Содержание к диссертации
Стр.
Введение 4
Глава 1. Анализ состояния муниципальной собственности и 12
существующих подходов к решению проблемы обновления и
содержания муниципальных объектов недвижимости
1.1. Анализ существующего состояния муниципального фонда 12
территориальных образований и тенденции его развития
Формирование факторного пространства, влияющего на развитие рынка аренды муниципальной недвижимости при выборе 33 вариантов доступного жилья.
Научные аспекты комплексного подхода к 50 управлению муниципальной недвижимостью Ханты-Мансийского автономного округа на всех этапах ее жизненного цикла.
Глава 2. Методические основы совершенствования организации работ по управлению муниципальной собственностью в инвестиционном портфеле объектов недвижимости.
2.1. Моделирование организационно-технических решений
для основных форм воспроизводства.
2.2. Формирование факторного пространства методов Q1
управления инвестиционным портфелем муниципалитета при
обновлении и содержании сложившейся застройки города.
2.3. Определение факторов риска инвестирования при реализации 1Л7
проекта по реконструкции и обновлению объектов муниципальной
собственности.
з Глава 3. Выбор эффективных решений программно-целевых 132 методов управления процессами обновления и содержания сложившейся застройки города (на примере г. Сургута Ханты-Мансийского автономного округа)
3.1. Модель системы управления жилищно-коммунальным 132
хозяйством.
3.2. Экономические обоснования эффективности реализации 138
проекта при выборе вариантов управления муниципальной
собственностью в инвестиционном портфеле.
3.3. Практическое применение теории управления 154
муниципальной собственностью при развитии недвижимости (на
примере реального муниципального фонда г. Сургута)
Выводы и предложения 169
Библиографический список использованной литературы 170
Приложение 1.
Приложение 2.
Введение к работе
Актуальность темы исследования. В результате экономических
преобразований, проводимых в России в последние годы, произошло разгосударствление собственности. Во многих отраслях промышленности, на транспорте, в банковской и страховой системах, других сферах деятельности государства возникли частные предприятия, фирмы и акционерные общества. В российской экономике к настоящему времени сложилась следующая структура собственности: муниципальные, государственные унитарные предприятия и учреждения (более 35 тыс.), акционерные общества с участием государства (порядка 4 тыс.), частные предприятия и фирмы (около 130 тыс.). Кроме указанной собственности государству принадлежит большая доля жилой, и нежилой недвижимости в стране (около 400' млн. кв. м.) и около 4,5 тыс. объектов за рубежом.
Таким образом, российское государство остается крупным владельцем и распорядителем, муниципальной собственности, управление которой, как показала действительность, нуждается в совершенствовании. Проведенные Мингосимуществом России за последний год учет и инвентаризация государственной собственности показали, что:
- около половины объектов муниципальной собственности нуждаются в
капитальном ремонте либо реконструкции;
в аренду сданы сотни тысяч квадратных метров государственных площадей без согласования с Мингосимуществом России или его территориальных агентств;
большое количество площадей неэффективно используется или не используются вообще;
отсутствуют налаженная система мониторинга, эксплуатации, развития, инвестирования, воспроизводства, девелопмента и доверительного менеджмента объектами жилищной муниципальной собственности;
требуется система повышения эффективности управления недвижимостью и роста на этой основе доходности, которая повлияет на
решение важных задач, связанных с ее развитием, включая, рациональное использование, модернизацию, капитальный ремонт и реконструкцию;
- оперативность управления муниципальной находится не на требуемом уровне.
Это в полной мере распространяется на предприятия инвестиционно-строительной деятельности занимающиеся возведением реконструкцией и управлением объектов жилого и нежилого фонда, которые играют особую роль в системе рыночных отношений.
Многообразие факторов и условий реализации инвестиционно-
строительных программ требует создания интегральных, многокомпонентных систем управления ими, способных реагировать на изменение каждого из значимых факторов, учитывать их взаимодействие и- динамику изменения в пространстве и времени.
Проблемы, с которыми сталкивается Россия, не уникальны. Они есть во всех странах, реформирующих государственное устройство в^ направлении децентрализации. Формирование устойчивых систем муниципального кредитования, содействие доступу на финансовые рынки местных органов власти рассматривается везде как важнейшая государственная задача.
Государство может поддержать муниципальное развитие, предоставляя бюджетные кредиты на развитие рыночной инфраструктуры. Такой способ финансирования до сих пор является основным в Европе. Однако средства, которые федеральное и региональное правительства могут выделить для кредитования проектов муниципального развития, крайне ограничены. Их будет недостаточно, для того чтобы профинансировать даже самые срочные и самые надежные проекты.
Поэтому, автор считает, что для эффективного функционирования проекта реконструкции и обновления муниципального жилищного фонда, необходимо привлекать частные сбережения. Это можно сделать следующим образом: за счет государственных средств формируется уставный капитал специально
6 созданного коммерческого учреждения - Агентства по реконструкции жилищного фонда (Агентство).
Автор исходит из того, что научно-методическая база управления инвестиционно-строительными проектами реконструкции муниципального жилищного фонда состоит в теоретическом и методическом обосновании в рыночных условиях такой конструкции управления, которая охватывала бы как проблему в целом, так и ее составляющие:
зарождение идеи в виде проектных предположений и вариантов ее приложения;
выбор на основе анализа наиболее оптимальной организационной структуры для реализации проекта;
выявление комплекса проектных проблем и разработка рациональных решений, формирующих эффективность функционирования всею системы в целом;
реализацию инвестиционно-строительного проекта (реконструкцию и обновления микрорайона, квартала, сооружение новых комплексов) и уточнение его параметров, связанное с изменением конъюнктуры;
эксплуатацию введенных в действие жилых объектов, в том числе инфраструктурных.
Большой интерес в этой области экономики представляют труды Абрамова СИ., Воронина М.И., Грабового П.Г., Каменецкого М.И. Карасева А.В., Кирилловой А.Н., Лукмановой И.Г., Панибратова Ю.П., Серова В.М., Солунского А.И., Чернышова Л.Н., Яськовой Н.Ю. и др.
Не отрицая значимости исследований в области обозначенных проблем перечисленными выше авторами, следует заметить, что проблема формирования экономического механизма управления инвестиционным портфелем муниципальным фондом решена крайне недостаточно. Вместе с тем следует иметь в виду, что постепенно формируются адекватные научные подходы к пониманию современного состояния в этой сфере экономической деятельности.
Недостаточная степень разработанности данной проблемы, наличие большого круга дискуссионных вопросов, ее научная значимость и определили актуальность, цель и задачи данного диссертационного исследования.
При выборе наиболее целесообразных вариантов оценки экономической эффективности функционирования программы автор при исследовании трудноформализуемых процессов отдавал предпочтение имитационному моделированию, основанному на построении мультипликативной модели и логико-смысловому методу.
Целью исследования является разработка методов формирования эффективного механизма управления инвестиционно-строительными программами в инновационном портфеле при обновлении сложившейся застройки города на основе обеспечения эффективности функционирования основных участников ИСП на всех этапах жизненного цикла проектов и с учетом специфики организационных структур управления, а также рисков.
Для достижения поставленной цели определены и решены следующие основные задачи:
на основе проведенного ретроспективного анализа закономерностей в развитии муниципальной жилищной недвижимости проанализирован теоретический и практический опыт управления принадлежащиму городу портфелю собственности;
проанализированы системы управления программами муниципального строительства, в том числе связанного с реконструкцией и обновлением сложившейся застройки города и их долгосрочном кредитовании;
- разработана модель оценки эффективности функционирования
муниципальной собственности в зависимости от рационального сочетания
величины бюджета расходов и доходовмуниципального образования;
- разработан механизм привлечения денежных средств на строительство и
реконструкцию объектов муниципальной собственности;
- выполнен анализ рисков инвестиционно-строительных программ и
осуществлена их классификация;
разработана экономико-математическую модель контроля города за реализацией ИСП, основанная на построении мультипликативной зависимости каждого участника отдельно как в составе программы, так и вне ее;
сформирован многоуровневый механизм оценки эффективности ИС программы, основанный на определении интегрального показателя эффективности функционирования всего инвестиционно-строительного комплекса как системы.
Объектом исследования являются компании, участвующие в воспроизводстве объектов недвижимости в соответствии с задачами муниципальных органов.
Предметом исследования являются экономические взаимоотношения между участниками инвестиционного процесса, складывающиеся при организации, функционировании и развитии объектов недвижимости муниципальной собственности.
Методологической и теоретической базой исследования служат диалектический метод познания, основополагающие экономические теории и концепции развития материального производства в условиях рынка, труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов в области экономической теории, теории воспроизводства и управления инвестиционно-строительной деятельностью, инвестиционного проектирования, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, разработки научно-исследовательских институтов.
Достоверность полученных результатов основывается на применении репрезентативной статистической и бухгалтерской отчетности предприятий и организаций инвестиционно-строительного комплекса г. Москвы и Московской области за 2000-2007 гг. а также Ханты-Мансийского автономного округа, использовании статистических и аналитических материалов Госкомстата РФ, Правительства Москвы и других крупных городов России, Росстроя России, обзорно-аналитических материалов, опубликованных в периодической печати,
материалов научно-практических конференций и семинаров, и подтверждается апробацией результатов исследования.
Научная новизна диссертационной работы состоит в комплексном обосновании научных положений и методических подходов по формированию эффективного механизма управления городом муниципальной собственности на рынке объектов недвижимости с учетом использования новых организационных форм управления, основанных на аккумуляции источников инвестирования в процессе реализации инвестиционно-строительных программ," что способствующего построению эффективной системы финансирования объектов муниципальной недвижимости с учетом экономической эффективности взаимодействия всех ее участников.
Научные результаты, полученные лично автором; состоят в следующем.
1. Разработаны методы, научные и принципы и практические подходы- по
формированию оптимального механизма управления инвестиционным
портфелем муниципалитета при обновлении сложившейся застройки города,
что позволило осуществить оценку приоритетности реализации»
муниципальных строительных программ;
2. Выявлена взаимосвязь между организационными формами,
профессионального управления на различных стадиях жизненного цикла
инвестиционно-строительных программ и интегральным показателем
эффективности функционирования всего инвестиционно-строительного
комплекса как системы.
3. С помощью ретроспективного анализа закономерностей в развитии
новых форм управления' муниципальным, фондом выявлены основные
отличительные особенности организационных структур управления
программами, которые позволили сформировать факторное пространство,
влияющее на эффективность управления муниципальной собственностью.
4. Предложена экономико-математическая модель управления портфелем
муниципальной собственности с учетом ее пространственно-экономического
развития.
Разработаны методические подходы по оценке экономических взаимоотношений основных участников инвестиционно-строительной деятельности с его организационной структурой управления на всех этапах жизненного цикла.
Обоснованы методы выбора вариантов общей эффективности функционирования всей системы основанный на оценке риска уязвимости программы в зависимости от совокупного количества ее базовых угроз.
7. Разработан механизм комплексной оценки интегральный показатель
эффективности функционирования инвестиционно-строительного комплекса
как системы во взаимосвязи с показателями, отражающими общую
эффективность функционирования, предприятий-участников инвестиционно-
строительной' программы реконструкции муниципального жилищного фонда,
действующих самостоятельно.
Практическая значимость результатов исследования заключается в том, что применение разработанных теоретических и методологических положений способствует решению задачи формирования эффективного механизма управления муниципальным фондом и определению взаимосвязи между эффективности функционирования инвестиционно-строительного комплекса как системы с участием города с показателем, отражающим общую эффективность функционирования предприятий-участников инвестиционно-строительных программ.
На защиту выносятся:
Методы формирования новых моделей управления инвестиционно-строительными программами, позволяющие на основании многоуровневого механизма оценки эффективности ИСП осуществлять выбор приоритетности реализации программ реконструкции муниципального фонда города;
Теоретические основы, позволяющие городу осуществлять программы реконструкции и обновления сложившейся муниципальной застройки, в зависимости от организационно-технических, экономических и финансовых показателей функционирования программы и привлекаемых ею участников;
3. Механизм комплексной оценки показателя экономического взаимодействия города с основными участниками инвестиционно-строительных программ, позволяющий на основе агрегирования показателей их деятельности соотносить интегральный показатель эффективности функционирования инвестиционно-строительного комплекса как системы с показателем, отражающим общую эффективность функционирования предприятий-участников ИСП, действующих самостоятельно.
Апробация и внедрение результатов исследования. Результаты исследования нашли отражение при разработке практических рекомендаций по управлению объектами муниципальной жилищной недвижимости при работе с пилотной программой реконструкции жилого фонда г. Сургута, осуществляемого в рамках реализации муниципальной программы города Сургута совместно с ЕБРР при поддержке Правительства Округа, а также при чтении лекций студентам Московского государственного строительного университета.
Публикации. Автором по теме диссертации опубликованы 8 научных статей общим объемом 4,7 п.л.
Объем и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, основных выводов и предложений, библиографии и приложения. Общий объем диссертации составляет 181 страницы, из них 9 таблиц, 33 рисунка. Библиографический список составляет 126 наименований трудов отечественных и зарубежных авторов.
