Содержание к диссертации
Введение 4
1. Современные теории, концепции и методы оценки недвижимого
имущества 12
1.1. Стандартные требования, регламентирующие процесс оценки
недвижимого имущества 12
Принципы оценки и особенности их применения в оценке объектов незавершенного строительства 22
Анализ основных подходов и методов оценки объектов незавершенного строительства 30
2. Развитие методов оценки объектов незавершенного
строительства 50
2.1. Виды стоимости, применяемые в сфере оценки объектов
незавершенного строительства 50
2.2. Методы определения ликвидационной стоимости объекта
незавершенного строительства 57
Методы определения залоговой стоимости объекта незавершенного строительства 69
Методы расчета накопленного износа для объекта незавершенного строительства при затратном подходе 82
3. Экспериментальный расчёт стоимости объекта незавершенного
строительства: Жилое двухэтажное здание с пристройкой «Пер.
Державинский/Ссдова, 17/153 » 103
Цель и функция оценки 103
Характеристика объекта оценки 104
Анализ социально-экономической ситуации в Ростовской области и Ростове-на-Дону 110
Анализ рынка объектов незавершенного строительства в Ростовской области и Ростове-на-Дону 115
*
3.5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта
оценки 121
3.6. Расчёт ликвидационной стоимости объекта оценки 125
Заключение 129
Литература 133
Приложения 146
Введение к работе
Актуальность темы исследования. В результате сокращения объемов инвестиций из государственного бюджета к началу 90-х годов стройматериалы и строительные работы резко подорожали, и появилось большое количество необеспеченных своевременным вводом строек. Следовательно, увеличился объем незавершенного строительства. В настоящее время также ввиду недостаточности финансирования строительных объектов и неэффективности управления, производственный цикл многих объектов приостановлен.
В 2003 году из общей площади жилья, находящегося в незавершенном строительстве, на долю объектов, сооружение которых законсервировано, окончательно прекращено или временно приостановлено, приходилось 25,5 процента, а в целом объем незавершенного жилья без индивидуальных жилых домов составил 40,1 млн. кв. м общей площади, что в 1,9 раза превысило количество введенного жилья.
Анализируя объемы незавершенного строительства, делаем вывод, что они весьма значительны, чтобы существенно влиять на экономическое развитие страны в целом. Постоянство возникновения незавершенного строительства, пока не обеспечена эффективная система экономических отношений в инвестиционно-строительной сфере, будет неизбежным.
Таким образом, сформировался рынок объектов незавершенного строительства, где осуществляется передача прав на объект и связанных с ним интересов от продавца к эффективному покупателю непосредственно или через институт посредничества.
Ввиду предоставления объектов незавершенного строительства в качестве товара на рынке, существует потребность в определении рыночной или другого вида стоимости.
Стандартные методики оценки недвижимости были сформированы для завершенных строительством объектов недвижимости. В них достаточно полно отражены вопросы организации оценочного процесса,
5 сформулированы основные понятия и принципы, даны рекомендации по оценке.
Чтобы обеспечить повышение ликвидности, поиск эффективного собственника или инвестора и отдачи от операций с объектами незавершенного строительства, необходимо внести уточнения в существующие и разработать дополнительные методики оценки, позволяющие более обоснованно и достоверно определять стоимость такого рода объектов при разных рыночных операциях.
Степень разработанности проблемы. Методологическими и методическими проблемами оценки собственности, и в частности, недвижимого имущества, занимались известные российские экономисты А. И. Асаул, В.Ф. Александрова, B.C. Болдырев, А.С. Галушка, В.А. Горемыкин, В.В. Григорьев, А.Г. Грязнова, А.В. Каминский, Е.И. Нейман, Ю.И. Пастухов, В.И. Рутгайзер, Е. И. Тарасевич, А.Е. Федоров, М. А. Федотова, И.М. Шутова, и зарубежные ученые В. Акерсон, Т. Бирман, Ф. Блэк, Т. Коллер, Т. Коупленд, Н. Ордуэй, Б. Пешеро, Ш. Пратт, К. Феррис, Д. Фридман, Г. Харрисон, Д. Шмидт, Д. Эккерт, Л. Элвуд и др.
Методика оценки незавершенного строительства до настоящего момента полностью еще не сформирована и проблемы, связанные с оценкой объектов незавершенного строительства с учетом их специфики, недостаточно рассмотрены. При исследовании проблем незавершенного строительства нами были учтены разработки в этой сфере таких экономистов, как В.Т. Александров, М.А. Баяндин, А.Г. Грязнова, Е.И. Нейман, А.А. Полипов, И.А. Рахман, И.М. Сергеев, М.А. Федотова, НЛО. Яськова и др.
Цель и задачи исследования. Целью диссертационной работы являются развитие и адаптация методов оценки недвижимого имущества применительно к объектам незавершенного строительства в соответствии с наиболее типичными для сложившейся рыночной среды целями и задачами оценки такого рода объектов.
Задачи исследования:
- изучение особенностей, тенденций развития и структуры рынка объектов
незавершенного строительства в Российской Федерации и Ростовской области;
анализ состояния и правового обеспечения операций с объектами незавершенного строительства;
уточнение особенностей применения принципов оценки для объектов незавершенного строительства;
анализ существующих методов оценки и определение особенностей их применения для объектов незавершенного строительства;
- разработка классификации операций с объектами незавершенного
строительства, с помощью которой можно выявить основные виды стоимости,
применяемые в сфере оценки;
рассмотрение особенностей расчета совокупного износа для объектов незавершенного строительства;
разработка методики оценки объектов незавершенного строительства при вынужденной продаже;
- изучение основ оценки объектов незавершенного строительства при
инвестициях в объект с привлечением кредитов и при залоге недвижимости;
проведение экспериментальной оценки реального объекта незавершенного строительства с использованием предложенных автором методов.
Предмет исследования - совокупность теоретических, методологических, методических и практических аспектов оценки объектов незавершенного строительства.
Объект исследования - объекты незавершенного строительства в условиях формирования рыночной среды.
Теоретической и методологической основой исследования являются законодательные акты, указы Президента и постановления Правительства Российской Федерации, нормативные и методические материалы федеральных и муниципальных органов власти и ведомств, труды
7 отечественных и зарубежных ученых по вопросам экономики и управления собственностью, международные, европейские и российские стандарты оценки.
Методика исследования основана на анализе современных теоретических положений по экономике, оценке и управлению недвижимостью в условиях перехода к рынку, обобщении статистического материала и практического опыта с использованием методов системного, логического, статистического анализов и экспертных оценок.
Информационной основой исследования являются материалы государственных статистических органов Российской Федерации, Ростовской области, независимых информационных служб и экспертов в сфере недвижимости и строительстве.
Теоретические положения, выводы и практические рекомендации, содержащиеся в диссертационной работе, являются результатом самостоятельного исследования.
Личный вклад в исследование выражается в следующем:
исследованы особенности незавершенного строительства в России и Ростовской области с целью определения важнейших тенденций социально-экономического развития государства и его регионов, влияющих на формирование и развитие отечественного рынка недвижимости;
проведен анализ социально-экономической ситуации и ее развития в России и Ростовской области с целью определения тенденций доступности недвижимости;
уточнены основные стандартные понятия, связанные с операциями с недвижимостью и определением ее стоимости, и стандартные требования к оценке при осуществлении оценочной деятельности по объектам незавершенного строительства;
8 выявлены экономические проблемы оценки незавершенного строительства, исходя из обнаруженных в трудах специалистов проблем управления недвижимостью на различных фазах жизненного цикла;
уточнена классификация объектов незавершенного строительства по различным признакам;
уточнены практические особенности технической экспертизы объекта незавершенного строительства;
уточнена классификация факторов, оказывающих влияние на рыночную стоимость объектов незавершенного строительства;
обобщены основные принципы оценки объектов незавершенного строительства и уточнена методика проведения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта;
скорректированы методики затратного и доходного подходов применительно к оценке незавершенного строительства;
- изучены возможности применения сравнительного подхода к оценке и
сравнены слабые и сильные стороны каждого подхода к оценке объектов
незавершенного строительства;
уточнены экономические основы и принципы определения ликвидационной стоимости объектов незавершенного строительства;
проанализирован рынок ипотечного кредитования в России и Ростовской области;
уточнены особенности займов под залог объектов незавершенного строительства и классификация объектов при их залоге;
проведены визуальный осмотр и обследование экспериментального объекта в рамках определения его ликвидационной стоимости по разработанной автором методике.
Научная новизна диссертационного исследования состоит в следующем:
- уточнена методика оценки объектов незавершенного строительства с
учетом особенностей сформировавшегося рынка недвижимости;
- уточнена методика доходного подхода к оценке объектов
незавершенного строительства с учетом варианта полследующего
использования объекта после завершения строительства;
выявлены факторы, вызывающие потери стоимости объектов незавершенного строительства;
- разработаны методические подходы к определению накопленного износа
для неэксплуатируемых объектов незавершенного строительства;
- разработаны методические подходы к определению ликвидационной
стоимости объектов незавершенного строительства с позиций покупателя;
- разработаны экономические основы определения залоговой стоимости
объектов незавершенного строительства;
- разработан подход к определению залоговой стоимости объектов
незавершенного строительства с позиции заемщика и рыночной стоимости с
позиций собственника.
Практическая значимость исследования. Использование
разработанных методик оценки объектов незавершенного строительства позволит получить более обоснованные показатели рыночной, ликвидационной и залоговой стоимости объектов, повысить достоверность расчетов, что будет способствовать активному вовлечению объектов в хозяйственный оборот, снижению объемов таких объектов в России и Ростовской области и привлечению кредитов при инвестициях в них. Следовательно, будет обеспечена стабильность отечественного рынка недвижимости.
Выводы и рекомендации, полученные в результате исследования, могут быть использованы институциональными инвесторами, риэлтерскими и девелоперскими службами, банками, оценочными компаниями, строительными предприятиями при оценке объектов незавершенного строительства и разработке основных направлений и мероприятий по сокращению продолжительности сооружения объектов и вводу их в эксплуатацию в установленные договором сроки. Отдельные предложения
10 и разработки можно применить в учебном процессе высших учебных заведений при подготовке специалистов по оценке имущества.
Внедрение и апробация результатов исследования. Основные результаты диссертационной работы обсуждались и получили положительную оценку на международных научно-практических конференциях в Ростовском государственном строительном университете, «Строительство-2004», «Строительство-2005», «Строительство-2006». Отдельные предложения и разработки приняты к внедрению Центром судебных экспертиз Южного федерального округа, в Ростовском филиале ФГУП «Ростехинвентаризация».
Публикации. По теме диссертации опубликовано шесть работ общим объемом 1,3 п.л.
Состав и структура диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений.
Во введении обоснована актуальность темы, поставлены цель и задачи диссертационного исследования, определены предмет и объект исследования, личный вклад в диссертационную работу, научная новизна и практическая значимость.
В первой главе «Современные теории, концепции и методы оценки недвижимого имущества» уточнены с учетом стандартных требований к оценке особенности проведения оценки объектов незавершенного строительства; уточнены тенденции отечественного рынка недвижимости; рассмотрены правовые аспекты регистрации прав собственности на объекты незавершенного строительства; уточнены особенности применения принципов оценки для объектов незавершенного строительства; проанализированы существующие методические рекомендации и прочие нормативные документы по оценке объектов недвижимости, выявлены особенности их использования при оценке незавершенного строительства.
Во второй главе «Развитие методов оценки объектов незавершенного строительства» даются обоснованные предложения по совершенствованию методов оценки объектов незавершенного строительства; выявлены основные виды стоимости, используемые в рамках оценки объектов незавершенного строительства путем рассмотрения типичных рыночных операций с такими объектами; предложена методика определения совокупного износа для объектов незавершенного строительства в рамках затратного подхода; формализована оценка ликвидационной и залоговой стоимости объектов незавершенного строительства. Вместе с тем, рассмотрены практические вопросы ипотечного кредитования недвижимости и уточнены особенности ипотеки объектов незавершенного строительства.
В третьей главе «Экспериментальный расчёт стоимости объекта незавершенного строительства» идентифицированы ценообразующие факторы объекта оценки, определены цель и функция оценки данного объекта незавершенного строительства; проанализированы социально-экономическая ситуация в Ростовской области, рынок объектов незавершенного строительства Ростовской области и Ростова-на-Дону; дан анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта путем изучения тенденций развития района местоположения объекта; проведено определение ликвидационной стоимости объекта оценки в соответствии с разработанной методикой.
В заключении изложены основные выводы и рекомендации, сделанные на основе выполненных исследований.
