Содержание к диссертации
1. ХАРАКТЕРНЫЕ ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ КАК
ВЕДУЩЕГО НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ ОЦЕНОЧНОЙ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИИ 9
1.1 Недвижимость как экономическая категория и предмет рыночного
оборота 9
Современное состояние оценочной деятельности на рынке недвижимости 22
Система оценки рыночной стоимости жилой недвижимости: основные подходы и перспективы их реализации 28
Обзор моделей массовой оценки рыночной стоимости жилой недвижимости 49
Особенности оценочной модели жилой недвижимости, предложенной Н.В. Калининой 52
Особенности оценочной модели жилой недвижимости, предложенной З.Г. Усовой - 53
Особенности оценочной модели жилой недвижимости, предложенной В.А. Овсянниковым 55
Особенности оценочной модели жилой недвижимости, предложенной Н.А. Слюсаревой 58
2. МЕТОДИЧЕСКРШ ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
НЕДВИЖИМОСТИ В УСЛОВИЯХ МОНОФУНКЦИОНАЛЬНЫХ
ГОРОДОВ РОССИИ 63
2.1 Особенности монофункциональных городов на современном этапе 63
Анализ набора факторов, оказывающих влияние на стоимость недвижимости 72
Техника сравнительного подхода, базирующаяся на зонировании территории города 78
2.3.1 Признаки формирования территориально-экономических зон 78
2.3.2 Группировка городской территории для целей массовой оценки
с использованием кластерного анализа 85
3. РАЗРАБОТКА И АПРОБАЦИЯ МОДЕЛИ МАССОВОЙ ОЦЕНКИ
ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В Г. БРАТСКЕ 98
3.1 Исследование результатов оценки недвижимости с использованием
многофакторной регрессионной модели и обоснование ее непригодности 105
3.2 Предлагаемая оценочная модель расчета от «базовой» жилой
недвижимости 118
Разработка коэффициентов потребительской ценности стандартных характеристик жилой недвижимости 125
Разработка алгоритма оценочной модели 130
3.5 Применение оценочной модели в целях налогообложения жилой
недвижимости 133
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 138
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 141
ПРИЛОЖЕНИЕ 1 147
ПРИЛОЖЕНИЕ 2 149
ПРИЛОЖЕНИЕ 3 152
ПРИЛОЖЕНИЕ 4 155
ПРИЛОЖЕНИЕ 5 158
ПРИЛОЖЕНИЕ 6 167
Введение к работе
Актуальность исследования.
Появление частной собственности на жилую недвижимость в России породило объективную необходимость участия при совершении различных операций с недвижимостью профессионалов - специалистов оценки. Проблемы оценки недвижимости в целом, и жилой, в частности, давно решаются зарубежными и сравнительно недавно - российскими учеными-экономистами. Возрастающий объем публикаций по исследованиям в этой области в России свидетельствует об актуальности данного направления и интересе со стороны государственных и частных структур. Последние проявляют заинтересованность в независимой ценовой экспертизе жилой недвижимости для определения размеров ипотечных кредитов, предоставляемых населению, в целях минимизации рисков коммерческих банков.
Органы местного самоуправления видят все большую необходимость в привлечении оценщиков для определения рыночной стоимости недвижимости как налогооблагаемой базы по исчислению налога на недвижимость. В перспективе эти платежи должны стать преобладающими в общем объеме налоговых поступлений в бюджеты муниципалитетов городов России. В настоящее время особенно актуальна для монофункциональных городов проблема привлечения дополнительных средств с целью пополнения их повсеместно дефицитных бюджетов. Только благодаря процедуре массовой оценки рыночной стоимости недвижимости при исчислении налога на недвижимость можно с одной стороны избежать социальной напряженности в обществе, а с другой стороны - существенных потерь для местных бюджетов.
Цель диссертационной работы - разработка и научное обоснование модели массовой оценки рыночной стоимости жилой недвижимости для целей налогообложения в условиях монофункциональных городов России, а также формулировка практических рекомендаций по ее применению.
Поставленная цель определила следующие задачи:
- выявление экономической сущности основных понятий и категорий,
связанных с деятельностью по оценке жилой недвижимости;
исследование особенностей базовых методологических подходов к оценке рыночной стоимости жилой недвижимости: затратного, доходного и сравнительного;
изучение преимуществ и недостатков существующих на сегодняшний день моделей массовой оценки объектов недвижимости, в частности жилой недвижимости;
- установление особенностей монофункциональных городов России,
определяющих специфику применения методики массовой оценки рыночной
стоимости жилой недвижимости;
обоснование и применение технологии зонирования территории города, позволяющей адекватно учитывать ее реальную потребительскую ценность;
разработка и обоснование методики массовой оценки стоимости жилой недвижимости, позволяющей объективно учитывать реальное состояние рынка недвижимости в монофункциональных городах.
Предмет исследования — совокупность моделей и методов массовой оценки рыночной стоимости жилой недвижимости.
Объект исследования - особенности и закономерности функционирования экономической системы рынка жилой недвижимости в условиях монофункциональных городов России.
Теоретическая и методическая основа диссертационного исследования. К исследованию привлечены труды фундаментального и прикладного характера отечественных и зарубежных ученых, направленные на изучение проблем развития рынка недвижимости, массовой и индивидуальной оценки недвижимости, экономики городского землепользования, экономической статистики. Существенный вклад в разработку данных проблем внесли отечественные экономисты Л.Б.Балабанов, В.В. Бузырев, Б.Д. Новиков, А.Н.Асаул, В.А.Горемыкин, А.Г. Грязнова, B.C. Зимин, Е.И. Тарасевич, Г.М.Стерник, М. А. Федотова, В.В. Григорьев, С. В. Грибовский, С. В.
Валдайцев, П.Г. Грабовый, СП. Коростелев, А.Б. Крутик, Н.В. Калинина, А.П. Ромм, В.П. Федоров, Н.А. Слюсарева, С.Л. Парфенов, В.А. Овсянников, а также американские оценщики I. Fisher, J.P.Fridman, J.K.Eckert и др.
В процессе решения проблем и задач диссертационного исследования были в существенной степени использованы современные достижения зарубежной и отечественной экономической науки в области оценки недвижимости, экономической статистики, современные разработки в области информационного обеспечения процесса оценки недвижимости.
Наиболее существенные результаты, полученные автором в процессе диссертационного исследования:
на основе углубленного изучения взаимосвязей процессов, протекающих в городах монофункционального типа, разработана имитационная модель воздействия особо значимых факторов на рынок жилой недвижимости;
предложен набор потребительских характеристик жилой недвижимости, которые способны повлиять на формирование рыночной стоимости, могут быть унифицированы и отражены в модели массовой оценки, а также позволят обеспечить доступность для понимания налогоплательщиков технологии оценки;
выявлены тенденции и закономерности развития рынка с помощью проведенного мониторинга состояния рынка жилой недвижимости г. Братска (его отдельных сегментов и в целом) в условиях монофункциональных городов для обоснования выбора «базовой» недвижимости;
установлены критерии выбора «базовой» недвижимости, технология расчета ее рыночной стоимости и механизм индексации;
- разработана оригинальная модель массовой оценки рыночной стоимости
жилой недвижимости, спецификация которой обусловлена результатами
ценового и трендового анализа динамики по отдельным сегментам рынка
жилой недвижимости и в целом по рынку.
Научная новизна диссертационного исследования состоит в следующем:
определены социально-экономические, исторические особенности монофункциональных городов, которые накладывают отпечаток на процесс функционирования рынка жилой недвижимости, и как следствие, влияют на специфику оценочной модели;
- предложен унифицированный набор факторов стоимости, которые
определяют среду формирования рыночной стоимости жилой недвижимости в
монофункциональных городах;
- предложена оригинальная модель массовой оценки жилой недвижимости в
условиях монофункциональных городов.
Практические рекомендации
Практическая значимость диссертационной работы заключается в том, что на основе проведенного анализа динамики рынка жилой недвижимости, разработана новая модель, позволяющая проводить массовую оценку. Последняя, реализуемая с помощью «метода расчета от базовой недвижимости», применима для массовой оценки лишь в монофункциональных городах, поскольку учитывает специфические особенности рынка жилой недвижимости таких городов.
Предложенная в диссертации оценочная модель прошла апробацию в комитете по экономике и финансам г. Братска и рекомендована к внедрению в случае передачи на местный уровень права определения методики оценки жилой недвижимости для целей налогообложения. Кластерный анализ прошел опытную эксплуатацию на предмет применения при формировании социально-экономических оценочных зон жилого фонда г. Железногорска-Илимского. Принципы, заложенные в оценочную модель автором, рекомендованы к применению в процессе проведения массовой оценки жилого фонда г. Железногорска-Илимского.
Научные положения, изложенные в диссертационной работе, а также сформулированные на их основе практические рекомендации прошли апробацию на конференциях, использованы при разработке учебно-методического обеспечения спецкурса «Оценка бизнеса и недвижимости» для
специальности «Финансы и кредит» и «Оценка и налогообложение недвижимости и другого имущества предприятия» для специальности «Налоги и налогообложение» в филиале Байкальского государственного университета экономики и права в г. Братске.
1. ХАРАКТЕРНЫЕ ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ КАК ВЕДУЩЕГО НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В
РОССИИ
