Содержание к диссертации
Введение
Концептуальные основы исследования отношений собственности 13
1.1. Эволюция взглядов на экономическое содержание собственности 13
1.2. Многообразие экономических форм собственности 23
1.3. Экономическое содержание муниципальной собственности в контексте изменения основных форм собственности 42
Имущественный комплекс как вещественная основа муниципальной собственности 62
2 1. Понятие, сущность и экономическое содержание муниципального имущества 62
2.2. Классификация муниципального имущества 68
2.3. Экономическое содержание и структура муниципальной недвижимости 79
Теоретико-методологические основы формирования имущественного комплекса крупнейшего города 89
3.1. Развитие современного города в условиях трансформации экономических отношений 89
3.2. Основные тенденции формирования экономики крупнейшего города 103
3.3. Понятие и сущность имущественного комплекса города . 118
3.4. Нормативно-правовое обеспечение организационного механизма управления имущественным комплексом крупнейшего города 125
Институциональные изменения в муниципальном имущественном комплексе крупнейшего города в условиях формирования рыночных отношений 140
4.1. Особенности формирования муниципального недвижимого имущества 140
4.2. Механизм регулирования социально-экономических процессов посредством пользования муниципальным имуществом 153
4.3. Земля как фактор становления рыночных отношений 161
4.4. Структурные и качественные изменения в муниципальном имущественном комплексе города 174
4.5. Современные механизмы распоряжения и использования муниципального имущества 189
Социально-экономические основы функционирования муниципальных предприятий крупнейшего города 205
5.1. Правовая основа функционирования муниципальных предприятий 205
5.2. Управление муниципальными предприятиями 214
5.3. Анализ социально-экономической деятельности муниципальных предприятий 223
Пути повышения эффективности использования имущественного комплекса крупнейшего города 233
6.1. Критерии повышения эффективности функционирования имущественного комплекса 233
6.2. Основные пути повышения эффективности развития имущественного комплекса 242
Заключение 261
Библиографический список литературы 270
Приложения 292
- Эволюция взглядов на экономическое содержание собственности
- Понятие, сущность и экономическое содержание муниципального имущества
- Развитие современного города в условиях трансформации экономических отношений
- Особенности формирования муниципального недвижимого имущества
Введение к работе
Актуальность исследования. Работа посвящена разработке организационно-экономического механизма формирования и развития мующипального имущественного комплекса крупнейшего города в системе рыночных отношений. Постановка вопроса обусловлена необходимостью решения теоретических и прикладных задач, порожденных возросшей ролью муниципального имущественного комплекса в функционировании территориальных социально-экономических систем России.
Во-первых, изучение имущественных отношений занимает видное место в научном исследовании всех аспектов национальной экономики, поскольку процессы в имущественном комплексе оказывают серьезное воздействие на экономическое, социальное и политическое развитие страны и ее регионов. В современной экономической литературе неоднократно подчеркивалось, что развитие и модернизация имущественного комплекса территориальных экономических систем относится к числу наиболее актуальных научных проблем.
Во-вторых, отношение к муниципальному имущественному комплексу определяется общественно-политической ситуаций, в которой находится современное российское общество, выбранными им путями решения назревших проблем. Исследование имущественных отношений с позиций современной экономической науки подошло к новому рубежу, когда происходит переосмысление многих процессов, оказывающих серьезное воздействие на социально-экономическое и политическое развитие государства и его регионов и городов и недостаточно изученных до сих пор, либо освещенных тенденциозно и неполно.
В-третьих, из многих проблем имущественных отношений, требующих углубленной разработки, автор особо вьщеляет одну, связанную с изучением городского имущественного комплекса. Имущество, и в первую очередь недвижимость, но «советской» традиции не считалось сколько-нибудь важной частью экономики города. Считалось, что недвижимость нужна лишь для поддержания определенных хозяйствующих субъектов или иных индивидуальных интересов. С первой половины 90-х годов, т.е. со времени правового закрепления существования различных форм собственности, начался и активно набирает силу процесс формирования и развития рынка городской недвижимости.
В-четвертых, изменение роли имущественного комплекса в социально-экономическом развитии общества и перемена места городского хозяйства в имущественном поле, растущие проблемы развития городского
5 имущественного комплекса требуют глубокого изучения социально-экономических процессов, сопоставления определенных сдвигов и перемен, происходящих в конкретных городах. Представляет особый интерес исследование указанной проблемы на материалах крупнейших российских городов, в которых на протяжении длительного времени происходят интенсивные изменения в имущественном комплексе, вызванные идущими в стране изменениями.
В-пятых, потребность в решении возникающих социально- экономических проблем городов требует разработки системных нормативных документов федерального и муниципального значения, обеспечивающих жизнедеятельность муниципальных образований. С углублением реформирования экономики создаются предпосылки для комплексного развития городов на основе формирующихся организационно-экономических рычагов и стимулов, объединяющих имущественный комплекс муниципальньгх образований в социально-экономическую категорию. Более того, развитие имущественного комплекса сегодня упрочняет социально-экономическую самостоятельность городов, повышая эффективность ее функционирования и социальную отдачу. Вместе с тем, отсутствие системных законов по вопросам развития имущественных отношений на уровне Российской Федерации, субъекта федерации вносит определенную дезорганизацию в вопросы управления, снижает инвестиционную активность и, как следствие, снижает уровень и качество жизни населения.
Следовательно, сама дискуссионность проблематики имущественных отношений, отсутствие целостной концепции развития имущественного комплекса на различных территориальных уровнях, фрагментарность понятийно-категорийного аппарата, высокая практическая значимость проблем управления имущественным комплексом в системе факторов экономического роста городов определили объект и предмет исследования, обусловили выбор темы, цели и задач диссертационной работы.
Объектом исследования являются крупнейшие города Российской Федерации в системе отношений собственности. Отличительными особенностями данной группы городов являются: 1) экономическая целостность, проявляющаяся в разнообразии структуры хозяйствующих субъектов и форм собственности; в относительной автономности воспроизводственных процессов, протекающих в экономическом пространстве городов; 2) органическая взаимосвязь с социально-экономическим и иным развитием территории, административным центром которой является крупнейший город; 3) высокая степень самоуправляемости.
Предметом исследования является совокупность экономико-правовых закономерностей отношений, воздействующих на условия формирования и развития городского имущественного комплекса.
Целью диссертации является разработка теоретико-методологических основ развития имущественного комплекса крупнейшего города в единстве формирования и развития муниципальной собственности города и механизма его эффективного использования, адекватного трансформируемой экономике и отвечающего современной практике территориального планирования и управления.
Достижение цели, поставленной в диссертации, возможно при решении ряда конкретных исследовательских задач:
Во-первых, рассмотрения развития представлений о сущности и содержании понятий «собственность», «имущество», «недвижимость» в отечественной и зарубежной экономической и юридической литературе; выработки новых методологических подходов к дефиниции понятий «имущественный комплекс» и «имущественный комплекс города».
Во-вторых, выявлении объективных закономерностей развития (трансформации) экономики крупнейшего города в условиях формирования рыночных отношений.
В-третьих, уточнении и расширении методологических подходов к анализу механизмов формирования, функционирования и развития муниципальных предприятий, объектов недвижимости в структуре муниципального имущественного комплекса.
В-четвертых, разработки методологии исследования совокупности условий организационно-экономического механизма управления муниципальным имущественным комплексом на уровне крупнейшего города, отвечающего современным научным подходам институциональной экономики, менеджмента и практике хозяйствования.
В-пятых, определения методологических принципов совершенствования организационно-экономического механизма формирования, функционирования и оценки основных направлений повышения эффективности использования городского муниципального имущества.
Научно-методологической основой исследования послужили теоретические и практические положения отечественных и зарубежных ученых по проблемам региональной экономики (А.А. Адамеску, Э.Б. Алаева, М.К. Бандмана, Х.Н. Гизатуллина, А.Г. Гранберга, У. Изарда, Г.А. Ковалевой, Н.Н. Колосовского, В.Н. Лаженцева, В.Н. Лексина, Н.Н. Некрасова, Н.М. Ратнер, А.И. Татаркина, А.Н. Швецова и др.); городского развития (Е.Г.
7 Анимицы, М. Вебера, Л.А. Велихова, В.Я. Любовного, М.В. Глазырина, И.А.
Ильина, Г.М. Лаппо, Дж. Форрестера и др.); собственности (Л.И. Абалкина,
А.В. Бузгалина, А.Г. Воронина, Н.И. Дорогова, Б.З. Мильнера, А.Д. Радыгина,
А.Н. Силина, А.Е. Сухарева, В.Н. Черновца и др.); имущественных отношений (И.Т. Балабанова, Н.С. Бондаря, В.А. Горемыкина, В.И. Кошкина,
Р. Коуза, В.М. Шупыро и др.).
Для подобного исследования важным и необходимым представляется использование таких методологических принципов, как научная объективность, многоконцептуальность, историзм.
Основной методологический прием исследования - системный подход, позволивший с наибольшей объективностью подойти к вопросам формирования, развития и использования имущественного комплекса.
Были применены также общенаучные методы структурного, факторного, комплексного, функционального и сравнительного анализа, экспериментальных оценок, а также программно-целевой подход для выработки стратегии и решения прикладных задач. В работе используется статистический, балансовый, типологический методы исследования и др.
Информационной базой исследования послужили данные Госкомстата РФ, Свердловского областного комитета госстатистики, данные адмишїспраций городов, Союза Российских городов, Конгресса муниципальньгх образований, Мингосимущества, материалы Управления Президента Российской Федерации по вопросам местного самоуправления, аналитические материалы, содержащиеся в работах отечественных и зарубежных экономистов.
Фактологическую основу работы составили результаты собственных исследований автора, осуществленных в Институте экономике УрО РАН по планам научно-исследовательских работ, заданиям городских органов местного самоуправления.
Поскольку в официальной статистике отсутствует информация о формировании и использовании имущества в разрезе городов, то фактические данные как о современной социально-экономической ситуации в российских городах, так и об использовании и управлении имущественным комплексом страны автором собраны самостоятельно при содействии соответствующих органов местного самоуправления, и в первую очередь комитетов по управлению городским имуществом.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что в нем представлено новое научное направление экономических исследований в области развития экономического федерализма, представление разработкой теоретико-методологических основ
8 формирования и использования имущественного комплекса крупнейшего города Российской Федерации как муниципального образования. В исследовании раскрыта приоритетная роль рыночных методов управления муниципальным имущественным комплексом в системе факторов и движущих сил городского развития.
Конкретно диссертантом получены следующие теоретико-методологические и практические результаты, определяющие новизну и являющиеся предметом защиты:
1) Углублено представление о содержании понятий «собственность», «имущество», «недвижимость», раскрыто понятие о сущности муниципального имущественного комплекса как нового экономического образования в системе рыночных отношений современной России, его роли и месте в экономике города, региона, страны.
2) Выявлены основные закономерности трансформации экономики крупнейшего города в Российской Федерации в системе федеративного устройства страны.
3) Предложена методология исследования формирования, функционирования и развития муниципального имущественного комплекса крупнейшего города, позволяющая: а) раскрыть воспроизводственный механизм развития имущественного комплекса крупнейшего города; б) выявить социально-экономические особенности формирования и функционирования муниципальных предприятий; в) разработать нормативно-правовое обеспечение организационно-экономического механизма управления имущественным комплексом.
4) Разработаны методические инструменты изучения изменений организационно-экономического механизма . управления имущественным комплексом крупнейшего города, дающие возможность: а) раскрыть особенности, тенденции формирования и функционирования муниципального имущественного комплекса; б) выявить и оценить структурные изменения, происходящие в имущественном комплексе города.
5) Предложены новые подходы к совершенствованию организационно- экономического механизма формирования и регулирования развития муниципального имущественного комплекса крупнейшего города, определению критериев его эффективности в условиях трансформируемой экономики.
9 6) Раскрыты экономические, правовые и институциональные аспекты развития муниципального имущественного комплекса крупнейшего города, основанные на городской политике, стратегическом планировании, региональном и локальном программировании, методах косвенного экономического регулирования.
Конкретный научный вклад автора в разработку проблем, вынесенных на защиту, заключается в следующем:
1. С системных позиций уточнено и расширено экономическое содержание понятий «имущество», «недвижимость», что позволило автору выявить новые аспекты полиструктурности городов России, рассмотреть воспроизводственный механизм функционирования.
Разработана методология изучения имущественного комплекса города и его муниципальной составляющей, дающей возможность выявить закономерности трансформации экономики крупнейшего города в условиях формирования рыночных отношений.
Предложены методы социально-экономического и статистического анализа функционирования объектов недвижимости, муниципальных предприятий и организаций.
Раскрыты новые концептуальные подходы к исследованию организационно-экономического механизма формирования, функционирования и управления муниципальньїм имущественным комплексом.
Предложены новые принципиальные направления совершенствования организационно-экономического механизма повышения эффективности формирования и функционирования муниципального имущественного комплекса крупнейшего города.
Практическая значимость диссертационной работы заключается в обосновании путей и методов совершенствования организационно-экономического механизма регулирования муниципального имущественного комплекса как приоритетного фактора социально-экономического развития города в условиях трансформируемой экономики. Предложенная концепция рационального использования имущественного комплекса представляет весомое значение для решения задач прикладного характера: формирования структурной и инвестиционной политики на федеральном, региональном и муниципальном уровнях, при принятии законов и нормативных актов, регулирующих социально-экономическое развитие муниципальных образований, при разработке городской политики развития имущественного комплекса.
10Материалы исследования могут способствовать подготовке квалифицированных кадров экономистов и менеджеров для органов регионального и муниципального управления.
Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы работы были использованы при: а) разработке федеральных законов «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (от 28.08. 1995 г.), «О конституционном праве муниципальных образований на землю", «О порядке передачи объектов федеральной собственности в муниципальную собственность»; б) разработке и внедрении около 50 нормативных актов в Екатеринбурге, Ростове-на-Дону, Перми и др., регулирующих процесс управления и воспроизводства муниципального имущества; в) выполнении работ в рамках НИР Института экономики УрО РАН по направлению 6.3.6. «Региональная социально-экономическая политика России, экономический федерализм, устойчивость территориальных систем. Формирование стратегических планов социально-экономического развития городов и районов»; г) совершенствовании приемов и методов управления муниципальным имуществом в городах России, формировании организационных структур управления имущественным комплексом Адашнистрации Екатеринбурга (Комитет по управлению городским имуществом, Комитет муниципального (казенного) имущества), муниципальных центров (юридического, рекламы, оценки, тендерного, безопасности); д) формировании и реализации двух программ приватизации в Екатеринбурге.
Основные положения, методологические, теоретические и практические фрагменты работы докладывались автором на международных, общероссийских и региональных конференциях в городах Москве, Ростове-на-Дону, Перми, Челябинске, Свердловске (Екатеринбурге) в период 1988 -1999 гг.
По теме диссертации опубликовано 23 работы с общим объемом авторского текста 56,8 печатных листа.
Структура диссертации обусловлена основной целью и задачами исследования. Работа состоит из введения, шести глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.
Во Введении обосновывается актуальность темы исследования, определяются объект и предмет, формулируются цель и задачи, анализируется состояние научной разработки проблемы, выявляются научная новизна и практическая значимость работы. Особое внимание уделяется обоснованию исходных положений теоретического анализа изучаемой темы.
В первой главе — «Концептуальные основы исследования отношений собственности» анализируется эволюция трактовок экономического содержания и сущности понятия «собственность» в связи со сложными, противоречивыми экономическими, социальными и политическими процессами, происходящими в обществе, с общенаучной, экономической и правовой точек зрения. Выявляются основные сложности в познании основных форм собственности. Проводится анализ экономических и юридических исследований и современных подходов в определении экономического содержания муниципальной собственности.
Во второй главе - «Имущественный комплекс как вещественная основа муниципальной собственности» исследована сущность и экономические содержание имущества, дан краткий обзор теоретических воззрений на классификацию имущества.
Обосновывается необходимость дальнейшей разработки проблематики недвижимости в качестве целостного, интегрального явления. Дается его определение как экономической категории.
Третья глава - «Теоретико-методологические основы формирования имущественного комплекса крупнейшего города» посвящена рассмотрению проблем развития современных городов в условиях трансформации российского общества, раскрыты основные тенденции реструктуризации и модернизации экономики круїгаейлшх городов. В связи с этим исследуются особенности индустриального типа экономического роста городов, черты и противоречия индустриальной стадии развития. Это позволяет оценить кризис экономики города не только как результат процесса реформирования, но и как проявление кризиса индустриализма, необходимости перехода к новому, постиндустриальному типу экономического роста. С этих позидий рассматривается роль и значение организационно-экономического механизма формирования и фуншгоонирования имущественного комплекса города как активного фактора его нового экономического роста.
В четвертой главе - «Институциональные изменения в муниципальном имущественном комплексе крупнейшего города в условиях формирования рыночных отношений» исследуются особенности формирования и развития муниципального имущественного комплекса, необходимость оценки его роли и влияния в реализации микро- и макроэкономических подходов к формированию нового организационно-экономического механизма регулирования городских социально-экономических процессов в условиях экономики переходного периода. Определяется принципиальное значение городских земель в качестве объекта становления рыночных отношений.
12 Раскрываются современные механизмы распоряжения муниципальным имуществом.
В пятой главе - «Социально-экономические основы функционирования муниципальных предприятий крупнейшего города» рассмотрены особенности организационно-экономического механизма функционирования муниципальных предприятий, изложена авторская позиция по поводу развития коммерческих организаций, раскрывается правовая основа функционирования муниципальных предприятий и учреждений.
В шестой главе — «Пути повышения эффективности использования имущественного комплекса крупнейшего города» изложен разработанный автором методологический и методический инструментарий анализа эффективности организационно-экономического механизма формирования и функционирования имущественного комплекса. Представлено решение проблемы повышения эффективности развития имущественного комплекса, предложены механизмы рационализации социально-экономического развития городов.
В Заключении сформулированы выводы и предложения, имеющие принципиальное значение для решения теоретических и практических задач развития и рационального использования имущественного комплекса крупнейшего города с учетом общемировых, национальных и региональных особенностей.
Эволюция взглядов на экономическое содержание собственности
Попытка решения назревших задач формирования городского имущественного комплекса поднимает большой пласт новых проблем как экономического, так и социального, правового, организационно-управленческого, информационного, градостроительного и иного характера. Это требует, в первую очередь, переосмысления и фундаментальных категорий экономической науки, среди которых — собственность, имущество.
Основой любой экономической системы являются отношения собственности, которые кардинально трансформируются при переходе к поливариантному устройству общества. При этом одномерная государственная собственность преобразуется в государственную (двух уровней власти), муниципальную, частную и другие виды собственности. В связи с этим меняется и механизм управления собственностью.
Недвижимая и движимая собственность (имущество) - одна из основных составляющих частей национального богатства всех стран мира. Имущество является важнейшим экономическим ресурсом и играет роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность.
Однако, нельзя в полной мере раскрыть содержание понятия «имущество» без рассмотрения понятия «собственность», являющегося изначальным, основополагающим для любого вида имущества, находящегося в системе отношений.
Вопросы собственности на протяжении всей истории человечества являлись главными, коренными. Независимо от политической природы того или иного общественного строя, господствующей в нем идеологии преобразования в любом обществе становятся реальностью лишь с изменением отношений собственности.
Как в свое время справедливо отмечал К.Маркс, анализируя отношения собственности, «мы всегда раскрываем самую глубокую тайну, скрытую основу всего общественного строя»1.
При рассмотрении эволюции взглядов на экономическое содержание собственности важно понимать, что в теории вопроса доминирует мнение, что частная собственность возникла как противостояние довлеющему фактору государственной (общественной) собственности. Частная собственность рассматривалась многими исследователями не только как противостоящая общественной, но и возникающая из нее. Так, еще в эпоху Просвещения в трудах от А. Смита до И.-Г. Гердера сформировалось понимание, что общинная собственность, существовавшая на начальных этапах человеческой истории, была разрушена и вытеснена частной.
Основоположники марксизма восприняли идею справедливого общества. Так, долгое время, согласно данной теории, потребности развития производительных сил вызывали развал примитивных форм общинной собственности; в иной исторической эпохе подобные потребности вытесняют частную (капиталистическую) собственность и заменяют ее общественной собственностью (коммунистической) .
Определение понятия «собственность» является самостоятельным объектом исследования и выходит за рамки предлагаемой работы. Мы ограничимся лишь методологическим подходом к анализу содержания собственности, исходя из следующих основных моментов.
Во-первых, это понимание многогранности собственности. Собственность - весьма сложный социально-экономический феномен, объемлющий совокупность экономических, социальных, юридических, политических и иных глубинных общественных отношений2.
Во-вторых, несмотря на то, что в условиях переходной экономики происходит активный процесс перераспределения объектов и прав собственности, кардинально изменяется вещественное содержание собственности, по нашему мнению, собственность, отношения собственности, права собственности сохраняют свою ведущую роль в системе хозяйства, формируют осно-ву нормального его существования и восходящего развития . Преобразования в отношениях собственности накладывают отпечаток непосредственно на жизнь и благосостояние людей, затрагивают их кровные интересы.
В-третьих, так как экономические отношения «всегда связаны с вещами и проявляются как вещи» и в силу этого юридические и экономические отношения по поводу собственности в реальной действительности образуют неразрывное единство, а в воспроизводственных процессах многие экономиче ские отношения переходят в юридические, и наоборот, то на современном этапе развития экономики страны возникает необходимость уточнения экономического содержания собственности.
В-четвертых, хотя в отечественной экономической и правовой науке сложились богатейшие традиции исследования проблемы собственности, многие ее грани остаются недостаточно освещенными и дискуссионными1.
В-пятых, безусловной предпосылкой настоящего исследования является отказ от попыток содержательного выведения категории «собственность» вообще. Нельзя не согласиться с критикой К.Маркса по поводу работы П.-Ж. Прудона «Что такое собственность?» в том, что попытка дать определение собственности как независимого отношения, особой категории, как абстрактной и вечной идеи неизбежно приведет к методологической или юридической иллюзии.
Приводя взгляды Маркса, которые, бесспорно, являются основой любой теории, признающей существование наряду с юридическими также экономических отношений собственности, невозможно не заметить их близость к философии права Гегеля2.
Понятие, сущность и экономическое содержание муниципального имущества
Углубленное рассмотрение теоретико-методологических аспектов развития отношений собственности, включая муниципальную, необходимо дополнить теоретическим исследованием имущественных отношений.
Сегодня в литературе не сложилось четкого определения вещественно-имущественной категории. Существует философское, политэкономическое, бытовое понятие вещи, имущества. Попытки привести к относительному единообразию понятийный аппарат этих категорий пока не дали результата. В первую очередь это обусловлено преобладанием политических аспектов рассматриваемых категорий над всеми остальными.
Делая попытку унифицировать определения онятия «вещь», даваемые представителями разных наук, можно сказать, что вещи отличаются друг от друга качественной составляющей, включая относительную независимость и устойчивость существования, и разделяются на вещи для человека (предметы потребления) и вещи для других вещей (средства производства).
Относительно того, что «вещь» — это предмет или «часть» материального мира, заметим, что если говорить о вещи вообще как таковой, то данная категория занимает на земле определенную ее часть, а если мы говорим о некой группе или конкретной вещи, то это больше предмет. Учитывая, что мы говорим о вещи вообще, определение «часть» кажется нам ближе к ее сути в данной трактовке.
В свою очередь, совокупность вещей представляет собой вещественное богатство. По мнению американских экономистов С. Фишера, Р. Дорнбуша и Р. Шмалензи, вещественное богатство - это капитал и земля.
А.Смит, Д.Рикардо, К.Маркс отводили решающую роль в создании богатства труду. Правда, КМаркс подчеркивал мысль У. Петти о том, что «труд — отец богатства, земля - его мать».
Вместе с этим важно подчеркнуть, что современная западная экономическая мысль все чаще практикует тезис о нематериальном содержании богатства. Так, американский экономист П.Хейне говорит о том, что «слово материальный на самом деле не имеет смысла в сочетании с такими словами, как богатство или же благосостояние» . Экономический рост, по мнению Хейне, состоит не в увеличении производства вещей, а в увеличении богатства. А богатство - это все, что ценят люди: профессиональные знания, природные ресурсы, природные способности человека, свободное время и т.п. О последнем, как о специфической форме богатства, писал К. Маркс.
Исходя из своих свойств, имущество служит экономической базой жизнедеятельности общества и его территориальных социально-экономических образований, условием (средством) для принятия экономических решений на различных уровнях. Имущество (обычно недвижимое) является одним из основных источников поступления средств его собственнику. Имущество составляет предмет гордости и тщеславия людей, выступает средством устроенной и комфортной человеческой жизни.
С другой стороны, имущественный комплекс городов предстает в качестве специфической инфраструктуры хозяйствующих субъектов, обеспечивающей их минимально необходимыми условиями для зарождения и развития. Он призван удовлетворять потребности населения местного сообщества, в том числе и городского, финансово и материально обеспечивать деятельность органов местного самоуправления.
Функционируя в сфере обращения, имущество проявляет свою сущность в виде товаров, имущество получает свойства, присущие товарам: потребительскую стоимость и стоимость продукта.
Однако понятие «имущество» по разным причинам неоднозначно трактуется в отечественном гражданском праве и экономической литературе. Еще в начале XX в. русский правовед Г.Ф. Шершеневич по этому поводу заметил: «Наше законодательство не выдерживает строгой терминологии и употребляет слово имущество вместо вещьу а вместо имущества говорит о собственности или об имени»1. Данное утверждение актуально и в наше время. Даже в современном Гражданском Кодексе РФ термин «имущество» имеет несколько значений.
Учитывая, что понятие "имущество" является собирательным по содержанию, в одном гражданском праве можно выделить три основных направления в его определении.
Первое. В рамках вещно-правового аспекта имущество может представлять собой совокупность конкретных вещей и материальных ценностей, находящихся на правах собственности или на началах иного вещного права у того или иного субъекта. Причем, круг вещей, входящих в состав имущества, зависит от формы собственности, к которой это имущество относится.
В конце 20-х - начале 30-х годов в советской юридической литературе имущество определялось как "всякая ценность, могущая иметь значение в хозяйственном обороте (вещи, действия, права и т.п.)"
В годы социалистического строительства имущество стало определяться как "материальные блага, являющиеся объектом права" , причем само понятие "материального блага" было предметом активных дискуссий. Как подчеркивали советские юристы, имущественные отношения, т.е. отношения по владению, пользованию и распоряжению вещами, а также иные отношения, связанные с передачей материальных благ, были обусловлены "использованием в коммунистическом строительстве товарно-денежной формы". Причем характерная черта этих отношений проявлялась в том, что "в соответствии с закономерностями, присущими товарному хозяйству, их участники выступают в качестве обладателей обособленного имущества, наделенных распорядительной самостоятельностью"
В результате кардинальных перемен в экономической и политической жизни России в вещно-правовые отношения были внесены изменения по сравнению с ранее действовавшим законодательством.
Так, при определении юридического лица в действующем Гражданском Кодексе РФ подчеркивается, что существуют три формы юридических лиц в зависимости от состава и распределения прав на имущество (ст. 48 ГК РФ)5.
Развитие современного города в условиях трансформации экономических отношений
В условиях быстро меняющейся общественной и экономической жизни России, когда создаются новые формы хозяйственных связей, складываются новые типы взаимоотношений субъектов экономики, утверждается новый тип отношений собственности, когда «выталкиваются из жизни» устаревшие нормы, правила, институты, города вновь оказываются в центре внимания ученых и практиков. Города начинают приобретать значение не только как источники проблем, но и как важная экономическая и политическая сила, участвующая в становлении новой социально-экономической системы.
Город представляет собой обособленную территориальную социально-экономическую воспроизводственную самоорганизующуюся систему, имеющую как общие признаки с господствующей экономической системой, так и специфические особенности.
Карл Маркс заметил, что «само существование города, как такового, отличается от простой множественности независимых домов. Здесь целое не просто сумма своих частей. Это своего рода самостоятельный организм»1.
Город выступает как целостное образование по отношению к окружающей среде; он перерабатывает и потребляет элементы своего окружения (сырьевые и энергетические ресурсы, воздух, воду, и т.п.) Эти особенности города дают возможность рассматривать его как подобие живого организма, имеющего сложное внутреннее строение и естественные механизмы регулирования, обеспечивающие его выживание в условиях активного взаимодействия с внешней средой, т.е. как регенерирующуюся воспроизводственную систему. Особенность взаимодействия многообразных явлений и процессов в городском пространстве состоит в том, что это - система экономическая, потребляющая ресурсы, создающая, распределяющая и потребляющая продукт и при этом постоянно воспроизводящая все условия своего существования.
Развитие города, как, впрочем, и любой социально-экономической системы, прямо или косвенно зависит от влияния многочисленных и вполне конкретных внешних и внутренних природно-географических, экономико-географических, экономических, социальных, этно-демографических, экологических, общественно-политических, организационно-управленческих и иных факторов и условий (рис .10). Эти факторы, взаимодействуя друг с другом, образуют в совокупности такой своеобразный механизм, под воздействием которого происходит функционирование и развитие города как целостного организма. Внутренняя логика формирования и развития современного города связана с тем, что в территориальной организации общества городской населенный пункт вычленился в относительно автономное образование со специфической социально-экономической, материально-производственной, экологической средой обитания и жизнедеятельности населения1.
Как отмечает Е.Н. Заборова, «нарастание численности, коллективистский образ жизни и развитое сознание - базовые факторы возникновения го-родов, тот фундамент, на котором строится все здание» . Население города в силу единства условий экономики, культуры, быта, образа жизни образует типичную, ярко вьфаженную территориальную общность людей - «общность по поселению».
В городе как в особом типе населенного пункта сформировалась необходимая среда для удовлетворения человеком его многообразных и, в значительной степени, индивидуальньгх потребностей:
а) в средствах существования, т.е. благах, способных удовлетворять жизненно-важные (их еще называют биологическими, физиологическими, физическими, естественными, витальными и т.п.) потребности, связанные в основном с природой человека (пища, одежда, жилье, охрана и укрепление здоровья и т.п.); б) в социально-культурных (духовных, психологических) средствах жизни, возникающих в связи с функционированием человека в обществе (об разование, культура, религия, искусство, информация, общение, отдых и т.п.);
в) в средствах деятельности (предметы для производства товаров, предоставления услуг и т.п.).
С точки зрения экономики особенно важно отметить принципиальное свойство динамики потребностей: с развитием общества происходит возрастание и постоянное изменение потребностей индивида по их структуре, качеству и количеству. Причем не только появляются новые потребности, но и отмирают старые, изменяется соотношение между видами потребностей и т.п.
В городе в той или иной степени полноты и законченности осуществляются в объективной последовательности все фазы единого воспроизводственного цикла - производство, распределение, обмен и потребление материальных благ и услуг. Город, обеспечив себе определенный уровень концентрации и последующее развитие всех элементов воспроизводственного процесса, создал объективные предпосылки для относительного обособления (т.е. воспроизводства, осуществляемого в пределах экономического пространства города) по отношению к общественному воспроизводству в целом.
Мера экономической самостоятельности, хозяйственной обособленности города заметно увеличивается. Как справедливо заметил ВЛ. Любовный, экономическая самостоятельность — главное условие реализации новой роли российских городов
Вместе с этим, оценка управления развитием крупнейших городов на Всемирном форуме ООН по проблемам городов (Хабиитат) в Стамбуле (1996 г.) показала, что из 2300 крупных и крупнейших городов мира лишь 22 отвечают современным требованиям. Среди них нет ни одного города России. Разработке теории управления и развития города как самостоятельной единицы в последние годы уделяется большое внимание как у нас в стране, так и за рубежом. Только за 1992-1996 гт. опубликовано свыше 400 работ, в которых приведены теоретические основы и обобщена практика работы по совершенствованию системы управления городом.
Так, в книге Л.А. Велихова3 излагается общее учение о городе, его управлении, финансах и методах хозяйствования, в монографии В.И. Голованова4 дается представление об идеях теории управления и самоуправления в крупных городах на основе общей теории систем, кибернетики, социологии и экономики, а в другой его работе обращается внимание на сотрудничество населения и органов власти в организации управления районом крупного города и обеспечении его устойчивого развития в условиях демократических реформ.
Особенности формирования муниципального недвижимого имущества
Недвижимое имущество, находящееся на территории города, исходя из его потребительских свойств и особенностей, о которых говорилось выше, играет «первую скрипку» в экономических и гражданско-правовых отношениях.
Согласно логике экономического развития любое имущество собственника должно давать либо экономическую отдачу (прибыль, доход), либо социальный эффект. К сожалению, не стоит сбрасывать со счетов и то обстоятельство, что на уровне крупных собственников недвижимость зачастую становится также и объектом политических дивидендов.
Выделяя муниципальную собственность в особый объект имущественного комплекса муниципального образования, имеющий вполне определенные свойства системообразующего элемента, мы должны изучить особенности формирования и использования недвижимого имущества в крупнейших и крупных городах.
Основным фактором формирования муниципального недвижимого имущества являются процессы разгосударствления, муниципализации и приватизации недвижимости.
Исходя из вышесказанного, к особенностям формирования муниципального недвижимого имущества можно отнести:
1) массовую передачу от государства местным сообществам жилого фонда городов, как правило изношенного, без необходимой для его содержания материально-технической базы;
2) передачу муниципальных объектов соцкультбыта с целью их приватизации. Наиболее прибыльные и капиталоемкие предприятия оставались у государства и им приватизировались. Это связано с перераспределением средств от приватизации среди соответствующих бюджетов (средства от приватизации государственного имущества шли в государственный бюджет);
3) ограниченное бюджетное обеспечение воспроизводства недвижимости (ремонт, новое строительство), приведшее к сокращению до минимальных пределов воспроизводства муниципальной недвижимости. Прирост новых объектов недвижимости практически прекратился;
4) незавершенность процесса формирования муниципального недвижимого имущества вследствие непередачи государством в муниципальную
собственность ряда объектов, по своим признакам подпадающих под муниципальную категорию (котельные промышленных предприятий, обслуживающих жилые комплексы, парки, скверы, водные бассейны и т.п., обслуживающиеся муниципальньїми службами за счет средств городского бюджета, предприятия по обслуживанию населения (обеспечение топливом, ремонт жилых зданий и т.п.), памятники истории, культуры и архитектуры, имеющие местное значение, и т.д.).
Данные тенденции приводят и к разного рода дополнительным издержкам в процессе управления муниципальным хозяйством: невозможности осуществления в полном объеме функций, возложенных на органы местного самоуправления.
В широком смысле слова под объектами городской недвижимости понимаются как здания и сооружения различного назначения, размещенные на территории города, так и участки земли, на которых подобные здания и сооружения располагаются или могут располагаться1. Однако развитие рыночных отношений и рыночной деятельности в сфере недвижимости независимо от форм собственности наталкивается на ряд трудностей, в первую очередь в связи с тем, что рынок недвижимости обладает рядом особенностей, отличающих его от рынков капитала, труда, товаров и услуг.
Во-первых, рынок недвижимости является одной из существенных составляющих в любой национальной, региональной или муниципальной экономике. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда и рынок капитала вряд ли могут существовать сами по себе, и даже финансовые институты (банки, инвестиционные компании и т.п.) должны быть участниками рынка недвижимости для приобретения или аренды помещений, необходимых для их деятельности.
Во-вторых, сфера недвижимости многогранна и представляет собой обширную область предметов недвижимого характера, участвует в огромной массе отношений, связанных с собственностью, государственным, региональным и местным регулированием различных сфер жизни общества, а также многими другими областями человеческой деятельности и бытия. Не случайно в классификаторе сфер деятельности по отраслям народного хозяйства РФ, состоящем из 24 наименований, начиная с промышленности и сельского хозяйства, «операции с недвижимым имуществом» фигурирует как самостоятельный вид деятельности, занимая 11-ю позицию.
В-третьих, рынок недвижимости разбит на множество сегментов, каждый из которых имеет собственные регуляторы, а потому по-разному реагирует на макроэкономическую ситуацию.
Сложность и раздробленность сферы недвижимости и многофокусность управления ею затрудняют осознание этой сферы как единого целого, а также необходимость отслеживания состояния этой целостности.
В-четвертых, рынок недвижимости и управление муниципальной недвижимостью функционирует как сложная система с огромным количеством противоречивых факторов, определяющих ее развитие или стагнирование.
В-пятых, развитие недвижимости происходит в условиях взаимопересе-кающихся интересов разных групп людей и организаций.
По своей сути недвижимость - основа личного существования горожан и база хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. Город как субъект хозяйствования путем коммер ческой деятельности и эксплуатации своего недвижимого имущества получа ет возможность направлять полученные результаты (финансово экономические, социально-экономические) на общественно-полезные цели, на решение задач городского развития.
В-шестых, на рынке недвижимости обращаются уникальные объекты: абсолютно одинаковых объектов недвижимости не существует хотя бы потому, что они связаны с разными участками территории.
В-седьмых, продажи крупных объектов недвижимости и земельных участков относительно редки. Так, в Западной Европе в настоящее время один и тот же участок земли продается в среднем раз в 25-30 лет — срок активной трудовой деятельности одного поколения. Наследуемые участки не поступают в свободную продажу многие десятилетия, что затрудняет оценку их рентного эффекта.
В-восьмых, налогообложение недвижимости во всем мире является одним из основных источников местного и существенной частью государственного бюджетов1. В основе современных концегщий налогообложения недвижимости лежит принцип изъятия в пользу общества части рентного дохода.
