения информации по застройке, инженерному оборудованию и благоустройству города, размещению и радиусам обслуживания учреждений культурно-бытового обслуживания; j) прочие информационно-справочные и картографические материалы, материалы исследований и обследований, проводимых различными службами города как в своих, так и общегородских интересах. В соответствии с предлагаемой методикой нами выделены следующие основные этапы выполнения работ: L Анализ географического положения и социально-экономической ситуации города, а также анализ существующей системы кадастрового учета. 2- Определение (установление) основных видов функционального использования городских земель. 3, Сбор исходной информации.
