Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. Анализ состояния рынка торговой недвижимости 10
1.1.Введение 10
1.2.Тенденции рынка торговой недвижимости 2009-2011 11
1.3. Перспективы развития рынка торговой недвижимости 33
1.4.Классификация и оценка объектов торговой недвижимости 36
1.5.Совмещение торговых площадей с другой недвижимостью 42
1.6. Основные проблемы рынка торговой недвижимости 46
1.7.Выводы 54
ГЛАВА 2. Методы формирования стратегии управления развитием объектов торговой недвижимости 55
2.1.Введение 55
2.2.Преимущества комплексного подхода к разработке стратегии управления развитием объекта торговой недвижимости 56
2.3.Сущность стратегии управления развитием объекта торговой недвижимости 58
2.4. Российский и европейский опыт развития объектов торговой недвижимости 63
2.5.Разработка стратегии управления развитием объекта торговой недвижимости 74
2.6.Основные механизмы планирования стратегии управления развитием
2.7.Методика разработки стратегии управления развитием объекта торговой недвижимости 88
2.8.Ассоциации продавцов как механизм управления стратегий управления развитием 90
2.9.Методы определения лучшей стратегии 92
2.10. Выводы 97
ГЛАВА 3. Модель стратегии управления развитием объекта торговой недвижимости 99
3.1.Введение 99
3.2.Структура стратегии управления развитием объекта торговой недвижимости 100
3.3.Экономическая цель стратегии управления развитием объектов торговой недвижимости 102
3.4. Критерии определения эффективности стратегии развития и управления развитием объекта торговой недвижимости 105
3.5.Реализация стратегий управления развитием объектов торговой недвижимости 107
3.6.Анализ альтернативных стратегий 112
3.7.Разработка структуры комплекса управления развитием 115
3.8.Формирование бюджета стратегии управления развитием 117
3.9.Алгоритм контроля реализации стратегии управления развитием объекта торговой недвижимости 119
4. Заключение 122
5. Список литературы
- Перспективы развития рынка торговой недвижимости
- Основные проблемы рынка торговой недвижимости
- Российский и европейский опыт развития объектов торговой недвижимости
- Критерии определения эффективности стратегии развития и управления развитием объекта торговой недвижимости
Введение к работе
Актуальность темы исследования обусловлена сложившейся проблемой: после кризиса 2008 года многие объекты торговой недвижимости потеряли свои доли рынка из-за неэффективной концепции и отсутствия четкой и прозрачной стратегии управления развитием объекта.
Высокая конкуренция на рынке торговой недвижимости выявила принципиальные организационно-управленческие ошибки в концепциях многих торговых проектов. Произошла резкая дифференциация объектов:
а) на успешные, спрос на которые сохранялся на высоком уровне в течение всего 2009 года, и
б) менее успешные, которые без концептуальной коррекции остались невостребованными среди участников рынка торговой недвижимости.
Обращая внимание на то, что рынку торговой недвижимости в России примерно 20 лет, можно сказать, что он динамично развивается, принимая у себя хорошо зарекомендовавшие на Западе модели развития объектов торговой недвижимости.
Зарубежный опыт показывает, что самые успешные методы развития объектов торговой недвижимости основываются на коллегиальном управлении всех заинтересованных сторон, что на данный момент отсутствует на российском рынке.
Степень разработанности проблемы. Несмотря на многообразие трудов таких ученых, как К. Макконнелл, Черняк В.З., Стерник Г.М., Севостьянов А.В., посвященных вопросам функционирования и управления развитием объектов торговой недвижимости, в настоящее время до конца не исследованы некоторые аспекты в управлении операционной деятельностью объектов торговой недвижимости и формированию стратегии по управлению развитием.
На практике собственники объектов торговой недвижимости не всегда уделяют должное внимание формированию четкой и структурированной стратегии управления развитием объекта торговли, отражающей все необходимые механизмы управления, аспекты и инструменты развития, а ограничиваются лишь увеличением арендной ставки для создания бюджета на проведение рекламных кампаний.
Цель исследования состоит в разработке стратегии управления развитием объектов торговой недвижимости, направленной на создание управленческих механизмов и инструментов развития на основе сформированной методики разработки стратегии.
Для достижения поставленной цели были сформулированы и решены задачи:
Исследование практики функционирования объектов торговой недвижимости;
Исследование теории и практики планирования деятельности в сфере управления развитием объектов торговой недвижимости;
Исследование современных форм управления развитием объектов торговой недвижимости;
Классификация объектов торговой недвижимости;
Формирование методики разработки, состава и структуры стратегии управления развитием объектов торговой недвижимости на основе исследований теории и практики развития объектов торговли.
Решение поставленных задач основывается на всестороннем анализе теоретических и практических аспектов развития объектов торговой недвижимости в рыночных условиях; изучения отечественных и зарубежных трудов, посвященных проблемам управления развитием объектов торговой недвижимости; проведение авторских исследований по вопросам развития практики использования инструментов развития; участие в разработке программ развития торговой недвижимости г. Москвы.
Объектом диссертационного исследования является стратегия управления развитием объектов торговой недвижимости.
Предметом исследования является методика формирования решений на основе стратегии управления развитием объектов торговой недвижимости, а также классификация объектов торговой недвижимости.
Методология и методика исследования. Теоретические и практические вопросы управления развитием объектов торговой недвижимости, коммуникационные модели поведения покупателей, определяющие процесс планирования, критерии принятия оперативных и ряда стратегических решений в сфере торговой недвижимости достаточно широко освещены в работах известных западных ученых Ж.-Ж. Ламбена, Е. Дихтля, X. Хершгена, Дж.Р. Эванса, Б. Бермана, Ф. Котлера, Д. Хансенса, К. Макконнелла, С. Брю, а также в официальных документах и материалах российских ученых: В.З. Черняк, Г.М. Стерник, С.Г. Стерник, С.И. Носов, А.В. Севостьянов, И.М. Потравный.
Прикладные аспекты использования инструментов развития в условиях конкурентного рынка рассмотрены в научных трудах Urban Land Institute, США (Городской земельный институт). Это некоммерческая исследовательская и образовательная организация, посвященная улучшению политики землепользования.
Эмпирическую основу работы составили результаты исследований формирования стратегии управления развитием объектов торговой недвижимости в Российской Федерации и в зарубежных странах.
Для решения поставленных задач применялся анализ, сравнение, статистические методы и практическое применение механизмов и инструментов развития объектов торговой недвижимости.
Область исследований: проблемы, решаемые в диссертации, соответствуют паспорту специальности 08.00.05 – «Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями и комплексами – строительство)»: п. 15.15. Развитие теории и методологии управления недвижимостью.
Наиболее существенные результаты диссертации и их научная новизна заключается в комплексном исследовании теоретических аспектов управления развитием объектов торговой недвижимости и разработке методической базы в сфере развития объектов торговой недвижимости. К числу основных результатов, определяющих научную новизну работы, можно отнести следующее:
-
Уточнены понятия терминов «объект торговой недвижимости», «управление развитием объекта торговой недвижимости», «торговый комплекс», «ассоциация продавцов»;
-
Предложена классификация объектов торговой недвижимости, которая позволяет их дифференцировать в соответствии с административным делением, принятым на территории Российской Федерации;
-
Усовершенствована структура форм управления объектами торговой недвижимости, в которой выделен блок по управлению развитием как отдельная форма управления торговой недвижимостью
-
Предложена ассоциация продавцов, как механизм по реализации стратегии управления развитием объекта торговой недвижимости, направленный на совокупное развитие данного объекта;
-
Сформирована методика разработки стратегии управления развитием объектов торговой недвижимости (для окружных и региональных торговых центров), на основании которой предложена модель функционального зонирования объекта торговой недвижимости окружного значения.
Теоретическая значимость исследования заключается в классификации объектов торговой недвижимости, совершенствовании форм управления объектами торговой недвижимости и в формировании методики разработки стратегии управления развитием объектов торговой недвижимости.
Практическая значимость исследования заключается в возможности изучения и применения полученных результатов инвестиционно-строительными и консалтинговыми компаниями.
Апробация работы. Основные научные положения диссертационной работы и результаты исследования применялись при разработке концепции функционирования 2-х объектов торговой недвижимости на территории Российской Федерации.
Основные теоретические и методические положения работы и результаты диссертационного исследования внедрены в практику работы компании Carter Management Group и Imagine Estate.
Публикации. По теме диссертационной работы опубликовано 5 печатных работ, общим объемом 2,3 п.л., в том числе – 2 статьи в журналах, рекомендованных ВАК Министерства образования и науки Российской Федерации.
Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений. Работа содержит 131 страницу машинописного текста, 10 таблиц, 26 рисунков, список использованной литературы из 94 наименований.
Перспективы развития рынка торговой недвижимости
Проведенное исследование динамики темпов роста сегмента торговой недвижимости показало, что расширение предложения формата street retail в Москве происходит крайне медленно, в основном за счет выхода на рынок торговых помещений в составе многофункциональных комплексов (МФК). Также в 2011 году отмечен прирост магазинов площадью 60-80 м2, что связано с увеличением количества квартир, переведенных в нежилой фонд и используемых в качестве торговых помещений.
На протяжении прошлого года наблюдалось увеличение спроса на площади формата street retail. В первую очередь, это было обусловлено высоким уровнем активности международных и федеральных торговых операторов. Дополнительным стимулом стал наметившийся дефицит площадей в качественных объектах торговой недвижимости. Наиболее активную экспансию в сегменте продолжали проводить операторы общественного питания и продуктовые магазины. [93]
Спальные районы 500 1 500 Ограниченное предложение и растущий спрос на площади формата street retail обусловили снижение доли вакантных помещений в центральных и магистральных торговых коридорах Москвы. На конец 2011 года средний по рынку показатель находился в диапазоне 2-10%. При этом наиболее интересные помещения, как и в наиболее успешных объектах торговой недвижимости, имеют «лист ожидания» из потенциальных арендаторов. Ставки аренды в среднем по рынку выросли на 3-5% (в отдельных случаях до 20%).[87]
Развитие сегмента торговой недвижимости, как и всей недвижимости на территории Российской Федерации в целом существенно замедлилось с середины 2008 года по конец 2009 года. Финансово-экономический кризис ощутимо снизил темпы роста объемов строительства и вводы объектов недвижимости в эксплуатацию, а также уровень цен в сегменте торговой недвижимости.
По окончании первого полугодия 2011 года можно отметить, что «дно кризиса» пройдено и в дальнейшем сегмент торговой недвижимости будет динамично развиваться в ближайшие 3-5 лет.
Динамика роста цен в сегменте торговой недвижимости заметно начала двигаться вперед, что однозначно ведет к определенным изменениям конъюнктуры рынка торговой недвижимости с точки зрения предложения и спроса. В ближайшие 2-3 года сегмент торговой недвижимости будет вынужден решать такую проблему, как нехватка качественных торговых площадей. Эта проблема уже наблюдалось на рынке недвижимости Российской Федерации, но причиной этому тогда был резкий рост экономики, к которому сегмент торговой недвижимости был не готов. Необходимо отметить, что во время кризиса сегмент торговой недвижимости пострадал сильнее остальных сегментов рынка недвижимости. Данная тенденция наблюдалась не только на территории Российской Федерации, но и во всем мире.
В настоящее время проявляется тенденция, когда торговые операторы готовы проводить свою экспансии на рынке по более высоким арендным ставкам, так как во время финансово-экономического спада ввод в эксплуатацию новых качественных объектов торговой недвижимости практически не осуществлялся. Следует заметить, что 2009 и 2010 года были самыми привлекательными, но и одновременно самыми рискованными, для строительства новых объектов торговой недвижимости в целом. Это было связно с тем, что падение уровня цен на материалы, а также на работы по строительству позволило обеспечить наиболее низкую себестоимость будущего проекта.
Таким образом маржинальная прибыль была бы максимально высокая на построенные в тот период объекты.
На наш взгляд, в ближайшие годы стоит ожидать бум строительства именно объектов торговой недвижимости, потому что темпы выхода из кризиса торговых операторов растут быстрее, чем растет динамика предложения в сегменте рынка торговой недвижимости. Если обратить внимания на холдинг Х5 Ритейл групп, то можно отметить, как данная корпорация активно работает в направлении слияния и поглощения.
Стоит также заметить, что по состоянию на конец 2011 года, Москва не является городом с самым высоким количеством торговых площадей на 1000 человек. Лидером здесь является Екатеринбург, где на 1000 жителей приходится около 700 кв.м. [87] В Москве же этот показатель почти вдвое ниже.
Таким образом, можно сделать вывод, рынок торговой недвижимости Российской Федерации находится в ожидании интенсивного роста.
В ближайшие годы, учитывая политику нового Правительства Москвы, распределение новых объектов на территории города претерпит изменения. [35] На сегодняшний день уже отменено около 200 инвестиционных контрактов (не только касающихся рынка торговой недвижимости), около 1000 инвестиционных контрактов пересмотрено и были внесены изменения. Кроме того, было запрещено строительство офисных центров в пределах Третьего транспортного кольца.
Основные проблемы рынка торговой недвижимости
В последние 5-6 лет стала активно развиваться тенденция совмещения объектов торговой недвижимости с площадями другого функционального назначения. В первую очередь это связано с социальными факторами, т.е. с изменениями человеческого поведения в конкретном регионе. В столице это больше всего связано с отсутствием свободного времени у жителей. Это говорит о том, что человеку комфортнее покупать продукцию или заказывать услуги в тех же зданиях, где они работают или живут. Таким образом, человек экономит время на дорогу до объекта торговой недвижимости. В связи с этим появляются такие комплексные объекты, как Москва Сити (Деловой центр с апартаментами, офисными блоками и торговыми площадями).
В Российской Федерации в настоящее время только намечается тенденция, которая уже проявилась на Западе, создания универсальных многофункциональных комплексов, которые объединяют в себе коммерческий и жилой сегмент недвижимости. Эта тенденция дает возможность создавать объекты, пригодные для проживания, работы и совершения покупок. Этот принцип, безусловно, оправдан с точки зрения экономии земельных ресурсов и энергоносителей, а также с точки зрения обеспечения безопасности и транспортной нагрузки, которая на сегодняшний день является одним из ключевых факторов при создании объекта недвижимости.[11]
Другим фактором, который влияет на функциональное назначение здания, а точнее на необходимость создания многофункционального комплекса - это баланс территории. [48]
Это понятие регулирует количество площадей определенного назначения на 1 базовую единицу. Чтобы не нарушать баланс территории, Застройщик вынужден строить многофункциональные комплексы. [15]
В связи с тем, что в настоящее время четкого определения «объекта торговой недвижимости» нет, мы предлагаем по этим понятием понимать площадь торгового назначения, входящую в состав объекта недвижимости комплексного назначения или самостоятельно функционирующую. Теперь стоит обратить внимание на то, как классифицировать данного типа здания. Допустим, торгово-офисное здание. Если оценивать его офисную часть, то можно присвоить ей какой-либо класс (А+, А и т.д.), что нельзя сделать с торговой частью. В настоящее время нет классификации торговых площадей, которая соответствовала бы стандартам классификации офисных или складских.
Тем самым, мы не сможем дать комплексную оценку всему зданию. На наш взгляд, данная классификация необходима ввиду того, что количество построенных, строящихся и планируемых многофункциональных комплексов постоянно растет. Согласно же классификации Urban Land Institute, многофункциональный, комплекс (mixed use) - это объект недвижимости, получающий доход от 3-х или более составных сегментов объекта, самостоятельно функционирующих. [70] По нашему мнению, многофункциональные комплексы - объекты смешанного назначения, предполагающие генерирование дохода от различных сегментов недвижимости в сопоставимых пропорциях.
Так, офисное здание с небольшими магазинами на первом этаже не является многофункциональным комплексом, поскольку доход от аренды офисов во много раз превышает доход от торговых площадей.
Практически любой крупный современный проект недвижимости, будь то жилой комплекс, торговый центр, офисное здание или гостиница, как правило, включает в себя несколько типов недвижимости - например, гостиница или офисный центр редко когда обходятся без магазинов. [82] Однако объектами смешанного назначения в полной мере могут считаться только те, в которых различные компоненты работают независимо друг от друга, а не просто являются дополнительной услугой для арендаторов (как магазин канцтоваров или кафетерий в бизнес-центре).
В данной работе рассмотрены многофункциональные комплексы только с торговой составляющей.
В Москве крупные объекты такого типа встречаются не часто. Конечно, существует много жилых комплексов с торговой функцией, которая выступает скорее инфраструктурной составляющей, нежели самостоятельным сегментом, диверсифицирующим риски девелопера. [51] В столице России коммерческая недвижимость более специализирована. Благодаря отличному расположению, торговая часть рассчитана не только на служащих офисов. [22] В этом случае наличие магазинов определяется расположением объекта.
Тесную взаимосвязь можно проследить между офисными площадями и гостиницей, так как последняя зачастую в гостинично-офисном комплексе выполняет именно бизнес-функцию, ведь её постояльцами являются гости компаний, арендующих офисы в этом же здании. Помимо того, арендаторы офисных помещений могут быть заинтересованы в пользовании гостиничными конференц-залами.
При создании крупного центра важно учитывать потребности всех потенциальных посетителей и/или жильцов комплекса, так как в некоторых случаях они могут не совпадать. При этом важно, чтобы одна функция не мешала другой: например, крупный развлекательный центр, работающий круглосуточно,- будет малопривлекательным "соседом" для жилой части.
Если построить крупный бизнес-центр без дополнительных функций, он не будет использовать свой потенциал, т.к. там нет движения. Создать интенсивную атмосферу, ощущение человеческого присутствия можно в любом районе города как раз посредством организации многофункционального комплекса, где будет сосредоточено все необходимое для работы, отдыха, жизни. При этом грамотно разработанный комплекс положительно влияет и на ситуацию всего района, повышая к нему интерес, а соответственно, и его стоимость, аккумулируя людские потоки.
Российский и европейский опыт развития объектов торговой недвижимости
По нашему мнению, схема взаимодействия арендаторов и Управляющих компаний по управлению развитием объекта торговой недвижимости, используемая в Европе, пока мало подходит для российского рынка. Частично такую модель пытались внедрить в «Атриуме» и — до продажи ТЦ — в «Глобал Сити», но впоследствии отказались. [21] Российские арендаторы оказались не готовыми брать на себя дополнительное финансовое бремя, предпочитая строить собственную стратегию управления развитием. В качестве главной причины такого индивидуализма является тот факт, что у многих российских компаний финансовая документация полупрозрачна. Между арендатором и Управляющей компанией не существует доверия, поэтому первые уверены в том, что на них хотят заработать, и начинают многократно проверять предложенные им планы и бюджеты. Российские управляющие компании отличаются непрозрачностью ведения бизнеса, отсутствием отчетности по реализации маркетингового бюджета, иногда нет никаких действий по управления развитием объекта торговой недвижимости в принципе.
Исходя из западных принципов, Управляющая компания должна предложить арендаторам на утверждение маркетинговый план, который она будет реализовать в течение года, и соответствующий бюджет, согласно которому арендатор должен ежемесячно отчислять определенные средства на реализацию программы управления развитием и эксплуатацию здания. [45] В предложенном плане арендатора может не устраивать разработанная программа управления развитием в целом или какие-то отдельные акции. Вопросы может вызвать оценка эффективности запланированных мероприятий, ведь каждый оценивает эффективность управления развитием, исходя только из своих интересов. Арендаторам также могут не подойти предложенные подрядчики, которые напрямую займутся рекламой объекта торговой недвижимости, — как по цене, так и по качеству. Всегда спорный вопрос — доля каждого в общем финансировании маркетингового плана. Все эти вопросы требуют от Управляющей компании упорных переговоров буквально с каждым арендатором в отдельности, что делает процесс согласования годового плана и отчетности по нему не только длительным и трудоемким, но и достаточно затратным.
На практике далеко не все собственники трезво оценивают необходимость использовать маркетинговые платежи арендаторов в качестве практического способа обеспечения маркетингового бюджета объекта торговой недвижимости. [10] Некоторые из них успешно добавляют эту статью расходов в договор, но на увеличении качества управления развитием это не сказывается. Маркетинговый платеж — зачастую лишь завуалированная часть базовой арендной ставки. Подписывая договор, арендатор считает не каждый платеж в отдельности, а все вместе, с учетом всех льгот и накруток. И он по определению независимо от существования маркетинговых отчислений ждет от собственника мероприятий по управления развитием объекта торговой недвижимости.
Эффективной западная схема станет лишь при получении арендной платы в виде процентов от оборота арендатора на данной площади. [40] Данное утверждение доказывает тот факт, что во время кризиса 2008 года большинство объектов торговой недвижимости перешли именно на такую систему аренды, что позволило обеспечить арендаторам более гибкий подход к функционированию.
Подобные условия способствуют заинтересованности в управлении развитием объекта как собственника, так и представленных в объекте торговой недвижимости арендаторов, в то время как фиксированные платежи, как правило, уже включают в себя стоимость маркетингового развития, а нагрузить арендатора дополнительными затратами не всегда получается. По нашему мнению, объекты торговой недвижимости в России постепенно перейдут на стандартную для Запада систему расчета арендной ставки, где есть фиксированная аренда и есть процент от оборота (как правило, от 7% до 11% в зависимости от бренда и отрасли), и в этой ситуации собственник гораздо больше будет заинтересован в эффективном маркетинге проекта. [29]
В Москве яркую маркетинговую программу развития имеют гипермаркеты «Мега», ТРЦ «Европейский», «Лотте Плаза», где построены прогрессивные методы работы между арендаторами и Управляющей компанией. [19]
В Москве западная схема работы Управляющей компании и арендаторов может использоваться только в новых объектах торговой недвижимости, отличающихся ликвидностью, хорошей концепцией, высоким статусом. В таких объектах ведутся листы ожидания, поэтому многие компании вынужденно идут на предложенные собственником условия, даже если порой воспринимают их как кабальные.
Критерии определения эффективности стратегии развития и управления развитием объекта торговой недвижимости
Важнейшей характеристикой процесса реализации стратегии управления развитием объекта торговой недвижимости является систематический контроль хода выполнения работ на всех этапах ее реализации.
При реализации стратегии управления развитием необходимо уделять особое внимание процессу контроля над затратами.
Ввиду возможных существенных затрат, минимизация хотя бы одной из статей затрат стратегии может привести к значительному сокращению всего бюджета стратегии в целом.
Эта особенность не может не отразиться на внесении изменений в стратегию управления развитием объекта торговой недвижимости. Уменьшение издержек в корне может поменять подход к планированию стратегии.
Любое отклонение от сроков и стоимости стратегии управления развитием объекта торговой недвижимости ведет к уменьшению эффективности стратегии и требует незамедлительной корректировки. Изменения, связанные с реализаций стратегии, к которым могут относиться климатические факторы, административные или экономические могут внести свои поправки на ход реализации стратегии, что, безусловно, отразится на принципах финансирования стратегии.
Как правило, реализация большинства стратегий напрямую зависит от того, насколько велики ресурсы, позволяющие достичь поставленных целей. Вследствие чего возникают проблемы неэффективного управления этими ресурсами. Однако в общем случае управление ресурсами является частью проблемы управления стратегии.
Одной из основных проблем реализации выбранной стратегии управления развитием объекта торговой недвижимости является выбор наиболее подходящего времени для запуска кампании. Стабильность рынка недвижимости во многом предопределяет вероятность и эффективность стратегии
Следующим фактором, влияющим на успех реализации выбранной стратегии управления развитием объекта торговой недвижимости, является достаточная открытость перед покупателем. Необходимо предоставить покупателю максимально допустимый объем информации о мероприятиях, при этом сохраняя за собой требуемую долю конфиденциальности.
Таким образом, можно отметить, что выбранная стратегия управления развитием является перспективой на будущее. В случае своевременного ее внедрения дальнейшее управление развитием объекта может существенно расширить зону охвата объекта торговой недвижимости.
Одним из важнейших условий формирования эффективной стратегии управления развитием объекта торговой недвижимости является поиск альтернативных вариантов и выбор наиболее эффективных из них. Выбор наиболее целесообразной стратегии управления развитием объекта торговой недвижимости выдвигает ряд требований в области критериев успешности и их взаимосвязи между собой и возможности предвидеть отклонения множества критериев соотношения между ними.
Первоначальной задаче в процессе анализа и отбора наиболее эффективных стратегий управления развитием объекта торговой недвижимости является соотношение объема услвоий стратегий объему приемлемых критериев с учетом ресурсных ограничений самого фонда объекта торговой недвижимости. Совпадение интересов ресурсов и условий определяет потенциал стратегий.
Процесс анализа и отбора наиболее эффективной стратегии управления развитием объекта торговой недвижимости осуществляется на основе оценок. В качестве приоритетных определяющих факторов для рынка недвижимости являются показатели коммерческой эффективности стратегии управления развитием объекта торговой недвижимости (затраты, возврат вложений и т.д.)
