Введение к работе
Актуальность исследования. Анализ развития жилищного рынка России показал, что динамическим и проблемно развивающимся его сегментом является комплексная жилая застройка территорий (далее - КЖЗТ). Выполненный анализ особенностей функционирования данного сегмента жилищного рынка показал, что действующий экономический механизм реализации инвестиционных проектов и программ КЖЗТ является очень проблемным. Он требует значительных инвестиций, отличается большими сроками строительства, рисками и неопределенностями. Вместе с тем, реализация данных инвестиционных проектов и программ позволяет обеспечивать большие объемы предложения от подрядчиков и эффективно формировать территориальные рынки доступного жилья в регионах. Важность развития данного сегмента жилищного рынка, как современного ключевого в наращивании жилищного потенциала России, требует высоконадежного экономического механизма управления его развития.
К отличительной особенности современного периода жилищного строительства относится наличие процессов формирования в России государственного кадастра недвижимости. Данная регистрационная и информационно-аналитическая система переводит все учетные процессы земельно-имущественных комплексов недвижимости в высоко интегрированные территориальные системы кадастрового типа. Это позволяет говорить о возникновении нового высоко интегрированного информационного пространства на рынке жилой недвижимости. Это дает возможность формировать перспективы перехода на единый налог на недвижимость по их рыночной стоимости как в зарубежных странах, повышать достоверность сделок, их производительность, а также структурирует инновационные федерально-региональные управляющие системы кадастрового типа по регулированию воспроизводственных процессов. Анализ показывает, что кадастровые системы можно интерпретировать как новый фактор или инструмент планового регулирования всех аспектов воспроизводства жилой недвижимости, в том числе и при совершенствовании управления инвестиционной деятельностью в рамках исследуемого сегмента жилищного рынка по комплексной жилой застройке.
Авторские исследования показали, что в российской экономической теории развития профессионального девелопмента жилищной недвижимости в недостаточной степени учитываются как аспекты развития сегмента жилищного рынка по комплексной жилой застройке, так и вопросы совершенствования управления инвестициями в данные типы проектов на основе высоко интегрированных кадастровых систем как современной инновационной управленческой инфраструктуры инвестиционного менеджмента.
Степень разработанности проблемы. Наиболее весомый вклад в разработку проблематики эффективности экономического механизма управления проектами, профессионального девелопмента недвижимости, теории кадастра недвижимости, управления территориальными рынками доступного жилья и теории инвестиционного менеджмента в современных рыночных условиях внесли В.П. Антонов, С.А. Баронин, М.К. Беляев, А.А. Варламов, С.Н. Волков, П.Г. Грабовый, Г.М. Загидулина, Н.В. Комов, Е.И. Тарасевич, С.П. Коро- стелев, Н.Ф. Костецкий, К.Ю. Кулаков, П.Ф. Лойко, О.В. Максимчук, А.Н. Плотников, В.А. Прорвич, А.И.Романова, Т.И. Хаметов, Б.Б. Хрусталев, а также И.М. Мазур, В. Д. Шапиро, Н.Г. Ольдерогге, Н.Ф. Вечер, А. А. Ольховский и пр.
Несмотря на плодотворную деятельность ученых и практиков, современное состояние, условия и перспективы развития рынка комплексной жилой застройки требует инновационных подходов в своем развитии на основе использования высоко интегрированных информационно-аналитических управляющих кадастровых систем, реализуемых на государственном, региональном, муниципальном и корпоративном уровнях. Можно утверждать, что пришло время говорить о формировании инвестиционных кадастров городских и прочих территорий с высоким уровнем централизации функций инвестиционного регулирования на основе массовой инвестиционной оценки.
Затрагиваемая тематика исследований относится к области высоко проблемных, неоднозначных вопросов, требующих своего исследовательского и научно-практического развития.
Целью диссертационного исследования является разработка методических положений и рекомендаций по моделированию и анализу экономического механизма управления инвестиционным развитием комплексной жилой застройки территорий на основе территориальных систем кадастра недвижимости как высоко интегрированных информационно-аналитических и учетных систем инвестиционного менеджмента.
Для достижения поставленной цели в работе последовательно решены следующие задачи:
исследованы предпосылки, особенности состояния и проблемного развития жилищного рынка по сегменту комплексной жилой застройки в условиях современного становления кадастровых систем недвижимости как современной инфраструктуры инвестиционного менеджмента;
разработаны методические основы моделирования региональных высоко интегрированных информационно-аналитических и учетных систем кадастра недвижимости по управлению инвестиционным развитием территорий как особого экономического механизма управления воспроизводством жилищной недвижимости на примере сегмента жилищного рынка по КЖЗТ;
проанализированы основные тенденции инвестиционного жилищного развития Пензенской области с анализом особенностей развития сегмента рынка по комплексной жилой застройке на стадиях перспективной градостроительной подготовки территорий и земельного девелопмента;
выполнен анализ и смоделированы процессы развития организационных структур управления системами кадастра недвижимости на федерально- региональном уровнях;
осуществлено моделирование и прогнозирование процессов развития производительности и экономической надежности сделок с недвижимостью в развивающихся управляющих системах кадастра недвижимости;
сформулированы предложения о необходимости управления инвестиционным жилищным развитием территорий на основе массовой инвестиционной оценки территорий;
даны предложения и рекомендации в области развития экономического механизма управления стоимостью инвестиционных проектов комплексной малоэтажной жилой застройки в рамках строительства жилья эконом-класса на примере земельного участка «Новая Слобода» застройщика
ОАО «АИК Пензенской области» площадью 46,75 га, расположенного в селе Рамзай Мокшанского района Пензенской области.
Предмет и объект исследования. Предметом исследования являются экономический механизм и организационные процессы управления инвестиционным развитием комплексной жилой застройки территорий на основе систем кадастра недвижимости.
Объектом исследования является строительный комплекс Пензенской области, участвующий в подготовке и реализации инвестиционных проектов комплексной жилой застройки территорий.
Проведенные соискателем исследования в этой области позволили в качестве рабочей гипотезы принять предположение о возможности научно- методического и практического совершенствования экономического механизма управления инвестиционным развитием комплексной жилой застройки территорий на основе систем кадастра недвижимости как инновационных высоко интегрированных информационно-аналитических и учетных систем инвестиционного менеджмента, способных формировать централизованные территориально-инвестиционные кадастровые системы управления воспроизводством жилищной недвижимости.
Методологическая, теоретическая и эмпирическая база исследования. В качестве методологической базы исследования использованы диалектический метод познания. Для решения конкретных вопросов, рассматриваемых в работе, были использованы математическая статистика, методы экономико-математического, функционально-системного моделирования, системного, логического анализа, метод экспертных оценок, сравнительный анализ деятельности различных предприятий и др. Теоретической основой исследования стали основополагающие экономические законы и фундаментальные труды классиков экономических теорий; работы российских и зарубежных ученых, посвященные теории управления, проблемам развития инвестиционно-строительных комплексов и кадастра недвижимости в условиях рынка; труды отечественных и зарубежных ученых и практиков, посвященные исследованию девелопмента и теории управления инвестиционно-строительными проектами; отечественные и зарубежные разработки в области проблем формирования и развития кадастра недвижимости как современной инновационной инфраструктуры управления развитием рынка недвижимости в РФ. Эмпирическую базу диссертационного исследования составили законодательные и нормативные акты РФ и региональных органов исполнительной власти, методические разработки и публикации, касающиеся исследуемой проблемы. В работе использованы официальные документы государственной, региональной и отраслевой статистики, первичный материал по теме диссертации, собранный и обработанный автором за период 2004-2012 гг. на уровне РФ, Пензенской области и г. Пензы.
Научная новизна результатов исследования заключается в разработке и обосновании методических положений и рекомендаций по моделированию экономического механизма управления инвестиционным развитием комплексной жилой застройки территорий как высоко интегрированной информационно-аналитической и учетной территориальной кадастровой системе, формирующей инвестиционный кадастр городских территорий.
В результате исследований автором получены следующие основные теоретические и научно-практические результаты:
Выявлены особенности и главные тенденции инвестиционного развития рынка жилищной недвижимости по комплексной жилой застройке в условиях формирования государственного кадастра недвижимости с понятийным уточнением термина «система кадастра недвижимости» как инновационной категории процессов интеграции статистико-аналитической и учетной информации в области управления воспроизводством жилой недвижимости.
Предложена авторская модель экономического механизма управления воспроизводством жилищной недвижимости, которая идентифицируется как региональная высоко интегрированная информационно-аналитическая и учетная территориальная кадастровая система управления инвестиционным развитием территорий по комплексной жилой застройке, действующая через существенные компоненты инвестиционного менеджмента, инвестиционно- градостроительный цикл, формирование спроса и предложения.
Выявлены и проанализированы основные организационно-управленческие процессы и главные тенденции развития жилищного рынка с анализом особенностей сегмента комплексной жилой застройки территорий на стадиях перспективной градостроительной подготовки территорий и земельного девелопмента на примере Пензенской области.
Смоделированы процессы развития производительности и экономической надежности сделок с недвижимостью в развивающихся управляющих системах кадастра недвижимости, а также процессы эволюции организационных структур управления системами кадастра недвижимости на федерально-региональном уровнях.
Сформулированы предложения по развитию экономического механизма управления инвестиционным развитием комплексной жилой застройки территорий на основе территориальных систем кадастра недвижимости на основе массовой инвестиционной оценки территорий, а также рекомендации по управлению стоимостью инвестиционных проектов комплексной малоэтажной жилой застройки в рамках строительства жилья эконом-класса.
Обоснованность и достоверность результатов исследования обусловлена строгим соблюдением научного логически-априорного подхода, современных экономических теорий и методов исследований, положений теории управления, экономической надежности, функционального, функционально-структурного анализа, результатов экспертных оценок, позволяющих получать достоверные данные для решения поставленных задач. Достоверность также обеспечивается использованием репрезентативного массива статистической информации по исследуемой проблеме на основе деятельности Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ) и аналитической информации по реализации инвестиционных проектов и программ в 15 субъектах РФ в составе ФЦП «Жилище». Обоснованность положений подтверждается их внедрением в практику деятельности государственно-муниципальных органов управления, а также ряда жилищных корпораций Пензенской области и в учебный процесс ПГУАС.
Достоверность результатов исследования обеспечивается использованием современных методик сбора и обработки информации, полученной как от органов исполнительной власти, так и от службы государственной статистики. Непосредственная работа аспиранта в сфере кадастрового учета и кадастровой оценки объектов недвижимости и его участие в мероприятиях по данной проблематике также способствовала получению достоверных результатов.
Теоретическая значимость исследования заключается в развитии положений экономической науки в области девелопмента по моделированию экономических механизмов управления инвестиционными жилищными проектами и программами комплексной жилой застройки территорий на основе систем кадастра недвижимости как возможной инновационной функции государственного регулирования развития жилищного рынка. Это позволяет творчески модернизировать профессиональные системы девелопмента недвижимости применительно к проектам комплексной жилой застройки территорий. Полученные теоретические выводы и предложения могут послужить базой для последующих теоретических и прикладных разработок в этой области исследования.
Практическая значимость исследования заключается в возможности применения разработанного экономического механизма девелопмента комплексной жилой застройки как принципиально новой высоко интегрированной информационно-аналитической и учетной территориальной кадастровой системы инвестиционного менеджмента в деятельности жилищных корпораций и органов государственно-муниципального регулирования жилищного строительства. Это позволяет повышать инвестиционную привлекательность и реализуемость высокорискованных проектов комплексной жилой застройки, формировать высокий уровень предложения жилья от крупных девелоперов и увеличивать доступность жилья для населения. Основные научно-практические результаты работы могут быть использованы в учебном процессе при подготовке студентов по специальностям «Городской кадастр», «Экспертиза и управление недвижимостью» и прочих, а также в программах повышения квалификации строителей различных специализаций.
Предложения и рекомендации соискателя могут быть использованы в деятельности различных предприятий как Пензенского, так и других регионов, с учетом территориальной и отраслевой специфики их развития.
Соответствие диссертации Паспорту научной специальности. Отраженные в диссертации научные положения соответствуют формуле и области исследований паспорта специальности ВАК 08.00.05 — Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство), а именно:
Пункту 1.66. «Организационно-экономические аспекты формирования систем управления строительным комплексом; исследования современных тенденций развития строительства и его организационных форм как самоорганизующейся и саморегулируемой системы; государственные функции регулирования рыночных отношений в строительстве».
Пункту 1.67. «Анализ современного состояния и основных тенденций развития строительного рынка и его отдельных сегментов».
Пункту 1.84. «Организационно-экономический механизм управления инвестициями в комплексную застройку в крупных мегаполисах, развитие программы паспортизации жилищного фонда и формирование кадастра городских территорий».
Апробация и реализация результатов исследований. Основные теоретические и практические выводы исследования доведены до возможности реализации в практике деятельности Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ), Администрации города Пензы, ОАО «АИК Пензенской области» и ряде инвестиционно-строительных компаний.
Публикации. По теме диссертационного исследования автором опубликовано 11 печатных трудов, в т.ч. 4 статьи в журналах перечня ВАК. Общий объем публикаций составил 11,81 п. л.
Структура работы и ее основные разделы. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов, библиографии и приложений. Общий объем диссертации составляет 167 страниц, из них 19 таблиц, 41 рисунок, библиография содержит 116 наименований трудов отечественных и зарубежных авторов.
Во введении обоснована актуальность темы исследования, сформулированы его научная гипотеза, цель и задачи, определены предмет, объект исследования, теоретическая основа, научная новизна и практическая значимость.
В первой главе осуществлен анализ основных проблемных тенденций инвестиционного развития рынка жилищной недвижимости в РФ в современных условиях формирования государственного кадастра недвижимости; выявлены особенности научно-практического и теоретического становления и развития кадастра недвижимости в России как современной инфраструктурной подсистемы управления инвестиционным развитием жилищной сферы; проанализирована проблемная ситуация научно-практического развития процессов управления инвестиционным развитием рынка жилищной недвижимости на основе использования кадастровых систем недвижимости.
Во второй главе отражена сущность методики общетеоретического моделирования региональных кадастровых систем недвижимости как функционально-структурной системы управления инвестиционным развитием территорий по комплексной жилой застройке; выполнен анализ основных показателей и общих проблемных тенденций инвестиционного жилищного развития территорий в Пензенской области и перспективных программно- целевых направлений развития жилищно-строительного комплекса; проанализирована степень реализации процедур и мероприятий перспективной градостроительной подготовки территорий к инвестиционному развитию в Пензенской области; осуществлен анализ уровня реализации прединве- стиционных мероприятий муниципального земельного девелопмента по формированию и проведению земельных участков под комплексную жилую застройку в Пензенской области на аукционах за 2008-2012 годы.
В третьей главе проведен анализ и моделирование перспективных процессов развития организационных структур управления системами кадастра недвижимости на федерально-региональном уровнях управления; смоделировано развитие производительности и экономической надежности сделок с недвижимостью в управляющей системе; сформулированы предложения по управлению инвестиционным жилищным развитием территорий на основе массовой инвестиционной оценки территорий; даны предложения по экономико-математическому моделированию, формированию и управлению стоимостью инвестиционных проектов комплексной малоэтажной жилой застройки в рамках строительства жилья эконом-класса с расчетами социально-экономической эффективности.
В заключении сформулированы основные выводы и рекомендации.
На защиту выносятся следующие научные результаты:
-
Понятийный термин «система кадастра недвижимости» как инновационная категория инвестиционного менеджмента комплексной жилой застройки территорий;
-
Методические положения по моделированию экономического механизма управления инвестиционным развитием комплексной жилой застройки территорий как высоко интегрированной информационно-аналитической и учетной территориально-воспроизводственной кадастровой системы инвестиционного менеджмента;
-
Основные тенденции развития жилищного рынка Пензенской области с анализом особенностей сегмента комплексной жилой застройки территорий на стадиях перспективной градостроительной подготовки территорий и земельного девелопмента.
-
Прогнозный сценарий развития производительности и экономической надежности сделок с недвижимостью в региональных системах кадастра недвижимости с моделированием развития оргструктур их управления;
-
Обоснование необходимости развития массовой инвестиционной оценки территорий с предложением по формированию инвестиционного кадастра городских территорий как инновационной государственной функции регулирования жилищного рынка по сегменту комплексной застройки.
