Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА I. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ
ФОРМИРОВАНИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
РЕГИОНА 11
1.1. Сущность и элементы регионального рынка
недвижимости 11
1.2. Факторы развития регионального рынка жилой
недвижимости и их влияние на социально-экономическое
развитие региона 33
1.3. Законодательное регулирование рынка жилой
недвижимости РФ и г. Москвы 41
ГЛАВА II. АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ РЕГИОНА 68
Формирование и динамика рынка жилой недвижимости России 68
Особенности становления и функционирования рынка жилой недвижимости г. Москвы 92
2.3. Варианты инвестирования средств в жилую
недвижимость в г. Москве 107
III. НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ РЫНКА
ЖИЛЬЯ РЕГИОНА 128
3.1. Предпосылки формирования и перспективы развития
рынка инвестиционного жилья в г. Москве 128
3.2. Основные направления совершенствования рынка
жилой недвижимости в регионе 142
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 158
БИБЛИОГРАФИЯ 163
ПРИЛОЖЕНИЯ 174
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Кардинальные преобразования в структуре собственности, произошедшие с начала 90-х гг. XX века обусловили развитие рынка жилой недвижимости, значимость которого определяется его способностью воздействовать на развитие экономики страны и отдельных регионов, на эффективность экономических реформ, на улучшение социальной инфраструктуры и повышение производства совокупности отраслей.
Существенное влияние на состояние рынка недвижимости оказывает и глобализация экономики. Россия все в большей степени интегрируется в мировое хозяйство, в результате чего, с одной стороны, наблюдается приток на российский рынок недвижимости иностранных инвесторов, а с другой, ощущается все большее влияние внешних факторов - рост мировых цен на нефть, изменение курса доллара и др.
Вместе с тем за этот период произошла дифференциация российского общества (разрыв между доходами наиболее и наименее обеспеченных граждан составил 14,5 раз), приведшая к снижению в течение длительного периода платежеспособности домашних хозяйств. Для многих граждан страны проблема приобретения жилья (одна из самых главных потребностей) приобрела особую остроту. Ситуация усугубилась еще в большей степени из-за сокращения присутствия государства на рынке жилья как основного инвестора.
Рынок жилой недвижимости России еще молодой - ему всего 15 лет. Но за этот период уже выявились как позитивные, так и негативные последствия его реформирования. Среди позитивных факторов следует выделить появление рынка купли-продажи и аренды жилья, вовлечение в строительство жилья финансовых ресурсов негосударственных источников, прежде всего, средств населения, коммерческих банков, страховых
компаний, паевых фондов. Увеличение доходов отдельных категорий физических лиц существенно изменило критерии подбора жилья с точки зрения его качественных характеристик - категории дома, площади, планировки, наличия инфраструктуры. Но при этом для большинства населения приобретение жилья и улучшение жилищных условий стало недостижимым. Проблема доступности жилья становится приоритетной во всех субъектах РФ, и особенно в г. Москве.
Коэффициент доступности жилья, определяемый как отношение средней стоимости жилья к среднему заработку семьи, составляет в Москве 8,1, Лондоне - 6,94, Берлине - 5,89, Варшаве - 4,62. В мировой практике считается нормой рост цен на жилье в столичных городах в пределах 10-20% в год, тогда как в г. Москве только за 2004-2005 гг. он составил 100%. Для смягчения жилищной проблемы правительством поставлена задача увеличения объемов жилищного строительства в стране в два раза (до 80 млн.кв. м в год).
Кроме того, следует иметь в виду, что в России остается порядка 10 млн. квадратных метров ветхого и аварийного жилья, а в очереди на получение квартир стоят более 5 млн. семей. Многие граждане лишились своих вложений из-за высокого риска рынка и недобросовестности застройщиков, развитие ипотеки тормозится в силу различных объективных и субъективных причин.
Необходим всесторонний анализ всей совокупности факторов, влияющих на состояние и перспективы развития рынка жилой недвижимости регион. Таким образом, важность и масштабы проблемы становления региональных рынков жилой недвижимости и обусловили выбор темы диссертационного исследования. Совершенствование рынка жилой недвижимости способно решить многие социальные проблемы общества -рост рождаемости, повышение уровня занятости, повышение качества жизни. Наряду с этим развитие регионального рынка жилой недвижимости
стимулирует деловую активность в совокупности смежных отраслей -
деревообработки, стеклопромышленности, производства
металлоконструкций, мебельной промышленности и проч.; расширяет кредитные операции коммерческих банков; активизирует деятельность на финансовом рынке.
Степень разработанности проблемы. Вопросы организации и функционирования рынка жилой недвижимости освещены в работах российских экономистов А.Н.Асаула, И.Т.Балабанова, П.Г.Грабового, Т.В.Коломиец, Д.В.Киреева, В.А.Кудрявцева, И.В.Липсица, С.Н.Максимова, О.С.Пчелинцева, В.И.Ресина и др.
Изучению роли государства на рынке жилья посвящены труды О.Э.Бессоновой, Р.М.Богданова, В.В.Григорьева, С.В.Шишкина и др.
Существенный вклад в развитие теории и практики вложений в недвижимость внесли зарубежные ученые Н.Ордуэй, Дж. Фридман, Г.Харрисон и т.д.
Однако в экономической литературе до настоящего времени недостаточное внимание уделено исследованию особенностей развития региональных рынков жилой недвижимости, а также инвестиционных процессов в жилищной сфере.
Цель исследования заключается в разработке теоретических положений и методических принципов регионального рынка жилой недвижимости для выявления тенденций развития рынка жилья столичного региона, разработки и обоснования предложений по совершенствованию деятельности его субъектов.
Для достижения указанной целью были поставлены следующие задачи: исследовать теоретические и правовые аспекты рынка жилья как одной из составляющих рынка недвижимости, оказывающей наибольшее воздействие на социальную сферу;
определить влияние рынка жилой недвижимости на состояние других смежных отраслей и сфер экономики;
выявить и охарактеризовать этапы становления рынка жилой недвижимости в России; определить факторы, оказывающие влияние на его состояние;
проанализировать динамику и современное состояние рынка жилья в одном из субъектов РФ - в г. Москве;
раскрыть основные формы финансирования жилья в регионе, их значение и перспективы развития;
разработать предложения по совершенствованию регионального рынка жилой недвижимости и снижения рисков, присутствующих на нем.
Объектом исследования являлся рынок жилой недвижимости РФ и наиболее специфичного региона - г. Москвы, имеющий наибольшие масштабы и уровень развития, а также значимость для социально-экономического роста.
Предмет исследования - совокупность экономических отношений, складывающихся в процессе формирования и функционирования регионального рынка жилья между различными субъектами - государством, застройщиками, инвесторами, кредиторами, домашними хозяйствами, риэлтерами и др.
Исследование проведено в рамках п. 5.6 - паспорта специальности ВАК России 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика).
Теоретической и методологической основой исследования послужили работы отечественных и зарубежных ученых и специалистов в области экономики недвижимости, инвестиций, экономической теории. При подготовке диссертации были использованы информационно-статистические данные Федеральной службы государственной статистики, Центрального банка России, Мэрии Москвы, аналитические материалы ведущих
российских и зарубежных консультационных компаний в сфере недвижимости, материалы сети Интернет. Нормативно-правовую основу составили законодательные и нормативные акты РФ и субъектов РФ, законодательные и нормативные акты Президента и Правительства РФ.
В ходе исследования использовались методы системного, экономического и статистического анализа, индукции и дедукции, обобщения и сравнения.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке предложений по совершенствованию рынка жилой недвижимости г. Москвы на основе раскрытия факторов, тенденций и проблем, определяющих особенности его становления и современного состояния.
Наиболее существенные научные результаты, выносимые на защиту, заключаются в следующем:
уточнено определение «рынка жилой недвижимости», который представляет собой совокупность различных объектов недвижимости, операций с ними, участников операций, а также информационных и финансовых потоков, обслуживающих сделки с этими объектами;
на основе анализа состояния рынка жилья РФ выявлены основные факторы, оказывающие как позитивное (рост экономики, укрепление банковской системы, повышение платежеспособности граждан, совершенствование законодательства), так и негативное влияние на его развитие (высокий уровень риска, высокая степень монополизации, высокий уровень цен);
выделены и охарактеризованы этапы становления рынка жилой недвижимости в регионах России (с 1991 по 1998 гг., с 1999 по 2003 гг., с 2004 г по настоящее время);
раскрыты особенности становления и функционирования рынка жилья в г. Москве, связанные с особым статусом города - политическим, экономическим и культурным центром страны, с преобладающим
воздействием на рынок внешних факторов - притоком внешних инвестиций, миграцией граждан, сохранением возможности бесплатного получения жилья, высоким уровнем монополизации рынка и т.д.;
предложен и обоснован подход к оценке инвестиционной недвижимости региона с учетом фактора обременения города, сочетания различных источников финансирования - средств домашних хозяйств, коммерческих банков, инвесторов, бюджетов);
усовершенствованы методы оценки эффективности инвестиций в жилую недвижимость - внесено предложение по использованию показателя EVA, характеризующего целесообразность инвестиций в жилую недвижимость региона;
разработаны предложения по совершенствованию рынка жилья в столичном регионе в части изменения механизма ценообразования за счет снижения обременения города и затрат на получение разрешений на застройку, преодоления асимметрии рынка путем разработки рейтинга застройщиков, привлечения новых источников финансирования - средств предприятий и организаций.
Теоретическая и практическая значимость результатов исследования состоит в выявлении особенностей становления и функционирования рынка жилой недвижимости региона, обосновании разных вариантов финансирования строительства жилой недвижимости региона.
Предложение по необходимости развития рынка инвестиционного жилья в г. Москве, способного частично снизить остроту жилищной проблемы, может быть использовано государственными органами при разработке жилищной политики.
Развитые автором положения по обоснованию цен при разных схемах финансирования строительства и реализации жилья, по ликвидации
асимметричности информации рынка могут быть использованы всеми участниками рынка жилой недвижимости.
Апробация диссертации. Основные положения диссертации и отдельные результаты были доложены на научно-практических конференциях в Российском университете дружбы народов и Российской экономической академии им. Г.В.Плеханова.
Выводы и предложения внедрены при разработке стратегии «Проминдустрия АГ», что подтверждается актом о внедрении. Материалы диссертации используются в учебном процессе по дисциплинам «Экономика недвижимости» и «Оценка бизнеса».
По теме диссертации опубликовано 5 работ, общим объемом 1,7 п.л.
Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографии и приложений. Работа содержит 177машинописного текста, список литературы из 144 наименований, 6 рисунков и 24 таблицы.
Во введении обоснована актуальность темы диссертационного исследования, отражены цели и задачи исследования, определены объект и предмет исследования, показана научная новизна и практическая значимость работы.
В первой главе рассмотрена сущность и структура регионального рынка недвижимости, и жилой недвижимости в частности, определены особенность жилья как сегмента этого рынка, определено влияние рынка жилой недвижимости на состояние экономики, рассмотрен механизм законодательного регулирования рынка недвижимости в России и г. Москве.
Во второй главе проведен анализ этапов становления и функционирования рынка жилой недвижимости в РФ, выявлены особенности становления и состояния рынка недвижимости региона - г. Москвы, раскрыты варианты финансирования реализации жилой недвижимости в
регионе на основе ипотечного кредитования, долевого строительства, кредитования застройщиков.
В третьей главе обоснованы предложения по развитию рынка инвестиционного жилья в г. Москве, по организации финансового механизма при строительстве и реализации жилой недвижимости, а также по стимулированию экономической активности населения на рынке жилой недвижимости.
В заключении обобщены важнейшие выводы и практические рекомендации по результатам проведенного исследования.
