Содержание к диссертации
Введение 3
Глава 1. Анализ современных задач организации и управления
реконструкции зданий промышленных предприятий 10
Организация и управление реконструкцией промышленных зданий и сооружений в России и за рубежом 10
Анализ эффективности использования вспомогательных зданий промышленных предприятий 22
1.3. Анализ структуры доходов от аренды вспомогательных зданий
промышленных предприятий 24
Глава 2. Методические подходы к экономической оценке и управлению
реконструкцией вспомогательных зданий промышленных
предприятий 29
Разработка механизма управления объектами недвижимости при проведении реконструкции вспомогательных зданий 29
Формирование механизма оценки стоимости реконструируемого вспомогательных зданий 42
Влияние качественных характеристик инфраструктуры предприятий
на стоимость реконструкции 57
Глава 3. Механизм и инструменты расчета стоимости реконструкции
вспомогательных зданий промышленных предприятий 65
Методика расчета стоимости реконструкции вспомогательных зданий 65
Методика организации реконструкции вспомогательных зданий 78
Реализация механизма и инструментов расчета стоимости реконструкции для промышленных вспомогательных
зданий ЗАО «ЕЛАС» 84
Заключение 102
Список использованной литературы 104
Приложение 111
Введение к работе
Актуальность темы исследования. С переходом экономики на рыночные отношения жизнь городов резко изменилась. В начальный период строительства и развития город соответствует социальным и техническим процессам, которые в нем протекают. Но со временем город начинает отставать от социальной и экономической жизни, которая протекает в нем, а также от технических достижений. При техническом, экономическом и социальном развитии возникают и накапливаются со временем несоответствия между строительными решениями прошлых лет и потребностями сегодняшнего дня.
Фактические затраты на ремонт и реконструкцию зданий составляли весьма малый процент от фактической потребности и от объема затрат на новое строительство. Долгое время гордились тем, что у нас самое дешевое в мире жилье, и не замечали, что при этом его состояние не соответствовало мировому уровню, и не предпринимали достаточных мер для поддержания зданий и сооружений в нормальных условиях.
Как показывает опыт, эксплуатационные затраты на поддержание зданий и сооружений в нормальном состоянии должны составлять не менее 4-5 % в год от их стоимости. Таких сумм никто и никогда не выделял, поэтому все виды зданий (промышленные, жилищные, культурно-бытовые и др.) находятся часто в обветшалом состоянии и нуждаются в ремонте и реконструкции.
В развитых странах и у нас в настоящее время сократились объемы нового строительства, но это объясняется прежде всего тем, что его вытесняет реконструкция уже действующих предприятий.
Проблема расширения и совершенствования городов тесно связана с решением задач по реконструкции зданий, их модернизации и перепланировки, приспособления их к общественным и производственным нуждам, которые исчерпали свое функциональное значение.
Общие затраты на реконструкцию здании все возрастают, превышая в некоторых городах даже новое строительство. Каждое здание в разные исторические периоды времени включало в себя основные и вспомогательные помещения, которые со временем морально и физически устарели, чем вызвали необходимость их реконструкции. Со временем также исчерпывает срок своей службы и основные фонды, предопределяя необходимую техническую и рыночную периодичность реконструкции.
Целесообразность реконструкции обуславливается продлением срока эксплуатации нежилых зданий с теми же или иными функциями в среднем на 30 лет. Актуальность проблемы реконструкции московских зданий обусловлена прежде всего обилием объектов, не соответствующих современным техническим и функциональным требованиям.
Московский рынок недвижимости динамично развивается. Однако, важным условием развития рынка недвижимости, его становления является привлечение инвестиций как иностранных, так и российских партнеров.
Интерес предпринимателей к строительному рынку нарастает. Задача привлечения дополнительных инвестиций в реконструкцию, улучшения инвестиционного климата в столице, совершенствование нормативно-правовой базы инвестиционной деятельности является приоритетным направлением деятельности Правительства Москвы для реализации намеченных городских программ.
При совершении различных сделок (продажа, аренда, залог и т.п.) объекты недвижимости выступают в качестве товара. К этому товару, как и к любому другому потенциальный потребитель предъявляет определенный перечень требований. Несоответствие требованиям потребителя отражается на текущей рыночной стоимости объекта.
Потребительские свойства в рыночных условиях являются одними из основных элементов, учитываемых при проведении реконструкции, оценке и обосновании текущей стоимости здания.
Отсюда следует, что в настоящее время необходимо научно -обоснованно проводить оценку экономической эффективности вложения финансовых ресурсов в реконструкцию объектов с целью повышения их потребительских качеств и конкурентоспособности на рынке недвижимости.
Повышение обоснованности оценки реконструкции нежилых зданий (в частности, снижение степени риска при направлении инвестиций в реконструкцию; повышение научной обоснованности принятия решения о проведении робот по реконструкции объектов нежилого фонда; выявления возможности улучшения потребительских качеств объекта путем проведения реконструкции) определили цели, задачи, объект и предмет исследования.
Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является разработка методических основ экономической оценки реконструкции нежилых зданий.
Для решения поставленной цели решены следующие взаимосвязанные задачи:
- выявлены проблемы реконструкции зданий и сооружений в России и
за рубежом;
- проанализировано использование объектов нежилого фонда в г.
Москве;
- рассмотрена структура доходов от использования городской
недвижимости;
- разработан организационно - экономический механизм управления
объектами недвижимости при проведении реконструкции;
рассмотрено формирование механизма оценки качества реконструируемого объекта;
- выявлено влияние качественных характеристик на стоимость объекта
реконструкции;
- разработана методика оценки реконструкции объектов нежилого
фонда.
Предмет исследования. Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и практических вопросов оценки реконструкции нежилых зданий.
Объект исследования: процессы оценки и обоснования стоимости реконструкции объектов нежилого фонда г. Москвы.
Теоретической и методологической основой исследования являются труды отечественных и зарубежных ученых экономистов в области управления и анализа рынка недвижимости, оценки стоимости объектов реконструкции, теории и практики управления проектами реконструкции, а также основные положения современной экономической теории, законы и постановления правительства РФ, справочные и нормативные материалы по исследуемой проблеме. В качестве инструмента исследования использованы методы системного анализа, экспертных оценок и другие математические методы.
Научная новизна диссертационной работы состоит в разработке методических основ экономической оценки реконструкции нежилых зданий.
В результате исследования автором получены следующие научные результаты:
разработана методика оценки реконструкции объектов нежилого
фонда, применение которой позволит повысить эффективность
использования инвестиций направленных на реконструкцию объектов;
выявлено влияние качественных характеристик на стоимость объекта
реконструкции;
разработаны методы определения стоимости реконструируемого
объекта на основе учета потребительских качеств;
предложен механизм определения арендной платы
реконструируемого объекта.
Основные положения диссертации, выносимые на защиту. На защиту диссертант выносит следующие положения и результаты диссертационного исследования:
- влияние качественных характеристик на стоимость объекта
реконструкции;
- механизм определения арендной платы реконструируемого объекта.
- методику оценки реконструкции объектов нежилого фонда,
применение которой позволит повысить эффективность использования
инвестиций направленных на реконструкцию объектов;
- методы определения стоимости реконструируемого объекта на основе
учета потребительских качеств.
Степень достоверности результатов проведенных исследований. Достоверность результатов проведенных исследований заключается в том, что предложенные методические основы экономической оценки реконструкции нежилых зданий реализованы ЗАО «ЕЛАС» и рядом других организаций г. Москвы, которые позволяют владельцам недвижимости предварительно сравнить различные варианты финансирования реконструкции и расчетов с кредиторами и принять решение о целесообразности проведения реконструкции.
Основные научные результаты исследования автором опубликованы в печати. Масштабы апробации характеризуются трехлетним опытом работы ЗАО «ЕЛАС».
Практическая значимость диссертации состоит в том что: существенно снижается степень риска при направлении инвестиций в реконструкцию, повышается научная обоснованность принятия решения о проведении реконструкции; появляется возможность обоснованности сделок на рынке недвижимости.
Результаты исследований были доложены и обсуждены на международных научно-практических конференциях: «Обновление экономики и управления в инвестиционно-строительной сфере — ключ к успеху» (Москва - 2000), «Проблемы инвестиционной политики» (Москва — 2001) и прошли практическую апробацию в организациях г. Москвы при
повышении обоснованности оценки реконструкции нежилых здании и определении стоимости зданий с учетом их потребительских качеств.
Объем и структура. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, выводов и предложений. Диссертация имеет следующую структуру: Введение Глава 1. Состояние объектов нежилого фонда г. Москвы
Проблемы реконструкции зданий и сооружений в России и за рубежом
Анализ использования объектов нежилого фонда в г. Москве
1.2. Анализ структуры доходов от использования городской недвижимости
