Введение к работе
Актуальность темы исследования. Одним из важнейших направлений проведения преобразований в жилищно-коммунальной сфере является повышение эффективности управления жилищной недвижимостью.
В настоящее время в отрасли жилищно-коммунального хозяйства занято 2,3 млн чел., а 33850 организаций обеспечивают жилищно-коммунальными услугами более 3 млрд кв. м жилых домов, сотни тысяч объектов инфраструктуры и промышленных производств.
Переход к рыночным отношениям существенно изменил роль организаций и предприятий жилищно-коммунального комплекса (ЖКК), выявил ряд новых и сложных задач, требующих неотложного решения. Среди основных нерешённых проблем остаются вопросы реорганизации системы управления в жилищной сфере, финансового оздоровления жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), повышение надёжности функционирования систем жизнеобеспечения, привлечения инвестиций в отрасль, улучшения качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг с одновременным снижением нерациональных затрат, обеспечения сохранности и обновления существующего жилищного фонда за счёт капитального ремонта, реконструкции и модернизации.
В настоящее время создаются частные управляющие организации, расширяется практика конкурсного отбора подрядных организаций по обслуживанию жилищной недвижимости. Однако реальную рыночную среду в сфере управления жильём сформировать не удалось, низкими темпами осуществляется объединение собственников в товарищества собственников жилья, отсутствует отработанный механизм конкурсного отбора организаций по управлению жилищной недвижимостью. Приоритет собственников при выборе способов управления отдаётся профессиональному управлению. Доля многоквартирных домов, управление в которых осуществляется управляющей организацией, выбранной собственниками, составляет более 32% и увеличилась по сравнению с 2005 годом в 2,5 раза.
Характерным для отрасли стало изменение форм собственности хозяйствующих субъектов, оказывающих жилищно-коммунальные услуги. Если в 2006 году в целом по РФ число предприятий частной формы собственности составляло 7%, то к концу 2009 года их доля увеличилась до 73%.
По мнению автора, основной проблемой, существующей в отрасли и сдерживающей её дальнейшее развитие, является низкая эффективность работы предприятий жилищно-коммунального хозяйства, отсутствие качественного улучшения деятельности по управлению объектами жилищной недвижимости. Приход на рынок жилой недвижимости большого числа управляющих организаций, которые зачастую не обладают необходимым уровнем подготовки и опытом управленческой работы в сложных условиях реформирования ЖКХ, требует формирования организационно-экономического механизма планирования и контроля их деятельности с целью обеспечения эффективности управления жилищной недвижимостью, в том числе её эксплуатации и воспроизводства.
Необходимость решения данной проблемы и предопределила актуальность темы исследования.
Степень разработанности проблемы. Рассмотрению теоретических аспектов развития жилищно-коммунальной сферы, а также проблемам управления жилищным фондом, механизмам привлечения финансовых ресурсов, организации и функционирования управляющих жилищных организаций, посвящены исследования учёных С.А. Баронина, П.Г. Грабового, В.В. Григорьева, В.Н. Зарубина, А.Н. Кирилловой, И.Г. Лукмановой, Ю.П. Панибратова, В.М. Рутгайзера, Н.И. Трухиной, Б.Б. Хрусталёва, М.Д. Шапиро, Л.Н. Чернышова, Н.Ю. Яськовой и др.
Однако, несмотря на существенный вклад этих учёных, в предлагаемой постановке вопросы повышения эффективности управления жилищным фондом недостаточно исследованы, в том числе проблема формирования механизма планирования и контроля. Недостаточная степень разработанности данной тематики, наличие большого числа дискуссионных вопросов, её научная значимость и определили цель и задачи данного диссертационного исследования.
Целью исследования является разработка теоретических и методических подходов, практических рекомендаций по формированию организационно-экономического механизма планирования и контроля, обеспечивающих эффективное управление жилищной недвижимостью в процессе её функционирования и развития на основных этапах жизненного цикла. Для достижения поставленной цели поставлены и решены следующие основные задачи:
- проведен анализ современного состояния и экономического положения предприятий и организаций жилищно-коммунального комплекса;
- проанализирован теоретический и практический опыт управления жилищной недвижимостью, изучен зарубежный опыт формирования системы планирования и контроля;
- выявлена сущность планирования и контроля в системе управления недвижимостью и осуществлен анализ эффективности способов управления жилищной недвижимостью;
- разработаны методические основы формирования организационно-экономического механизма планирования и контроля, обеспечивающие регулирование и координацию деятельности по управлению жилищной недвижимостью, наиболее полное взаимодействие собственников и субъектов управления;
- предложены оценочные критерии эффективности управления жилищной недвижимостью, построена система планово-контрольных показателей;
- построена модель контроллинга и оценки рисков в экономической деятельности управляющей организации;
- проведена оптимизация инвестиционных проектов воспроизводства объектов недвижимости, позволяющая осуществить выбор наиболее эффективной стратегии деятельности управляющей организации по содержанию и развитию жилого фонда;
- разработаны практические рекомендации по повышению эффективности управления жилищной недвижимостью.
Предметом исследования являются организационно-экономические отношения и процессы, связанные с управлением, содержанием и эксплуатацией жилой недвижимости.
Объектом исследования являются управляющие организации, функционирующие в жилищно-коммунальном комплексе.
Теоретическая и методологическая основа исследования базируется на современных экономических теориях, фундаментальных исследованиях отечественных и зарубежных учёных по актуальным проблемам экономики и организации управления недвижимостью, научных исследованиях в области риска, анализа сложных систем и теорий принятия решений, законодательных актах и нормативных документах Российской Федерации, определяющих стратегию развития жилищно-коммунальной сферы.
Для решения поставленных задач применялись диалектические методы познания, методы математического моделирования с использованием линейного и выпуклого программирования, среднедисперсионного анализа и математической теории финансовых рынков.
Методическая схема исследования приведена на рис. 1.
Информационную базу исследования составили материалы статистической отчётности Федеральной службы государственной статистики России; технико-экономические показатели предприятий и организаций ЖКК, статистические данные и аналитические материалы Министерства регионального развития РФ, Департаментов г. Воронежа, Воронежского областного комитета государственной статистики, а также материалы, опубликованные в научных монографиях и периодической печати.
Основные научные результаты, полученные лично автором:
- раскрыто содержание и выявлены особенности функционирования управляющих организаций на основных фазах жизненного цикла жилищной недвижимости;
- разработаны методические основы формирования организационно-экономического механизма планирования и контроля деятельности управляющих организаций с учётом региональных особенностей функционирования и системы саморегулирования; сформулированы оценочные критерии эффективности управления с использованием планово-контрольных показателей;
- осуществлено моделирование системы контроллинга и оценки рисков при управлении жилищной недвижимостью на различных этапах её эксплуатации, разработан алгоритм принятия управленческих решений в экономической деятельности управляющих жилищных организаций;
- предложена экономико-математическая модель, позволяющая оптимизировать инвестиционные проекты развития и обновления объектов жилищной недвижимости с учетом рисков; разработаны практические рекомендации по повышению эффективности управления жилищной недвижимостью на базе создания интегрированной структуры управления с определением её участия.
Объект
исследования
Управляющие организации, функционирующие в жилищно-коммунальном комплексе
Предмет
исследования
Организационно-экономические отношения и процессы, связанные с управлением, содержанием и эксплуатацией жилой недвижимости
Цель
Разработка теоретических и методических подходов, практических рекомендаций по формированию организационно-экономического механизма планирования и контроля, обеспечивающих эффективное управление жилищной недвижимостью в процессе её функционирования и развития на основных этапах жизненного цикла
Задачи
Провести анализ современного состояния и экономического положения предприятий и организаций жилищно-коммунального комплекса, проанализировать теоретический и практический опыт управления жилищной недвижимостью
Разработать методические основы формирования организационно-экономического механизма планирования и контроля, предложить оценочные критерии эффективности управления жилищной недвижимостью, построить систему планово-контрольных показателей
Построить модель контроллинга и оценки рисков в экономической деятельности управляющей организации
Провести оптимизацию инвестиционных проектов воспроизводства объектов недвижимости, разработать практические рекомендации по повышению эффективности управления жилищной недвижимостью
Методы
исследования
Диалектические методы познания, методы математического моделирования с использованием линейного и выпуклого программирования, среднедисперсионного анализа и математической теории финансовых рынков
Результаты исследования
Раскрыто содержание и выявлены особенности функционирования управляющих организаций на основных фазах развития жизненного цикла жилищной недвижимости
Разработаны методические основы формирования организационно-экономического механизма планирования и контроля деятельности управляющих организаций с учётом региональных особенностей функционирования и системы саморегулирования, сформулированы оценочные критерии эффективности управления с использованием планово-контрольных показателей
Осуществлено моделирование системы контроллинга и оценки рисков при управлении жилищной недвижимостью на различных этапах её эксплуатации, разработан алгоритм принятия управленческих решений в экономической деятельности управляющих жилищных организаций
Предложена экономико-мате-матическая модель, позволяющая оптимизировать инвестиционные проекты развития и обновления объектов жилищной недвижимости с учетом рисков; разработаны практические рекомендации по повышению эффективности управления жилищной недвижимостью на базе создания интегрированной структуры управления с определением её участия
Рис. 1. Методическая схема исследования
Научная новизна диссертационной работы состоит в комплексном обосновании научных принципов и методических положений по формированию организационно-экономического механизма планирования и контроля в управлении жилищной недвижимостью, направленных на повышение эффективности функционирования жилищно-коммунального комплекса.
Теоретическая значимость работы заключается в обобщении накопленного опыта в области управления жилищной недвижимостью. Положения работы расширяют, уточняют и развивают сущность и процесс формирования организационно-экономического механизма планирования и контроля, его влияние на эффективность управления. Научные положения, полученные в ходе диссертационного исследования, послужат базой для дальнейших научных разработок, направленных на повышение эффективности функционирования жилищно-коммунального комплекса.
Практическая значимость работы состоит в непосредственном использовании разработанных предложений и рекомендаций в практической деятельности нормативного и программного характера региональных и муниципальных органов управления, при реформировании системы управления в жилищной сфере, что обеспечивает эффективность её функционирования.
Достоверность исследования полученных автором научных результатов основывается на применении репрезентативной статистической и бухгалтерской отчётности для анализа показателей по управлению жилищной недвижимостью, использовании статистических и аналитических материалов Госкомстата РФ, Минрегионразвития РФ и подтверждается апробацией результатов исследования.
Соответствие диссертации паспорту научной специальности.
В соответствии с формулой специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство) в диссертации разработаны теоретические и методические положения по формированию организационно-экономического механизма планирования и контроля, применение которых обеспечивает эффективное управление жилищной недвижимостью на основных этапах жизненного цикла.
Полученные результаты соответствуют пунктам 15.71 «Управление объектами недвижимости» и 15.75 «Анализ состояния и определение тенденций развития сферы деятельности жилищно-коммунального хозяйства различного уровня управления и организационно-правовых форм функционирования – от федеральных органов управления, уполномоченных управлять государственным имуществом, органов местного саморегулирования, муниципалитетов и их служб до отечественных предприятий, предпринимательских объединений и организаций, совместных российско-зарубежных предприятий, а также других привлеченных лиц» Паспорта специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация, управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство).
Апробация и внедрение результатов исследования. Основные теоретические и практические положения диссертационной работы доложены автором на межвузовских научно-практических конференциях, на методологических семинарах кафедры «Организация строительства, экспертиза и управление недвижимостью» Воронежского государственного архитектурно-строительного университета (2008, 2009, 2010 гг.), доведены до возможности реализации в практике управляющих организаций жилищно-коммунального комплекса. Они получили одобрение на международной и всероссийских научно-практических конференциях в г. Пензе (2009 г.), г. Санкт-Петербурге (2010 г.) и г. Праге (2010 г.), учебно-методической конференции в г. Москве (2009 г.).
Теоретические положения и методические рекомендации реализованы для формирования системы управления жилищным фондом г.Воронежа при составлении и реализации муниципальных программ.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 12 работ, общим объёмом 18,76 п.л., в том числе лично автором 9,58 п.л., из них 2 работы в соответствии с перечнем ведущих рецензируемых научных журналов и изданий, рекомендуемых ВАК.
Структура и объём работы. Диссертация состоит из введения, трёх глав, основных выводов и предложений, библиографического списка и приложения.
Общий объём диссертации составляет 199 страниц машинописного текста, включающего 17 таблиц, 43 рисунка, библиографический список из 150 наименований трудов отечественных и зарубежных авторов.
Во введении обоснована актуальность исследуемой темы. Показано её значение в обеспечении эффективности управления жилищной недвижимостью в сфере ЖКХ, определены цели и задачи исследования, предмет, объект исследования, сформулированы научная новизна, практическая значимость и достоверность полученных научных результатов.
В первой главе «Теоретические аспекты реформирования системы управления объектами недвижимости в жилищной сфере» проведён анализ современного состояния и экономического положения предприятий и организаций жилищной сферы, проанализированы теоретический и практический аспекты управления жилищной недвижимостью, изучен отечественный и зарубежный опыт формирования системы планирования и контроля в сфере управления жилищной недвижимостью, в том числе исследованы методы, принципы, подходы.
Во второй главе «Методические подходы по формированию организационно-экономического механизма планирования и контроля, обеспечивающие эффективное управление жилищной недвижимостью» излагаются теоретические и методические основы эффективного функционирования управляющих организаций на базе разработки организационно-экономического механизма планирования и контроля и системы саморегулирования. Предложены оценочные критерии эффективности управления жилищной недвижимостью, построена система планово-контрольных показателей. Осуществлено моделирование системы контроллинга и оценки рисков при управлении жилищной недвижимостью на различных этапах жизненного цикла.
В третьей главе «Оценка эффективности деятельности по управлению жилищной недвижимостью в условиях организационно-экономического механизма планирования и контроля» проведён анализ состояния жилищной недвижимости Воронежской области и г. Воронежа, рассмотрена модель, позволяющая оптимизировать инвестиционные проекты развития и обновления объектов недвижимости с учётом рисков, осуществлена оценка эффективности деятельности организаций в условиях механизма планирования и контроля, разработаны практические рекомендации по повышению эффективности управления на базе создания интегрированной структуры управления с определением её участия.
В заключении подведены основные итоги проведённого исследования, сформулированы основные выводы и рекомендации.
На защиту выносятся:
– методические подходы по формированию организационно-экономического механизма планирования и контроля, а также система регулирования и координации взаимодействия основных участников жилищно-коммунального комплекса, обеспечивающие эффективное управление жилищной недвижимостью;
– комплекс мероприятий по обеспечению эффективного организационно-экономического механизма управления, контроля и развития жилищной недвижимости с участием интегрированной структуры управления и принципов саморегулирования;
– модель системы контроллинга и оценки рисков объектов жилищной недвижимости на различных стадиях их эксплуатации.
