Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА I. Теоретические основы управления рынком недвижимости . 10
1.1. Особенности рынка недвижимости и рынка жилой недвижимости как экономической категории в социально-экономической системе страны. 10
1.2. Структурные аспекты обеспечения региональной жилищной политики в Российской Федерации . 19
1.3. Особенности государственного регулирования оборота жилой недвижимости в зарубежных странах . 26
ГЛАВА II. Управление строительством жилой недвижимости в системе показателей устойчивого социально-экономического развития региона . 43
2.1. Динамика основных региональных показателей рынка жилой недвижимости в регионе (на примере Московской агломерации). 43
2.2. Оценка эффективности государственной жилищной политики на федеральном и региональном уровнях . 68
2.3. Государственный сектор строительства жилой недвижимости в регионе. 86
ГЛАВА III. Предложения по внедрению механизма управляемого рынка жилой недвижимости для обеспечения роста инвестиционного потенциала региона . 98
3.1. Инструментарий государственного регулирования регионального рынка жилой недвижимости и особенности его влияния на социально-экономическое развитие регионов Российской Федерации. 98
3.2. Экономическая и организационная интеграция инфраструктуры региональных рынков жилой недвижимости . 112
3.3. Алгоритм формирования региональной системы добросовестной конкуренции при комплексной жилищной застройке территорий в Москве и Московской области. 124
Заключение. 139
Список использованных источников. 144
Приложения. 160
- Структурные аспекты обеспечения региональной жилищной политики в Российской Федерации
- Особенности государственного регулирования оборота жилой недвижимости в зарубежных странах
- Оценка эффективности государственной жилищной политики на федеральном и региональном уровнях
- Экономическая и организационная интеграция инфраструктуры региональных рынков жилой недвижимости
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Масштабные преобразования отечественной экономики в последние двадцать лет в первую очередь основанные на кардинальной смене отношений собственности, привели к появлению принципиально нового социально-экономического явления - рынка жилой недвижимости, который в силу своей многоплановости является и базисом построения новых рыночных отношений, и в тоже время важным социально-политическим регулятором развития экономики. Абстрагирование государства в лице федеральных и региональных властей от управления отношениями, возникающими по поводу присвоения, использования и распоряжения недвижимым имуществом, может повлечь непредсказуемые социально-экономические последствия. Методы либерального рыночного регулирования или саморегулирования региональных рынков недвижимости не обеспечивают реализации важнейшей социальной функции жилой недвижимости - обеспечение населения страны доступным и комфортным жильем, о чем свидетельствует значительное отставание нормативов средней обеспеченности граждан Российской Федерации жилой площадью. Опыт советской экономики показал несостоятельность исключительного господства механизма по обеспечению бесплатным жильем и формирования нормативов по обеспечению граждан жилыми помещениями. Зарубежная практика свидетельствует, что даже в самых развитых экономиках государство имеет возможность обеспечить жильем социально незащищенные категории граждан только в объеме 15-20 процентов от общей потребности в жилых помещениях исходя из установившихся средних норм комфортности жилья.
В тоже время государство должно выступать гарантом реализации законных прав граждан в первую очередь на жилище, и как следствие, должно выработать механизмы предотвращения «перегибов» и «провалов рынка» в этой социально-значимой отрасли не только в масштабах всей страны, но и в
масштабах отдельных регионов, что в полной мере отражало бы существенные региональные различия, характерные для современных федеративных отношений.
Значимость решения проблем управления региональным рынком жилой недвижимости в сочетании с недостаточной разработанностью принципов, методов, механизмов и инструментов управления, недостатком научно-обоснованных практических рекомендаций, направленных на развитие данного сегмента, на основе выявления тенденций, закономерностей, факторов и условий его функционирования и развития, обусловили актуальность темы работы, ее цель и задачи.
Рынок жилой недвижимости является не только обособленным объектом государственного регулирования, но и тесно диалектически взаимосвязан с общей социально-экономической ситуацией в регионе, отражая во многом характерные для региона закономерности. Таким образом, совершенствование механизма управления региональным рынком жилой недвижимости является не только узко профильной, отраслевой задачей, но и обеспечивает совершенствование всей системы управления региональной экономикой, что и определяет актуальность избранной темы.
Цель диссертационной работы состоит в разработке методических основ совершенствования механизма управления региональным рынком жилой недвижимости с учетом особенностей и закономерностей социально-экономического развития субъектов Российской Федерации.
Для достижения указанной цели в работе поставлены и решены следующие задачи:
Изучить и дать расширенный анализ понятий «жилая недвижимость», «жилье», «жилая недвижимость региона» и выделить факторы, влияющие на развитие регионального рынка недвижимости.
Проанализировать теоретические и практические особенности управления оборотом жилой недвижимости в развитых странах и
дать оценку необходимости использования методов государственного стимулирования развития строительства отдельных видов жилья.
3. Проанализировать и расширить перечень инструментов
государственного регулирования развития рынков жилой
недвижимости.
4. Дать оценку уровню развития инфраструктуры имеющегося жилья и
соответствия ей площади вновь вводимых жилых домов на
региональных рынках жилой недвижимости.
5. Разработать систему поддержки механизмов конкуренции в целях
роста социальной и коммерческой эффективности
совершенствования механизма управления региональным рынком
жилой недвижимости и обеспечения комплексного развития
территорий.
Объектом исследования является региональный рынок жилой недвижимости.
Предметом исследования является совокупность региональных экономик как сложных многофункциональных и полицентричных систем, представленных многообразием внутренних и внешних связей отраслей, рынков и хозяйствующих субъектов, функционирующих в условиях кризиса.
Теоретическую основу работы составляют научные положения, содержащиеся в трудах ведущих отечественных и зарубежных ученых и специалистов в области экономической теории, управления экономикой, теорией региональной экономики и экономического анализа, охватывающих различные аспекты формирования системы региональных рынков, а также работ, связанных со становлением, функционированием и развитием рынка жилой недвижимости в современной России.
Среди фундаментальных работ, связанных с разработкой теории региональной экономики и теории развития региональных рынков, следует особо выделить работы Л.И. Абалкина, В.Н.Афанасьева, Н.Ф.Газизуллина, А.Г.
Гранберга, Р.С. Гринберга, А.Н.Илларионова, В.В.Кулешова, Н.И.Лариной, Литовки О.П., Д.С. Львова, А.С.Маршаловой, А.С. Новоселова, В.Е.Рохчина, А.А.Румянцева, А.В. Савченко, К.А.Хубиева, Ф.И.Шамхалова, А.Н. Швецова, Р.И. Шнипера, Д.В.Шопенко, Л.И.Якобсона и других российских ученых. Исследованию отдельных аспектов функционирования и развития рынков на основе институциональной и неоинституциональной теории посвящены работы Р. Коуза, Д. Норта, В.В.Радаева, А.Е. Шаститко и других.
Исследованию рынка недвижимости, в том числе и на региональном уровне, посвятили свои труды известные российские ученые, среди которых следует выделить: А.Н. Асаула, СВ. Валдайцева, Н.В. Васильева, В.В. Горемыкина, СВ. Грибовского, В.В. Григорьева, В.Е. Есипова, Е.В. Иванкиной, Г.М. Стерника, С.Г. Стерника, Е.И. Тарасевич, М.А. Федотовой, В.З.Черняка и других. Применительно к исследованию отдельных аспектов развития инфраструктуры рынка недвижимости и его институтов, а также методологии анализа процессов функционирования и развития региональных рынков недвижимости следует выделить работы А.Н. Асаула, И.А. Бачуринской, М.А.Горенбургова, С.Н.Максимова, Н.М. Синициной, Г.М.Стерника и С.Г. Стерника.
Признавая наличие фундаментальных подходов к решению актуальных задач в исследуемой области, раскрытых в работах вышеупомянутых ученых и исследователей, и опираясь на них, следует отметить неоднозначность теоретического восприятия механизма управления региональным рынком недвижимости, связанное с различным представлением российских институциональных условий и региональных особенностей в настоящий момент развития России.
Информационную базу исследования составили нормативные правовые акты Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, официальные документы законодательных и исполнительных органов власти, официальные статистические данные и отчеты Министерства финансов РФ, Министерства регионального развития РФ, Федеральной службы государственной статистики
России, данные официальных сайтов органов государственной власти РФ. Кроме того, автор использовал научные монографии, тематические Интернет-ресурсы, информационные и аналитические материалы, характеризующие развитие конкурентоспособности экономик регионов Российской Федерации и их жилищных рынков, экспертные оценки и расчеты исследователей, отраженные в периодической печати.
Методологическую базу диссертационного исследования составили использование фундаментальных положений системного подхода к анализу объекта исследования, а также экономической теории, теории управления социально-экономическими системам, и концепций, имеющихся в законодательных, нормативных и методических материалах по государственной региональной политике в рыночной экономике. При разработке и решении поставленных задач применялись приемы и методы сравнительного и логического анализа, синтеза и группировки, а также обобщения теоретического и фактологического материала путем сравнения, качественного, количественного, ситуационного и структурного анализа.
Обоснованность и достоверность результатов обеспечивается применением научно-обоснованных методов и приемов проведения научного исследования, а также апробацией основных выводов на ряде международных инаучно-практических конференций.
Научная новизна диссертационного исследования состоит в том, что в нем впервые:
Выделены и классифицированы факторы, оказывающие влияние на развитие регионального рынка недвижимости как комплексной многофункциональной системы на основе раскрытия и анализа понятий «жилая недвижимость» и «жилая недвижимость региона», как экономико-правовых категорий.
Предложена модель комплексного использования инструментария государственного регулирования развития рынков жилой недвижимости регионов, заключающаяся в
основанном на региональных особенностях развития, оптимальном сочетании совокупности методов рыночного саморегулирования и нерыночного (административного) регулирования.
Разработаны способы экономической и организационной интеграции совокупности элементов и подсистем инфраструктуры жилья на региональных рынках, позволяющие повысить эффективность функционирования рынка жилой недвижимости региона в целом и усилить привлекательность жилья с позиций эксплуатационного обслуживания и увеличить его ценовую доступность.
Доказана социально-экономическая необходимость государственного стимулирования на федеральном и региональном уровнях строительства жилых помещений эконом-класса и предложен комплекс мер по содействию активизации строительства данного сегмента жилья, в том числе силами государственных строительных предприятий.
Разработан алгоритм развития добросовестной конкуренции между инвесторами-застройщиками за получения права на комплексную застройку территорий с учетом градостроительных правил и норм, и перспектив оптимального использования и социально-экономического развития территорий.
Теоретическая значимость работы заключается в систематизации понятийной базы, развивающей существующую совокупность теоретических разработок в области регулирования региональных рынков жилой недвижимости, а также определяется тем, что указанные результаты исследования дополняют положения теории региональной экономики в направлении обеспечения устойчивого социально-экономического развития регионов и позволяют повысить качество, эффективность и результативность
государственного регулирования развития социально-экономической структуры регионов в части равномерного обеспечения права граждан на жилье.
Практическая значимость работы состоит в том, что полученные теоретические результаты могут быть использованы при разработке концепций социально-экономического развития регионов Российской Федерации, а предложенные рекомендации по совершенствованию механизма управления региональным рынком жилой недвижимости могут найти практическое применение в разработке жилищной политики регионов. Проведенная оценка состояния жилищных отношений и рынка жилой недвижимости в России может быть использована для разработки и корректировки федеральных целевых программ, нацеленных на ускорение социально-экономического развития регионов, сглаживание поляризации регионального развития и обеспечения граждан правом на доступное и комфортное жилье.
Апробация результатов работы. Основные результаты исследования докладывались и обсуждались на Международной межвузовской научно-практической конференции «Россия и ВТО: проблемы и перспективы» (Москва, 2007 г.); Международной научно-практической конференции «Проблемы модернизации экономики России в XXI веке» (Москва, 2008 г.) Международной научно-практической конференции «Антикризисное управление, экономическая безопасность и борьба с коррупцией» (Москва, 2009).
По теме диссертации опубликовано 7 работ общим авторским объемом 3,5 п.л., в том числе три работы в журнале, рекомендованном Высшей аттестационной комиссией Министерства образования и науки Российской Федерации.
Структура и объем определяются логикой исследования и включают в себя введение, три главы, заключение, список литературы и приложения.
Содержание
Структурные аспекты обеспечения региональной жилищной политики в Российской Федерации
В ходе проходящих последние десятилетия преобразований не нашел должной научной проработки вопрос формирования полноценного состава субъектов и объектов структурной политики. В странах с развитой рыночной экономикой субъектами разработки и реализации структурной политики является триада представителей исполнительной, законодательной властей и научно-экспертного сообщества. Причем реализацией политики занимаются в первую очередь и исключительно органы исполнительной власти, а за разработку отвечают в той или иной степени парламентские органы и научно-экспертное сообщество. За счет открытости, публичности, прозрачности и демократичности представители научной общественности принимают непосредственное участие в разработке структурной политики.
В России такие механизмы отсутствуют. Так, как указывает известный российский экономист Д.С. Львов, изначально в основе идеологии российских реформ лежала разумная и правильная идея реформирования системы оплаты труда. Эта идея сформировалась в самом начале перестройки, в рамках крупномасштабных исследований по комплексной программе научно-технического прогресса, в которых участвовали ведущие ученые и специалисты страны. Суть ее заключалась в том, что основной диспропорцией советской экономики была названа низкая оплата труда, особенно квалифицированного, — низкая по отношению к нашей низкой производительности труда. Такой разрыв между нашей низкой производительностью труда и еще более низкой заработной платой возник не сейчас, а еще в советское время. За годы экономических реформ эта диспропорция не только не была смягчена, но, наоборот, резко обострилась. Производительность за последние десять лет сократилась примерно на треть, а реальная заработная плата наемных работников упала более чем на пятьдесят процентов. В ходе реформ была осуществлена либерализация всех факторов производства, кроме труда. Реальная средняя заработная плата в России в настоящее время еще не достигла даже невысокого уровня средней заработной платы в СССР. В результате сложилась парадоксальная ситуация, когда наемному работнику приходится обменивать свою очень невысокую заработную плату на продукцию и услуги, цены на которые стремительно приближаются к мировым .
В тоже время базовой предпосылкой реформ была трансформация роли заработной платы в формировании национального богатства. Замысел реформ состоял в том, чтобы поднять оплату труда, поддержав ее подъем крупномасштабным структурным маневром по переориентации экономики на потребительский сектор и институциональные преобразования. Подъем оплаты труда рассматривался тогда не как отдаленное следствие, а как ключевая предпосылка реформы. По-мнению ученых, ликвидация диспропорции в оплате труда развязала бы многие узлы в экономике, в частности повысила бы восприимчивость к научно-техническому прогрессу. Только на этой базе сыграли бы позитивную роль меры по либерализации экономики. Такова была идея реформы, идея, обоснованная научными исследованиями. Но на практике, с самого начала реформ был запущен механизм, действующий в прямо противоположном направлении. Центральная идея реформы была подменена. Очевидно, что реализовать этот замысел сейчас, когда производство резко сократилось и система управления экономикой существенно децентрализована, гораздо труднее.
Этот базовый аспект подменный в ходе преобразований, показывает практически ничтожную роль научно-экспертного сообщества в выработке структурной политике и отсутствие контроля за ее реализацией. Вышеприведенный тезис необходим нам для дальнейшего построения рассуждений по поводу жилищной политики в стране, так как заработная плата, как производная от такого фактора производства, как труд, во многом определяет фактор спроса на ныне формально свободном рынке недвижимости.
При анализе состава хозяйствующих субъектов в жилищном строительстве, можно придти к выводу об относительно благополучном их состоянии. Особенно при сравнении данной отрасли с другими производственными отраслями народного хозяйства. Но в тоже время состав и промышленный потенциал хозяйствующих субъектов позволяет утверждать, что массовый прорыв, реализацию программы массового жилищного строительства осуществлен быть не может.
В целом по стране объемы жилищного строительства в 2007 году только стали приближаться к уровню 1990 года - далеко не самого успешного в плане жилищного строительства для советского периода и лишь в 2008 году несколько превысили этот уровень (таблица 1 ).
При анализе представленной таблицы бросается в глаза существенное падение объемов жилищного строительства в период 1990-2000 года и постепенное восстановление темпов строительства к 2008 году. Но при этом наблюдается значительная региональная асимметрия в темпах роста или падения объемов строительства жилья. Так, что следует из таблицы 1, в городах федерального значения произошло значительное увеличение объемов строительства (2008 год к 1990 году): в Москве - практически в 1,5 раза, в Санкт-Петербурге - более чем в 3 раза, но самое значительное увеличение произошло в Московской области - более чем в 3,3 раза. В тоже время в Сибирском и Дальневосточном федеральных округах уровень 1990 года до 2008 года восстановлен не был. В связи с рассмотрением структурных аспектов жилищного строительства не будем останавливаться на анализе причин подобных явлений, очевидно полагая, что они связаны с рыночными факторами развития экономики страны. Отметим лишь, что подобная статистика, по нашему мнению, наглядно демонстрирует провалы рыночной экономики в данной сфере, оценка выравнивания которых лежит в плоскости наших научных интересов в параллельных исследованиях.
Обобщенная статистическая информация за 2009-2010 годы, полученная из ежемесячного сборника Федеральной службы государственной статистики , позволяет продемонстрировать тенденцию снижения объемов строительства (ввода в строй) жилых объектов до 59,9 млн. м в 2009 году и 33 млн. м в январе-сентябре 2010 года, к сожалению без региональной дифференциации. В тоже время важным показателем является снижение уровня объемов строительства ниже дореформенного уровня 1990 года.
Особенности государственного регулирования оборота жилой недвижимости в зарубежных странах
В основе любого законодательства, регулирующего оборот имущества лежит его деление на движимое и недвижимое. Это деление, принятое в подавляющем большинстве стран отражает значимые особенности недвижимости для экономического развития и социальной стабильности общества. Указанная классификация предопределяет различия в правовом режиме регулирования оборота движимого и недвижимого имущества. Следует отметить, что основной упор государственного регулирования в большинстве стран приходится на недвижимое имущество, а для движимого имущества чаще всего закрепляются лишь общие принципы возникновения прав и ограниченные способы их защиты. Это связано с тем, что в большинстве зарубежных стран для установления вещного права на движимое имущество необходимо, что бы оно находилось во владении и распоряжении его субъекта, что затруднительно или невозможно для нескольких собственников одновременно. Исключениями в данном случае составляют регистрируемые виды движимого имущества, ордерные ценные бумаги и уникальные дорогостоящие движимые объекты. В тоже время следует отметить, что подобное деление, несмотря на широкое распространение в современном мире, не всегда было характерно для правовых систем. В подтверждение этого тезиса можно привести два примера: во-первых, римское право не знало четкого деления на движимое и недвижимое имущество, и, во-вторых, в правовом регулировании в социалистических странах в XX столетии такое деление не использовалось в связи с практически полной ликвидацией и запретом частного оборота недвижимого имущества. Фактически во втором случае понятия «недвижимость», «недвижимое имущество» заменяли понятия «основные средства» и «основные фонды». В рамках осуществляемых исследований попробуем провести анализ основных объектов недвижимой собственности и систем прав на них в странах с различными способами правового регулирования.
Основным объектом собственности издревле являлась земля или земельный участок. Земля, как было отмечено в параграфе 1.1, в полной мере подпадает под определение недвижимости, так как она является наименее перемещаемым из всех возможных объектов недвижимой собственности. Тем не менее, даже относительно земли или земельных участков могут быть сделаны исключения. Например, участки земли были «отвоеваны» у моря в Нидерландах, несколько искусственных островов были созданы в Японии и странах Персидского залива. Кроме того, дополнительные участки земли могут искусственно или естественным путем появиться в результате изменения русел рек и обмельчания водоемов. Спорным является отнесение исключительно к земельному участку участка, находящегося в зоне регулярного затопления при разливе рек (заливные луга) и т.д. Но в целом, вышеуказанные факты появления или исчезновения земельных участков являются исключительными и в силу этого не оказывают существенного влияния на общий оборот земельных участков в правовой практике зарубежных стран.
В отличие от других объектов собственности, в том числе недвижимой, земля измеряется в двухмерной плоскости; для остальных объектов характерна трехмерная система измерений. При достаточной сложности определения границ земельных участков, связанной с недолговечностью специальных межевых знаков, изменением координат естественных природных ориентиров, современные технические средства, в частности системы глобального позиционирования, позволяют устанавливать неизменные и предельно точные координаты границ земельных участков, что является залогом стабильности и неисчезаемости земельной собственности. Даже при исчезновении участка земли под водой в случае его затопления сохраняется возможность его идентифицировать и в будущем использовать. Земля представляется как двуединый объект: и как территория государства, и как объект собственности, и это определяет сложности и особенности регулирования ее оборота: наряду с гражданско-правовым регулированием большую роль играют общественно-правовые механизмы, построенные на базе конституционного, административного, экологического, земельного и предпринимательского права. С землей как объектом собственности тесно связаны другие природные объекты, неразрывно с нею связанные. Выделение этих объектов и их правовое регулирование представляет определенную сложность и в разных странах осуществляется по-разному. Приведем ряд традиционных решений. Водные объекты, если они находятся в пределах одного земельного участка, чаще всего относятся именно к этому участку. По регулированию статуса водных объектов, находящихся в пределах различных земельных участков, существует по меньшей мере два способа их регулирования. Либо устанавливается закрытый список объектов, которые не могут находиться в частной собственности (такой путь избран Латвийскими законодателями), либо устанавливается перечень объектов, запрещенных для приватизации - к ним могут относиться прибрежные зоны, пляжи, судоходные реки, озера и т.д. (примером такого способа регулирования является Франция). Лесные массивы в большинстве стран относятся к земельным участкам, на которых они расположены. Интересным аспектом права собственности на землю является признание недвижимым имуществом по назначению помещенные на участке, принадлежащим собственнику, животные, участвующие в обработке земли, земледельческие инструменты, котлы, голуби в голубятнях и даже удобрения. Такую широкую трактовку дополнительного движимого имущества, которое фактически инкорпорируется в имущество недвижимое, дает гражданское законодательство Франции6.
Оценка эффективности государственной жилищной политики на федеральном и региональном уровнях
Число ипотечных сделок также резко выросло. За семь месяцев 2010 года в Москве было заключено 11,2 тысяч ипотечных сделок. Это в три раза больше, чем за аналогичный период 2009 года, почти на 9,7 процента больше, чем в 2008 году и на 11 процента - чем в 2007 году.
Одним из следствий улучшения ситуации на рынке недвижимости стало сокращение сроков продажи объектов. Дело в том, что из-за падения покупательского спроса, вызванного финансовым кризисом, заметно вырос период реализации квартир в новостройках. Однако во втором квартале 2010 года во всех сегментах Московского региона было зафиксировано снижение доли объектов, оставшихся в продаже с прошлого периода. Так, в первом квартале 2010 года на рынке было отмечено почти в два раза (93-99 процента) новостроек (в зависимости от местоположения), реализовывавшихся в последнем квартале 2009 года. На июнь 2010 года к продаже предлагается 69-87 процентов домов, которые были на рынке в начале года. Тем не менее, сложившаяся ситуация подталкивает аналитиков быть осторожными в прогнозах о дальнейшей перспективе развития на московском рынке недвижимости, так как развитие ситуации абсолютно неопределенно. Такая осмотрительность связана с неопределенной макроэкономической ситуацией - это и нестабильность курса валют, фондовых индексов и т.д. В тоже время, этому немало способствуют и перемены на рынке земли, связанные с активными действиями федерального правительства по вовлечению в оборот неиспользуемых площадок, а также по разбюрократизации строительной отрасли, заметное падение оптовой цены на землю. Следовательно, развитие ситуации на рынке новостроек во многом будет зависеть от того, насколько качественно и оперативно данные законодательные инициативы будут реализованы на практике, так как это может повлиять как на сокращение, так и на рост объема предложения нового жилья.
Вполне логично, что в зависимости от дальнейшего развития всех этих факторов, во втором полугодии на рынке недвижимости может установиться как положительный, так и отрицательный ценовой тренд. Однако, как бы ни сложилась ситуация, новый тренд окажется, скорее всего, умеренным, то есть, вряд ли превысит 1-2 процента в месяц. Но что еще более важно, он, скорее всего, окажется кратковременным, а, следовательно, спустя непродолжительное время, сменит свой вектор на противоположный.
Данный параграф позволяет нам сделать следующие выводы: Проведенный нами анализ показал, что 2005-2009 года были весьма насыщенными и напряженными для всех участников рынка. За последние годы рынок недвижимости испытал резкий рост цен 2005-2006 годов, за которым последовала стагнация 2007 года, когда цены на квартиры в Москве несколько откатились назад. Но уже в первой половине 2008 года вновь наблюдался резкий ценовой взлет перед самым началом кризиса, вызванный снизившимися объемами предложения жилья на фоне переизбытка свободных денег. Последовавшая в 2009 году коррекция цен на недвижимость, привела к 35-процентному провалу и только с конца 2009 года стоимость жилья снова слегка подросла, примерно на 5-10 процентов. И, несмотря на все эти подъемы и спады, показатели на конец 2006 года и по итогам первого полугодия 2010 года практически совпадают — это примерно 4200-4300 долларов США за квадратный метр. По-прежнему сохраняется заметный разрыв между доходами и даже кредитными возможностями (ипотека) основной массы конечных покупателей и ценами на жилье. Спрос на жилье в обозримом будущем будет формироваться в основном за счет реальных покупателей. Таким образом, более востребованным на рынке недвижимости будет качественный эконом- класс, так как это жилье, наиболее приближенное к реальному спросу, будь то недорогие новостройки или квартиры в хороших домах вторичного рынка. А, следовательно, эти объекты возможно будут расти в цене. На сегодняшний день в московском регионе все также остается актуальной проблема ограниченного объема предложения. Более того, вряд ли следует ожидать появления необходимого количества новых объектов и как следствие способных вызвать заметное падение цен на рынке недвижимости. Тем не менее, можно отметить, что сегодня на рынке недвижимости России наступило время перелома, стабилизации и позитивных изменений. При оценке эффективности любых социально-экономических мероприятий, а также хозяйственной деятельности любого хозяйствующего субъекта ключевой и традиционно используемой формулой является оценка результата в его отношении к затраченным ресурсам и вложенным средствам. В этой, казалось бы, предельно простой формуле существует значительная методологическая сложность, связанная со сложностью определения двух вышеназванных ключевых параметров: результата и затрат. Под результатом вполне логично принимать объем введенной в строй жилой недвижимости за определенный период, в основном год. В этом плане система строительства жилой недвижимости только в 2007 году приблизилась к показателям 1990 года, и лишь на один год - 2008 превысила эти показатели.
Экономическая и организационная интеграция инфраструктуры региональных рынков жилой недвижимости
Региональная инфраструктура рынков жилой недвижимости в общем понимании представляет собой все вспомогательные технологические, организационно-экономические и другие процессы, влияющие на создание и потребление полезных свойств объектов жилой недвижимости и их распределение в рыночной или иной среде. Носителем инфраструктурных функций является инфраструктурная база, то есть совокупность профессиональных и институциональных участников рынка. Уровни инфраструктуры в целом отражают условное деление на уровни рынков недвижимости с их специфическими особенностями: общегосударственный или макроэкономический, региональный, муниципальный, локальный и объектный, касающийся отдельного объекта рынка жилой недвижимости.
В изучении процесса формирования инфраструктуры рынка жилой недвижимости можно выделить следующие подходы: рыночный, поведенческий, социально-экономический и инженерно-технологический.
С позиций рыночного подхода инфраструктура рынка жилой недвижимости следует рассматривать как набор механизмов, позволяющих поддерживать в экономической системе того или иного уровня базовые рыночные принципы функционирования процессов создания, распределения и потребления полезных свойств объектов жилой недвижимости и формирующих оптимальные или эффективные решения определенного функционального круга задач. К этим задачам относятся формирование системы изучения процессов функционирования рынков жилой недвижимости и создание институциональной среды государственных, некоммерческих, саморегулируемых и коммерческих организаций, осуществляющих управление развитием рынков жилой недвижимости.
Выполнение первой задачи обеспечивают исследовательские подразделения научных и учебных организаций, саморегулируемых общественных организаций, коммерческие исследовательские организации, изучающие рынки жилой недвижимости, а также в целом научно-экспертное сообщество в данной сфере. В рамках второй задачи функционирует или должна функционировать целая иерархическая сеть различных организаций: общегосударственный орган координации государственных учреждений и ведомств, целями которых является развитие рынков жилой недвижимости; специализированные структурные подразделения региональных органов государственной власти и местного самоуправления, ориентированных на реформирование, регулирование и контроль на рассматриваемых рынках; саморегулируемые организации; образовательные и научные учреждения и информационные центры; некоммерческие и коммерческие организации, исследующие рынки и инициирующие реформы в отдельных регионах, муниципалитетах или сегментах. Положительной стороной данного подхода является его макроэкономическая и институциональная направленность, что одновременно обуславливает его ограниченность: в его рамках очень сложно отследить глубокие закономерности протекания отдельных процессов создания, управления и оборота объектов жилой недвижимости.
Поведенческий подход к исследованию инфраструктуры рассматриваемого рынка основан на трансакционном анализе протекающих на нем процессов. Инфраструктура - это набор механизмов, обеспечивающих наименее затратный доступ участников рынка к необходимым ресурсам. Наиболее распространенное определение трансакционных издержек приведено в работе О. Уильямсона: «трансакционные издержки есть эквивалент трения в механических системах» . Применительно к рынку жилой недвижимости трансакционные издержки — это вся совокупность издержек, связанные с созданием, обменом и защитой правомочий, которые несут участники рынка: продавцы и покупатели. Для осуществления непосредственной рыночной трансакции необходимо определить контрагента сделки, ее конкретные условия, для чего необходимы предварительные переговоры, подготовка и анализ контракта, оценка сведений по объекту сделки — все это относится к трансакционным издержкам. Для их снижения необходимо: формирование и широкое распространение норм и стандартов участников рынка жилой недвижимости, минимизирующих затраты на проведение трансакций на этапах поиска информации (функционально эти задачи решаются руководителями и персоналом агентств недвижимости, менеджерами, психологами, специализированными подразделениями саморегулируемых организаций, высшими учебными заведениями, расширяющими круг профессиональных участников рынка; формализованное описание профессиональных норм и стандартов взаимоотношений участников рынка; создание института инфраструктурного обеспечения рынка жилой недвижимости, исследования, анализа, контроля и регулирования в рассматриваемой сфере. Позитивным аспектом рассматриваемого подхода является акцентирование внимания на важнейшей составляющей функционирования развитого рынка жилой недвижимости - трансакционных издержек, именно на их снижение может быть направлено основное внимание органов государственного регулирования. В определении стоимости жилой недвижимости присутствует значительная информационная асимметрия, что связано с фактической уникальностью каждого объекта жилой недвижимости на конкретном рынке, как по его объективным свойствам, так и по субъективным качествам с точки зрения предпочтений потребителя. К недостаткам подхода можно отнести чрезмерную абсолютизацию трансакционной составляющей в инфраструктурном обеспечении рынка. С точки зрения социально-экономического подхода инфраструктура рынка жилой недвижимости - это набор механизмов для эффективного решения социально-экономических задач по созданию, распределению и потреблению полезных свойств объектов жилой недвижимости. Основными задачами являются: совершенствование нормативно-правовой базы рынка жилой недвижимости и формирование системы общественного контроля за соблюдением правовых и морально-этических норм всеми участниками рынка и защита их законных прав и интересов. Ограниченного данного подхода заключается в том, что его нацеленность на соблюдение прав и интересов граждан, как основных участников рынка жилой недвижимости с точки зрения потребления, может привести к экономической несостоятельности выработанных рекомендаций и нанести вред самим гражданам — потребителям. В частности длительно время существовавшая система повсеместного дотирования жилищно-коммунальных услуг в условиях ослабления государственного контроля и неразвитости и немотивированности контроля со стороны собственников и потребителей этих услуг привела к резкому снижению качества инженерной инфраструктуры поселений и объектов жилой недвижимости, а провозглашение жилищных льгот для определенных категорий граждан без формирования финансовой базы их обеспечения может привести к повышению социальной напряженности в обществе.
