Содержание к диссертации
Введение
I. Проблемы и особенности становления рынка недвижимости в России 11
1.1. Рынок недвижимости: возникновение, правовое обеспечение, развитие 11
1.2. Рынок недвижимости - составная часть инвестиционного рынка. Ипотека и ипотечное кредитование 19
1.3. Особенности и основные этапы формирования Российского рынка недвижимости 27
II Оценка стоимости объектов - основной этап анализа рынка жилой недвижимости 35
2.1. Технология оценки объекта недвижимости 35
2.2. Оценка недвижимости, приносящей доход, и методы оценки стоимости продаваемых квартир 44
III. Анализ рынка жилой недвижимости г. Читы 63
3.1. Методика оценки объектов недвижимости на материалах ООО «Фирма Иргень» 63
3.2. Исследование рынка жилой недвижимости города Читы 82
3.3. Жилищные стратегии социальных групп населения г. Читы в рыночных условиях хозяйствования 104
Заключение 121
Библиографический список 127
Приложения 140
- Рынок недвижимости: возникновение, правовое обеспечение, развитие
- Особенности и основные этапы формирования Российского рынка недвижимости
- Технология оценки объекта недвижимости
- Методика оценки объектов недвижимости на материалах ООО «Фирма Иргень»
Введение к работе
Актуальность темы диссертационного исследования.
Переход России к рынку показал актуальность проведённых в стране глубоких экономических реформ. К одним из многих конкретных положительных результатов экономических реформ можно отнести приватизацию. В городе Чите в государственной собственности находилось около 90% всего жилищного фонда» Очевидно, что после принятия закона о массовой приватизации жилья и передачи государственного жилого фонда на баланс местных властей, программа приватизации жилья была реализована. Почти 40% жилых единиц города были переданы в частную собственность с тем, чтобы создать основу жилищного рынка и способствовать появлению подлинной заинтересованности в экономической реформе у значительного числа читинских семей. Ликвидация государственной собственности на объекты недвижимости в 1991 году создала предпосылки для формирования реального рынка недвижимости, в основе которого лежит купля-продажа прав собственности.
Развитие рынка недвижимости имеет решающее значение для улучшения общей экономической конъюнктуры в стране- В процессе развития рынка недвижимости активизируются факторы, способствующие снижению инфляции, росту реальных инвестиций и увеличению сбережений в структуре валового национального продукта (как формы отложенного спроса, ввиду высокой капиталоёмкости объектов недвижимости). Кроме того, развитие рынка недвижимости ведёт к общему повышению уровня деловой активности в стране. Население, независимо от материального и социального положения, стремится заработать средства для улучшения жилищных условий, и делает это всеми доступными способами, ориентируясь на более высокий уровень доходов, на более эффективные формы занятости и бизнеса. Складываются предпосылки, обеспечивающие финансовое оздоровление эконо-
мики, постепенный выход её из кризиса, создающие основы для экономического роста [139, с.4].
Однако, до настоящего времени в России отсутствует надлежащим образом отработанная законодательная база, которая регламентирует отношения в сфере недвижимости.
Рынок недвижимости России развивается в условиях отсутствия необходимых правовых и организационных рамок дня цивилизованного его формирования.
По сравнению с другими рынками (фондовыми, товарными, сырьевыми) этот сектор в наибольшей мере развивается в нелегальных и полулегальных формах. Различные органы государственной власти делят между собой полномочия в сфере управления рынком, но никто из них реально не заинтересован в становлении нормальных рыночных отношений. Стремительный рост вторичного рынка недвижимости обусловил необходимость развития его рыночной инфраструктуры: сферы нотариальных, юридических, посреднических услуг и т.д., в том числе и услуг по оценке объектов недвижимости.
По историческим меркам рынок недвижимости в России ещё очень молод. За восемь-девять лет он прошел беспрецедентно большой путь становления и развития в трудных условиях перехода от централизованной к рыночной экономике.
Формирование рынка в городах России проводится Российской Гильдией риэлторов (РГР) с 1993 года. Регулярный экспертный опрос руководителей риэлторских фирм - членов Гильдии - содержит информацию об уровне цен, соотношении спроса и предложения, количестве сделок на рынке жилья. Привлекаются данные внутрифирменного учета сделок и предложений риэлторских фирм и их аналитические материалы. В исследовании постоянно участвует 50 — 60 городов России, в том числе и Чита.
Без теоретического осмысления проблем рынка недвижимости невозможна реализация актуальных экономических и социальных программ, взаимодействие и контроль отдельных звеньев хозяйственной системы.
Проблемы экономики недвижимости - это широкий спектр задач народного хозяйства России, который находится в сфере общеэкономических проблем анализа объектов недвижимости. Имеется в виду совершенствование механизма экономической оценки недвижимости, И в доперестроечные времена решались аналогичные задачи; они отвечали требованиям планового хозяйства в условиях экономики административно-командного типа.
Сегодня главным критерием стоимости и эффективности использования недвижимости становится показатель прибыли.
Значительный вклад в изучение отдельных теоретических проблем и разработку практических рекомендаций внесли отечественные и зарубежные ученые: ИТ, Балабанов> Э,Р. Бугулов, А,С, Владимирская, В,А. Горемыкин, В.В. Григорьев, В.Е. Есипов, ОЛ, Зайцева, Ф. Котлер, П.В. Крашенинников, А.С. Новоселов, Ник. Ордуэй, В.И. Ресин, В.В. Салий, Л.А, Сивкова, Г.М, Стерник, MX Черняков, Р.И. Шнипер, Дж. Фридман и другие.
Несмотря на имеющиеся научные разработки в исследовании рынков, некоторые положения нуждаются в уточнении в частности, в разработке новых методов оценки рыночной стоимости объектов жилья и анализа рынков недвижимости.
Актуальность данной проблемы определила выбор темы и основные направления диссертационной работы, ее целевую направленность и структуру исследования.
Целью диссертационного исследования является изучение рынка недвижимости жилой сферы города Читы и разработка жилищных стратегий для различных социальных групп населения по уровню доходности и степени обеспеченности жильем.
Для достижения цели поставлены и решены следующие задачи:
проанализированы существующие в научной литературе точки зрения на исследование рынков, технологию и методы оценки рыночной стоимости различных объектов недвижимости;
изучено современное законодательство, методические, нормативные и другие документы, регламентирующие операции на рынке недвижимости, в том числе договора;
раскрыта сущность, функции, содержание и организация рынка недвижимости, практика работы риэлторских компаний на примере рынка недвижимости города Читы;
выявлены особенности и недостатки этапов формирования Российского рынка недвижимости для использования в разработке жилищных стратегий населения;
разработаны методы и методики анализа рынка недвижимости;
обоснован системный анализ рынка недвижимости, включающий этап оценки стоимости объекта;
сгруппировано население региона по уровню доходности и степени обеспеченности жильем для выработки жилищных стратегий;
разработана жилищная стратегия для различных социальных групп населения, дифференцированных по уровню доходности и обеспеченности жильем;
предложен институциональный подход к решению проблемы развития рынка недвижимости в г. Чите.
Предметом исследования является рынок недвижимости и закономерности его развития.
Объектом исследования выступают экономические отношения на рынке недвижимости жилой сферы города Читы и её административных районов. Исследование соответствует п_ 15.111 «Формирование и развитие отраслевых, региональных и общенациональных рынков услуг» Паспорта номенклатуры специальностей научных работников (экономические науки).
Теоретической и методологической основой диссертационного исследования послужил диалектический подход к изучению развития рынка недвижимости как социально-экономического явления.
Информационной базой для решения поставленных задач явились:
статистические данные государственного комитета статистики Российской Федерации и Читинского областного комитета государственной статистики;
сведения экспертного опроса руководителей риэлторских фирм -членов Гильдии - об уровне цен, соотношении спроса и предложения, количестве сделок на рынке жилья;
сведения риэлторских фирм города Читы, в частности общества с ограниченной ответственностью «Фирма Иргень», «БНВ-Эстейт», «Сервис-Центр помощь», «Ленина, 105» о конъюнктуре рынка недвижимости города Читы и о количестве сделок;
результаты анкетного опроса семей в административных районах города Читы.
Научная новизна диссертационной работы заключается в следующем:
разработана дифференцированная жилищная стратегия для различных социальных групп населения по уровню доходности и степени обеспеченности жильем;
выявлены тенденции развития жилищного рынка с использованием предложенной системы показателей, включающей в себя помимо традиционных, такие как: удовлетворенность жилищными условиями, потребительские показатели качества жилья;
предложена новая методика анализа рынка жилой недвижимости, основным этапом которой является оценка стоимости объектов недвижимости;
обоснована методика оценки стоимости жилых объектов рынка недвижимости и дополнена введением весовых коэффициентов значимости на основе экспертной оценки специалистов;
рекомендована модель оценки стоимости жилья, выраженная степенной функцией, которая позволила выявить количественную меру зависимости стоимости жилья от экономических, социальных и географических факторов воздействия.
Основные положения, выносимые на защиту:
Особенности и основные этапы становления рынка недвижимости.
Оценка и методология стоимости объектов как реализация основного этапа исследования рынка недвижимости.
Исследование рынка жилой недвижимости города Читы.
Жилищные стратегии социальных групп населения города Читы в рыночных условиях хозяйствования.
Практическая значимость н апробация исследования. D теоретической области данное исследование является попыткой расширения возможностей системного, текущего и перспективного анализа рынка недвижимости» предполагающей дальнейшую разработку его основных направлений. Содержащиеся в работе предложения по созданию методики анализа рынка недвижимости способствуют более точному определению стоимости жилья с учетом нелинейной модели и введенных коэффициентов значимости на основе экспертных оценок.
Положения и выводы диссертационной работы используются в Комитете по управлению государственным имуществом Читинской области (акт о внедрении от 26.09.2000 г., № 1869), ООО «Центр правового обеспечения сделок с недвижимостью», (акт о внедрении от 01.06.01 г., № 238), ООО «Фирма Иргень» (акт о внедрении от 22.05.01 г., № 102), «БНВ-Эстейт» (акт о внедрении от 13.06.01 г., № 92), «Ленина, 105» {акт о внедрении от 07.08.01 г., № 41). Они применяются в учебном процессе Забайкальского института предпринимательства (справка о внедрении от 10.09.01 г., № 905),
при проведении практических семинаров с работниками системы потребительской кооперации (справка о внедрении Амурского облпотребсоюза от 15 января 1999 года № 01-03). Документы о внедрении разработок отражены в приложении 11.
Основные положения диссертационного исследования докладывались и обсуждались на международных и региональных конференциях, в том числе: «Компьютерные технологии в образовании и предпринимательстве» {Чита, 1998 г.), на региональной научно-практической конференции «Молодёжь и кооперация в новом тысячелетии» (Чита, 2001 г.).
Публикации. По теме исследования опубликовано 4 работы общим объемом 1,55 п.л. (авторские - 1,45 п.л.), в том числе: одна статья (1 п.л.), тезисы к трем докладам (0,45 п.л.)-
Объем и структура исследования. Диссертация состоит из введения, трёх глав, заключения и библиографического списка, включающего 167 наименований. Содержание работы изложено на 139 страницах, содержит 28 аналитических таблиц, 6 рисунков, 11 приложений.
Во введении обоснована актуальность темы, сформулированы цель, задачи, предмет и объект, теоретические основы исследования, информационная база и методы ее обработки, научная новизна, практическая значимость и апробация результатов.
В первой главе «Проблемы и особенности становления рынка недвижимости в России» дается понятие рынка, агентов рынка, секторов рынка недвижимости. Вскрывается правовое обеспечение сделок с жилой, коммерческой, индустриальной недвижимостью и земельными участками.
Анализируется инвестиционное содержание операций на рынке недвижимости, возможность ипотечного кредитования. Исследуются этапы формирования рынка недвижимости.
Во второй главе «Оценка стоимости объектов - основной этап анализа рынка жилой недвижимости» исследуется технология оценки объектов
недвижимости. Анализируются различные методы оценки стоимости недвижимого имущества.
В третьей главе «Анализ рынка жилой недвижимости города Читы» доказывается необходимость разработки методики комплексного системного анализа риэлторской деятельности, исследуется рынок жилой недвижимости города Читы, разрабатываются жилищные стратегии социальных групп населения, дифференцированных по уровню доходов и обеспеченности жильем.
В заключении обобщаются результаты исследования, приводятся практические рекомендации.
Рынок недвижимости: возникновение, правовое обеспечение, развитие
Становление и развитие рынка недвижимости в России в условиях изменения экономического строя наглядно показывает, что право собственности на объекты недвижимости является одним из важнейших факторов, влияющих на благосостояние человека. Достаточно быстрое вовлечение в рыночный оборот жилья (квартир в многоквартирных жилых домах, индивидуальных жилых домов, коттеджей), более медленное вовлечение коммерческой недвижимости (объектов торговли, офисных помещений, гостиниц, мотелей, домов отдыха, бизнес-центров, ресторанов, пунктов сервиса), промышленной недвижимости (заводских помещений, гаражей, офисов-складов, помещений научно-исследовательских организаций), недвижимости социально-культурного назначения (больниц, поликлиник, школ, зданий правительственных и административных учреждений, церквей, монастырей и других культовых сооружений), трудное и противоречивое вовлечение земли становятся важнейшими элементами в развитии национальной российской экономики. Увеличивается потребность в получении новых профессиональных знаний, теоретическом осмыслении опыта экономически развитых стран и возможности его использования на российской почве [35, с.З].
Проблема рынка недвижимости охватывает широкий спектр задач, поставленных перед экономистами особыми условиями перехода народного хозяйства России к рыночной экономике, и находится в сфере общеэкономических проблем анализа объектов недвижимости. Имеется ввиду совершенствование механизма экономической оценки недвижимости, отечественного и зарубежного опыта оценки стоимости недвижимости, с его достоинствами и недостатками, который можно отразить по периодам (таблица 1 Л).
Аналогичные задачи ставились и решались в доперестроечные времена, В частности, были разработаны методы оценки сравнительной и абсолютной эффективности объектов недвижимости, системы их технико экономических показателей, экономических критериев и др. В принципе они отвечали требованиям планового хозяйства в условиях экономики административно-командного типа. Однако в рамках этой экономики на первый план выдвигались критерии, ориентирующие в основном на экономию ресурсов:
Рыночная экономика ставит во главу угла иные критерии. Здесь формулируются общие задачи, механизмы их решения, а также решаются промежуточные задачи по оценке недвижимости. Главным критерием стоимости и эффективности использования недвижимости становится показатель прибыли [21, с.5].
Субъектами рынка недвижимости являются: продавец (арендодатель), покупатель (арендатор), профессиональные участники рынка недвижимости (ПУРН), т.е, риэлторы, брокеры, агенты (помощники брокера), оценщики недвижимости, ипотечные кредиторы, дивелоперы, управляющие недвижимостью, аналитики, специалисты по маркетингу, юристы, страховщики, участники фондового рынка недвижимости, члены национальных и международных профессиональных объединений участников рынка недвижимости [132, с. б]. пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка.
Рынок недвижимости, как считает В.И. Ресин, - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования [167, с.83].
В.Е. Есипов утверждает, что рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д. [138, с. 21].
Рынок недвижимости, - излагает в своем труде И.Т. Балабанов, -представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, аренду, в наем и т.д. [11, с. 10].
По нашему мнению, рынок недвижимости можно определить как систему экономических и правовых отношений, возникающих на основе взаимодействия товарного и денежного обращения.
Первый, который условно можно назвать "младенческим", - наиболее бурный период развития рынок пережил в начале 90-х. Открытие и становление предприятий происходило практически в правовом вакууме, спрос опережал предложение, и доходы, следовательно, были очень высоки. В то время появилось значительное количество бизнесменов и обеспеченных людей, которые захотели улучшить свои жилищные условия путём покупки новой квартиры.
На втором этапе ("юношеском") появляются первые нормативные акты, регулирующие этот вид деятельности. Данный период характеризуется притоком на рынок недвижимости новых предпринимателей. Начался рост цен на жилье, и квартиры стали продаваться значительно труднее. Возникли новые формы обслуживания клиентов. Появилась, в частности, продажа квартир с рассрочкой платежа, предоставление кредитов под залог квартир. Некоторые фирмы стали работать по эксклюзивным договорам, беря на себя обязательство реализовывать квартиру клиента за определённый срок.
Третий этап - зрелый, который и переживает в настоящее время рынок недвижимости России, характеризуется значительным опережением предложения над спросом, ужесточением законодательной базы, обострением конкурентной борьбы, низким уровнем доходов населения.
Особенности и основные этапы формирования Российского рынка недвижимости
Переход России к рынку определяется проведением в стране глубоких экономических реформ, одной из которых является приватизация. Ликвидация государственной собственности на объекты недвижимости в 1991 году создала предпосылки для формирования реального рынка недвижимости. Определяющее влияние на процесс становления российского рынка недвижимости оказала общая социально-экономическая ситуация в стране: глубокий экономический спад, высокий уровень инфляции, существенное падение уровня потребления качественных товаров у большинства населения страны с одновременной резкой дифференциацией доходов, приватизация муниципальных и государственных предприятий, жилья, наличие слабой нормативно-правовой базы начала периода и специфика формирования современной законодательной базы. Решающую роль здесь сыграли факторы:
1. Рынок недвижимости начал формироваться лишь в 1991-1992 годах, когда другие секторы рынка функционировали уже на рубеже 80-90-х годов как высокоорганизованные. Это запаздывание сыграло двойственную роль» С одной стороны, развитие других секторов привело к тому, что деньги, накопленные на куплю-продажу, обеспечили рост количества сделок в основном на рынке жилой недвижимости. С другой стороны, рынок недвижимости в этот период не являлся объектом долгосрочного инвестирования с целью получения прибыли, т.е. в данный период преобладали потребительские мотивы, а связь с финансовым рынком практически отсутствовала. Рынок недвижимости имеет ряд особенностей по сравнению с рынками товаров потребительского назначения (приложение 1), но пока не является высокоорганизованным.
2. Существенное влияние на ход становления рынка недвижимости в России оказали: отсутствие правового регулирования отношений в сфере недвижимости с начала периода и фрагментарность нормативно-правовой базы в течение всего рассматриваемого периода, а также специфика приватизационных процессов [97, с,62]. 3. Глубокий экономический кризис, сверх высокие темпы инфляции, падение жизненного уровня части населения, отсутствие инвестиционных возможностей у большинства организаций, более низкая рентабельность инвестиций в недвижимость по сравнению с альтернативными возможностями краткосрочной перспективы, жесткая финансовая политика государства стали почти непреодолимой преградой на пути развития рынка недвижимости 1991-1993 годов.
Основными направлениями, определяющими содержание операций жилой недвижимости, являются перераспределительные процессы. Это перераспределение имеющегося жилого фонда между населением с различными уровнями доходов.
Сложившееся в советский период перед реформой (1917-1990 годы) уравнительное распределение жилья приходит в противоречие с расслоением общества.
На современном этапе (с 1990 года по настоящее время) одной из главных движущих сил рынка недвижимости является приведение в соответствие уровня доходов различных слоев населения с уровнем их обеспечения жильём.
Основным видом в профессиональной деятельности на рынке недвижимости в это время является брокерская деятельность или риэлторская деятельность.
Из вышеизложенного можно выделить три характерных особенности становления рынка недвижимости в России первой половины 90-х годов: 1. Основными факторами, формирующими спрос на рынке недвижимости, являлись потребительские мотивации и лишь на завершающем этапе этого периода недвижимость начинает рассматриваться как объект инвестиций с целью извлечения прибыли. 1. Становление рынка происходило в условиях правового вакуума, неуре-гулированости прав на недвижимость, что позволило быстро наращивать количество сделок в начале периода и стало тормозить рынок на этапе его становления.
2. На рынке преобладали перераспределительные процессы: между различными по уровню доходности слоями, а также между старыми и новыми капиталами [97- с. 67].
Ведущее место на рынке недвижимости занимают сделки с жилой недвижимостью. Это сформировало в современной России соответствующую структуру предпринимательской деятельности в сфере экономики, оказало определяющее влияние на состав клиентов, определило соответствующие формы расчётов и приёмы работы на рынке. Организационной формой становления риэлторского движения стало объединение, созданное в июне 1992 года на учредительном съезде 36 фирм и организаций, — Российская Гильдия Риэлторов (РГР). Это крупнейшее общенациональное объединение профессионалов рынка недвижимости, основной целью которого стало создание цивилизованного рынка недвижимости, обеспечивающего права всех его участников. РГР имеет определенную структуру (приложение 2). Каждый орган гильдии выполняет конкретные функции (приложение 3).
Технология оценки объекта недвижимости
При идентификации объекта недвижимости указываются его наименование» инвентаризационный номер, местоположение и другие реквизиты и фактические характеристики.
Важнейший момент при осуществлении оценки объекта недвижимости — выявление предмета оценки, т, е- того, что подлежит оценке, — весь комплекс имущественных прав на недвижимость или некоторые имущественные права.
Определение даты оценки
Дата оценки — это момент времени, в который выполняется оценка. С тернием времени стоимость объектов недвижимости изменяется. Например, существуют сезонные колебания цен на недвижимость в зависимости от времени года. Причем изменения в короткие промежутки времени могут быть значительными- В связи с этим необходимо установить с самого начала дату оценки. Это может быть дата его осмотра, дата судебного разбирательства, связанного с разделением имущественного комплекса, и др.
Дата оценки стоимости объекта важна также при использовании сравнительного подхода к оценке, когда стоимость оцениваемого объекта сравнивается с данными сопоставимых сделок. Используя данные по сопоставимым объектам, важно знать дату их оценки в случае, если оценка объекта недвижимости производится в связи с судебным разбирательством, например в связи с неплатежеспособностью предприятия, дату оценки может определить суд.
Определение цели оценки — очень важный этап. От цели оценки зависит выбор ее методики. Неправильно сформулированная цель оценки влечет за собой использование неадекватной методики оценки и ошибочный результат. В связи с этим в отчете по оценке необходимо указать, что данная оценка действительна лишь для цели или целей, указанных в данном отчете. Использование полученных результатов в других целях некорректно. На 37 пример, методы оценки объекта недвижимости для налогообложения имущества отличаются от методов, используемых для оценки при его ликвидации.
Формулируя цель оценки, мы отвечаем на вопрос: что оценивается? Цель оценки определяет вид стоимости, которую требуется определить. Например, цель оценки — определить рыночную или инвестиционную стоимость объекта и т. д.
Функция оценки — это сфера ее последующего использования. Например, оценка необходима для помощи продавцу или покупателю в определении цены объекта недвижимости. Формулируя функцию оценки, мы отвечаем на вопрос, для чего необходима оценка. Оценка может проводиться для налогообложения, страхования, кредитования, купли, продажи, аренды, ликвидации и т. д.
В настоящее время выделено пять основных видов стоимости недвижимости: рыночная, инвестиционная, восстановительная, ликвидационная стоимости и стоимость замещения.
Ознакомление заказчика с ограничительными условиями
На первой стадии оценки необходимо ознакомить заказчика с основными ограничительными условиями, которые сопровождают оценку стоимости объекта недвижимости. Они формулируются для защиты интересов заказчика и эксперта-оценщика. Часть их при необходимости следует отражать в отчете об оценке, чтобы избежать в будущем в отношениях между заказчиком и экспертом-оценщиком конфликтных ситуаций.
1. При подготовке отчета об оценке объекта используются прогнозные данные о будущих прибылях и амортизационных отчислениях, полученные от заказчика. 2. Финансовые и технико-экономические характеристики объекта, используемые в оценке, берутся или рассчитываются на основе бухгалтерской отчетности без проведення специальной аудиторской проверки ее достоверности и инвентаризации имущества.
3. В процессе оценки специальная юридическая экспертиза документов, касающихся прав собственности на оцениваемые объекты, не проводится.
4. Прогнозы, содержащиеся в отчете, основаны на текущих рыночных условиях и предполагаемых краткосрочных факторах, влияющих на изменение спроса и предложения и сохраняющихся в прогнозный период экономической ситуации. Однако эти прогнозы подвержены изменениям из-за меняющихся условий в будущем.
5. Данная оценка действительна лишь на дату оценки, указанную в данном отчете, и для целей, указанных в нем.
6. Заказчик гарантирует: любая информация, суждения, аналитические разработки эксперта-оценщика и другие материалы настоящего отчета будут использованы им исключительно в соответствии с целями задания на оценку.
7. Эксперт-оценщик и заказчик гарантируют конфиденциальность информации, полученной ими в процессе оценки объекта недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством РФ.
8. Отчет об оценке должен рассматриваться как ограниченное исследование, в котором эксперт-оценщик не соблюдал всех требований к оценке, предусмотренных стандартами по оценке.
9. Заключение и отчет об оценке объекта недвижимости представляют собой точку зрения эксперта-оценщика без каких-либо гарантий с его стороны в отношении последующей реализации имущества.
Методика оценки объектов недвижимости на материалах ООО «Фирма Иргень»
Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, в том числе от характера объекта, цели и функции оценки, от имеющейся в распоряжении эксперта информации. Если объект недвижимости приносит стабильный доход, наиболее приемлем метод капитализации; если оценивается квартира и имеется достаточно рыночных данных о фактических продажах аналогичных квартир на жилищном рынке, то для оценки целесообразнее использовать метод прямого анализа продаж; если объект недвижимости функционирует на "пассивном" секторе рынка недвижимости, оптимальным считается один из методов затратного подхода.
Выбор метода также зависит от функции оценки. Если результаты оценки необходимы для страхования объекта, целесообразнее использовать один из методов затратного подхода. Если результаты оценки необходимы для того, чтобы инвестировать определенные средства в развитие объекта недвижимости, лучше использовать один из методов доходного подхода.
Цели оценки тесно связаны с ее методами. Если цель оценки - определение восстановительной стоимости объекта, то применяются меюды затратного подхода: сметный или индексный. Если цель оценки - определение стоимости замещения, также применяют методы затратного подхода: метод сравнительной единицы или поэлементный метод. Если необходимо определить рыночную стоимость объекта, то чаще используют методы доходного и сравнительного подходов. Таким образом, выбор того или иного метода для оценки объекта недвижимости - сложный, творческий процесс. Оптимальность выбора в большей степени зависит от квалификации и практического опыта эксперта-оценщика. Все методы оценки недвижимости группируются специалистами в три подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный), В ООО «Фирма Иргень" широкое применение нашли два метода оценки жилой недвижимости: рыночный и затратный. Доходный метод очень затруднен для расчетов из-за отсутствия информации о ставках арендной платы и как такового рынка аренды квартир.
В настоящее время квартирный рынок г. Читы достаточно развит, поэтому имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи имущества подобного оцениваемому объекту, находящемуся в том же районе. Это дает явное преимущество методу сравнения продаж перед другими методами оценки. Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.
В то же время применение одного метода оценки не даёт полного представления о фактической стоимости оцениваемого объекта, поэтому специалисты - оценщики "Фирмы Иргень" используют также и затратный метод. В основе затратного метода лежит принцип восстановления (замещения), согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. В затратном методе стоимость недвижимости равна стоимости земли плюс стоимость улучшений на участке за вычетом накопленного износа.
Следующие допущения и ограничивающие условия являются неотъемлемой частью данного отчета. 1. Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в укачанных в нем целях. 2. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Право оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме случаев, оговоренных в отчете. 3. Оценщик не обязан приводить обзорные материалы (фотографии, планы, чертежи и тл.) по объекту недвижимости. Все рисунки в отчете включены исключительно для того, чтобы помочь пользователю получить представление о собственности. 4. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку, на состояние собственности, конструкций, грунтов. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению или в случае обнаружения подобных фактов, 5. Сведения, полученные Оценщиком и содержащиеся в Отчете, считаются достоверными. Однако Оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому во всех случаях делаются ссылки на источник информации. 6. Ни Клиент, ни Оценщик не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку. 7- От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу Отчета или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с заказчиком или официального вызова в суд. 8. Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости действигельно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий или иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта. 9. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в данном отчете.
