Содержание к диссертации
Введение 3
Глава 1. Теория управления объектами коммерческой недвижимости в инвестиционно —
строительном процессе 6
1 Л. Уточнение основных понятий и классификация объектов коммерческой
недвижимости. Анализ взаимодействия между субъектами инвестиционно —
строительного процесса 6
К2.Стратегия маркетинга, управление рисками и управление издержками в
процессе девелопмента недвижимости 32
1.3. Выбор и обоснование показателей экономической эффективности
процессов девелопмента недвижимости 55
Глава 2. Инвестиционно — строительный комплекс Санкт-Петербурга, Тенденции, проблемы,
перспективы развития рынка коммерческой недвижимости 82
2.1. Оценка инвестиционной привлекательности Санкт-Петербурга в целом
и рынка недвижимости в частности 82
2.2. Оценка ситуации на рынке строительства гостиниц и на
рынке строительства офисной недвижимости 90
2.4. Оценка ситуации на рынке торговой недвижимости 110
Глава 3. Основные направления повышения эффективности механизма
управления девслопментом недвижимости 127
З-L Основные направления развития государственной поддержки инвестиции
в недвижимость в Санкт-Петербурге 129
Способы решения проблемы дефицита ликвидных помещений 138
Формирование оптимальной схемы взаимодействия между субъектами процесса девелопмента недвижимости, и механизма управления издержками, маркетингом
и рисками 143
Заключение 162
Библиография 173
Приложение 1. Многофункциональные комплексы в Санкт-Петербурге 181
Приложение 2. Действующие бизнес-центры в Санкт-Петербурге 188
Приложение 3. Характеристика основных гостиниц Санкт-Петербурга 191
Введение к работе
Актуальность темы исследовании. Развитие недвижимости (девелопмент) как явление возникло с переходом к рынку. В настоящее время девелоперский бизнес - одна из самых высокодоходных и инвестиционно привлекательных областей на российском экономическом пространстве. В России инвестиции в недвижимость составляют до 10 % ВВП.
Для петербургского рынка недвижимости периодом роста активности стал 2001 г. Лидером нового строительства остается жилье, однако, в 2001 году произошли существенные структурные изменения в секторе нового строительства и реконструкции. Отмечается особенно резкий всплеск интереса девелоперов к таким объектам коммерческой недвижимости, как бизнес-центры, многофункциональные торгово-развлекательные центры и гостипицы. Со второй половины 2001 года возросло число желающих построить промышленные, складские и логистические объекты.
Широкие перспективы перед торговой недвижимостью открываются в связи с приходом на петербургский рынок московских и зарубежных торговых сетей и девелоперов. Следует отмстить, что на данный сегмент обратили свое внимание и петербургские застройщики, изначально занимавшиеся исключительно жилищным домостроением.
Петербургский рынок коммерческой недвижимости уверенно набирает обороты и расценивается местными бизнесменами как высокорентабельный и перспективный.
Можно с уверенностью сказать, что в ближайшие несколько лет в центре города не останется промышленных предприятий и значительно сократится количество социальных учреждений (до разумного минимума). Их заменят объекты, приносящие прибыль, - жилье и коммерческая недвижимость.
В связи с этим актуальным является вопрос регулирования процесса развития коммерческой недвижимости, повышения эффективности инвестиционно - строительного процесса, а также методов приведения механизма функционирования рынка коммерческой недвижимости к стандартам общемирового уровня.
Цель диссертационного исследования состоит в формировании механизма управления развитием объектов коммерческой недвижимости и разработке методов повышения эффективности проектов в сфере коммерческой недвижимости.
Для достижения цели диссертационной работы необходимо решить следующие задачи:
определить субъектов инвестиционно — строительного процесса, степень их влияния на эффективность проектов девелопмента
проанализировать и определить роль государства в повышении инвестиционной привлекательности рынка коммерческой недвижимости;
изучить способы управления издержками в эффективном управлении проектами девелопмента;
установить функцию маркетинга в повышении эффективности ннвестициогпю -строительного процесса;
изучить ситуацию на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга;
разработать мероприятия, направленные на совершенствование государственного регулирования инвестиционно - строительного комплекса;
- разработать мероприятия на уровне строительного предприятия по повышению
эффективности инвестиций в развитие коммерческой недвижимости.
Объектом исследования является процесс развития инвестиционно - строительного комплекса Санкт-Петербурга, в частности развития рынка коммерческой недвижимости.
Предметом диссертационного исследования являются способы повышения инвестиционной привлекательности рынка коммерческой недвижимости и способы повышения эффективности проектов девелопментаг
Теоретической, методологической и информационной базой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам развития инвестиционно — строительного комплекса в России, документы законодательных и исполнительных органов власти Российской Федерации и Санкт-Петербурга, статистические справочники, программы, отчеты и справки государственных органов, результаты социологических исследований инвестиционной привлекательности, а также рынка недвижимости Санкт-Петербурга, материалы печатных средств массовой информации. Также в основу исследования заложены труды отечественных и зарубежных учсньтх по проблеме оценки эффективности инвестиции: Беренс В,, Бланк И.А., Бочаров В.В., Горбашко Е.А., Горенбургов М.А., Зснкина MB., Идрисов А., Карлик А.Е., Крутик А.Б., Максимов С.Н., Маркин А.А., Норкотт Д., Ордуэй Н., Панибратов П.Ю., Рохчин В.Е., Смирнов В.А., Тарасевич Е.И., Фридман Дж,, Чикишева RM. и др.
При выполнении диссертациоппого исследования применялись общепаучные методы сравнительного экономического и корреляционного анализа, наблюдения и сравнения и т.д.
Научная новизна работы:
1. Даны уточненные понятия новых разновидностей торговых предприятий как форм
коммерческой недвижимости, в частности птпермаркет, молл, дискаунтер и др., а также
приведены особенности их функционирования и отличия друг от друга
2. Разработана методика присвоения категории бизнес-центрам, основанная на
приемах SWOT - анализа
3. Разработана модель взаимодействия субъектов инвестиционно - строительного
процесса, включающая девелопера, поставщиков, подрядчиков, проектировщиков,
конкурентов, государственные органы, поставщиков инженерных ресурсов, финансовые
институты и потребителей
4. Предложены основные направления развития законодательной базы
государственной поддержки инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга:
законодательство по вопросам инвестиций в недвижимость, градостроительное
законодательство, земельное законодательство,
5. Предложены способы решения проблемы ликвидных помещений за счет создания
благоприятной инфраструктуры в Санкт-Петербурге и передачи в развитие городских
территорий частным девелоперским компаниям, а также за счет расселения и дорасселепия
жилых объектов недвижимости
Предложена модель механизма управления девелопментом недвижимости, включающий как государственное регулирование инвестиционно - строительных процессов, так и регулирование процессов девелопмента на уровне предприятия
Разработана матрица конкуренции, основанная па изучепии матрицы Портера, учитывающая условия функционирования современной российской экономики, в частности перенасыщение рынка и скорость изменения конъюнктуры.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав и заключения, списка использованной литературы. В работе приведены 15 таблиц, 15 рисунков, 49 формул. Библиография состоит из 124 источника.
По теме диссертации опубликовано 6 работ общим объемом 2,5 п.л.
