Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. Проблемы оценки эффективности доходной недвижимости в инвестиционном проектировании объектов реконструкции 8
1.1. Особенности инвестиционного проектирования объектов реконструкции 8
1.2. Анализ эффективности доходной недвижимости при реконструкции 19
1.3. Исследование экономических особенностей рынка доходной недвижимости г. Новосибирска и их влияния на оценку эффективности объектов реконструкции 34
ГЛАВА 2. Оценка эффективности доходной недвижимости ...45
2.1. Прогнозирование будущих денежных потоков .. 45
2.2. Анализ методов капитализации денежных потоков 55
2.3. Формирование ставки дисконта для объектов доходной недвижимости.. 67 ГЛАВА 3. CLASS Реализация методики оценки эффективности доходной недвижимости при инвестиционном проектировании объектов реконструкции 77 CLASS
3.1. Моделирование арендной ставки для объектов офисного назначения 77
3.2. Построение модели оценки доходности доходной недвижимости 86
3.3. Оценка эффективности объектов доходной недвижимости (на примере г. Новосибирска) 98
Заключение 105
Список использованных источников 108
Приложения 120
- Особенности инвестиционного проектирования объектов реконструкции
- Анализ эффективности доходной недвижимости при реконструкции
- Прогнозирование будущих денежных потоков
- Моделирование арендной ставки для объектов офисного назначения
Введение к работе
Строительный комплекс как сфера хозяйственной деятельности, одним из направлений которой является создание и развитие производственно-хозяйственных объектов торгового, офисного и производственно-складского назначения, то есть объектов, ориентированных на формирование дохода, особенно нуждается в совершенствовании методов оценки эффективности этих объектов. Инвестиционные проекты нового строительства имеют известную низкую эффективность при их реализации по причине превышения затрат на строительство над рыночной стоимостью и высоких рисков строительства.
Имеющийся фонд доходной недвижимости эксплуатируется недостаточно эффективно ввиду наличия устранимого физического износа и функционального износа строений, выражающегося в нерациональном позиционировании по функциональному использованию и неадекватности характеристик объекта современным функциональным требованиям [59, 60]. Современный этап развития экономики России характеризуется износом производственного аппарата (основных фондов) практически всех отраслей народного хозяйства и промышленности. Для его обновления необходимы значительные прямые инвестиции. В 90-х годах началось резкое падение объемов ввода новых основных фондов, и снизились объемы ликвидации. В результате с 1994 года наметилась тенденция снижения объема и тенденция старения основных фондов. Степень износа основных фондов увеличилась с 36.1% в 1990 году до 42.5% в 1997 году [42, с. 1].
По сравнению с проектами нового строительства проекты реконструкции, как правило, требуют меньших объемов капиталовложений, реализуются в более короткие сроки, объекты реконструкции имеют готовую развитую социально-бытовую инфраструктуру, и выгодное местоположение, что определяет более высокую эффективность проектов реконструкции по сравнению с новым строительством, несмотря на более высокую себестоимость строительно-монтажных работ [33, с. 70]. Короткие сроки окупаемости и
небольшие объемы капвложений, характерные для проектов реконструкции имеют большое значение в условиях экономической нестабильности и высокой стоимости инвестиционных ресурсов.
Низкая эффективность использования существующего фонда нежилой недвижимости обуславливает необходимость разработки адекватных методик оценки эффективности объектов доходной недвижимости при выборе проектных решений в процессе разработки проектов реконструкции.
Уровень методического обеспечения решения проблем, связанных с совершенствованием управления имеющихся объектов недвижимости, является низким и существенно отстает от потребностей практической деятельности. В частности недостаточно исследованы в современной научной литературе вопросы эффективности объектов доходной недвижимости, из-за этого практика вынуждена двигаться не самым рациональным путем, выбирая не самые эффективные решения в области развития имеющегося фонда недвижимости. [39, 51, 60, 71, 77]
Решением методологических и методических проблем эффективности инвестиций в недвижимость и оценки стоимости недвижимости занимались российские экономисты Горемыкин В.А.[19, 20], Григорьев В.В. [24, 25, 26, 27], Грибовский СВ. [21, 22, 23], Коплус Е.А. [88, 104], Озеров Е.С. [57], Рутгайзер В.И. [94, 93], Тарасевич Е.И. [117, 118, 119], Федотова М.А. [94, 125, 126, 127] и зарубежные ученые Акерсон В., Брюгман В.Б. [147], Фридман Д. [130, 148], Фишер Д. Д. [147], Элвуд Л., Эккерт Д.К. [139, 140] и многие другие.
Цель диссертационной работы - развитие теоретических основ и разработка метода оценки эффективности доходной недвижимости при выборе проектных решений реконструкции.
В соответствии с поставленной целью решаются следующие задачи:
обобщение теоретических принципов оценки эффективности инвестиций в объекты доходной недвижимости;
выбор показателя эффективности объектов доходной недвижимости;
исследование особенностей российского рынка, определяющих специфику оценки эффективности доходной недвижимости;
исследование возможности морфологического моделирования элементов показателя эффективности объектов доходной недвижимости;
подбор и адаптация экономико-математического инструментария расчета показателя эффективности объектов доходной недвижимости;
разработка методики выбора рациональных проектных решений реконструкции доходной недвижимости;
разработка рекомендаций по повышению эффективности использования объектов доходной недвижимости.
Предмет исследования - совокупность теоретических, методических и практических аспектов применения инструментов оценки эффективности инвестиций и оценки стоимости для оценки эффективности доходной недвижимости при инвестиционном проектировании объектов реконструкции.
Объект исследования - объекты доходной недвижимости.
Теоретическая и методологическая база - законодательные и нормативные акты, указы Президента, постановления Правительства РФ, методологические материалы, труды российских и зарубежных авторов в области проектного анализа, оценки стоимости, рынка недвижимости, теории стоимости. Для обоснования выдвинутых в диссертации положений автором использовались экономический, морфологический и логический анализ, классификация, элементы экономико-математического моделирования и системного подхода.
Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений, содержит 11 схем и рисунков и 11 таблиц.
В первой главе анализируются проблемы оценки эффективности объектов доходной недвижимости при инвестиционном проектировании проектов реконструкции. Автором рассматриваются традиционные инструменты оценки эффективности инвестиций и особенности доходной недвижимости как объекта инвестиций. Далее анализируются особенности отечественного рынка доходной
5 недвижимости на примере г. Новосибирска, определяющие специфику оценки эффективности настоящих объектов и делается вывод о необходимости разработки методического обеспечения оценки эффективности доходной недвижимости при реконструкции, адекватного стоящим практическим задачам.
Во второй главе исследованы методы оценки чистой текущей стоимости объектов доходной недвижимости, в частности прогнозирование будущих денежных потоков и методы их капитализации. В главе проанализирован методический подход определения чистого операционного дохода с использованием инструментов массовой оценки, обоснован наиболее рациональный метод капитализации денежных потоков, предложен морфологический классификатор методов расчета чистой текущей стоимости в использовании и разработаны методические рекомендации по определению ставки дисконта для доходной недвижимости с учетом особенностей российского рынка.
В третьей главе приводятся некоторые практические результаты реализации разработанной методики оценки эффективности доходной недвижимости в условиях слаборазвитого рынка недвижимости на примере г. Новосибирска. Исследуется возможность калибровки модели рыночной арендной ставки с использованием множественной линейной регрессии для выборки из 102 объектов офисного назначения. Осуществляется построение модели оценки доходности доходной недвижимости. Производится апробация разработанной методики повышения эффективности объектов на примере 43 объектов доходной недвижимости г. Новосибирска.
Научная новизна состоит в создании методических основ оценки эффективности доходной недвижимости. На защиту выносятся основные результаты диссертации, которые составляют ее научную новизну: - предложен и обоснован показатель эффективности объектов доходной недвижимости - чистая текущая стоимость в использовании;
разработана модель оценки эффективности проектных решений реконструкции;
разработан морфологический классификатор вариаций методов оценки чистой текущей стоимости в использовании;
исследованы особенности оценки эффективности доходной недвижимости с учетом специфики российского рынка;
выявлены особенности формирования арендной ставки объектов недвижимости офисного назначения в условиях слаборазвитого рынка доходной недвижимости;
разработаны методические рекомендации определения ставки дисконта для объектов доходной недвижимости в условиях слаборазвитого рынка;
выработаны рекомендации по повышению эффективности использования объектов доходной недвижимости.
Практическая значимость заключается в том, что использование предлолсенных рекомендаций позволяет оценить и повысить эффективность объектов доходной недвижимости путем реконструкции с использованием наиболее рациональных проектных решений. Выводы и методические рекомендации, полученные в результате диссертационного исследования, могут быть использованы для разработки инвестиционных проектов реконструкции (в части анализа наиболее эффективного использования доходной недвижимости и прогнозирования будущих выгод от реализации проектов), оценки стоимости для целей, определенных законодательством, а также в ходе учебного процесса при подготовке студентов экономических специальностей и повышения квалификации специалистов.
Основные выводы и практические рекомендации были доложены и одобрены на 55-й научно-технической конференции профессорско-преподавательского состава НГАСУ, 56-й научно-технической конференции профессорско-преподавательского состава НГАСУ, 14-й международной научно-практической науковедческой конференции, 5-й международном итоговом семинаре-совещании по результатам научных исследований в рамках МНТП
7 «Строительство-93», II международном конгрессе «Ресурсо- и энергосбережение в реконструкции и новом строительстве», I учебно-практическом семинаре АСДГ юристов и других специалистов органов по управлению имуществом «Актуальные вопросы управления имуществом и практика имущественных споров», XXXVII Международной научной студенческой конференции «Студент и научно-технический прогресс», Второй всероссийской конференции «Рынок: проблемы переходной экономики».
Разработанные методические рекомендации используются в практической деятельности ряда консалтинговых и оценочных организаций. Теоретические положения и выводы применяются в учебном процессе Новосибирского государственного архитектурно-строительного университета, Томского государственного архитектурно-строительного университета, Сибирской государственной геодезической академии, Российского общества оценщиков.
По теме диссертационной работы автором опубликовано 13 печатных работ, одна из них в соавторстве.
Особенности инвестиционного проектирования объектов реконструкции
Под инвестициями понимаются объекты собственности (материальные, нематериальные объекты и права на них), вкладываемые в объекты инвестиций с целью достижения экономического или социального эффекта. Инвестиционный проект - программа инвестиций или совокупность документов, регламентирующих разработку и реализацию программы инвестиций. Развивающиеся рыночные процессы в экономике снимают со строительства и строительного комплекса отраслевую ограниченность. Строительные организации объединяет не столько технологическая и организационно-структурная общность в процессе создания объектов, сколько общность по признаку собственности на используемый капитал и участия в реализации инвестиционных программ. В связи с этим все чаще используется термин «инвестиционно-строительный комплекс», который охватывает непрерывную инвестиционную деятельность собственников капитала на протяжении жизненных циклов зданий и сооружений, в возведение которых этот капитал был вложен [11, 71]. Соответственно, часто используется понятие инвестиционно-строительный проект.
Инвестиционно-строительный проект (ИСП) - инвестиционный проект, направленный на реализацию капитальных вложений. Капитальные (капиталообразующие) вложения - реальные инвестиции, направленные на приобретение и воспроизводство (техническое перевооружение, реконструкция, расширение, новое строительство, поддержание действующих мощностей) основных фондов [81].
Инвестиционные проекты реализуются за счет различных источников, которые можно разделить на две группы: собственные средства предприятия и привлеченные средства. Собственные средства складываются из прибыли и амортизационных отчислений. Привлеченные средства могут быть подразделены на три группы: 1) субсидии, гранты, дотации; 2) средства с фиксированной суммой процента (кредиты, облигации, привилегированные акции); 3) средства, на которые выплачивается дивиденд [108].
Под объектом реконструкции понимается каждое отдельно стоящее здание или встроенно-пристроенное помещение с относящимся к нему оборудованием, инструментом и инвентарем, инженерными коммуникациями, подсобными и вспомогательными надворными пристройками, благоустройством и др. Под реконструкцией принято понимать переустройство, связанное с изменением габаритов (надстройка, пристройка) или положения (передвижка, подъем здания), а также изменением назначения здания в целом или отдельных его частей. Капитальным ремонтом здания считается ремонт, при котором производится восстановление ресурса изношенных конструкций и деталей или замена их более прочными и экономичными, улучшающими эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной замены основных конструкций, срок службы которых в данном объекте является наибольшим. Текущий ремонт подразумевает только восстановление физического износа существующих элементов.
Инвестиционный цикл - это период времени, в течение которого планируется отдача от первоначально вложенного капитала. Весь период условно делится на три фазы развития инвестиционного проекта: прединвестиционную, инвестиционную, эксплуатационную [97].
Исходя из отечественной практики, создание и реализация ИСП включает следующие этапы: 1) разработка концепции проекта (формирование инвестиционного замысла, исследование инвестиционных возможностей, технико-экономическое обоснование); 2) разработка проекта (планирование, проектирование, проведение торгов, заключение контрактов); 3) реализация проекта (производство строительно-монтажных и пуско-наладочных работ, эксплуатация, ремонт, развитие); 4) ликвидация проекта [12].
Прединвестиционная фаза включает три стадии: выявление инвестиционных возможностей, предварительный выбор (предварительные технико-экономические исследования) и проектирование (технико-экономическое обоснование).
Технико-экономическое обоснование инвестиционного проекта состоит из следующих разделов: 1) общие исходные данные и условия; 2) рынок и мощность предприятия; 3) материальные факторы производства; 4) место нахождения; 5) проектно-конструкторская документация; 6) организация предприятия и накладные расходы; 7) трудовые ресурсы; 8) планирование сроков осуществления проекта; 9) финансово-экономическая оценка [12].
Инвестиционные проекты в области реконструкции доходной недвижимости имеют ряд особенностей обусловленных особенностями доходной недвижимости как объекта инвестиций.
Анализ эффективности доходной недвижимости при реконструкции
Оценка экономической эффективности включает прогнозирование денежных потоков и оценку основных показателей эффективности. Оценка экономической эффективности делится на расчет показателей эффективности, анализ чувствительности и анализ безубыточности.
Эффективность определяется системой показателей, сопоставляющих затраты и результаты проекта, применительно к интересам его участников. Затраты участников включают капиталообразующие инвестиции, текущие (операционные, эксплутационные) и ликвидационные затраты. Методы оценки эффективности включают методы, учитывающие и не учитывающие стоимость денег во времени. Наиболее прогрессивными являются методы первого типа, основанные на анализе дисконтированного денежного потока с использованием функций сложного процента. Под денежным потоком понимается сумма излишка (недостатка) денежных средств, полученная в результате сопоставления поступлений (притоков) и расходов (оттоков) [145].
Простыми показателями эффективности являются простой срок окупаемости и простая ставка дохода. При расчете этих показателей все платежи анализируются без учета понижающих коэффициентов для отсроченных платежей. Под простым сроком окупаемости понимается период времени, в течение которого сумма будущих денежных потоков станет равной первоначальным инвестициям. Простая ставка дохода рассчитывается как отношение ежегодных доходов от объекта к величине первоначальных инвестиций.
Наиболее существенными недостатками данных простых показателей эффективности является отсутствие учета стоимости денег во времени. Кроме того, данные показатели не показывают абсолютных значений затрат и результатов. Срок окупаемости не позволяет анализировать денежные потоки за пределами этого срока [144].
В дисконтированных методах для приведения разновременных денежных потоков к определенному моменту времени используется соответствующая ставка дисконта. В рамках анализа дисконтированного денежного потока используются следующие показатели: чистая текущая стоимость, внутренняя норма доходности (а также ее модификации: модифицированная ставка доходности, ставка доходности финансового менеджмента), индекс доходности и дисконтированный срок окупаемости.
Поскольку экономическое содержание каждого показателя не одинаково, результаты дают информацию о различных сторонах инвестиционного проекта. Поэтому обычно совокупность расчетов позволяет принять правильное инвестиционное решение.
Чистая текущая стоимость будущих денежных потоков (интегральный экономический эффект) равна разности между текущей стоимостью будущих выгод и текущей стоимости будущих затрат на развитие, эксплуатацию и техническое обслуживание проекта на всем протяжении срока его жизни:
Для приведения будущих денежных потоков к величине их текущей стоимости используется ставка дисконта, отражающая требования инвестора к доходности объекта недвижимости с учетом рискованности проекта.
Критерием положительной оценки проекта является положительная чистая текущая стоимость, являющаяся показателем превышения выгод проекта над затратами при заданной ставке дисконта [8, 75].
Преимуществом данного показателя по сравнению с другими показателями анализа дисконтированного денежного потока является учет абсолютных значений инвестиций и получаемых выгод. Недостатки чистой текущей стоимости заключаются в сложности определения ставки дисконта и значительных ошибках при неправильном ее выборе, а также отсутствии информации о внутренней доходности проекта.
Внутренняя ставка доходности представляет запас прочности, устойчивости в условиях возможного повышения риска. Внутренняя ставка доходности равна ставке дисконта, при которой дисконтированная стоимость притоков реальных денег равна дисконтированной стоимости оттоков реальных денег, то есть чистая текущая стоимость равна нулю: Полученная расчетная внутренняя ставка доходности сравнивается с требуемым значением доходности проекта. Проект считается эффективным, если внутренняя доходность проекта больше требуемого значения [17].
Преимущества данного показателя заключается в том, что он показывает эффективность единицы инвестиций. Внутренняя ставка доходности наиболее приемлема для оценки эффективности при ограниченном объеме финансовых ресурсов. Недостатками данного показателя являются: - необходимость особого применения при анализе проектов, имеющих несколько отрицательных потоков; - отсутствие учета абсолютных значений инвестиций и получаемых выгод в результате реализации проекта; - предположение, что свободные денежные потоки реинвестируются по ставке, равной внутренней ставке доходности [29, 145, 144].
Последний недостаток устраняется в модификациях внутренней ставки доходности: модифицированной внутренней ставке доходности и ставке доходности финансового менеджмента. В первом случае все затраты приводятся к текущей стоимости по более низкой ставке. Если затраты по проекту должны осуществляться в течение нескольких лет, то временно свободные средства которые инвестор должен будет вложить в проект в будущем, можно инвестировать в другой проект. Основные требования к таким временным инвестициям - это безопасность и ликвидность, так как вложенные средства должны быть возвращены точно в соответствии с графиком затрат по основному инвестиционному проекту. Поэтому все затраты приводятся к текущей стоимости по безрисковой ставке [145, 143].
Прогнозирование будущих денежных потоков
Прогнозирование будущих денежных потоков включает определение величин, сроков и структуры денежных платежей. На первом этапе проекта реконструкции имеют место отрицательные единовременные потоки, связанные с затратами на ремонт и реконструкцию. Затем прогнозируются денежные потоки, связанные с эксплуатацией объекта, причем в течение периода вхождения на рынок доход от собственности может быть несколько ниже, чем на последующих этапах [23]. По окончанию холдингового периода прогнозируются цена продажи и ликвидационные затраты. Структура денежных потоков объектов доходной недвижимости имеет вид, представленный на рисунке 6. Горизонтальная ось соответствует параметру A CF времени, а вертикальная денежному потоку. В зависимости от источника получения доходов от объекта доходной недвижимости инвестиционная мотивация субъектов может быть разделена на следующие типы: получение дохода от эксплуатации объекта (ведения собственного бизнеса или сдачи в аренду); получение дохода от роста стоимости актива; формирование диверсифицированного портфеля инвестиций (ценные бумаги, банковские вклады, фонды, валютные сбережения, недвижимость); получение налоговых льгот. Последние две мотивации могут быть рассмотрены только применительно к конкретному инвестору, поэтому положительные денежные потоки от объекта формируются в виде дохода от операционной деятельности и прироста стоимости капитала [145].
Выделяют несколько типов денежного потока: - первоначальные инвестиции; - операционные доходы; - операционные расходы; - затраты на ремонт и развитие; - возврат капитала [1, 30, 36]. В свою очередь операционные денежные доходы делятся: - потенциальный валовый доход; - действительный валовый доход; - чистый операционный доход; - денежный поток до уплаты налогов; - денежный поток после уплаты налогов [53, 87, 88].
Прогнозирование осуществляется на основе анализа рыночных данных об операционных денежных потоках и долгосрочных тенденциях их изменения, а также стоимости собственности [131]. В результате должны быть получены данные о величинах платежей, структуре и продолжительности денежного потока.
Для оценки чистой текущей стоимости, как правило, рассчитывается чистый операционный доход. Чистый операционный доход рассчитывается как потенциальная суммарная арендная плата, скорректированная на величину потерь от вакантности помещений и неуплаты аренды, а также величину дополнительных доходов и операционных расходов. Для расчета рыночной стоимости в расчет принимаются рыночные значения данных показателей.
Под рыночной арендной ставкой в работе понимается наиболее вероятная арендная ставка, по которой данный объект может быть сдан на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине арендной ставки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства [73].
Расчет чистого операционного дохода производится в следующей последовательности. На первом этапе определяется величина потенциального валового дохода как суммарная арендная плата, которую можно получить при полной занятости объекта арендаторами [51].
Далее определяются потери валового дохода. Собственник недополучает доход из-за недозагрузки помещений в результате смены арендаторов, снижения уровня спроса, невыплат части арендной платы. Прогнозирование потерь производится на основе рыночных данных об интенсивности использования объектов, частоты смены арендаторов, а также вероятности неполного сбора арендных платежей [76]. На основе анализа дополнительных возможностей получения дохода от объекта, не связанных непосредственно со сдачей его в аренду, рассчитываются прочие доходы, получаемые за счет функционирования недвижимости и не входящие в арендную плату.
В результате учета в потенциальном валовом доходе вышеуказанных корректировок на потери и дополнительные доходы рассчитывается действительный валовый доход [92, 51].
Моделирование арендной ставки для объектов офисного назначения
Построение модели оценки доходности доходной недвижимости осуществлялось в пять этапов: 1) исследование объектов; 2) анализ наиболее эффективного использования; 3) расчет рыночной стоимости офиса и квартиры со средними потребительскими характеристиками; 4) прогнозирование будущих денежных потоков от объектов; 5) расчет базовых ставок дисконта.
Построение модели осуществлено на 1 мая 1999 года. При оценке объектов рассматривался типичный для российского рынка пакет имущественных прав: право аренды на земельный участок и право собственности на помещения для офиса, а также право собственности для квартиры.
Под рыночной стоимостью в работе понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства [34, 35, 83].
Для исследования выбран офис со средними потребительскими характеристиками. Местоположение характеризуется как район, прилегающий к центру. Социально-бытовая инфраструктура хорошо развита. Объект расположен в районе плотной застройки и окружен жилыми и административными зданиями. На незначительном удалении от оцениваемого объекта расположены остановки троллейбусов и автобусов, автостоянка отсутствует. Перечисленные факторы определяют хорошую транспортную доступность объекта для клиентов и работников предприятия посредством городского общественного и личного транспорта.
Земельный участок, на котором расположен оцениваемый объект, имеет площадь 0.0095 га. Форма участка прямоугольная. Рельеф земельного участка ровный спокойный. Ставка земельного налога для экономической зоны, в которой расположен объект, равна 244 520 р./га в год, для рассматриваемого участка земельный налог составляет 8 362 т. р. в год.
Исследование оцениваемых улучшений разбито на исследование здания, в котором расположены оцениваемые помещения и исследование самих помещений и сведено соответственно в таблицы 3.2.1 и 3.2.2.
Коэффициент перевода физического износа стоимостное выражение равен 1.25, тогда физически износ составляет 6%.
Функциональный и внешний износ в объекте отсутствуют. Наиболее эффективное использование оцениваемого объекта, с учетом технико-экономических характеристик помещений и местоположения, является использование под офис, что совпадает с его текущим использованием.
Оценка рыночной стоимости проведена с использованием затратного подхода и подхода прямого сравнительного анализа продаж.
Затратный подход основан на предположении, что стоимость объекта определяется величиной затрат на создание объекта аналогичной полезности, то есть суммой стоимости земельного участка и восстановительной стоимости (или стоимости замещения) улучшений за минусом накопленного износа [65, с. 55].
Расчет производился в следующей последовательности: 1) определение стоимости земельного участка; 2) определение восстановительной стоимости улучшений; 3) определение величин составляющих накопленного износа: физического, функционального и внешнего износа; 4) определение стоимости улучшений путем корректировки восстановительной стоимости на величину накопленного износа; 5) добавление к стоимости земельного участка рассчитанной стоимости улучшений [64, с. 119].
Дополнительные накладные расходы, которые инвестор понесет в сегодняшнее время перед началом строительства, включают согласование и оплату за мощности. В г. Новосибирске это стоимость 1 Гкал/час - 862.3 тыс. рублей и 1 КВт - 3.1746 тыс. рублей. Потребует расходов отвод земельного участка под строительство. Разовые сборы, взимаемые при отводе участка под застройку, устанавливаются согласно Решению городского Совета № 157 от 18.04.96 г. «О введении единовременного сбора за пользование градостроительными ресурсами в Новосибирске». Согласно данному решению на стадии подготовки проекта постановления о предоставлении земельного участка заказчик заключает с мэрией договор «О внесении единовременного сбора за пользование градостроительными ресурсами» и перечисляет денежную сумму на расчетный счет мэрии. Договор на аренду земельного участка оформляется заказчику по предъявлении справки о внесении единовременного сбора за пользование градостроительными ресурсами.
В границах зон различной градостроительной ценности утверждаются рублевые ставки единовременного сбора за пользование градостроительными ресурсами города. В зонах заложена дифференцированная оценка городских территорий, разработанная институтом СибЗНИИЭП, предусматривающая компенсацию и воспроизводство затрат бюджета города в развитии инженерной, коммунальной и социальной инфраструктуры города. Расчет восстановительной стоимости сведен в таблицу 3.2.4.
