Введение к работе
Актуальность темы исследования обусловлена особой потребностью в знании особенностей формирования рынка недвижимости в рамках региональных экономических систем. Исследования показывают, что совершенствование управления развитием субъектов Российской Федерации в изменяющихся экономических условиях связано в немалой степени с эффективным формированием и функционированием локального рынка недвижимости в регионе. В настоящее время региональный рынок недвижимости является весомым составным элементом как экономики отдельных территорий, так и экономики страны в целом.
В управлении развитием рынка недвижимости в регионе особую значимость приобретает достижение баланса государственного и частного интересов. Необходимо отметить, что система управления региональным рынком недвижимости непосредственно связана с обеспечением политической и экономической безопасности регионов страны, вовлечением объектов недвижимости в экономический оборот, созданием условий для роста потенциала использования объектов недвижимого имущества и формированием действенного механизма взимания налогов.
В настоящее время имеющиеся теоретические разработки, связанные с управлением развитием рынков недвижимости, в том числе на региональном уровне, во многих случаях не соответствуют современным требованиям; новые подходы к исследованию этих проблем пока еще не сложились. Таким образом, появляется объективная необходимость в критическом анализе управления недвижимым имуществом в регионе, обобщении российского и иностранного опыта в этой сфере.
Степень научной разработанности проблемы. Исследования, касающиеся формирования и развития рынка недвижимости, проводились как зарубежными, так и российскими авторами: А.Н. Асаулом, В.М. Безденежных, Ж.А. Василенко, В.А. Горемыкиным, В.В. Ивановым, В.В. Коханенко, В.Д. Новиковым, Г.М. Стерником, Г. Харрисоном, Л.Б. Шейниным и другими.
Методологические и методические аспекты развития рынка недвижимости за рубежом исследовались Р.Т. Кийосаки, Н. Ордуэем, Д. Фридманом, Дж.К. Эккертом. Среди отечественных ученых, внесших свой вклад в исследование данной проблемы, необходимо отметить Л.П. Белых, С.В. Грибовского, А.Г. Грязнову, С.П. Коростелева, С.Н. Максимова, Р.Т. Нагаева, И.А. Рахмана, В.И. Ресина, Е.И. Тарасевича, М.А. Федотову.
В последнее время опубликовано немало работ российских авторов, рассматривающих различные вопросы управления недвижимостью. К их числу относятся труды ученых-экономистов: Л.Л. Игнатова, Т.Г. Касьяненко, Г.В. Кирилловой, В.А. Киселева, П.В. Кухтина, И.А. Остриной, В.Н. Петрова, А.В. Руднева, В.Н. Смагина, Э.К. Трутнева, С.В. Фирцевой, Д.А. Шевчука и др.
Вопросы совершенствования регионального и государственного управления в связи с эффективным развитием региональной экономики, рассматривали в своих исследованиях А.Н. Алисов, Е.Г. Анимица, А.Л.Гапоненко, А.Г. Гранберг, П.В. Кухтин, В.Н. Лаженцев, В.Н.Лексин, П.А. Минакир, В.А. Николаев, А.П. Панкрухин, А.И. Татаркин, Г.Г. Фетисов, В.П. Чичканов, А.Н. Швецов и другие авторы.
В то же время анализ литературных источников, а также опыта по практическому функционированию рынка недвижимости в регионах показывает, что ряд вопросов управления использованием объектов недвижимости исследован не в полной мере, особенно с точки зрения условий развития региональной экономики.
К настоящему времени не сложился единый общепризнанный подход к исследованию категории «региональный рынок недвижимости». Требуют своего уточнения концептуальные основы формирования, развития и эффективного управления недвижимостью в регионе в современных российских условиях.
Все это предопределило выбор темы диссертации, постановку цели исследования и формулировку задач.
Общая цель исследования состоит в разработке концептуальных основ управления развитием рынка недвижимости в экономике региона. При этом были поставлены следующие задачи:
– уточнить сущность и особенности формирования рынка недвижимости в регионе;
– рассмотреть методические аспекты управления рынком недвижимости в регионе;
– сформулировать современную систему принципов управления региональным рынком недвижимости;
– определить основные этапы технологии выбора наиболее эффективного направления использования объектов недвижимости в регионе;
– обосновать критерии оценки влияния эффективности управления рынком недвижимости на развитие экономики региона;
– предложить методические рекомендации по оценке эффективности управления региональным рынком недвижимости.
Объектом исследования является процесс управления рынком недвижимости в регионах Российской Федерации.
Предмет исследования – экономические и организационно-управленческие отношения, возникающие в процессе совершенствования управления рынком недвижимости в экономике региона.
Теоретической и методологической основой исследования служат положения и выводы работ отечественных и зарубежных ученых по вопросам управления недвижимым имуществом. При решении поставленных задач применялись методы сравнительного, экспертного и системного анализа. Были использованы приемы статистической обработки информации, а также графические и табличные способы визуализации данных.
Информационную базу исследования составили аналитические и отчетные данные статистических органов, информационные отчеты региональных и муниципальных органов, касающиеся проблем формирования и управления рынком недвижимости, а также законодательные акты Российской Федерации и отдельных регионов. Исследование существующих механизмов управления недвижимостью в экономике региона проводилось на основе публикаций, отражающих опыт развития экономики и социальной сферы различных субъектов Российской Федерации.
Содержание диссертационного исследования соответствует требованиям паспорта научных специальностей ВАК Министерства образования и науки Российской Федерации по специальности 08.00.05 – экономика и управление народным хозяйством (менеджмент); пункт 10.8 – Управление экономическими системами, принципы, формы и методы его осуществления. Зависимость управления от характера и состояния экономической системы. Управление изменениями в экономических системах. Теория и практика управления интеграционными образованиями и процессами интеграции бизнеса, а также требованиям паспорта научных специальностей ВАК Министерства образования и науки РФ по специальности 08.00.05 – экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика); пункт 3.7 – Локальные рынки, их формирование, функционирование и взаимодействие; межрегиональная торговля. Теория новой экономической географии.
Основные новые научные результаты исследования, служащие предметом защиты, состоят в следующем:
по специальности экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика):
1) уточнено понимание категории «региональный рынок недвижимости», под которым, в отличие от существующих определений, понимается подсистема национального рынка, представляющая собой определенную совокупность экономических взаимодействий в рамках конкретного региона между потребителями, продавцами и инвесторами в связи с реализацией недвижимого имущества и формированием прав на его обладание. Показано, что указанные взаимодействия связаны с правовым и информационным обеспечением проводимых сделок и операций, касающихся финансирования работ в сфере недвижимости;
2) определены основные этапы технологии выбора наиболее эффективного направления использования объектов недвижимости при разработке стратегии управления рынком недвижимости в регионе: определение набора возможных вариантов использования объекта недвижимого имущества; подбор нескольких наиболее эффективных вариантов; выбор самого продуктивного варианта и разработка бюджета управления объектом недвижимости;
3) обоснованы критерии оценки влияния эффективности управления рынком недвижимости на развитие экономики региона:
– рост доходов бюджета региона от управления государственным имуществом и земельными ресурсами;
– снижение напряженности на рынке труда региона;
– поддержание нормального рабочего состояния объектов недвижимого имущества;
– увеличение стоимости объектов недвижимости в регионе и повышение их ликвидности;
по специальности экономика и управление народным хозяйством (менеджмент):
4) сформулирована система принципов управления недвижимостью в регионе в современных условиях:
– использование политики гибкого ценообразования на объекты коммерческой недвижимости с целью привлечения дополнительных арендаторов;
– учет новых факторов функционирования регионального рынка недвижимости: острая конкуренция среди арендодателей; ценовой демпинг, проводимый компаниями на рынке недвижимости; выполнение самых необычных условий клиентов и арендаторов;
– рационализация процесса продаж объектов недвижимости – наращивание численности персонала, занятого прямыми продажами;
– внедрение информационных и Интернет-технологий продвижения услуг на рынке недвижимости – индексирование сайта в поисковых системах, контекстная реклама, CEO-оптимизация, баннерная реклама, доски объявлений, рассылка спецпредложений и т.д.;
5) выявлена необходимость учета управленческой обоснованности стратегии управления объектом недвижимости в регионе, которая включает две составляющие: согласованность стратегии управления с целями собственника недвижимости и согласованность стратегии управления недвижимым имуществом с существующими управленческими ресурсами, которые, как и любой фактор производства, имеют ограниченный масштаб;
6) предложены методические рекомендации по оценке эффективности управления рынком недвижимости в регионе. Показано, что данные рекомендации ориентированы на комплексную оценку эффективности с учетом особенностей развития данного регионального рынка недвижимости. Доказано, что при оценке эффективности управления региональным рынком недвижимости наиболее адекватно можно использовать метод средневзвешенной суммы критериев. Обобщающий показатель эффективности управления рынком недвижимости рассчитывается по формуле:
ЭУо = (aij xij) ,
где ЭУо – обобщающий показатель эффективности управления региональным рынком недвижимости;
aij – показатель относительной значимости i-гo критерия эффективности управления недвижимым имуществом в j-м году рассматриваемого периода (i = 1, 2, 3, ..., п), (j = 1, 2, ..., т);
xij – унифицированные единичные показатели эффективности управления рынком недвижимости в регионе;
aij = 1 – нормализованное условие, свидетельствующее о том, что должна равняться единице сумма величин показателей относительной значимости.
Таким образом, расчет обобщающего показателя эффективности управления рынком недвижимости в регионе основан на сравнении каждого показателя с нормативным значением.
Практическая значимость исследования состоит в том, что оно доведено до конкретных рекомендаций по совершенствованию управления недвижимостью в регионе. Изложенные в диссертации выводы и предложения могут найти применение при разработке основных направлений регулирования развития рынка недвижимости на конкретной территории, что позволит повысить эффективность управления недвижимостью в регионах страны. Основные положения и выводы работы могут быть использованы для дальнейшего научного анализа и развития практики регулирования развития региональных рынков недвижимости в России.
Теоретические обобщения и практические выводы могут также найти применение в преподавании таких учебных дисциплин, как «Региональная экономика и управление», «Менеджмент недвижимости», «Экономика недвижимости».
Апробация результатов исследования. Положения и выводы диссертации апробированы в ходе практической деятельности автора, докладывались и обсуждались на методологических семинарах кафедры экономики Поволжского института имени П.А. Столыпина – филиала Российской академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ. Различные аспекты исследования изложены в восьми публикациях автора, в том числе в трех статьях, опубликованных в ведущих рецензируемых научных журналах, рекомендованных ВАК Министерства образования и науки РФ, общим объемом 3,8 п.л.
