Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Анализ существующих подходов к решению проблемы воспроизводства объектов недвижимости 11
1.1. Анализ современного состояния организации реконструкции и обновлении сложившейся застройки города 11
1.2. Характеристика системных свойств различных типов недвижимости 23
1.3. Анализ теоретических исследований по проблеме планирования реализации проектов с учетом оценки коммерческого потенциала территорий 30
Выводы по главе 1 53
Глава II. Методические основы планирования стратегии развития недвижимости на различных этапах жизненного цикла реконструкции и обновления сложившейся застройки города 56
2.1. Выбор факторов пространственно-экономического развития, объекта недвижимости на основных фазах его жизненного цикла 56
2.2. Исследование коммерческого потенциала территории для различных форм воспроизводства объектов недвижимости 80
2.3. Обобщенная экономико-математическая модель эксплуатации объекта недвижимости 89
Выводы по главе 2 101
Глава III. Научно-практические аспекты выбора рациональных вариантов использования недвижимости 104
3.1. Выбор эффективных вариантов реконструкции и обновления объектов недвижимости сложившейся застройки 104
3.2. Экономическое обоснование выбора методов и форм воспроизводства недвижимости и создание гарантийных механизмов 125
3.3. Практическое применение теории планирования проектов развития недвижимости 141
Выводы по главе 3 151
Общие выводы 152
Приложения 155
Список литературы 301
- Анализ современного состояния организации реконструкции и обновлении сложившейся застройки города
- Выбор факторов пространственно-экономического развития, объекта недвижимости на основных фазах его жизненного цикла
- Обобщенная экономико-математическая модель эксплуатации объекта недвижимости
- Практическое применение теории планирования проектов развития недвижимости
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Важнейшим условием успешного экономического и социального развития города является обоснованное планирование процесса комплексной реконструкции и обновления сложившейся застройки во взаимосвязи с городским землепользованием.
В настоящее время проблема анализа местоположения объектов недвижимости при реализации программ территориально-пространственного развития города становится все более актуальной, поскольку ее практическое воплощение затрагивает социальные интересы миллионов жителей крупных городов, финансовые и хозяйственные интересы девелоперов, а также органов власти. Однако присутствует методическая и процедурная необеспеченность решения организационных вопросов при застройке новых и реконструкции старых частей города.
Город является высоко урбанизированной территорией, находящейся в тесном взаимодействии с внешней средой. В связи с этим оценка коммерческого потенциала территорий представляет собой сложный процесс моделирования отдельных сегментов сложившейся застройки города.
Актуальность избранной исследовательской проблематики в будущем будет только возрастать, поскольку застройка большинства городов России вошла в противоречие с кардинальными переменами в уровне и образе жизни горожан, в ценностных предпочтениях и в организации семьи, в экономических требованиях. Решение данной проблемы состоит в максимальном использовании для жилищного строительства территорий в пределах установленной городской черты, в более тщательном их анализе и местной регламентации для нужд строительства, то есть в использовании селитебных территорий внутри застроенных городских территорий. Отказ от избыточного территориального разрастания городов в пользу их активной комплексной реконструкции и обновления должны создать предпосылки для движения от экстенсивного и интенсивному типу роста городов, изменению социального статуса региона и др.
К 2010 году как минимум треть граждан страны должны иметь возможность приобрести квартиру, отвечающую современным требованиям. Реализация национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» призвана создать для этого все условия.
При этом под коммерческим потенциалом территории автор понимает развитие собственником потребительских свойств земельной и жилищной недвижимости, городской инфраструктуры и качества проживания населения с использованием современных принципов конкурентного преимущества при организации воспроизводственных процессов, приносящего собственнику прогнозируемый доход.
С одной стороны система воспроизводства жилищного фонда охватывает производство и строительство, обращение и потребление (накопление) в рамках единого оборота материальных и инвестиционных ресурсов, а с другой - обеспечивает необходимую взаимосвязь конечного спроса на готовую строительную продукцию через коммерческий потенциал территорий, организацию строительного производства и доходы муниципальных органов власти, девелоперов (инвесторов).
Любая производственная система, подлежащая воспроизводству, требует создания ресурсного потенциала, т.е. необходимым условием существования и развития системы является привлечение ресурсов в ее воспроизводство.
В рассматриваемой проблематике комплексной реконструкции и обновления сложившейся застройки, по мнению автора, наиболее значимым являются вопросы научной обоснованности оценки коммерческого потенциала территорий с учетом рисков, степени их инвестиционной привлекательности, выявление территориальных резервов с соответствующей разработкой методических рекомендация по формированию программы развития территорий.
В связи с вышеизложенным, научной гипотезой исследования является рациональное использование коммерческого потенциала города в сочетании с выбором – эффективного организационно-управленческого механизма деятельности муниципальных органов управления и девелоперских компаний, использующих методологию управления проектами при реализации программ доступного жилья за счет развития различных методов воспроизводственных процессов реконструкции и обновления сложившейся застройки города.
В предлагаемой постановке проблема почти не исследовалась, хотя отдельные стороны коммерческого потенциала территорий и комплексная реконструкция сложившейся застройки освещалась в трудах отечественных и зарубежных ученых.
Среди наиболее известных исследователей этого направления следует назвать В.Андрианова, Х.Варнекс, Н.Кондратьева, Н.Тренева, М.Портера, Д.Робинсона. Многие аспекты деятельности строительных компаний с учетом российского и зарубежного опыта рассматриваются в работах С.И.Абрамова, М.И.Воронина, П.Г.Грабового, Х.М.Гумбы, В.Н.Зарубина, А.В.Карасева, А.Н.Кирилловой, И.Г.Лукмановой, В.Я.Осташко, Ю.П.Панибратова, Е.П.Панкратова, В.П.Стороженко, В.М.Серова, Л.Н.Чернышова, Н.А.Фалькевича, Б.Б.Хрусталева, Н.Ю.Яськовой и др.
Целью диссертационной работы является разработка теоретических и методических основ оценки коммерческого потенциала территорий при комплексной реконструкции и обновлении сложившейся застройки города, обеспечивающих эффективное использование территориальных резервов города с учетом инвестиционной привлекательности его земельно-имущественного комплекса и рыночных приоритетов муниципальных органов власти и девелоперских компаний, позволяющих согласовать социальные интересы населения.
Для достижения указанной цели исследования автором поставлены и решены следующие задачи:
проведен анализ современного состояния организации реконструкции и обновлении сложившейся застройки города;
определена характеристика системных свойств различных типов недвижимости;
проведен анализ теоретических исследований по проблеме планирования реализации проектов с учетом оценки коммерческого потенциала территорий;
осуществлен выбор факторов пространственно-экономического развития объекта недвижимости на основных фазах его жизненного цикла;
проведено исследование оценки коммерческого потенциала территории для различных форм воспроизводства объектов недвижимости;
разработана обобщенная экономико-математическая модель эксплуатации объекта недвижимости с учетом развития территории;
осуществлен выбор эффективных вариантов реконструкции и обновления объектов недвижимости сложившейся застройки;
проведено экономическое обоснование выбора методов и форм воспроизводства недвижимости с учетом инвестиционной привлекательности территории и рисков;
проведена апробация оценки коммерческого потенциала территории при планировании реализации проектов реконструкции и обновления сложившейся застройки.
Объектом исследования в диссертации является комплексная реконструкция и обновление территорий сложившейся застройки в крупных городах, характеризующаяся многостадийностью, многосторонним взаимодействием различных участников (органов власти регионального и местного уровней, девелоперских компаний, групп населения), состоящая из многих инвестиционных проектов, требующих оценки коммерческого потенциала территории и предполагающих наличие механизмов согласования различных интересов,
В качестве предмета исследования в работе выступают существенные для результативного и эффективного осуществления комплексной реконструкции и обновления сложившейся застройки процессы организации управления и информационного обеспечения, рассмотренные в контексте социально-экономических, экологических, градостроительных и других проблем комплексной реконструкции.
Теоретическая и методическая основа диссертационной работы. В теоретическом плане диссертационное исследование опирается на содержащиеся в трудах отечественных и зарубежных ученых концептуальные разработки по анализу закономерностей функционирования сложных социально-экономических систем, организации управления, принятия решений, информационных технологий, процессов урбанизации, развития городов как социально-экономических образований, градостроительной политики.
Методической основой диссертации послужил системный подход и накопленный в рамках системных исследований опыт применения соответствующего методического инструментария в различных областях научных знаний. Системно-теоретические разработки доказали свою особую результативность прежде всего при анализе функционирования сложных динамических систем, требующих проведения междисциплинарных исследований.
Информационную базу работы составили данные, содержащиеся в справочно-статистических и аналитических материалах ряда федеральных министерств и ведомств - Госкомстата России, Минэкономразвития России, Минфина России, Федерального Собрания Российской Федерации, Правительства г.Москвы, а также в материалах научно-исследовательских организаций, специализирующихся на проблемах социально-экономического развития городов и градостроительства. Кроме того, в работе использовались не введенные до этого в научный оборот данные, специально собранные и обработанные автором для целей диссертационного исследования.
Научная новизна исследования заключается в разработке методических предложений по оценке коммерческого потенциала территории при комплексной реконструкции и обновлении сложившейся застройки города, направленных на выбор рационального варианта инвестиционного проекта и эффективного использования территориальных резервов строительства.
Наиболее существенные научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем:
1. На основе тенденций осуществления комплексной реконструкции и обновления сложившейся застройки крупных городов проанализированы условия формирования благоприятной среды жизнедеятельности населения в зависимости от уровня развития девелопмента земли и возможностей муниципальных органов управления по эффективному использованию коммерческого потенциала территорий.
2. Выявлена сущность и особенности оценки коммерческого потенциала территорий в условиях качественного формирования всех компонентов городского портфеля недвижимости в экономической деятельности девелоперских компаний, позволяющего рассчитывать пороговое значение доходности территориально-имущественного и земельного комплексов города.
3. Определены наиболее значимые факторы влияния внешней и внутренней среды на коммерческий потенциал территории города и деятельность девелоперских компаний на рынке строительства жилья, что позволило с учетом делового риска выбирать эффективные инвестиционные проекты при реализации Программы реконструкции и обновления сложившейся застройки города.
4. Установлено, что структурно-функциональные составляющие модели комплексной реконструкции и обновления сложившейся застройки представляют собой открытый набор переменных, содержательное и информационное наполнение которых зависит от инвестиционной привлекательности территорий и делового риска.
5. Разработаны методические положения по оценке коммерческого потенциала территорий существующей застройки с определением интегрального показателя потенциалоемкости.
6. Результаты экспресс-оценки и коммерческого потенциала территорий и моделирование вариантов сценариев комплексной реконструкции и обновления сложившейся застройки позволяют оптимизировать инвестиционный портфель города при реализации долгосрочных программ на этапе стратегического планирования и уменьшить деловой риск.
7. Выполнена экспериментальная оценка эффективности применения разработанной модели оценки коммерческого потенциала территории с учетом ее привлекательности, что позволяет для муниципальных органов управления устанавливать очередность комплексной реконструкции, емкость застройки, прогнозировать резервы территорий и разрабатывать программу их развития.
Эффект от комплексной реконструкции носит интегральный характер и состоит из эффекта девелопера и города (заказчика).
На защиту выносятся:
- методические положения по оценке коммерческого потенциала территорий, используемые при планировании стратегии комплексной реконструкции и обновления сложившейся застройки;
- методы обоснования критериев, факторов и показателей деятельности основных участников инвестиционного процесса (девелопера и города), обеспечивающих повышение эффективности комплексной реконструкции и обновления сложившейся застройки города;
- практические рекомендации по оценке коммерческого потенциала территории и ее привлекательности, что позволяет в стратегическом планировании осуществлять квалификацию инвестиционных проектов и территориальных ресурсов, а также разрабатывать программу развития территории.
Практическая значимость работы заключается в том, что её отдельные результаты непосредственно связаны с анализом проблем реконструкции сложившейся застройки в г. Москве и содержат прямые рекомендации по их решению. Часть из этих предложений уже реализована в практике инвестиционно-строительного комплекса г. Москвы, в частности, при разработке среднесрочной целевой Программы комплексной реконструкции сложившейся застройки.
Материалы диссертационного исследования могут представлять практическую ценность для использования их в учебном процессе в рамках курса «Экономика и управление недвижимостью», читаемого в Московском государственном строительном университете.
Проведенное исследование может представлять практический интерес для органов власти и управления крупных и крупнейших российских городов, ученых, изучающих проблемы планирования стратегии развития, реконструкции и обновления сложившейся застройки.
Апробация работы. Основные теоретические положения и выводы диссертации, а также её практические рекомендации представлялись автором на российских конференциях и семинарах.
Публикации. По теме диссертации автором опубликовано 5 печатных работ общим объемом 1,66 п.л.
Объем и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, четырех приложений, основных выводов и предложений, списка литературных источников по теме исследования. Объем диссертации составляет 154 страницы, в том числе 24 таблицы, 25 рисунков. Список использованной литературы содержит 113 наименований научных трудов отечественных и зарубежных авторов.
Анализ современного состояния организации реконструкции и обновлении сложившейся застройки города
Сложившаяся застройка городов формировалась на протяжении многовековой истории и представляет собой городское хозяйство, состоящее из производственных, административных и жилых зданий, систем жизнеобеспечения, транспортных развязок, инженерных коммуникаций и зеленых насаждений.
Вопросы долгосрочного территориального прогнозирования и планирования, условия благоприятной среды жизнедеятельности населения зависят от местонахождения объекта строительства или реконструкции. жилищный и коммунальный комплексы обеспечивают функционирование и развитие крупнейшего сектора экономики, связанного с рациональным использованием земель, рынком недвижимости, формированием транспортной инфраструктуры страны, развитием городов и др.
В настоящее время большое значение приобретает роль реконструкции и технического обновления гражданского и промышленного фонда страны, так как современный этап развития градостроительства характеризуется все возрастающими темпами обновления исторически сложившихся районов городов.
Жилой и производственный фонды на территории существующей застройки модернизируется и реконструируется в соответствии с современными требованиями за счет перепланировки помещений, улучшения качества санитарной техники, устройство мансард и лифтов, повышения этажности, улучшения тепло физических характеристик ограждающих конструкций. [23].
Непрерывный процесс развития и изменения города служит основой для решения вопроса относительно прогнозирования срока службы существующих зданий различных видов по качеству, состоянию и расположению. При этом возникает необходимость, диктуемая уже назревшими и наступающими нуждами города, находить наиболее подходящие и возможные для каждого конкретного периода истории объекты сноса для прокладки и расширения городских проездов. Кроме таких первоочередных и обоснованных причин сноса объектов недвижимости, на решение судьбы существующих зданий оказывает влияние ценность территории, ее местоположение.
Однако следует отметить, что такие предположения нередко основывают на недостаточно обоснованных научных идеях, которые в течение относительно небольших сроков, в несколько лет, оказываются непригодными из-за проявившегося влияния неучтенных в свое время факторов. [42]
Из-за высокой плотности застройки центральных городских районов особого внимания требует решение проблемы их экологического состояния с учетом природноресурсного потенциала этих территорий и целесообразного зонирования.
Производственные зоны в сложившихся районах застройки рассматриваются как первоочередные и главные объекты реконструкции, так как именно они являются самыми неэффективно используемыми потенциальными ресурсами муниципалитета и, кроме того, экологически опасными территориями. Сокращение площади производственных зон позволяет дополнительно выделять территории для озеленения, создания мест отдыха и расширения транспортного строительства.
Реализация планов реконструкции и обновление сложившейся застройки городов должна решаться как системная задача, состоящая из:
координации архитектурно-строительных разработок и выполнение эффективной инвестиционной, финансовой, тарифной и налоговой политики, развитие приоритетных направлений и сфер городского хозяйства и инфраструктуры на перспективный период;
обеспечения учета, регистрации, оценки и эффективного использования городского имущества, включая земельные участки и иные объекты недвижимости;
организации взаимодействия городских органов управления с субъектами рыночной инфраструктуры (коммерческими банками, биржами, страховыми обществами и др.) в вопросах, касающихся объектов недвижимости, находящихся как в частной, так и общественной собственности;
привлечения инвестиций в жилищное строительство за счет продаж жилья, объектов незавершенного строительства, прав аренды земли, частных инвестиций и т.д.;
создания и развития инвестиционно-заемной системы и ипотечного кредитования с выпуском городских облигационных жилищных займов и т.п.[34]
Конституция РФ, Гражданский, Градостроительный, Жилищный и Земельный кодексы РФ дают возможность рассматривать инвестиционную деятельность при формировании территориально-имущественных комплексов. При этом процесс формирования этих комплексов последовательно проходит этапы принятия решений о целесообразности инвестиций, выделения земельных участков и строительства объектов, а затем их регистрации как объектов вещных прав.[26] Таким образом, формирование территориально-имущественных комплексов представляет собой последовательную разработку различной по степени детальности системных принципов, позволяющих с одной стороны организовать и осуществить процесс строительства, реконструкции и обновления сложившейся застройки, а с другой стороны - провести юридическое закрепление имущественных прав и правового статуса.
В России кардинально изменился социально-экономический «базис» процессов строительства. Государственные капитальные вложения в развитие городов и территорий сменились частными инвестициями, которые подчинены рыночным законам и рассчитаны на получение быстрого коммерческого эффекта. Государственная собственность на землю и строительную недвижимость, включая жилищно-коммунальные комплексы городов, в значительной мере перешла в сферу муниципальной и частной собственности.
Интересы частных собственников и корпораций получили приоритет над интересами государственной экономики и политики. Движущей силой процесса урбанизации становится стремление отдельных групп населения к улучшению условий своей жизни и повышению рыночной стоимости недвижимого имущества, принадлежащего им на праве частной собственности.[ 12]
За последнее десятилетие обострились серьезные противоречия, складывавшиеся в предыдущий исторический период, которые привели к возникновению сложных проблем, основные из которых перечислены ниже:
1. В крупных городах новое жилищное строительство и создание новых рабочих мест существенно преобладает над реконструкцией и модернизацией производственных и других объектов, что ведет к нерациональному использованию городской и пригородной территории, удорожанию жилищного строительства, усложнения решения транспортных, инженерно-технических и экологических проблем.
2. Интенсивно (точечно) застраиваются центральные части городов за счет уплотнения жилой застройки, вызывая тем самым острые социальные противоречия между местными органами исполнительной власти и жителями.
3. Малые города и поселки городского типа существенно отстают от крупных городов по качеству жилища, уровню благоустройства, инженерного оборудования, социального и культурно-бытового обслуживания, медленно развивается их экономическая база, не реализуются предложения по размещению специализированных производств, местной промышленности, объектов отдыха и туризма. 4. В пригородных зонах крупных городов территории нерационально используются, застраиваются пригородные лесопарковые зоны, рекреационные ландшафты и сельскохозяйственные земли, нарушаются экологические требования к размещению промышленных и сельскохозяйственных предприятий, отстает строительство транспортных и инженерных коммуникаций.[1]
Выбор факторов пространственно-экономического развития, объекта недвижимости на основных фазах его жизненного цикла
Процесс освоения территории состоит из трех этапов: начального, стадии роста, то есть развития потенциальных возможностей, и этапа зрелости. Это важно учитывать, так как цена участка во многом зависит от того, в какой стадии развития он находится в данный момент. Одна и та же территория может оставаться неосвоенной в течение длительного времени но как только начнется процесс извлечения выгод от ее использования, цена ее резко возрастает (рис. 2.1).
а) Начальная стадия
В этот период стоимость земли остается достаточно низкой, но приобретение совсем неосвоенного участка связано с большой степенью риска.
б) Стадия развития
Большинство сделок по купле-продаже и перепродаже земельных участков осуществляется именно на этапе развития. Потенциальные возможности уже обнаружены и исследованы, но еще не использованы. Спрос на подобные участки велик, и цена, соответственно, с каждой новой посреднической сделкой по перепродаже возрастает.
в) Зрелость
Этот период характеризуется полным использованием всех имеющихся ресурсов и мощностей, и потому цена, достигнув максимального уровня, стабилизируется.
Корректировка показателя цены земельного участка зависит от целого ряда факторов, а именно:
чрезмерное нарушение структуры почвы;
устранение завалов;
подземные воды, болота, затопляемые участки;
устранение токсичных отходов, в том числе асбеста;
разрушение непригодных построек;
наличие поблизости кладбища, специального лечебного заведения;
приобретение и перевозка коммуникационного оборудования;
стоимость установки опорных конструкций;
приобретение права пользования общественной сетью коммуникаций;
отсутствие удобств;
урегулирование отношений с соседями;
все виды выплат в пользу различных комиссий и т.п.;
изучение состояния окружающей среды;
реставрация памятников;
мелиорация;
обогащение почв и др. [82]
Для определения ценности земельного участка необходимо составить земельную анкету, которая позволяет систематизировать данные о различных участках с их последующей обработкой. Основные разделы этого документа включают:
юридические данные об участке;
физические характеристики;
информация о соседних территориях;
доступность;
наличие сети коммуникаций;
законодательные требования;
возможные варианты освоения территории;
рыночная информация;
демографические показатели;
самые выгодные варианты для строительства;
комментарии;
Кроме земельной анкеты необходимо определить рейтинг участка, который используется для сравнительных оценок различных участков земли.
Каждый из перечисленных выше факторов имеет свою область допустимых значений. Эти значения определяются особенностями конкретного города. На выбор области допустимых значений ценообразующих факторов накладывают ограничения возможности получения необходимой информации в полном объеме.[95]
Рассмотрим возможные значения ценообразующих факторов определения коммерческого потенциала территорий с учетом имеющейся информации.
1. Местоположение объекта.
Местоположение объекта характеризуется несколькими факторами. Прежде всего, это геодезические координаты, которые однозначно указывают место нахождения объекта на карте города. Как уже отмечалось, координаты объектов содержатся в геоинформационных системах и могут быть доступны для моделирования. Эти данные, представляются в виде чисел X и Y в прямоугольной системе координат.
С точки зрения влияния на ценовые показатели, важное место играют не столько абсолютные координаты местонахождения объекта, а расстояние, на которое объект удален от центров влияния на коммерческую привлекательность.
К числу таких центров относят административный, культурный, коммерческие центры, а также локальные центры скопления людей. Это станции метро, железнодорожные вокзалы, оживленные транспортные магистрали и улицы и тл. [57]
Например, город Москва получила концентрическое территориальное развитие около исторического центра - Красной площади, которая является историческим и политическим центром столицы. В непосредственной близости от нее расположены основные правительственные здания. Поэтому целесообразно рассматривать локальные факторы влияния по отношению к этому историко-культурному центру.
Зная координаты центра Хо и Yo и координаты центра объекта оценки необходимое для моделирования расстояние R легко вычисляется как квадратный корень из выражения:
R2 = (Х0-Х02 + (Y0-Y02) (2.1)
где Хо и YO - координаты центра здания, в котором расположен оцениваемый объект.
Аналогичным образом вычисляется удаленность объекта от локальных центров влияния. К числу локальных центров влияния в г. Москве имеет смысл отнести только станции метро. Такие важные центры скопления людей, как железнодорожные вокзалы не имеет смысла рассматривать отдельно, т.к. они тесно связаны со станциями метро.
2. Расположение относительно транспортных магистралей и улиц. Практика показывает, что расположение территории относительно проезжей части улицы оказывают существенное влияние на коммерческую привлекательность объекта и влияет на его ценовые показатели.
Таким образом, привлекательность объекта недвижимости, с точки зрения его относительного расположения на магистрали, характеризуется двумя показателями - это ценовое значение магистрали и удаленность объекта недвижимости от проезжей части.
К оживленным улицам относят улицы, пересекающие магистрали общегородского значения.
Все остальные улицы относятся к отдаленным или прочим. [85]
Обобщенная экономико-математическая модель эксплуатации объекта недвижимости
Как ранее отмечалось в данной работе, земля, будучи основой любой недвижимости, играет для города определяющую роль в ее развитии и приращении стоимости. С приобретением земельного участка и прав на его застройку по существу начинается реализация преобладающего большинства девелоперских проектов. Но если качество выбранного участка земли предопределяет социально-экономическую эффективность девелопмента, то преобразовательная деятельность девелопера способна раскрыть в интересах общества ресурсный потенциал данного земельного участка.
Земля является специфическим веществом природы. Она одновременно представляет собой субстанцию человеческой жизни как условие ее проявления и фактор производства, а при определенных обстоятельствах приобретает форму товара и становится объектом инвестирования.
Поэтому при любых социально-политических формациях использование земли оставалось предметом государственного регулирования и общественного контроля. В особенности это приобрело решающее значение в период глобальной урбанизации освоенного человечеством пространства, когда проектирование, инвестирование и строительство стали теми инструментами, с помощью которых можно оперативно реагировать на изменение социально-экономических условий и осуществлять стратегические цели общественного развития.
В свою очередь инвестиционно-строительная деятельность реализуется посредством определенного взаимодействия производственных, функциональных, организационных и институциональных структур, образующих в совокупности земельно-имущественный комплекс российской экономики.
Рыночные реформы создали предпосылки для выдвижения на роль системного регулятора хозяйственной деятельности коммерческий интерес. Но поскольку этот интерес допущен к потреблению абсолютного общественного блага - земли, то его естественными ограничителями должны быть четкая экономическая политика и жесткое земельное законодательство, как это практикуется в экономически развитых странах с успешным рыночным хозяйством.
Эту концептуальную задачу удачно сформулировал руководитель строительного комплекса Москвы профессор В.И.Ресин: «При этом еще раз следует подчеркнуть, что конкретность системы регулирования инвестиционно-строительной деятельности с помощью земельных регуляторов будет выражаться в ее региональной специфике, как при выборе ее отдельных элементов, так и при построении из них непротиворечивого и целостного механизма земельного регулирования».
Некоторые пояснения в обоснование данной концепции будут такими:
1. Как выше отмечалось, инвестиционно-строительная деятельность всегда изменяет в ту или иную сторону ценность земельного участка. Чем более строительные преобразования соответствуют рыночному спросу, тем выше стоимость улучшенного участка. Но земля несет исключительные социальные функции и ее распределение под застройку с учетом общественных интересов позволяет сбалансировать рыночные и социальные приоритеты в градостроительной политике.
2. Изменение пространственно-экономической композиции и ценности застраиваемого участка согласно известному оценочному принципу соответствия меняет инвестиционные потребности населения на сопряженных территориях, стоимость недвижимости и в целом социальную среду обитания.
3. Подавляющее большинство земельных участков в городах и поселениях обременены неотчуждаемыми от них постройками или их общественно-функциональным назначением. Городские земли в отличие от лесных земель и сельскохозяйственных угодий давно и активно капитализированы. Незастроенных участков в больших городах практически не осталось. Выделение участков под застройку повсеместно сопряжено с перераспределением капитализированной стоимости, и условия этого перераспределения по меньшей мере должны компенсировать обществу необходимую норму социальной эффективности.
4. Капитальное строительство способно не только изымать из общественного пользования часть природных ресурсов, но и высвобождать значительные территории, например, благодаря повышению плотности застройки, формированию подземного пространства, внедрению экономичных вариантов инженерного обустройства городов и поселений, причем выбор таких вариантов застройки должен давать определенные приоритеты девелоперам.
5. Осуществление крупных градостроительных проектов требует общественных издержек, связанных с вынужденным переселением людей, реконструкцией инженерной инфраструктуры, возрастанием бытовых неудобств населения, что должно быть компенсировано застройщиком на основе введенных в действие соответствующих градостроительных регламентов.
Как показал анализ зарубежного опыта, институт городских земель в США рекомендует девелоперам хорошо изучить действующую законодательную базу и принимать активное участие в правовом регулировании земельно-градостроительных отношений там, где они намерены развернуть свою деятельность. Им рекомендуется добиться содействия должностных лиц, которые определяют варианты использования местной земли, и поддерживать постоянные контакты с местной общественностью, заниматься ее просвещением по существу намечаемых к реализации проектов и одновременно повышать собственную эрудицию.
В США девелопмент недвижимости давно специализировался по типам исходя из характера выполняемых задач. Основная задача девелопмента земли — это разукрупнение земельных участков и их подготовка для последующего девелопмента. По классической модели разукрупнение земли, включающее все необходимые юридические и физические действия, происходит в три этапа:
I этап — приобретение неподготовленной земли, выбор вариантов ее использования, определение потенциала и масштабов разукрупнения;
II этап - разукрупнение на участки площадью от 8 до 40 га, строительство транспортных и инженерных коммуникаций до границ участков, выбор вариантов последующего девелопмента;
III этап - разукрупнение на участки под индивидуальное жилье и объекты коммерческого назначения площадью 2-4 га, готовые под застройку. [75]
По данным государственной статистической отчетности на 1 января 2005 г. земельный фонд РФ составлял 1709,8 млн. га. Из них в государственной и муниципальной собственности находилось 1580,2 млн. га или 92,4%, в собственности граждан 124,4 млн. га (7,3%) и юридических лиц - 5,2 млн. га (0,3%). 112,8 млн. га или 87,0% земель, находящихся в частной собственности, составляли земельные доли граждан, которые, как известно, пока еще не имеют свободного обращения на земельном рынке за исключением возможности их сдачи в аренду. Поэтому предельный потенциал вторичного рынка составлял около 1% земельного фонда страны (табл. 2.1).[22]
Показатели государственной отчетности свидетельствуют, что преобладающая часть сделок с земельными участками относится к государственным и муниципальным землям. Предоставление участков в аренду является главенствующей формой земельных отношений во всех субъектах РФ. В целом по стране на нее в 2004 г. приходилось 97,1% площади всех переданных земель (табл.2.2).
Как видно из представленной в таблице 2.2. информации, оборот государственных и муниципальных земель по площади в 2004 г. почти в 100 раз превышал оборот частных земель, из которых более половины были вовлечены в сделки нерыночного характера, когда право собственности на землю было передано посредством дарения и наследования.
Практическое применение теории планирования проектов развития недвижимости
Коммерческий потенциал территории представляет собой совокупность факторов, подлежащих количественной оценке.
В общем виде методика исследования сводится к следующему. В центре анализа коммерческого потенциала территории должны быть и виды, и типы собственности, местоположение объектов и границ территории, финансовая структура инвестиций.
Анализ проводится по всей системе показателей факторов, определяющих уровень коммерческого потенциала реконструируемой территории, сгруппированных в блоки (табл.3.4.)
Методика количественной оценки комплексного потенциала территории базируется на использовании трех параметров: - среднее значение; - минимальное значение; - максимальное значение. (I уровень факторов - факторы в масштабе города, района или округа, II уровень факторов - влияние факторов, связанных с объектами недвижимости.)
При построении шкалы параметров рассматривался вопрос о критериях балльной оценки, т.е. о том, что принимать за лучшее состояние коммерческого потенциала территории - вопрос о выборе базы при интегральной оценке потенциала реконструируемых районов. Коммерческий потенциал в целом рекомендуется оценивать по пятибалльной оценке: за максимальный (лучший) коммерческий потенциал принимается 5 баллов, за минимальный - 1 балл, среднему значению соответствует 2,5 балла.
Ранжирование значений показателей факторов в разрезе каждого блока факторов определяется по 10-балльной шкале. Для определения агрегированного показателя по каждому блоку факторов ранжирования значений показателей по их значимости (показателей весомости) определяется по единичной шкале. Ранжирование коэффициентов весомости (показателей весомости) блоков факторов для определения интегрального показателя каждой территории рассчитывается по 10-балльной оценке.
Перечисленные показатели ранжирования определялись на основе экспертной экспресс-оценки, результаты которой представлены в таблицах 3.5,3.6,3.7,3.8,3.9,3.10,3.11,3.12.
По каждому виду собственности с учетом ее местоположения определяются оценки инвестиционной привлекательности в различных территориальных зонах города. Очевидно, целесообразно разбить территорию города укрупнено на 3 экономические зоны: центр в пределах Садового кольца, далее застройка в пределах 3-го транспортного кольца и третья экономическая зона - до МКАД и за пределами (в границах Москвы).
В пределах каждой зоны по конкретному виду и типу недвижимости даются предельные (минимальные, максимальные) или средние значения реализации объектов (получение средней доходности инвестора).
Далее дается оценка технического состояния жилых и нежилых объектов через показатель физического состояния и данных мониторинга, проводимого Мосжилинспекцией, а также определяется степень морального износа.
На основе этих данных проводится оценка требуемых работ: капитальный ремонт (выборочный или комплексный), модернизация и реконструкция (надстройка, пристройка и т.д.) и определяется степень инвестиционной привлекательности с учетом следующей классификации:
- объекты убыточные, (как правило, социального характера), требующие привлечения бюджетных средств;
- объекты самоокупаемые, определяемые на основе баланса доходов и расходов;
- объекты, имеющие коммерческую доходность для инвестора. Таким образом, определив количественную оценку факторов и оценив качество потока доходов с различной их дифференциацией (уровнем) от различных объектов в процессе комплексной реконструкции районов существующей жилой застройки, можно установить рейтинг коммерческого потенциала конкретной территории и ее приоритетность при формировании программ комплексной реконструкции сложившейся застройки.
Определение агрегированного показателя значений коммерческого потенциала территории по каждому блоку факторов КП . определяется по следующей предлагаемой формуле: где Q - значение показателя і-го фактора, входящего в j-ый блок факторов; Bj - значение k-го показателя весомости і-го фактора (приведены в табл. 3.8-3.12); і - перечень значений показателей факторов, входящих в j -ый блок факторов, i= 1-п; j - перечень блоков факторов,
Каждое значение показателя факторов оценивается по десятибалльной шкале в зависимости от степени соответствия максимальным (или нормативным) значениям, ожидаемой доходности объектов, требуемым финансовым затратам.
В этом случае сумма баллов по каждому фактору может быть рассчитана по формуле: Где Б - количество баллов, присвоенных конкретному объекту в соответствии с установленной шкалой оценок; Bj - коэффициент весомости к і-го показателя.
Оценка интегрального показателя коммерческого потенциала территории существующей застройки КПт, подлежащей комплексной реконструкции на основе агрегированных показателей коммерческого потенциала по всем блокам факторов определяется по формуле: где КПФ - оценка значения агрегированного показателя j-ro блока факторов; Bj - весомость j-ro блока факторов; J - перечень блоков факторов j=7
С учетом предыдущей формулы, формула определения КПТ можно представить в следующем виде:
Автор в качестве примеров приводит некоторые параметры конкретных вариантов реконструкции 33 городских кварталов г. Москвы на ближайшие 10 лет в соответствии с действующей среднесрочной Программой комплексной реконструкции территории сложившейся застройки.
Основное отличие среднесрочной Программы заключается в переходе от точечной реконструкции отдельно взятых домов к комплексной модернизации и благоустройству целых микрорайонов.
В табл. 3.13. представлены данные о суммарных показателях весомости по каждому блоку факторов, представленных в табл.3.6 - 3.12. на примере 33 городских кварталов.
Подробный расчет показателей весомости внутри каждого блока факторов приведена в Приложении 3.
Проведенные обоснования и расчеты позволяют сделать вывод о том, что такой подход позволяет органам власти сопоставить рассматриваемые варианты реконструкции с конъюнктурой рынка и определить на этой основе желательные (допустимые, необходимые) ситуации, которые должны быть учтены в процессе проведения торгов и предложены на рассмотрение девелоперским компаниям.
Методический подход к экспресс-оценке коммерческого потенциала территории существующей застройки (жилого квартала, микрорайона) целесообразно конкретизировать с позиции установления конкретных значений факторов, влияющих на коммерческий потенциал территорий, уточнения их перечня, определения коэффициентов весомостей факторов на основе апробации на конкретных объектах и территориях реконструкции жилых районов. Этапы формирование методики включает следующие работы
