Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Общие методологические и отраслевые проблемы оценки сельскохозяйственных объектов строительства (СХОС) 12
1.1. Состояние и анализ проблемы оценки СХОС в условиях аномалий в регионе 12
1.2. Состав, особенности и классификация сельскохозяйственных объектов строительства 24
1.3. Понятие предварительной оценки сельскохозяйственных объектов строительства и методика ее определения 35
Глава 2. Факторы, принципы и методы в ценообразовании и системе предварительной оценки СХОС 45
2.1. Современные методы ценообразования 45
2.2. Принципы оценки сельскохозяйственных объектов строительства 49
2.3. Факторы, влияющие на оценку сельскохозяйственных объектов строительства 56
Глава 3. Обоснование разработки методики оценки СХОС 87
3.1. Разработка и использование оценочных коэффициентов 87
3.2. Принципы паспортизации сельскохозяйственных объектов строительства 94
3.3. Обоснование определения и учета некоторых параметров оценки СХОС 108
Заключение 117
Список литературы 121
- Состав, особенности и классификация сельскохозяйственных объектов строительства
- Принципы оценки сельскохозяйственных объектов строительства
- Разработка и использование оценочных коэффициентов
- Обоснование определения и учета некоторых параметров оценки СХОС
Введение к работе
Актуальность темы: переход на рыночные отношения в агропромышленном комплексе (АПК) Российской Федерации (РФ) имеет целью создание высокоэффективной аграрной сферы и связанных с ней отраслей экономики и на этой основе существенное улучшение обеспечения населения продуктами питания.
Мировой опыт, прежде всего опыт развитых стран, показывает, что в условиях рынка, а тем более на переходном этапе к нему особенно важное значение имеет решение вопросов своевременного регулирования со стороны государства экономических и социальных процессов, происходящих в сельском хозяйстве.
Становление рыночных отношений в сельском хозяйстве предполагает развитие различных видов собственности и форм хозяйствования, которыми невозможно управлять с помощью ортодоксальных административно -распределительных методов и средств. На смену им должны прийти рьшочные механизмы при активном государственном регулировании хозяйственной деятельности посредством цен, кредитов, налогов, бюджетных ассигнований.
Вместе с тем совхозы и колхозы, преобразовавшиеся в ходе приватизации в акционерные общества, товарищества, ассоциации, сельскохозяйственные предприятия столкнулись с экономическими трудностями, связанными с реализацией готовой продукции, со стихийно складывающимися ценами на топливо и сырье, инфляцией, высокими ставками коммерческого кредита.
Многие предприятия оказались в тяжелом финансовом положении: разорены и фактически прекратили производственную деятельность. Поэтому на основе решений ликвидационных комиссий их имущество попадет на свободные торги, либо аукционы, и от того, как пройдут эти торги, зависит и финансовая судьба владельцев, что получат при этом кредиторы, их деловые партнеры, и как это все скажется на состоянии экономики региона.
С другой стороны, восстановление экономики депрессивного региона, практически с нуля, каким является сегодня Чеченская Республика, связывается с учетом вышесказанного созданием современного рынка недвижимости, развитие которого кроме всего прочего, в Российской Федерации тормозится, на наш взгляд, по двум причинам: ввиду несовершенства существующей законодательной базы; из-за отсутствия профессиональной, независимой системы оценки объектов недвижимости.
Неопределенность с законностью и объективностью деятельности оценщиков в России вызывает справедливые сомнения у заказчиков. Так, по данным министерства экономики Российской Федерации, с 1995 года доля активов, переоцененных отечественными организациями, составляет в промышленности от 35-40%, в сельском хозяйстве 15%, в строительстве 5%.
Проблемы и неясности в вопросах оценки бизнеса, недвижимости, интеллектуальной собственности приносят России моральный и материальный колоссальный ущерб. Поэтому в этой области у нас огромные, пока мало востребованные потенциалы. Отсюда и актуальность настоящего исследования - это, во-первых. В прошлом, услуги оценщиков были востребованы скромным сегментом оценочного рынка. В частности, преобладала оценка объектов по балансовой стоимости.
Сейчас оценка имущества и капитала осуществляется в целях точного определения прибыли для налогообложения с учетом введения нового налогового законодательства - это, во-вторых. Наличие множества методик переоценки и нерегламентированность профессиональной деятельности оценщиков формируют почву для занижения налогооблагаемой базы, что выгодно владельцам имущества - это, в-третьих.
Насущная потребность российского рынка недвижимости в разработке оценочных моделей, адаптированных к условиям агроэкономики — это, в-четвертых. Наконец, полное отсутствие исследований данной проблемы для определения предварительной оценки (до начала строительства) сельскохо зяйственных объектов строительства (СХОС) в условиях депрессивного региона - это, в-пятых.
Степень разработанности проблемы: экономическая наука уже давно обратила внимание на наличие определенной связи между полезностью блага и его ценой. Эта связь выражается, очевидно, в том, что бесполезная для потребителей вещь не имеет цены.
С другой стороны, чем больше полезность вещи или объекта, тем выше и цена. Но в экономической теории указывается и другой фактор, который также оказывает сильное влияние на уровень цены. Это — издержки производства. Если по поводу состава факторов, определяющих цену товара среди ученых (А. Маршалл, Ф. Энгельс, П. Самуэльсон и др.) не было существенных разногласий, то в отношении того, что важнее-издержки или полезность, мнения ученых расходились.
Позднее, на почве этих расхождений возникли две теории полезности: количественная или кардиналистская и порядковая или ординалистская.
Сторонниками количественной теории полезности, исходящей из гипотезы о возможности прямого измерения полезности различных благ, были У. Джевонс, К. Менгер, Л. Вальрас. Данная теория возникла на базе работ этих ученых в 70-х годах прошлого века. А. Маршалл также был ее приверженцем.
Основной недостаток этой теории сводился к невозможности ее использования на практике из-за отсутствия объективного инструмента измерения субъективной полезности благ.
Примерно в это же время была предложена Ф. Эджуортом, В. Парето, И. Фишером порядковая теория полезности, которая позволила обойти те трудности, с которыми столкнулась количественная теория.
Однако только в 30-х годах XX столетия усилиями ученых Р. Алина, Дж. Хикса эта теория получила законченную форму. Порядковая теория вообще не нуждается в каких — либо количественных оценках полезности.
Индивидуальному потребителю нужно осуществить отбор таких наборов благ, которые, с его точки зрения, являются более предпочтительными.
За последние годы в расстановке этих теорий по существу ничего не изменилось. Считается, что порядковая теория является ведущей и ее называют наиболее современной. Однако и количественная теория в силу невозможности опровержения ее основных положений и законов, можно сказать, не потеряла своих сторонников. По сути дела, идет мирное сосуществование этих двух разных подходов.
Между тем, некоторые ученые ведут исследования в направлении поиска всеобщего внестоимостного, качественного эквивалента цены. Наибольшее развитие это направление получило в конце 60-х годов XX века в странах с плановой экономикой. Что касается аграрного производства, то внестоимостные оценочные показатели систематически присутствовали в обосновании разработок систем земледелия. Эти показатели также использовались для сравнения и оценки экономической эффективности по отдельным хозяйствам, районам и областям.
В последние годы в отечественной науке активно обсуждается вопрос о денежной оценке земли в связи с реформированием АПК на принципах рыночной экономики (Г.Г. Котов, В.Г. Крестовский, Г.А. Петров и др.).
С одной стороны, это вызвано необходимостью внесения земли в стоимостный учет основных производственных фондов. С другой стороны,-возникающими проблемами стоимости при отчуждении сельскохозяйственных земель на нужды производства других отраслей или сфер деятельности.
В развитие процессов качественной внестоимостной оценки внесли вклад такие ученые, как П.Ф. Веденичев, А.М. Онищенко, П.Э. Юзефович, А. И. Тянутов, А. И. Костяев и др. Их работы в основном были направлены на решение проблемы оценки ресурсного и производственного обеспечения сельского хозяйства.
Теоретические идеи Запада по вопросам стандартизации и ускоренной модернизации производства на основе технико-экономической паспортизации производственных объектов, как определенной совокупности рабочих секторов нашли отражение в работах А.В. Рябова, Н.К. Чеснокова, Л.В. Штарева и др.
В этих работах рассмотрены те же проблемы паспортизации и аттестации рабочих мест с позиций отечественного состояния процессов развития основ оценки ресурсного потенциала сельского хозяйства.
Надо отметить, что хорошо обоснованные методы паспортизации сельскохозяйственных объектов до сегодняшнего времени не получили своего дальнейшего развития.
На наш взгляд, в силу того, что прочно укрепился и получил широкое распространение подход, когда отдельный сельскохозяйственный производственный объект рассматривался лишь как часть какого-либо подразделения на производстве, и для его оценки изучались его технико-технологические показатели, а в конченом счете, дело сводилось к определению остаточной балансовой стоимости.
Анализ нынешнего состояния оценочной деятельности в России показывает, что в области оценки российским менеджерам очень трудно использовать зарубежный опыт. Здесь имеет место одно важное обстоятельство. Дело в том, что в условиях развитого рьшка капиталов сложились устойчивые закономерности, на основе которых определяются расчетные коэффициенты, основывающиеся на сложившейся экономике.
Но в российской экономике все изменяется непредсказуемо, поэтому западные подходы неприемлемы. Более того, методы оценки недвижимости, приспособленные к рынку, в основном предназначены для оценки городских, жилищно-коммунальных объектов, в основу расчетов которых положен налоговый принцип составления. Вопросы оценки объектов сельскохозяйственного назначения в данном случае практически не затрагиваются.
Справедливости ради, надо заметить, что оценочная деятельность за последние годы все же развивалась, и полученный опыт был материализован в принятом в 1998 году Федеральном Законе «Об оценочной деятельности». Все важнейшие решения органов власти так или иначе касаются вопросов оценки приватизации государственной собственности, переоценки основных фондов для целей налогообложения и амортизационной политики и др. Отсюда и важно определиться, как, собственного говоря, контролировать процесс оценки. В противном случае, при перераспределении коллективной собственности в руках частных владельцев, отдельные государственные и коммерческие структуры могут быть просто заинтересованы в отсутствии достоверных оценок производственных объектов.
Цели и задачи исследования. Актуальность темы и всесторонний анализ состояния рассматриваемой проблемы определили и саму цель исследования, которая состоит в разработке методических основ предварительной экономической оценки СХОС в условиях депрессивного региона с учетом переходного периода экономики страны.
В соответствии с поставленной целью выделены следующие задачи исследования:
- определение содержания принципов предварительной экономической оценки СХОС;
- проведение классификации СХОС для выделения общих для каждого класса объектов параметров;
- определение факторов, влияющих на предварительную экономическую оценку СХОС;
- разработка методики изучения факторов, влияющих на предварительную экономическую оценку СХОС;
- разработка и обоснование модели и алгоритма предварительной оценки СХОС.
Объект и предмет исследования. Объектом исследования являются сельскохозяйственные объекты строительства восстанавливаемого агропромышленного комплекса Чеченской республики. Предметом исследования является совокупность различных факторов, влияющих на предварительную оценку СХОС, как объектов сельскохозяйственной производственной недвижимости.
Теоретико-методологическая основа исследования. Методологической основой исследования послужили труды классиков экономической науки, а также современных российских и зарубежных экономистов. Исследования выполнялись на основе системной методологии и элементов морфологического и факторного анализа. Применялись и следующие методы: монографический, экспертный, абстрактно-логический, расчетно-конструктивный. В качестве источников информации использовались официальная статистическая и служебная информация Правительства Российской Федерации, Чеченской республики, первичные материалы, собранные самим автором при исследовании сельскохозяйственных объектов строительства Чеченской республики и других областей.
Научная новизна. Впервые в научный оборот вводится новое понятие «предварительная экономическая оценка сельскохозяйственного объекта строительства», раскрыто содержание этого понятия, и определено его место в общей системе экономических категорий, сделаны необходимые для практики выводы теоретического представления нового понятия.
Исследования сельскохозяйственных объектов строительства, с целью разработки соответствующей методики их предварительной оценки в условиях как депрессивного региона, так и в условиях перехода к новой общественно-экономической формации, не производились ни в России, ни за рубежом.
В развитии теории количественной оценки полезности, с использованием принципов и идей аттестации рабочих мест через введение нормативного паспорта СХОС, содержащего параметры факторов, влияющих на оценку, разработана функционально-стоимостная система предварительной оценки СХОС не имеющая полного аналога в отечественной экономической практике.
Практическая значимость и апробация результатов исследования. Практическое значение методики предварительной экономической оценки СХОС заключается в возможности: во-первых, оценить результат функционирования СХОС в перспективе и в сочетании других взаимодействующих с ним объектов АПК. Таким образом, методика является инструментом для разумного размещения СХОС в регионе. В процессе сдачи СХОС в эксплуатацию и на всех этапах его строительства, и процесса функционирования, методика может быть использована в качестве инструмента оценки на рынке недвижимости для получения кредита, страхования, переоценки и т.д.
Основные положения диссертационной работы были апробированы на международной конференции в Сочи, заседаниях кафедры, конференции КБГСХА, в ходе паспортизации СХОС в Чеченской республике.
По теме исследования опубликовано 7 печатных работ.
Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, включающего 102 наименования. Работа изложена на 127 страницах машинописного текста, содержит 7 таблиц и 19 рисунков.
Во введении обоснована актуальность темы, изложена степень ее разработанности, вьвделена цель исследования, задачи исследования, методы и объекты исследования, а также научная новизна и практическая значимость работы.
В первой главе рассмотрены методологические и отраслевые проблемы оценки СХОС в депрессивном регионе с учетом переходного периода в экономике страны, дано понятие СХОС, выявлены его состав, особенности, предложена их классификация по определенному признаку, введено понятие предварительной экономической оценки СХОС и намечены основные методологические подходы к ее расчету.
Во второй главе исследованы методы процессов ценообразования на современном этапе, вьщелены и обсуждены в целях учета специфики и их параметры, влияющие на оценку СХОС, даны характеристики параметров и определена их значимость в процессе организации системы предварительной оценки.
В третьей главе предложена функционально-стоимостная методика, основанная на применении коэффициента и параметров выделенных факторов, модели и алгоритма предварительной экономической оценки СХОС, обоснована необходимость выделения некоторых параметров с принципиальными положениями существующего теоретического и практического содержания методологий оценок.
В заключении диссертационной работы сделаны основные выводы по результатам проведенного исследования, даны предложения по дальнейшему развитию методики оценки на базе предложенного подхода.
Предметом защиты являются:
1. Результаты сравнительного анализа существующих методик оценки недвижимости с целью их возможного использования для решения проблемы оценки СХОС;
2. Классификация СХОС и стратегия их разработки для повышения потенциала их оценки;
3. Выявление и разработка параметров и показателей факторов, влияющих на процессы ценообразования СХОС;
4. Методика предварительной оценки СХОС на основе функционально- стоимостного анализа.
Состав, особенности и классификация сельскохозяйственных объектов строительства
Целевая программа разработки сельскохозяйственных объектов строительства связана с определением большого числа разнообразных параметров и характеристик, которые при рассмотрении общих вопросов их классификации мы будем называть показателями.
В дальнейшем термин «параметр» используется, как правило, к технико-эксплуатационным характеристикам сельскохозяйственных объектов строительства, а термин «показатель» - к технико-экономическим, организационным и др.
В самом начале создания программы разработки сельскохозяйственных объектов строительства необходимо определить состав показателей, которые требуется рассчитать, установить их взаимосвязь и последовательность расчета по соответствующим моделям.
Все показатели целевой программы разработки (ЦПР) новых СХОСов в общем виде можно разделить на две группы: 1. Показатели ЦІ IP СХОС, как некоторого перспективного плана работ определенной структуры и последовательности. 2. Показатели целей и подцелей программы, т.е., объектов, создаваемых в процессе выполнения.
Показатели обеих групп существуют не изолированно, они взаимосвязаны, значения показателей одной группы часто предопределяют их значения в другой. Однако для выявления методических особенностей расчета и прогнозирования показателей необходима их предварительная классификация.
Показатели первой группы можно разделить на:
- структурные;
- календарно-временные;
- производственные.
К показателям второй группы следует отнести:
- технико-эксплуатационные;
- конструктивно-технологические;
- технико-экономические.
К структурным параметрам целевой программы разработки сельскохозяйственных объектов строительства относятся:
- номенклатура СХОС в конечной цели программы;
- иерархические уровни "дерева целей";
- состав целей (подцелей) каждого уровня "дерева целей";
- число организационно - производственных мероприятий, обеспечивающих достижение каждой цели;
- общее число организационно-производственных мероприятий, входящих в ЦПР СХОС;
- состав предприятий-соисполнителей ЦПР СХОС.
К календарно-временным показателям ЦПР СХОС следует отнести:
- сроки достижения целей и подцелей ЦПР СХОС; - календарную продолжительность выполнения и сроки начала и конца каждого мероприятия программы;
- общую продолжительность выполнения программы с учетом возможностей параллельного выполнения отдельных работ и сроки начала и окончания ЦПР сельскохозяйственных объектов строительства в целом.Производственные показатели целевой программы разработки сельскохозяйственных объектов строительства включают :
- тип производства и его организационно-технические особенности;
- число подлежащих защите сельскохозяйственных объектов строительства каждого наименования из входящих в конечную цель ЦПР СХОС;
- характеристики производственной базы, необходимой для осуществления ЦПР СХОС;
- длительность производственного цикла создания СХОС в ходе выполнения программы;
годовой объем производства продукции (в денежном выражении) по окончании ЦПР СХОС;
- показатели потребности в материально-технических ресурсах для объяснения заданных масштабов производства программы продукции.
Технико-экономические показатели целевой программы разработки сельскохозяйственных объектов строительства включают:
- общую трудоемкость выполнения ЦПР СХОС по работам, мероприятиям, соисполнителям, создаваемым объектам, календарным периодам;
- затраты на выполнение всего комплекса работ ЦПР сельскохозяйственных объектов строительства с делением их по направлениям расходования (на мероприятия), по соисполнителям, по источникам финансирования, срокам получения и расходования, по стадиям выполнения работ и по создаваемым объектам; оценку экономической эффективности реализаций ЦПР сельскохозяйственных объектов строительства.
Отметим, что состав технико-эксплуатационных характеристик целей и подцелей ЦПР сельскохозяйственных объектов строительства специфичен. Он зависит от эксплуатационного назначения конкретно создаваемого объекта.
Например, основными технико-эксплуатационными параметрами для птицефермы приняты данные таблицы 1.2.1.
Принципы оценки сельскохозяйственных объектов строительства
Для полноты анализа данные сельскохозяйственных объектов строительства необходимо базировать по соответствующей методологии оценивания.
На основе методических разработок и практики формируются стандарты оценки, рекомендующие общие правила, принципы и методы оценки. В основе методологии оценки находится фундаментальное понятие - база оценки -система общих правил, принципов и подходов к оценке.
На данный момент в экономической практике широко изучается классификационная система принципов оценки недвижимости, которую разработали зарубежные исследователи.
Эту систему условно можно разбить на три группы. Первую группу здесь составляют принципы, основанные на критериях требований пользователя и такие категории, как полезность, замещение; вторую группу - принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями, характеризующими остаточную продуктивность, вклад, возрастающие и уменьшающиеся доходы; третью группу составляют принципы, связанные с расчетной средой, отражающие такие характерные для рынка категории, как зависимость, соответствие, спрос и предложение, конкуренция и др.
С одной стороны, нет сомнения в том, что в этих принципах отражается значительный практический опыт западных специалистов по оценке.
С другой стороны, попытка их переноса напрямую к условиям экологической действительности регионов Российской Федерации не может не вызывать целого ряда щепетильных вопросов:
1) те или иные принципы не имеют достаточного экономического обоснования, а также юридически не всегда соответствуют нормам, принятым в Российской Федерации;
2) в целом системы оценки не учитывают специфику функциональных особенностей сельскохозяйственных производственных объектов недвижимости;
3) в этих системах вообще не затрагивается тема предварительной оценки сельскохозяйственных объектов строительства, в частности, условия производства, окружающие СХОС, о которых речь шла выше;
4) существующая классификация признает равнозначность всех оценочных принципов. Этот недостаток тем более существенный, поскольку среди сельскохозяственных объектов недвижимости могут быть схожие объекты, но, тем не менее, различающиеся по малозаметным и неучитываемым параметрам.
Поэтому мы предлагаем новую классификационную систему, в которой оценочные принципы разделены на 4 группы, в зависимости от наличия их связи либо непосредственно с объектом, либо с рыночной средой, но с учетом сметной стоимости создания сельскохозяйственных объектов строительства, представлений пользователя, условий производства.
Каждая из этих четырех групп подразделяется, в свою очередь, на принципы, общие при оценке всех сельскохозяйственных объектов строительства независимо от их функционального назначения, и на принципы, имеющие значение для таких узкоспециализированных объектов, каковыми являются производственные здания и сооружения (рис. 2.2.1.)
1.1. Общие объектные принципы для всех классов СХОС:
1.1.1. состав;
1.1.2. структура;
1.1.3. качество;
1.1.4. сроки использования;
1.1.5. способ использования.
1.2. Специальные объектные принципы, в зависимости от класса принадлежности сельскохозяйственных объектов строительства:
1.2.1. класс объекта;
1.2.2. тип объекта;
1.2.3. габариты;
1.2.4. производительность;
1.2.5. модульность построения.
Разработка и использование оценочных коэффициентов
Система предварительной оценки сельскохозяйственных объектов строительства состоит из упорядоченной последовательности организационно-экономических мероприятий, выполнение которых направлено на выявление приближенной стоимостной значимости сельскохозяйственных объектов строительства для представления этих объектов на рынке недвижимости.
Основная цель организации такой оценки заключается в предотвращении возможных финансовых потерь владельцев этих объектов.
Кроме того, тщательно продуманные мероприятия по выявлению ориентировочной стоимости способствуют дальнейшему формированию и развитию цивилизованного рынка сельскохозяйственных объектов недвижимости.
Результатом запуска системы оценки является определенный документ, содержащий обстоятельные расчеты по текущему состоянию сельскохозяйственных объектов строительства и рекомендации оперативного характера, применяемые при принятии организационных и управленческих решений.
Методика оценки сельскохозяйственных объектов строительства базируется на использовании экономико-методических методов моделирования процессов ценообразования и методологических подходов на основе затратного, сравнительного и доходного подходов, с использованием категорийно - понятийной матрицы, предложенных Л.М. Рексом и дополнениями [28] (оценочных) коэффициентов табл. 3.1.1.
На начальных этапах оценка предусматривает определение оценочных коэффициентов ценообразующих факторов, оценку их относительной значимости.
За последние 10-20 лет в науке и, в том числе сельскохозяйственных отраслях, произошли существенные продвижения в понимании процессов взаимодействия человека с техноприродными системами и их взаимного влияния. Нам представляется, что с этой точки зрения, для сельскохозяйственных объектов строительства этот процесс может рассматриваться как создание деятельно-техноприродных систем.
Такая система есть некий конгломерат, сочетающий в себе природную и деятельностную части, которые живут и развиваются по различным законом и, поэтому требуют как специальных средств и методов для их изучения, так и целей соответствующей оценки.
Функционирование инженерной составляющей сельскохозяйственных объектов строительства может существенно влиять на значительную часть природного компонента и трансформировать его. Как отмечалось ранее, сельскохозяйственные объекты строительства могут различаться по функциональному признаку принадлежности к одному из классов объектов:
-производства;
-переработки;
-хранения;
-реализации.
Но, очевидным здесь является то, что независимо от класса, все сельскохозяйственные объекты строительства имеют один и тот же компонентный состав, то есть, включают человека и инженерные системы, среду в широком смысле, материальные ресурсы и также обеспечиваются управлением при подлежащем объеме информации и наличии людей, описывающих процессы во времени.
Поэтому мы считаем, что в концепции понятия оценки
сельскохозяйственных объектов строительства должна найти отражение методология, позволяющая обобщено рассматривать процессы оценки СХОС, независимо от класса самого объекта.
Наш анализ позволяет выделить пять взаимосвязанных плоскостей деятельности, связанных с сельскохозяйственными объектами строительства:
- исследование;
- проектирование;
- строительство;
- эксплуатация;
- ликвидация (может быть захоронение).
С учетом современного развития техногенных процессов последний вид деятельности также должен учитываться.
Анализируя сельскохозяйственные объекты строительства с целью оценки их значимости и места в общей системе продовольственного обеспечения региона, следует учитывать все виды затрат, связанных с проведением работ в рамках указанных пяти плоскостей.
В таблице 3.1.1. каждое поле на пересечении двух компонентов обозначает конкретный процесс, порождающий соответственно оценочный коэффициент.
Набор процессов составляет образ технологии оценок. Набор технологий образует обобщенную технологию, соответственно, обобщающий коэффициент оценки.
Основные положения концептуальной модели оценки сводятся к следующему: все процессы сельскохозяйственных объектов строительства характеризуются совокупностью частных понятий, входящих в состав следующих оценочных факторов: человек, инженерная система, среда, материал, информация, модель, время, управление, результат;
степень влияния каждого фактора, представляющего собой частное понятие, входящее в состав перечисленных оценочных факторов, обусловлена совокупным воздействием их качественных и количественных характеристик получения результата;
значимость любого понятия может найти подтверждение или быть опровергнута практикой с обязательным учетом сопутствующих факторов;
изучение и прогнозирование процессов получения результата базируется на использовании как экспериментальных, так и теоретических методов исследований.
Если рассматривать каждую систему оценки как часть общей методики оценки, построенной на концепции исследования матрицы оценочных коэффициентов, конкретное описание алгоритма оценки можно дать в виде формулы оценки. Формула оценки - это краткая словесная программа, выражающая научную сущность предлагаемого подхода.
Обоснование определения и учета некоторых параметров оценки СХОС
Теоретическим обоснованием процесса предварительной оценки представляется система оценочных принципов, на которых собственно и основывается и сам расчет сельскохозяйственных объектов строительства. Принципы оценки формируют исходные представления субъектов рьшка на величину стоимости сельскохозяйственных объектов строительства.
На сегодняшний день, в мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов:
- принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;
- принципы, вытекающие из процесса эксплуатации СХОС;
- принципы, обусловленные действием рыночной среды;
- принципы лучшего и наиболее эффективного использования.
Поскольку в центре рыночной экономики находится потребитель, то рассмотрение вопросов теоретического содержания процессов оценки можно начать обсуждать с общих принципов и сопутствующих им факторов оценки, применительно к потребителю, его требований, предъявляемых им к сельскохозяйственным объектам строительства.
Поскольку исходными принципами потребителя при оценке стоимости сельскохозяйственных объектов строительства ЯШ1ЯЮТСЯ три принципа:
- полезности;
- замещения - ожидания, то в обосновании предложенного нами функционально-стоимостного метода отражается, с одной стороны, полезность сельскохозяйственного объекта строительства в удоштетворении собственника, выступающая как субъективная ценность, которая свойственна только человеку.
Поэтому, с другой стороны, нами и предполагается выделить фактор человек и развивать исследование этого фактора, в свою очередь, в направлении его индивидуальных вкусов и предпочтений.
Кроме того, принцип полезности связан с фактором управление, поскольку в экономической оценке существует связь между величиной и сроками получения доходов от использования сельскохозяйственных объектов строительства. Всё это зависит от результатов управления.
Принцип замещения также реализуется через фактор человек, поскольку исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, т.е., стоимость сельскохозяйственных объектов строительства зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или замещающие СХОС.
Заметим, что принцип замещения наиболее полно реализуется при новом строительстве в пределах региона, когда преобладают возможности выбора с одинаковой оценкой однотипных условий создания сельскохозяйственных объектов строительства и высоким уровнем стандартизации архитектурных и строительных проектов сельскохозяйственных объектов строительства одного класса.
Функционально-стоимостный метод хорошо согласуется с принципом ожидания, поскольку данный принцип лежит в основе оценки сельскохозяйственных объектов строительства доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя (фактор человек) на будущие доходы и их текущую стоимость.
Этот принцип также связан с фактором среда и соответственно с ее параметрами, поскольку стоимость земельною участка, отведенного под, например, животноводческий комплекс, будет отражать капитализированную величину арендной платы как реальной, так и потенциально возможной, которую ожидает получить собственник от эксплуатации СХОС.
Следующая группа принципов оценки вытекает из процесса эксплуатации СХОС и включает:
- вклад;
- остаточную продуктивность;
- сбалансированность;
- разделение.
Принцип вклада здесь позволяет определить вклад каждого фактора и отдельных его параметров в процессе формирования полезности и стоимости СХОС.
Нам представляется, что здесь доходность сельскохозяйственных объектов строительства определяется комбинацией групп факторов:
- человек;
- инженерная система;
- материал;
- среда;
- информация;
- модель;
- время;
- управления.
Так, например, к фактору СРЕДА относится земля, а строения на ней, а также различные сооружения и технические средства, относятся к фактору инженерная система. Рабочая сила относится к фактору человек, а менеджмент к фактору управление.
Надо отметить, что при этом оценка параметров каждого из названных выше факторов зависит и варьируется в зависимости от того, насколько увеличивается стоимость всего комплекса сельскохозяйственных объектов строительства, от их улучшения, с учетом имеющихся количественных и качественных характеристик нормативного паспорта сельскохозяйственного объекта строительства.
С другой стороны, обсуждаемый нами принцип вклада — это то добашіение в стоимость СХОС, которое является результатом проведенных мероприятий по улучшению характеристики тех параметров факторов, которые до этого не были оптимальны.
Заметим, что основной проблемой, связанной с оценкой величины вклада, является то обстоятельство, что параметры, влияющие на стоимость по указанным факторам, трудно выделить и формализовать. Работы в этом направлении частично выполнены [76,77,78], но требуют своего дальнейшего совершенствования.
Принцип остаточной продуктивности определяется как остаток дохода, отнесенный к СХОС, после того, как оплачены затраты на труд, оборудование, технические средства, менеджмент. Этот принцип реализуется через факторы человек, инзісснернан система, управление, время.
Собственник земли сначала должен оплатить расходы на труд, оборудование, управление ( включая расходы на строительство зданий и сооружений), после чего (фактор время) оставшийся доход может быть отнесен к земле. Таким образом, земля имеет остаточную стоимость, и принцип дохода срабатывает только тогда, когда имеется остаток после удовлетворения требований к доходам всех привлеченных компонентов факторов.
Изменение тех или иных параметров названных факторов, необходимого для нормального функционирования СХОС, в свою очередь, влияет либо в сторону увеличения, либо в сторону уменьшения стоимости СХОС. Эта связь обуславливается принципом сбалансированности, который предполагает, что для каждого типа землепользования необходимы определенные параметры СХОС, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость СХОС как объекта недвижимости.
