Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПРЕДПОСЫЛКИ УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ.
1.1. Современные тенденции в развитии рынка недвижимости
1.2. Профессиональное управление и деятельность управляющих компаний в сфере недвижимости
1.3. Теоретические подходы к управлению объектами коммерческой недвижимости.
ГЛАВА 2. ПРОБЛЕМЫ ФОРМИРОВАНИЯ МЕХАНИЗМА УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТАМИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ.
2.1. Управленческие решения в механизме управления объектами коммерческой недвижимости.
2.2. Состав и структура механизма управления объектами коммерческой недвижимости.
2.3. Методический подход к оценке инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости.
ГЛАВА 3. МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО РЕАЛИЗАЦИИ МЕХАНИЗМА УПРАВЛЕНИЯ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ.
3.1 Принципы и методы формирования и реализации управленческих решений по управлению объектами коммерческой недвижимости
3.2 Методические положения по реализации механизма управления коммерческой недвижимостью.
3.3 Апробация механизма управления на примере административного здания.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
Введение к работе
С развитием сферы недвижимости в России, особую актуальность приобретают вопросы, связанные с управлением объектов недвижимости. Особенно это касается коммерческой недвижимости. Как приносящая доход, коммерческая недвижимость в современных условиях становится важным объектом инвестирования.
На рынке появляется все большее число инвесторов, желающих вложить свой капитал в коммерческую недвижимость. В связи с этим актуальным является проведение анализа инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости, т.е. оценка характеристик условий функционирования объекта, определяющих доходность инвестиций. Такой анализ даст наибольшую ценность инвестору, если будет определено количественное значение инвестиционной привлекательности, позволяющее ранжировать недвижимость, представленную на рынке.
С другой стороны для собственника или управляющего объектом коммерческой недвижимости, желающего привлечь инвестиции или выгодно продать свой объект на рынке, важно, чтобы показатель инвестиционной привлекательности принял более высокое значение. Для этого собственнику необходимо определенным образом вести управление объектом на базе инвестиционной привлекательности.
Особенно актуальна данная проблема для объектов коммерческой недвижимости, находящихся в собственности промышленных предприятий. Низкая инвестиционная привлекательность и зачастую неэффективная система управления этими объектами не позволяет развивать их.
В имеющихся научных разработках по управлению и инвестициям в недвижимость не уделяется должного внимания описанному выше вопросу. По этому в современных условиях для эффективного управления объектами коммерческой недвижимости актуальным является разработка методических рекомендаций для создания механизма такого управления. Значимость и недостаточная разработанность предопределили выбор темы диссертационного исследования.
Цель работы: Разработать механизм управления объектами коммерческой недвижимости.
Для достижения цели в диссертационном исследовании поставлены следующие задачи:
-исследовать сложившуюся ситуацию в сфере управления объектами коммерческой недвижимости;
-сформировать механизм управления объектами коммерческой недвижимости, направленный на повышение их инвестиционной привлекательности;
-систематизировать факторы, определяющие инвестиционную привлекательность применительно к коммерческой недвижимости и дать им количественную оценку; -оценить практические аспекты применения механизма управления объектами коммерческой недвижимости.
Объект исследования: организационно-экономические отношения, складывающиеся в процессе управления объектами коммерческой недвижимости.
Предметом исследования является механизм управления объектами коммерческой недвижимости.
Теоретической основой исследования послужили теоретические положения, разработанные отечественными и зарубежными авторами по следующим направлениям: -управления: Максимова С.Н. Казанского Ю. Н., Каплана Л. М., Клюева А.Ф., Пашкуса Ю.В., Гровера Р., Рахмана И.А., Роботова А.С., КопытовоЙ В.В., Соловьева М.М., Каленкевич М.В., Москвина В.Н. и др.;
-экономики недвижимости: Асаула А.Н., Грибовского СВ., Грабовского П.Г.,Ершовой С.А. ,Фридмана Дж., Ордуэйна Н., Харрисона Г., Григорьева В.В., Рутгайзера В.М., Негаева Р.Т., Стерника Г.М., Черняка А.В., Тэпмана Л.Н., Артеменкова И.Л. и др.
-инвестиционной привлекательности: Опекунова В.А., Орловой Е.Р., Ройзмана И., Шахназарова А., Литвинчева С.Д., Бланка И.А., Даниловой Т.Н., Гуськовой Н.Д., Домниной Ю.Ю., Новикова Ю.И., Морозова В.Ю., Харитоновой В.Н., Сутырина С.Ф. и др.;
-инвестирования в недвижимость: Тарасевича Е.И., Эккерта Дж., Эллвуда Л., Белых Л.П., Ресина В.И., Грязновой А.Г., Федотовой М.А., Горемыкина В.А., Смирнова В.А., Щербаковой Н.А. и др.;
Основными методами исследования явились: системный подход, методы логического анализа, статистические методы, ранжирование, методы структурного анализа, экспертных и балльных оценок, метод сводных показателей, графический метод, компьютерные технологии обработки информации.
Информационную базу исследования составили: научная, учебная, справочная и специальная нормативная литература; законодательные и нормативные акты; материалы периодической печати; результаты экспертного опроса; глобальная информационная сеть Интернет.
Научная новизна. В ходе исследования были получены следующие научные результаты, выносимые на защиту:
- обоснована необходимость формирования механизма управления объектами коммерческой недвижимости при осуществлении стратегии преобразования объектов, соответствующей задачам их эффективной реализации в сложившихся рыночных условиях; определен состав механизма управления коммерческой недвижимостью и обоснована его структура, в которой выделяется объект и субъект управления, а также цели и процесс управления, направленный от первоначального состояния к конечному результату, отражающему повышение инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости;
- предложен к использованию алгоритм процесса управления объектом коммерческой недвижимостью, центральным звеном которого является формирование мероприятий по преобразованию объекта и управленческих решений по их реализации; разработана методика оценки инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости, которая основана на изучении детерминирующих факторов, их ранжирования с использованием экспертного метода и формировании интегрального показателя;
- сформированы методические основы реализации предлагаемого механизма с помощью последовательности этапов в совокупном процессе формирования мероприятий и реализационных решений.
Практическая значимость
Применение предложенного механизма позволит собственнику объектов недвижимости (или управляющей компании) повысить эффективность управления объектами коммерческой недвижимости для целей инвестирования и, таким образом, выгоднее отчуждать объекты недвижимости на рынке или привлекать дополнительные инвестиции в недвижимость. Количественная оценка инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости позволит инвестору, ранжировать объекты недвижимости, анализируемые с целью вложения капитала, и выбирать среди них наиболее выгодные, а также может служить дополнительным критерием для ряда участников рынка недвижимости (оценщиков, риэлтеров и др.). Апробация и внедрение результатов исследования. Фундамент исследований был заложен еще при выполнении научно-исследовательской работы "Современные методы управления затратами", под руководством научного руководителя Асаула А.Н. которая была награждена медалью Министерства образования и науки Российской Федерации по итогам открытого конкурса на лучшую научную работу студентов вузов России по естественным, техническим и гуманитарным наукам в высших учебных заведениях Российской Федерации.
Разработанные рекомендации внедрены и используются в практической деятельности ряда организаций: ОАО "Авангард", собственника ряда объектов коммерческой недвижимости, предприятия, эксплуатирующий организацией ЗАО "ЭЭУК "Авангард-Энерго".
Теоретические положения и выводы применяются в учебном процессе Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета в учебном курсе: "Экономика недвижимости".
Публикации: по теме исследования опубликовано 8 печатных работ, в том числе одна в печатном издании рекомендованном ВАК.
Первая глава "Теоретические предпосылки управления объектами недвижимости" состоит из трех параграфов. В параграфе 1.1. "Исследование современной ситуации в секторе коммерческой недвижимости" рассмотрен рынок объектов коммерческой недвижимости, анализируется его текущее состояние, структура, состав, характерные особенности по отношению к теме работы. Параграф 1.2. "Профессиональное управление и деятельность управляющих компаний в сфере недвижимости" повествует о профессиональном управлении объектами коммерческой недвижимости, о целях и задачах которые лежат в основе этого специфического направления предпринимательской деятельности. Тут же представлены различные аспекты деятельности управляющих компаний. В параграфе 1.3. "Особенности управления объектами коммерческой недвижимости" рассмотрен процесс управления применительно к объектам коммерческой недвижимости, его характерные особенности, цели управления. Проанализированы различные точки зрения ведущих исследователей в области управления. В этом же параграфе особое внимание уделено профессиональным принципам управления объектами коммерческой недвижимости. Во второй главе "Методическое обеспечение формирования механизма управления объектами коммерческой недвижимости", состоящей из 3 параграфов, предложена структура механизма управления объектами коммерческой недвижимости, определено наполнение ее элементов, предложено методическое обеспечение соответствующих структурных элементов. В параграфе 2.1. "Обоснование использования механизма управления объектами коммерческой недвижимости" приведено обоснование необходимости Разработки и применения механизма управления объектами коммерческой недвижимости. Параграф 2.2. "Структура механизма управления объектами недвижимости " посвящен структуре предлагаемого механизма управления, описанию его составляющих элементов и схемы работы. В параграфе 2.3. "Система факторов инвестиционной привлекательности" систематизированы, описаны и оценены факторы, оказывающие влияние на инвестиционную привлекательность объектов коммерческой недвижимости.
В третьей главе "Разработка механизма управления объектами коммерческой недвижимости", состоящей из трёх параграфов, разработаны этапы практического применения механизма управления объектами коммерческой недвижимости, приведено практическое применение предложенного механизма управления на примере конкретного объекта коммерческой недвижимости. В параграфе 3.1 "Применение механизма управления объектами коммерческой недвижимости" показан механизм управления объектами коммерческой недвижимости, его структура, применение и оценка эффективности управления. Параграф 3.2. "Практические аспекты функционирования механизма управления" рассмотрены возможности применения на практике предложенного механизма управления, показана схема практической работы и план мероприятий с объектами коммерческой недвижимости. В параграфе 3.3. "Использование механизма управления на примере административного здания" приведен практический пример управления по предложенному механизму для административно-управленческого здания, принадлежащего ОАО "Авангард".
