Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 4
ГЛАВА I. ОСОБЕННОСТИ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В УСЛОВИЯХ РЫНОЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ И ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА 12
1.1. Основные тенденции и особенности незавершенного строительства в России и Ивановской области 12
1.2. Место и роль незавершенного строительства на рынке недвижимости. Обоснование основных понятий и категорий объектов незавершенного строительства 27
1.3. Основные направления совершенствования методов оценки объектов незавершенного строительства 38
ГЛАВА II. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА 49
2.1. Формирование методических основ оценки объектов незавершенного строительства 49
2.2. Оценка земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства 62
2.3. Оценка объектов незавершенного строительства затратным методом 71
2.4. Оценка объектов незавершенного строительства методом капитализации доходов 87
ГЛАВА III. ОЦЕНКА ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ В ОБЪЕКТЫ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА 115
3.1. Инвестиции на рынке недвижимости. Особенности оценки экономической эффективности инвестиций в объекты незавершенного строительства . 115
3.2. Временной метод определения экономической эффективности инвестиций в объекты незавершенного строител ьства 131
3.3. Совершенствование методики выбора рационального объекта инвестирования на рынке недвижимости 141
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 154
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 160
ПРИЛОЖЕНИЯ 172
Введение к работе
Рынок недвижимости - важный индикатор состояния экономики страны. Становление рынка недвижимости как особой сферы рыночных отношений является одним из магистральных направлений формирования в России экономической системы, базирующейся на преобладании частной собственности и рыночных механизмах саморегулирования, функционирования и развития экономики.
На российском рынке недвижимости представлены почти все виды объектов жилищного, гражданского и промышленного назначения. За последние годы значительно увеличилось число сделок в жилищном секторе, наметилась тенденция к росту объема и количества сделок с объектами гражданского назначения, появились предпосылки к активизации рыночных процессов в промышленном строительстве. При этом появился новый конструктивный подход, рассматривающий недвижимость не только как средство удовлетворения важнейших общественных потребностей, но и как основу для развития инвестиционной активности. В данном контексте особую значимость приобретают проблемы, складывающиеся в инвестиционно-строительной сфере.
Начавшееся в 1991 году значительное сокращение объема инвестиций из государственного бюджета (централизованные источники финансирования из федерального бюджета в 1996 году составили 9,2 % против 11,5 % в 1995 году, 13,6% в 1994 году, 17,5% в 1993 году; из местных бюджетов - 9,6% (соответственно по годам 10,3 %, 10,5 %, 15,1 %)) в совокупности с процессом резкого удорожания стоимости стройматериалов и строительных работ в конце 1992 года привели к ухудшению деятельности многих строительных организаций, которые не смогли довести до конца начатое строительство, а также к появлению большого количества необеспеченных своевременным вводом строек. В результате этого увеличился объем незавершенного строительства, который на конец 1997 года составил 836,9 трлн. руб.; к объему
1996 года он достиг уровня 87,3 %, к 1995 году - 98,4 %. В 1997 году стоимость затрат по "законсервированным", временно приостановленным стройкам и объектам производственного и непроизводственного назначения составила 674 млрд. руб. или 0,2 % всех инвестиций в основной капитал за год. По сравнению с 1996 и 1995 годами доля указанных затрат не изменилась. В 1998 году предусматривался ввод в действие 267 важнейших производственных и социальных объектов, на строительство которых предусматривалось выделение средств из федерального бюджета. Но из-за сложного финансового положения в течение года, особенно во второй его половине, строительство каждого пятого объекта не осуществлялось. К концу года введено в эксплуатацию только 10 объектов на полную мощность и на 5 объектах осуществлен частичный ввод.
Таким образом, сложившаяся с начала девяностых годов в инвестиционно-строительной сфере ситуация, при которой необеспеченность финансированием приводит к чрезмерному затягиванию сроков строительства, что в условиях инфляции ведет к непрогнозируемому росту конечной стоимости продукции, требует скорейшего ее разрешения. Благополучие в инвестиционно-строительной сфере сегодня - одно из важнейших условий оживления рынка недвижимости и экономического подъема страны. При этом наибольшую трудность, связанную с развитием рынка недвижимости и привлечением необходимых инвестиций в данный сектор экономики, будут вызывать не столько введенные в эксплуатацию объекты недвижимости, сколько объекты незавершенного строительства, что объясняется трудностью определения прогнозных затрат в условиях кризиса экономики Российской Федерации, а также недоработанностью законодательной и нормативной базы Российской Федерации, методической основы оценки объектов незавершенного строительства. Актуальность данных вопросов и обусловила выбор темы исследования.
Решение вопросов правового характера частично нашло отражение в создании и развитии земельного кадастра, а также единой системы учета и регистрации сделок с недвижимостью.
Методические и практические положения оценки стоимости строительной продукции достаточно широко освещены в отечественной и зарубежной литературе. Они нашли свое отражение в работах В.В. Бузырева, Б.П. Красноглазова, М.В. Радиевского, В.Н. Соколова, Е.И. Тарасевича, Ф. Фридмана, Г.С. Харрисона, А.В. Черняка, Л.М. Чистова и других. В них достаточно полно отражены вопросы организации процесса оценки, сформулированы основные понятия и принципы, даны рекомендации по оценке различных видов объектов недвижимости. Вместе с тем, малоизученными остаются вопросы, посвященные ряду современных проблем оценки объектов незавершенного строительства, что и обусловило выбор цели исследования.
Целью диссертационного исследования является разработка методических основ экономической оценки объектов незавершенного строительства.
В соответствии со сформулированной целью в диссертационной работе поставлены и решены следующие задачи:
• исследованы основные тенденции и особенности незавершенного строительства в России и Ивановской области;
• определены место и роль объектов незавершенного строительства на рынке недвижимости;
• уточнены основные понятия и категории, присущие российскому рынку недвижимости, принципы и цели оценки объектов незавершенного строительства;
• проведен анализ методических подходов и направлений к оценке объектов незавершенного строительства;
• разработаны методические основы экономической оценки объектов незавершенного строительства;
• уточнены методические подходы к оценке экономической эффективности инвестиций в объекты незавершенного строительства;
• разработаны методические рекомендации по выбору рационального объекта инвестирования (объекта незавершенного строительства) на рынке недвижимости.
Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и практических вопросов экономической оценки объектов незавершенного строительства.
В качестве объекта исследования рассматриваются объекты незавершенного строительства в условиях формирования рыночной среды.
Теоретической и методологической основой исследования послужили законодательные акты и постановления Правительства Российской Федерации, нормативные и методические материалы федеральных и муниципальных органов власти и ведомств, труды отечественных и зарубежных ученых по вопросам рыночной экономики.
Методика исследования основана на анализе современных теоретических положений по экономике, оценке и управлению недвижимостью в условиях перехода к рынку, обобщении статистического материала и практического опыта с использованием методов системного, логического и статистического анализов, математических методов, теории рисков и экспертных оценок.
Статистической основой исследования являются материалы государственных статистических органов Российской Федерации, независимых информационных служб и экспертов.
Теоретические положения, выводы и практические рекомендации, содержащиеся в диссертационной работе, являются результатом самостоятельного исследования.
Личный вклад автора в исследовании проблемы состоит в следующем:
• в аспекте решаемых задач исследованы особенности незавершенного строительства в России и Ивановской области с целью определения важнейших тенденций социально-экономического развития государства и его регионов, влияющих на формирование и развитие отечественного рынка недвижимости;
• проведена классификация основных понятий, присущих российскому рынку недвижимости, по семантическому анализу слов и выражений их определяющих с целью развития отношений в области права собственности на объекты недвижимости;
• определены роль и место объектов незавершенного строительства на рынке недвижимости;
• уточнена классификация факторов, оказывающих влияние на рыночную стоимость объектов незавершенного строительства, по совокупности признаков;
• обоснованы и дополнены основные принципы оценки объектов незавершенного строительства;
• рассмотрены правовые условия и основные особенности земельных отношений в России с целью уточнения методики оценки земельных участков, занятых объектами незавершенного строительства;
• сформулированы основные требования к процессу оценки объектов незавершенного строительства;
• разработаны методические основы экономической оценки объектов незавершенного строительства;
• уточнена схема формирования чистого дохода от эксплуатации объекта незавершенного строительства после завершения строительства и ввода его в эксплуатацию.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем:
• уточнены понятия "недвижимость" и "объект незавершенного строительства";
• разработан комплекс оценочных процедур, предназначенных для определения стоимости объектов незавершенного строительства с позиций
конкретных субъектов, и позволяющих грамотно и квалифицированно подходить к процессу оценки объектов незавершенного строительства;
• уточнен методический подход к определению стоимости земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства;
• уточнен методический подход к реализации основных методов оценки объектов недвижимости применительно к объектам незавершенного строительства в рыночных условиях;
• предложен оригинальный подход к оценке объектов незавершенного строительства методом капитализации доходов с учетом факторов риска и неопределенности;
• уточнен методический подход к оценке экономической эффективности инвестиций в объекты незавершенного строительства;
• предложена методика выбора рационального объекта инвестирования (объекта незавершенного строительства) на рынке недвижимости, основанная на использовании функции полезности.
Практическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что использование разработанных рекомендаций будет способствовать:
• повышению достоверности экономических расчетов по оценке объектов незавершенного строительства;
• принятию рациональных решений потенциальными инвесторами на рынке недвижимости при инвестировании в объекты незавершенного строительства;
• повышению эффективности вложения инвестиций в объекты незавершенного строительства и стабильному развитию отечественного рынка недвижимости.
Выводы и рекомендации, полученные в результате диссертационного исследования, могут быть использованы институциональными инвесторами, риэлтерскими и девелоперскими службами, строительными предприятиями при оценке объектов незавершенного строительства и разработке основных направлений и мероприятий по сокращению продолжительности сооружения объектов и вводу их в эксплуатацию в установленные договором сроки. Отдельные предложения и разработки могут быть использованы в учебном процессе высших учебных заведений.
Внедрение и апробация результатов исследования. Основные результаты диссертационной работы обсуждались и получили положительную оценку на научно-практических конференциях и семинарах СПбГИЭА, СПбГУ, ИГАСА, были отмечены на конкурсе грантов для докторантов и аспирантов СПбГИЭА, проводимом в 1999 году. Отдельные предложения и разработки использовались при оценке ряда объектов незавершенного строительства и объектов недвижимости в городе Иваново.
Публикации. По теме диссертации опубликовано шесть работ общим объемом 3,52 п.л.
Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений.
Во введении обоснована актуальность темы исследования, поставлены цели и задачи диссертационного исследования, определены предмет и объект исследования, научная новизна и практическая значимость работы.
В первой главе "Особенности незавершенного строительства в условиях рыночных отношений и пути совершенствования методов оценки объектов незавершенного строительства" исследованы основные тенденции и особенности незавершенного строительства в России и Ивановской области; уточнены основные понятия и категории, свойственные отечественному рынку недвижимости; рассмотрены правовые аспекты по закреплению прав собственности на объекты незавершенного строительства и объекты недвижимости; проанализированы методические рекомендации и прочие нормативные документы по оценке объектов незавершенного строительства и объектов недвижимости; предложены рекомендации по совершенствованию методов оценки объектов незавершенного строительства.
Вторая глава "Методические основы экономической оценки объектов незавершенного строительства" посвящена формированию мелодических основ экономической оценки объектов незавершенного строительства; сформулированы основные требования к процессу оценки объектов незавершенного строительства; формализована оценка объектов незавершенного строительства затратным методом и методом капитализации доходов. Параллельно в ней рассматриваются такие сопряженные моменты, как определение стоимости земельного участка, входящего в состав оцениваемого объекта незавершенного строительства, установление износа и оставшегося срока службы объекта незавершенного строительства, формирование чистого дохода от эксплуатации объекта недвижимости, учет фактора риска и неопределенности при определении стоимости объекта незавершенного строительства.
В третьей главе "Оценка экономической эффективности инвестиций в объекты незавершенного строительства" рассматриваются особенности оценки экономической эффективности инвестиций в объекты незавершенного строительства; проанализированы методы и показатели оценки экономической эффективности инвестиций; уточнены методические подходы к экономической оценке эффективности инвестиций в объекты незавершенного строительства; разработаны методические рекомендации по выбору рационального объекта инвестирования (объекта незавершенного строительства) на рынке недвижимости, основанные на использовании функции полезности.
В заключении изложены основные выводы и рекомендации, сделанные на основе выполненных исследований.
