Введение к работе
Актуальность темы исследования. Новшества в жилищном законодательстве последних лет значительно ускорили процесс приватизации жилья и рост числа собственников квартир в городах Жилищный кодекс, введенный в действие с 1 марта 2005 года, обязал собственников жилья выбрать способ управления своим домом, однако реализовать это на практике оказалось затруднительно из-за отсутствия конкурентного рынка управления объектами жилой недвижимости, что ограничивает возможности собственников по выбору управляющей организации
На сегодняшний день во многих городах России такой рынок только формируется Например, в Санкт-Петербурге услуги по управлению и эксплуатации объектов жилой недвижимости оказывают 46 ОАО «Жилкомсервис» со 100-процентным государственным капиталом и около 70 частных управляющих организаций, однако для города, объем жилищного фонда которого превышает 100 млн кв м, такого количества субъектов рынка явно недостаточно Кроме того, ограничение свободы выбора управляющей организации приводит либо к завышению цен на ее услуги, либо к ненадлежащему качеству услуг, оказываемых по установленным городом ценам
Проблемы развития рынка управления жилой недвижимостью в крупных городах связаны с недостатками правового регулирования этого бизнеса и научного обеспечения процесса управления объектами жилой недвижимости Это проблемы неоднозначного толкования ключевых понятий в некоторых нормативно-правовых актах, отсутствия установленных требований к качеству управления, недостатка научно-методических работ в области управления многоквартирными домами При этом, формирование рынка управления жилой недвижимостью провозглашено одной из главных задач реформы жилищной сферы
Этим обусловлена необходимость разработки механизма формирования рынка управления жилой недвижимостью в крупном городе, практических рекомендаций для бизнес-структур, уже действующих в этой сфере или намеревающихся в ней работать
Степень разработанности проблемы. Исследованию теоретических и практических проблем управления жилой недвижимостью посвящены труды отечественных и зарубежных ученых, в которых изложены различные концепции управления и пути решения проблем Значительный вклад в становление и развитие методологии управления жилищной сферой внесли такие российские ученые, как О Э Бессонова, В С Боголюбов, В В Бузырев, И В Бычковский, Н В Васильева, Л А Велихов, Т М Говоренкова, Б М Гринчель, С А Ершова, А Н Кириллова, Н Б Косарева, С Н Максимов, Ю П Панибратов, С Б Сиваев, Е Б Смирнов, В С Чекалин, Н В Чепаченко, Л Н Чернышов, М Д Шапиро, А Н Шеремет, И С Шомина и многие другие Вместе с тем, проблемы формирования рынка управления жилой
недвижимостью на уровне крупного города остаются недостаточно проработанными в научно-методическом плане
Актуальность, теоретическая и практическая значимость проблемы, ее недостаточная разработанность в литературе обусловили выбор темы исследования, определили его цель и задачи
Целью исследования является разработка научно-методических основ совершенствования механизма формирования рынка управления жилой недвижимостью в крупном городе
Цель исследования предопределила постановку и решение следующих задач
изучение проблем и тенденций развития рыночных отношений в сфере управления жилой недвижимостью,
обоснование сущности и структуры механизма формирования рынка управления жилой недвижимостью в крупном городе, его основных элементов,
-, анализ конкурсной системы отбора управляющих организаций и разработка алгоритма проведения конкурсов товариществами собственников жилья,
обоснование методических положений по определению стоимости услуг по управлению многоквартирными домами,
разработка рекомендаций по оценке динамики конкурентных отношений в сфере управления жилой недвижимостью,
модельное обоснование бизнеса по управлению жилой недвижимостью, включая организационно-экономическую и финансовую модели управляющей организации, а также методические рекомендации по формированию системы управления качеством
Объектом исследования является сфера управления объектами жилой недвижимости в крупных городах России
Предметом исследования является механизм формирования рынка управления жилой недвижимостью в крупном городе
Теоретико-методологической основой исследования послужили труды
отечественных и зарубежных ученых и специалистов в области управления
жилой недвижимостью Исследование проводилось с использованием
системного подхода, методов логического и сравнительного анализа,
экономико-статистической обработки информации, организационного
проектирования и экономико-математического моделирования
Информационной базой исследования послужили официальные статистические данные, материалы научных учреждений, периодической печати, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, отчетность Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга, профильных комитетов администраций других крупных городов России, Государственных жилищных инспекций и управляющих организаций, материалы конференций и семинаров по исследуемой проблематике
Научная новизна исследования заключается в следующем
Уточнено представление о жилой недвижимости как специфическом объекте управления, дано авторское определение понятия «управление многоквартирным домом», позволяющее учесть особенности современной правовой базы регулирования этой сферы
Обоснованы сущность и состав механизма формирования рынка управления жилой недвижимостью в крупном городе, направленного на стимулирование предложения услуг по управлению многоквартирными домами, формирование платежеспособного спроса на эти услуги, обеспечение баланса интересов управляющих организаций и собственников жилья
Разработан алгоритм конкурсного отбора управляющих организаций объединениями собственников жилья, учитывающий особенности таких объединений как организатора конкурса и заказчика, позволяющий повысить качество управления и стимулировать развитие рынка управления жилой недвижимостью
Обоснованы методические положения по определению стоимости услуг по управлению многоквартирными домами на основе свободного (рыночного) ценообразования, направленные на стимулирование добросовестной конкуренции и обеспечение баланса экономических интересов субъектов рынка управления жилой недвижимостью
Разработана организационно-экономическая модель управляющей организации, включающая ее структуру, функции, задачи, способы выхода на рынок, выбор оптимальной организационно-правовой формы, расчет порога рентабельности, позволяющая создать конкурентоспособную компанию и определить рациональные пути ее развития
Разработана финансовая модель управляющей организации, включающая схему финансовых потоков, систему бюджетирования на основе пообъектного учета, способы осуществления инвестиционной деятельности, направленная на обеспечение экономической эффективности процесса управления жилой недвижимостью
Разработаны методические положения и практические рекомендации по формированию системы менеджмента качества управления объектами жилой недвижимости, включая критерии и показатели оценки качества управления и порядок ее расчета, алгоритм разработки программы управления жилым объектом, в целом позволяющие обеспечить надлежащий уровень качества услуг управляющей организации и повысить ее конкурентоспособность
Практическая значимость исследования состоит в разработке методических рекомендаций, алгоритмов и моделей, предназначенных для использования органами власти крупных городов в процессе регулирования сферы управления жилой недвижимостью, управляющими организациями - в целях повышения рентабельности бизнеса и качества управления объектами жилой недвижимости, товариществами собственников жилья - для повышения эффективности самостоятельной деятельности по управлению домовладениями
Апробация работы. Основные положения и результаты исследования докладывались и получили одобрение на научно-практических конференциях
«Экономика и менеджмент в творчестве молодых ученых» (Санкт-Петербург,
2005), «Актуальные проблемы управления экономикой региона» (Санкт-
Петербург, 2007) Основные результаты исследования используются в
практической деятельности управляющих организаций и в учебном процессе в
Санкт-Петербургском государственном инженерно-экономическом
университете
Публикации. По теме диссертации опубликовано 11 научных работ общим объемом 12,08 п л, лично автору принадлежит 5,45 п л
Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы, приложений
Во введении обоснована актуальность, цель и задачи исследования, показаны научная новизна и практическая значимость его результатов
В первой главе «Проблемы и тенденции развития рыночных отношений в сфере управления жилой недвиокимостью» рассмотрены особенности жилой недвижимости, отличающие ее от других объектов управления, обосновано понятие управления многоквартирными домами Проведен сравнительный анализ способов управления домовладениями, выявлены основные тенденции и проблемы развития рыночных отношений в жилищной сфере крупных городов, а также раскрыты проблемы научного обеспечения управления жилой недвижимостью
Во второй главе «Методические основы механизма формирования рынка управления жилой недвижимостью в крупном городе» обоснованы сущность и состав механизма формирования рынка управления жилой недвижимостью и разработаны его базовые элементы, включающие цели и принципы развития рынка, алгоритм конкурсного отбора управляющих организаций объединениями собственников жилья, методические основы свободного (рыночного) ценообразования на услуги управляющих организаций, рекомендации по оценке динамики развития конкурентных отношений
Третья глава «Модели формирования рыночных бизнес-структур в сфере управления жилой недвиокимостью» посвящена вопросам практической реализации механизма формирования рынка управления жилой недвижимостью в крупном городе, создания конкурентоспособных субъектов рынка и стимулирования добросовестной конкуренции В главе представлены организационно-экономическая и финансовая модели управляющей жилищной организации, а также рекомендации по формированию системы менеджмента качества управления многоквартирными домами
В заключении изложены основные выводы и предложения, обобщены результаты работы, показаны направления дальнейших исследований
