Содержание к диссертации
Введение 3
Глава 1. Анализ и основные проблемы привлечения инвестиций в 15
жилищное строительство
1.1. Правовая база инвестиционной деятельности рыночного 15
типа для создания благоприятного инвестиционного
климата
1.2. Тенденции развития жилищного строительства в 33
Российской Федерации
1.3 Анализ видов строящихся жилых домов в регионах, 45
механизм их регистрации и учета как объектов
недвижимости
Глава 2. Регистрация и учет объектов недвижимости как факторы 59
повышения инвестиционной активности в жилищном строительстве
2.1. Разрешение на строительство - базовый документ для 59
ведения регистрации и учета строящихся жилых домов
как объектов недвижимости
Договоры инвестирования в жилищном строительстве и 69 их место в системе регистрации и учета недвижимости
Основные этапы и механизм осуществления учета и 87 регистрации объектов недвижимости
Глава 3 Методический подход к созданию эффективной системы 105 регистрации и учета жилых домов.
3.1. Предложения по информационному обеспечению единой 105 системы регистрации и учета жилых домов
Предложения по организационному обеспечению 120 создания единой регистрационно-учетной системы жилых домов
Единая учетно-регистрационная система жилых домов 133 как фактор снижения рисков для участников долевого строительства жилья
Выводы и предложения 153
Список использованной литературы 160
Введение к работе
Жилье является одной из базовых ценностей, обеспечивающих гражданам ощущение экономической стабильности и безопасности, стимулирующих к эффективному и производительному труду и в значительной степени формирующих отношение граждан к государству, поскольку именно государство является гарантом реализации конституционного права граждан на жилище.
В процессе осуществляемых в последнее десятилетие преобразований удалось переориентировать установки и ожидания значительной части граждан от предоставления им жилья к созданию условий, позволяющих им заработать средства на его приобретение.
Уникальность жилья состоит в том, что, являясь в условиях развивающихся рыночных отношений самым дорогим товаром, приобретаемым человеком в течение его жизни, оно одновременно является товаром первой, жизненно важной необходимости, особенно когда речь идет о России, 60 процентов территории которой находится в зоне экстремальных климатических условий.
Уникальность жилья состоит в том, что, являясь в условиях развивающихся рыночных отношений самым дорогим товаром, приобретаемым человеком в течение его жизни, оно одновременно является товаром первой, жизненно важной необходимости, особенно когда речь идет о России, 60% территории которой находится в зоне экстремальных климатических условий.
Исходя из понимания особой роли, которую играет жилье в жизни человека, в начале 90-х годов были сформированы новые подходы к жилищным реформам в Российской Федерации, основанные на законодательном закреплении права собственности на недвижимость и, в первую очередь, на жилье. Первым краеугольным камнем, заложенным в фундамент новой жилищной реформы, стал Федеральный закон «О приватизации жилья»,
благодаря которому подавляющее большинство населения страны получило жилье в собственность.
В 1999 - 2002 годах удалось стабилизировать объемы ввода жилья, а в последние три года наращивание объемов жилищного строительства происходило ежегодно. В 2004 году, например, в строй введен 41 миллион квадратных метров жилья, что на 12,5 процента больше, чем в 2003 году. Однако следует отметить, что этот уровень все еще значительно отстает от показателей конца 80-х годов. При этом темпы ввода жилой площади для малообеспеченных граждан сокращаются.
В 2001 году за счет средств бюджетов всех уровней было введено около 20 процентов жилья, из общего объема инвестиций в строительство порядка 10 - 12 млрд. долларов США. Объем инвестиций в жилищное строительство в 2001 году составил в Польше около 10 млрд. долларов США, в Германии -около 60 млрд. долларов США. По данным на 1998 год, объем инвестиций в жилищное строительство составил во Франции - 4,5 процента от ВВП, в Великобритании - 3,3 процента от ВВП.
Анализ показывает, что в 2004 г. обеспеченность российских граждан в жилье составляет 19,9 кв. м общей площади на человека. В то время как, в Норвегии - 74 кв. м, во Франции - 43 кв. м, в Чехии - 28 кв. м, в Украине - 26 кв. м.
Социальные нормы жилья, установленные федеральным стандартом, должны быть не ниже: для семьи из одного человека - 33 кв. м; для семьи из двух человек - 42 кв. м; для семьи из трех и более человек - по 18 кв. м на человека.
В очереди на получение жилья стоит 4,4 млн. семей или более 9 процентов от общего числа семей в Российской Федерации. При этом третья часть из них состоит на учете десять и более лет. Улучшили жилищные условия в 2003 году 234,7 тыс. семей или около 5 процентов от числа очередников.
При сложившихся темпах, для обеспечения жильем всех нуждающихся потребуется около 20 лет. Хотя за последние годы очередь нуждающихся несколько уменьшилась, это не связано с увеличением объемов ввода жилья.
Основной проблемой удовлетворения возрастающего платежеспособного спроса на жилье до 2010 г. становится проблема обеспечения резкого увеличения объемов вводимого жилья, до 70 млн. кв. м.
В настоящее время строительный комплекс страны, при существующей базе стройиндустрии, обеспечивает жильем не более 1,5 процентов семей.
Потенциально он в состоянии увеличить объемы ввода жилья в 2 - 2,5 раза, но дальнейший рост объемов жилищного строительства потребует существенных инвестиций в развитие базы стройиндустрии.
В ближайшие годы все меры государственной жилищной политики и механизмы ее реализации должны быть направлены на решение этой проблемы.
Жилищный сектор в России пока еще слабо использует механизмы рыночной экономики для удовлетворения гражданами их жилищных потребностей, а ограниченные возможности государства по субсидированию граждан используются не всегда эффективно.
На заседании президиума Государственного совета «О мерах по обеспечению граждан России доступным жильем», которое состоялось в апреле 2005 г. поставлена задача обеспечения к 2010 году объем годового жилищного строительства в 70 - 80 миллионов квадратных метров или 0,5 квадратных метра на человека, в настоящее время - 0,25 квадратных метра на человека. Доля семей, имеющих возможностей приобрести или построить жилье с помощью жилищных кредитов и займов, должна за это время увеличиться с 10% до 30%. Проведенные расчеты показывают, что к 2010 году возрастут экономическая активность граждан, мотивация на повышение рождаемости, которая по оценкам специалистов может увеличиться с 1,5 миллиона человек
до семи - восьми миллионов в 2010 году. Главные задачи по обеспечению населения жильем можно объединить в следующие:
развитие эффективного рынка жилья и финансовых механизмов, обеспечивающих доступность приобретения жилья для граждан с достаточной платежеспособностью, а также поддержка малоимущих граждан в улучшении жилищных условий за счет средств местных бюджетов в пределах установленных социальных стандартов;
обеспечение роста темпов жилищного строительства и реконструкции жилья, приведение структуры и технических характеристик жилья в соответствие со спросом и потребностями населения, повышение качества и эффективности жилищного строительства.
Вместе с тем следует отметить, что темпы жилищного строительства отстают от потребностей современной России, происходит старение жилищного фонда, из года в год увеличивается объем ветхого и аварийного жилья.
Эти проблемы невозможно осуществить без увеличения доли
инвестиций, направляемых на новое жилищное строительство,
реконструкцию и обновление существующего жилищного фонда. Практика последних лет показала, что строительство жилых домов финансируется преимущественно за счет инвестиций самих граждан, которые, кстати, несут и основные коммерческие риски.
В этих условиях отсутствие эффективной регистрационной и учетной политики строящегося жилья, для снижения рисков вложения инвестиций в жилищное строительство, осуществления обязательной регистрации недвижимости и сделок с ней, а также экономической заинтересованности у заказчиков-застройщиков, граждан в ускорении завершения строительства и сдаче в эксплуатацию жилых домов тормозят развитие рыночных отношений и не способствуют эффективному функционированию рынка жилья.
Для развития жилищного рынка рабочей группой по развитию жилищного строительства составлен перечень из 125 мероприятий и 94 нормативно-правовыми документами, в котором предложено разработать документы, направленные на регулирование финансовых, экономических, организационных мер, а также подготовить соответствующую правовую и административную базу, обеспечить всю эту работу соответствующей информацией.
Происходящие в экономике прогрессивные изменения требуют новых
подходов к налаживанию эффективного взаимодействия участников
строительства жилых домов, основными из которых являются: инвесторы-
дольщики, заказчики-застройщики, отдельные граждане, подрядные
организации всех форм собственности, организации, осуществляющие
государственную регистрацию объектов недвижимости и учет строящихся
жилых домов.
В этих условиях представляется актуальным проведение объективного научного исследования, в результате которого должен быть создан экономический механизм, направленный на активизацию привлечения инвестиционных ресурсов в жилищное строительство различных инвесторов, включая инвесторов-дольщиков, с использованием для этих целей таких инструментов как регулярный контроль за строительством, обязательная государственная регистрация и учет уже построенных жилых домов, внедрение которого направлено на защиту прав добросовестных приобретателей недвижимости и снижение инвестиционных рисков.
Указанные проблемы предполагается исследовать в данной диссертационной работе.
Актуальность темы исследования. Жилище, как важнейший элемент среды обитания, является одной из базовых ценностей, обеспечивающих гражданам страны экономическую стабильность и безопасность, стимулирующий эффективный и производительный труд и в значительной
степени формирующих отношение граждан к государству, которое является гарантом реализации конституционного права граждан на жилище.
В начале 90-х годов были сформированы новые подходы к.жилищным реформам в Российской Федерации, основанные на законодательном закреплении права собственности на имущество, но оно начинает выполнять свои социальные и экономические функции тогда, когда становится доступным всему населению страны.
Однако жилищный сектор России пока еще слабо использует механизмы
рыночной экономики для удовлетворения гражданами их жилищных
потребностей, а ограниченные возможности государства по субсидированию
граждан используются не всегда эффективно. Продолжают отставать темпы
жилищного строительства от потребностей страны, происходит старение
жилищного фонда, постоянно увеличивается объем ветхого и аварийного
жилья. Эти проблемы невозможно решить без значительного увеличения доли
инвестиций, направляемых на новое жилищное строительство,
реконструкцию и обновление существующего жилищного фонда.
Отсутствие экономической заинтересованности у заказчиков-
застройщиков и граждан,- в ускорении завершения строительства и сдаче в эксплуатацию жилых домов,- тормозит развитие рыночных отношений и не способствует эффективному функционированию рынка жилья.
Проблемы привлечения инвестиций в жилищное строительство, обновление жилищного фонда, а в более широком плане - разработка теоретических и прикладных аспектов организации и функционирования инвестиционных процессов в жилищной сфере, экономических взаимоотношений между участниками строительства жилых домов и последующей их эксплуатации, достаточно широко исследуются и обсуждаются учеными.
Среди них особо следует отметить труды: Абрамова СИ., Агапкина В.М., Асаула А.Н., Брумана Ю.С., Булгакова С.Н., Бушуева В.И., Быкова Н.А.,
Гладышевскиго А.И., Грабового П.Г., Дубенецкого Я.А., Каменецкого М.И., Карасева А.В., Костецкого Н.Ф., Косыревой Н.А., Кривова А.С, Кудашова Е.А., Панкратова Е.П., Пацкалева А.Ф., Рекитара Я.А., Серова В.М., Степанова И.С., Стороженко В.Д. и др.
Не отрицая значимости исследований обозначенных проблем перечисленными выше авторами, тем не менее необходимо отметить, что проблемы создания адекватных рыночным отношениям механизмов регистрации и учета объектов недвижимости,- как фактора повышения инвестиционной активности в жилищном строительстве с учетом особенностей функционирования всех субъектов рыночных отношений пока еще недостаточно исследованы и разработаны.
В то же время создание и применение на практике эффективной единой
регистрационно-учетной системы, охватывающей весь период строительства
жилых домов, является существенным стимулом и могло бы стать
дополнительным фактором привлечения инвестиций в жилищное
строительство.
Вместе с тем происходящие в жилищной сфере прогрессивные изменения требуют новых подходов к налаживанию эффективного взаимодействия основных участников инвестирования и строительства жилых домов, включая инвесторов, заказчиков (застройщиков), отдельных граждан, подрядные организации разнообразных форм собственности, а также организации, осуществляющие государственную регистрацию, учет жилых домов и контроль в процессе их эксплуатации.
Изложенное выше определило выбор темы, ее актуальность, цели и задачи исследования.
Целью исследования является разработка экономических методов управления инвестиционными ресурсами, в виде создания регистрационно-учетной системы жилых домов, стимулирующей ускорение их строительства и
регистрации построенных зданий объектов недвижимости, а также направленными на снижение инвестиционных рисков.
Для достижения указанной цели решены следующие основные задачи:
проведен анализ зарубежного и отечественного опыта создания жилых домов, управления недвижимостью, и систем налогообложения;
выявлены тенденции функционирования жилищного рынка, и методы привлечения инвестиций в жилищное строительство в субъектах Российской Федерации;
- систематизированы и проанализированы основные факторы внешней среды, влияющие на построение эффективной системы договорных отношений между основными участниками создания недвижимости в жилищной сфере;
- определены параметры нормативной базы для определения состояния
строящегося жилья и объектов недвижимости, обоснована необходимость
проведения единой государственной регистрационно-учетной политики;
1 - разработана система построения эффективной единой регистрационно-
учетной системы жилых домов при их строительстве и формирования жилой недвижимости в целях активизации привлечения инвестиций в жилищную сферу и снижения рисков инвесторов, инвесторов-дольщиков;
- предложены новые механизмы управления регистрационно-учетным
процессом при строительстве жилых домов и формировании объектов
недвижимости на региональном уровне, способствующие повышению
эффективности использования создаваемого жилищного фонда.
Объектом исследования являются объекты жилищного строительства,-строившиеся в виде созданной недвижимости в регионах страны в последние 1 годы (1999-2002 гг.).
Предметом исследования являются порядок и условия реализации организационно-экономических процессов, протекающих за весь период инвестиционного цикла.
Методологической и теоретической основой исследования являются диалектический метод познания, фундаментальные труды отечественных и зарубежных ученых в области экономической теории, инвестиционной и строительной деятельности, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, регулирующие инвестиционно-строительную деятельность и жилищную сферу, методические разработки научно-исследовательских институтов и материалы периодической печати.
В процессе исследования использованы методы экономико-математического моделирования, логического анализа, экспертных оценок и сравнений.
Научная новизна работы заключается в обосновании и разработке
подходов к созданию общей регистрационно-учетной системы жилых домов,
обеспечивающей достоверность и доступность информации по объектам жилой
недвижимости субъектами первичного рынка жилья, на базе современных
1 технологий, для целей активизации инвестиционной деятельности.
Научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем: исследованы основные источники и разнообразные формы внебюджетного финансирования жилищного строительства в субъектах Российской Федерации и предложены направления эффективного их использования;
- уточнена совокупность факторов, влияющих на построение адекватной
рыночным отношениям системы договорных взаимоотношений между
основными участниками создания недвижимости, и определена степень их
влияния на инвестиционную активность в жилищной сфере;
> - определены параметры нормативной базы для определения состояния
строящегося жилья и созданных объектов недвижимости и обоснована
необходимость проведения единой государственной регистрационной политики;
разработана логическая схема построения единой системы регистрационно-учетного регулирования и предложен механизм его использования для стимулирования привлечения инвестиций в жилищное строительство;
- предложены новые методы управления регистрационно-учетным процессом при строительстве жилых домов и формировании жилой недвижимости на региональном уровне, направленные на увеличение поступлений в местные бюджеты за счет налогов от эффективного управления недвижимостью.
Практическая значимость работы заключается в том, что разработанные в ней теоретические и методические положения обеспечивает объективную оценку положения на рынке жилья, и могут быть использованы при формировании единой регистрационно-учетной системы жилых домов в целях эффективного управления строительством жилья и объектами недвижимости в различных субъектах Российской Федерации.
Предложенные организационные и экономические методы формирования единой регистрационно-учетной системы жилых домов строящегося и введенного в действие жилья, позволят активизировать процесс привлечения инвестиций в жилищное строительство, сделать его более прозрачным для граждан и частных инвесторов. Его применение будет способствовать повышению эффективности управления инвестиционными ресурсами, ускорению строительства и ввода в эксплуатацию жилых домов, снижению рисков инвесторов, направляющих финансовые ресурсы в жилищное строительство.
На защиту выносятся: 1. Логическая схема построения единой регистрационно-учетной системы жилых домов и механизм ее использования как факторы стимулирования привлечения инвестиций в жилищное строительство;
Механизм информационного и организационного обеспечения создания и функционирования единой регистрационно-учетной системой жилых домов на различных уровнях управления процессом строительства жилых домов и формировании жилой недвижимости;
Совокупность факторов, регулирующих систему договорных отношений между основными участниками создания жилой недвижимости, влияющих на управление процессом создания жилой недвижимости с использованием единой регистрационно-учетной системы.
Апробация и внедрение результатов. Основные теоретические положения и методические рекомендации выполненного исследования доведены до возможности реализации в практике строительства жилых домов и создания объектов недвижимости, прошли апробацию в процессе создания эффективной региональной регистрационно-учетной системы в жилищной сфере в Волгоградской области.
Публикации. По теме диссертации опубликованы 3 научные работы общим объемом 0,55 п. л.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, основных выводов и предложений, списка использованной литературы и приложений. Объем диссертации составляет 159 страниц и содержит 16 таблиц, 4 рисунка, 100 наименований литературных источников.
