Содержание к диссертации
Введение 4
I Существующая методология управления девелоперскими проектами и ее
развитие в России 9
1.1 Специфические условия становления российского рынка недвижимости 9
1.2 Зарубежный опыт управления девелоперскими проектами и его применение в
российских условиях 15
1.3 Обоснование возможности и необходимости развития управления проектами
на российском рынке недвижимости 24
Выводы по главе 1 33
II Методические основы формирования системы управления
девелоперскими проектами ->-
2.1 Место и роль девелопмента в процессах функционирования рынка
недвижимости 25
2.2 Этапы жизненного цикла и участники проекта девелопмента 45
2.3 Управление девелоперским проектом наэтапах жизненного цикла 52
2.4 Обеспечение экономической эффективности и достижение целей проекта 90
Выводы по главе II 99
III Внедрение и использование методов проектного управления развитием
объектов недвижимости в Группе компаний МИАН 1П1
3.1 Предпосылки перехода к проектному управлению в Группе компаний МИАН.. 101
3.2 Разработка типовых форм документов на этапах жизненного цикла
девелоперского проекта 117
3.3 Условия перехода к проектному управлению развитием объектов
недвижимости в Группе компаний МИАН ..~
Выводы по главе III 151
Заключение 152
Список литературы 155
Приложения 168
Приложение 1. Аналитические и консалтинговые агентства и объединения
профессиональных участников московского рынка недвижимости , ,-g
Приложение 2. Классификация жилья на московском рынке недвижимости 171
Приложение 3. Классификация коммерческой недвижимости 181
Приложение 4. Перечень документов, предоставляемых для участия в
инвестиционном конкурсе 290
Приложение 5. Виды оценок стоимости и бюджетов девелоперского проекта... 198
Приложение 6. Распределение функций участников торгов 199
Приложение 7. Виды долевого участия в финансировании жилищного
строительства 200
Приложение 8. Маркетинговое заключение по объекту коммерческой
недвижимости на примере проекта «Северное сияние» 201
Приложение 9. Предварительная оценка затрат проекта «Северное сияние» 203
Приложение 10. Экспресс-анализ объекта коммерческой недвижимости
на примере проекта «Северное сияние» 204
Приложение 11. Календарный план проекта «Северное сияние» 205
Приложение 12. Бюджет проекта «Северное сияние» 207
Приложение 13. Cash-Flow объекта коммерческой недвижимости на примере
проекта «Северное сияние» «Оо
Приложение 14. Структура бизнес-предложения проекта 210
Приложение 15. Бизнес-предложение по проекту строительства делового
комплекса с подземной автостоянкой по адресу: ул. Правды, вл.24 ~, *
Приложение 16. Структура бизнес-плана проекта 222
Приложение 17. Формуляр строительного проекта 225
Приложение 18. Реестр договор (образцы документов, предоставляемых банку
для получения кредитования)
Приложение 19. Реестр платежей (образцы документов, предоставляемых
банку для получения кредитования)
Приложение 20. Схема сдачи в аренду нежилых помещений по адресу: ул. Правды, вл. 24
Введение к работе
Инвестиционная деятельность — одна из весомых составляющих всей экономической деятельности и представляет собой вложение денежных средств в объекты предпринимательской деятельности с целью извлечения доходов. С понятием инвестиционной деятельности тесно связано понятие инвестиционный проект, которое предполагает вложение определенного количества ресурсов, в том числе интеллектуальных, финансовых, материальных, человеческих для получения запланированного результата и достижения определенных целей в обусловленные сроки.
Функционирование развитого рыночного хозяйства построено на взаимодействии целого ряда рынков. Важное место среди них занимает рынок недвижимого имущества: жилья и нежилых помещений коммерческого назначения.
Недвижимостью называют имущество, использование которого по назначению и без ущерба его характеристикам и ценностным свойствам, исключает его перемещение — земельные и другие естественные угодья (участки недр, обособленные водные объекты, леса), другое имущество, прикрепленное к земле и прочно связанное с ней: здания, сооружения, объекты (ст. 130 ПС РФ).
Рынок недвижимости — сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, и процессов функционирования рынка: создания, использования, обмена объектов недвижимости и управления рынком, а также механизмов, обеспечивающих функционирование рынка.
Основой инвестиционной деятельности на рынке недвижимости является реализация проектов, связанных с материальными преобразованиями объектов недвижимости. Отсутствие единой, четко определенной терминологии способствует появлению в отечественной литературе нескольких понятий: «девелоперский проект» или «проект девелопмента» (от англ. «property project development»). Английское слово «development» в переводе означает «развитие», таким образом, русским аналогом является термин «проект развития объекта недвижимости», используемый С.Н. Максимовым в своей книге «Девелопмент
(развитие недвижимости)». Все перечисленные определения равнозначны и используются автором в диссертационном исследовании.
Девелоперский проект представляет собой качественное преобразование одного объекта недвижимости в другой: преобразование незастроенного участка в участок со зданием, реконструкция объекта, придание ему новых характеристик или изменение его целевого назначения. При этом основным условием является повышение стоимости объекта и его востребованность на рынке.
Таким образом, девелопмент — это такие материальные преобразования объекта недвижимости, которые обеспечивают превращение ее в новый объект, обладающий большей стоимостью.
Девелоперские проекты не ограничиваются только физическими изменениями объекта, а предполагают полный цикл развития недвижимости, начиная от приобретения земельного участка до реализации созданного объекта на рьшке с получением прибыли. Таким образом, целью проекта является создание объектов недвижимости, обладающих стоимостью большей, чем издержки по его реализации.
В российских условиях особенностям девелоперских проектов до недавнего времени уделялось слабое внимание. В значительной степени это было связано с ограниченностью сферы деловой активности только рынком жилья, стереотипностью требований покупателей к жилью и высоким уровнем неудовлетворенности населения в улучшении жилищных условий, что приводило к значительному преобладанию спроса над предложением на рынке недвижимости и практически полному отсутствию конкуренции.
Однако, бурное развитие рынка строительства и недвижимости, создание объектов с выраженной индивидуальностью, развитие сектора коммерческой недвижимости, переход от работы на рынок в целом к работе на определенные сегменты потребителей, усиление требований к качеству объектов приводит к возрастанию сложности проектов и формирует значительно более высокий уровень требований к компаниям, работающим на рынке недвижимости.
Таким образом, эффективная разработка и реализация проектов развития объектов недвижимости требует внедрения системы проектного управления,
использования научно-методических подходов к управлению девелоперским проектами и организации деятельности девелоперской компании — формы предпринимательской деятельности, специализирующейся на реализации проектов, направленных на создание и коммерческое использование недвижимости.
Управление девелоперскими проектами предполагает планирование, организацию, руководство, координацию и контроль трудовых, финансовых и материально-технических ресурсов на протяжении проектного цикла, направленные на эффективное достижение определенных в проекте результатов по составу и объему работ, стоимости, времени, качеству и удовлетворению интересов участников проекта путем применения современных методов и технологии управления.
Цель исследования состоит в теоретическом обосновании технологии проектного управления развитием объектов недвижимости и разработке на этой основе методических положений по управлению девелоперскими проектами.
Для достижения поставленной цели решены следующие задачи:
исследованы условия становления российского рынка недвижимости;
проанализирован зарубежный опыт управления девелоперскими проектами;
изучена отечественная практика управления проектами;
проанализированы особенности и тенденции современного рынка недвижимости, обуславливающие необходимость проектного управления;
раскрыты содержание и последовательность задач, решаемых на каждом этапе жизненного цикла девелоперского проекта;
выработаны практические рекомендации по внедрению проектного управления развитием объектов недвижимости в Группе компаний МИАН;
определен состав участников девелоперского проекта и функции девелоперской компании как специализированной формы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости;
разработан пакет аналитической, плановой, отчетной и контрольной документации, подготавливаемой в процессе осуществления девелоперского проекта на примере проекта строительства бизнес-центра «Северное сияние».
Предмет исследования — управленческие отношения, возникающие в рамках разработки и реализации проектов развития объектов недвижимости.
Объектом исследования являются компании московского рынка недвижимости, специализирующиеся на реализации девелоперских проектов.
Теоретической основой послужили литература, материалы и труды отечественных и западных ученых, отражающие опыт проектного управления (М.Л. Разу, В.И. Воропаев, В.Д. Шапиро, И.И. Мазур, У.С. Баум, X. Решке, X. Шелле), управления девелоперскими проектами (С.Н. Максимов, Р. Пейзер, А. Фрей), аналитические материалы Г.М. Стерника и др. экспертов о состоянии московского рынка недвижимости, методические материалы Санкт-Петербургского Института недвижимости, законодательные и нормативные акты Российской Федерации.
Методология исследования базируется на принципах системного подхода, методологии управления проектами, теории организации.
Научная новизна диссертационной работы заключается в том, что разработано теоретическое обоснование методов проектного управления развитием объектов недвижимости, включая технологию управления девелоперскими проектами, направленную на создание и коммерческое использование объектов недвижимости. В частности, описаны в виде конкретных бизнес-процессов задачи каждого этапа жизненного цикла проекта девелопмента, обобщены практический опыт и особенности осуществления девелоперских проектов в российских условиях, что делает разработанные методические положения максимально адаптированными для работы отечественных девелоперских компаний и позволит повысить эффективность реализации инвестиционных проектов.
Результаты исследования, обладающие новизной:
разработаны методические основы по формированию системы управления проектами развития объектов недвижимости;
выявлены проблемы и ошибки большинства девелоперских компаний;
разработаны технологические схемы осуществления проектов девелопмента на каждом этапе жизненного цикла;
определены специфические особенности проектов развития объектов недвижимости, оказывающие влияние на формирование организационного механизма управления проектами;
предложена структура команды девелоперского проекта и определены функции каждого из членов команды;
разработаны типовые формы аналитической, плановой и отчетной документации, рекомендуемые для осуществления функций планирования, мониторинга и контроля при управлении девелоперским проектом;
разработаны мероприятия по обеспечению экономической эффективности и достижению целей проекта девелопмента;
разработаны практические рекомендации по управлению девелоперским проектом на примере проекта строительства бизнес-центра «Северное сияние».
Практическая значимость проведенного исследования заключается в том, что разработанные методические положения являются практическим пособием, включающим набор рекомендаций, методов и инструментов, позволяющим девелоперским компаниям сформировать эффективный механизм управления проектами развития недвижимости и достичь поставленных целей.
Реализация и апробация результатов исследования: разработанные и предложенные в диссертационном исследовании методические положения проектного управления развитием объектов недвижимости одобрены и приняты к использованию Группой компаний МИАН.
Общие положения диссертации докладывались автором и были одобрены на 20-ой Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов «Реформы в России и проблемы управления - 2005». Тематика научного исследования нашла отражения в 5 опубликованных работах общим объемом 1,25 п.л.
Объем и структура работы: диссертация состоит из введения, трех глав, выводов, заключения и приложений. Содержит 151 страницу основного текста (15 таблиц, 24 рисунка) и 20 приложений. Список использованной литературы содержит 173 наименования трудов отечественных и зарубежных авторов.
