Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ОСОБЕННОСТИ САМООРГАНИЗАЦИИ ЭКОНОМИЧЕСКИХ СИСТЕМ 8
1.1. Концепции и теории исследования самоорганизующихся систем 8
1.2. Самоорганизационное развитие экономических систем 20
1.3. Роль применения теории самоорганизации для исследования системы
рынка недвижимости 35
ГЛАВА 2. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ КАК САМООРГАНИЗУЮЩАЯСЯ СИСТЕМА 58
2.1. Особенности самоорганизации рынка недвижимости как экономической системы 58
2.2. Процессы функционирования рынка недвижимости 70
2.3. Информация как отражение структурированности системы рынка
жилой недвижимости 88
ГЛАВА 3. ТЕНДЕНЦИИ САМООРГАНИЗАЦИОННОГО РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 105
3.1 Информационные взаимодействия субъектов системы рынка недвижимости 105
3.2. Самоорганизационное развитие рынка жилья в г. Санкт- Петербурге 117
3.3. Выявление тенденций самоорганизационного развития рынка жилой
недвижимости 135
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 147
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 152
ПРИЛОЖЕНИЯ 166
Введение к работе
Актуальность исследовании
На современном этапе развития рынок жилья Санкт-Петербурга находится в стадии стагнации, отметим, что за почти 15-ти летнюю историю своего развития рынок жилья проходил как стадии бурного роста, так и спада и стагнации. Объяснение подобным тенденциям развития аналитики рынка видят в различных причинах - кто-то обосновывает их на основании исследования экономической политической, инвестиционной, социальной ситуации в регионе, кто-то обосновывает изменениями предпочтений потребителя на рынке. Проведенное же автором диссертации исследование рассматривает развитие рынка жилья как самоорганизующующейся системы. Использованный в работе подход не исключает исследования перечисленных выше причин изменения ситуации на рынке жилья, тем не менее, его новизна, особенность и актуальность заключаются в том, что он позволяет осознать целостность множества взаимосвязанных субъектов и подсистем рынка недвижимости и многовариантность его развития.
В результате исследования трудов Л.Н.Асаула, А.Г.Грязновой, С.А.Ершовой, А.Н.Ларионова, С.Н. Максимова, Е.С.Озерова, И.А.Рахмана, Е.Б. Смирнова, И.В.Смирновой, Г.М. Стерника по анализу рынка недвижимости была выявлена гипотеза Г.М.Стерника, что рынок недвижимости представляет собой самонастраивающуюся, саморегулирующуюся систему [86], однако эта гипотеза не была доказана. В данном диссертационном исследовании автор доказал самоорганизационную сущность развития рынка жилой недвижимости. Проведенное исследование имеет аналитико-теоретическую направленность, однако, полученные в результате работы результаты, могут использоваться в управленческой деятельности субъектов инвестиционно-строительного комплекса и рынка жилой недвижимости. В частности в работе поставлен вопрос о возможности управления системой рынка жилой недвижимости.
Каждый сегмент рынка недвижимости, несмотря на наличие общих профессиональных участников и общую инфраструктуру, имеет свои
особенности функционирования. Это вызвано не только особенностями формирования спроса и предложения на отдельные группы товаров на рынке недвижимости, но и спецификой внутренних взаимосвязей между субъектами сегментов рынка недвижимости.
На сегодняшний день рынок жилой недвижимости (квартирный рынок) является наиболее развитым сегментом рынка недвижимости. Кроме того, актуальность исследования именно рынка жилой недвижимости подтверждается ролыо, которая в настоящее время отводится рынку жилья в процессе осуществления экономических реформ в России.
Цель диссертационного исследования заключается в выявлении тенденций развития рынка жилой недвижимости как самоорганизующейся . системы.
Для достижения поставленной цели в работе были поставлены и решены следующие задачи:
- проведен обзор научных концепций исследования систем на основе теории самоорганизации;
- выявлены особенности самоорганизации рынка недвижимости как экономической системы;
- определена роль процессов функционирования, инфраструктуры, а также информации предаваемой через инфраструктуру рынка недвижимости в самоорганизационном развитии исследуемой системы;
- проведен анализ динамики стоимости одного квадратного метра общей площади жилья на первичном и вторичном рынках жилья в г. Санкт-Петербурге;
- проведено исследование развития рынка жилой недвижимости как самоорганизующейся системы.
Предметом исследования являются ретроспективное и современное состояние рынка жилой недвижимости, а также особенности его развития как
самоорганизующейся системы.
Объектом исследовании выступает региональный рынок жилья города Санкт-Петербурга.
Теоретической и методологической базой исследования послужили базовые основы современной теории самоорганизации, изложенные в трудах С.П.Капицы, Е.Н.Князевой, С.П.Курдюмова, Г.Г.Малинецкого, Н.Н.Моисеева, Г.Николиса, И.Пригожина, И.Стенгерса, Г.Хаксна, а также прикладные вопросы исследования самоорганизующихся систем, изложенные в работах В.В.Асаул, В.В.Васильковой, В.-Б.Занга, И.А.Кучина, Н.Н.Паньковой, В.Регена, Г.Рузавина, С.Ф.Серегиной. Теория и практика исследований рынка недвижимости была изучена в работах А.Н.Асаула, А.Г.Грязновой, С.А.Ершовой, А.Н.Ларионова, С.Н. Максимова, Е.С.Озерова, И.А.Рахмана, Е.Б. Смирнова, И.В.Смирновой, Г.М. Стерника, а также аналитиков-практиков Л.Рысева, Ф.Урбана и др.
Нормативную базу исследования составили Гражданский
кодекс, Жилищный кодекс, Земельный кодекс РФ и другие
законодательства и постановления, принятые на государственном и региональном уровнях.
Научная новизна. Диссертационное исследование содержит следующие элементы научной новизны:
- выявлено, что возможности самоорганизационной адаптации рынка жилой недвижимости к внешним воздействиям ниже, чем у других рынков, для которых возможно формирование классических кривых спроса и предложения;
- установлено, что основой самоорганизационного развития рынка жилой недвижимости являются взаимодействия субъектов рынка недвижимости в процессе функционирования через инфраструктуру рынка;
- обоснована роль информации в самоорганизационном развитии системы;
- выявлено, что развитие рынка жилой недвижимости носит цикличный характер, причем смена этапов происходит самопроизвольно, без целенаправленных организующих воздействий на систему;
- доказано, что в периоды роста (спада) цен на рынке жилья достоверность описания динамики цен с помощью математических моделей существенно выше, чем на этапах относительной стабильности цен.
Практическая значимость исследования. Практическая значимость работы, состоит в том, что развитые в ней положения могут быть использованы как в управленческой деятельности субъектов рынка недвижимости, так и в процессе деятельности, связанной с исследованием и анализом рынка жилья. Отдельные положения диссертационного исследования могут быть использованы при чтении спецкурсов, лекций при подготовке специалистов для работы в сфере анализа рынка недвижимости, а также оценки объектов недвижимости.
Диссертационная работа может быть базой для дальнейших исследований в области развития идей о взаимодействиях субъектов рынка недвижимости.
Апробация и реализация результатов исследования осуществлялась в ходе проведения научно-практических конференций в СПбГЛСУ и СПбГУЭФ (2004-2005 гг.). Отдельные положения диссертации публиковались в научных изданиях, сборниках статей, использовались при чтении лекций студентам на кафедре экономики СПбГЛСУ.
Диссертационная работа выполнена в соответствии с шифром специальности 08.00.05, областью исследования 15.56 «Анализ современного состояния и главных тенденций развития строительного рынка и его отдельных сегментов» согласно Паспорта номенклатуры специальностей научных работников (экономические науки).
Цель и логика исследования определила структуру диссертационной
работы, которая состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы из 137 наименований. Общий объем работы составляет 172 страницы, включая 10 рисунков, 3 таблицы и 3 приложения.
Во введении обоснована актуальность темы исследования, представлены цели и задачи диссертационного исследования, определены предмет и объект исследования, научная новизна и практическая значимость работы.
В первой главе «Особенности самоорганизации экономических систем» рассмотрены концепции и основы исследования самоорганизующихся систем, исследованы особенности самоорганизационного развития экономических систем, определена роль применения теории самоорганизации для исследования развития рынка жилья.
Вторая глава «Рынок недвижимости как самоорганизующаяся система»» посвящена рассмотрению самоорганизационного развития рынка недвижимости. В этой главе выявлены особенности самоорганизации рынка недвижимости как экономической системы, исследованы процессы функционирования рынка недвижимости, уточнен состав инфраструктуры рынка недвижимости, обоснована роль информационных взаимосвязей в системе, разработана и предложена схема самоорганизационного развития рынка жилья.
В третьей главе «Тенденции самоорганизационного развития рынка жилой недвижимости» на основе выводов, полученных в предыдущих главах диссертации, обоснована роль информации в самоорганизационном развитии рынка жилья, проведен ретроспективный анализ и выявлены этапы самоорганизационного развития рынка жилья в Санкт-Петербурге, выявлены тенденции самоорганизационного развития рынка жилой недвижимости в Санкт-Петербурге.
В заключении изложены основные вводы и рекомендации, сделанные на основе выполненных исследований.
Похожие диссертации на Развитие рынка жилой недвижимости как самоорганизующейся системы
