Содержание к диссертации
Введение
1. Теоретико-методические основы применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке стоимости объектов недвижимости на различных стадиях строительства с участием государства 15
1.1. Теоретический анализ понятия объект незавершенного строительства: проблема координации понятия в теоретическом и прикладном аспектах... 15
1.2. Анализ взаимодействия государства и строительного комплекса на различных этапах строительства объектов недвижимости: современное состояние, проблемы, перспективы развития 28
1.3. Сравнительный анализ эффективности применения существующих подходов к определению рыночной стоимости объектов незавершенного строительства и основные направления совершенствования методов их оценки 41
2. Проблемы совершенствования методики оценки объектов недвижимости на различных стадиях строительства, осуществляемого с участием государства 53
2.1. Методический подход к оценке уровня кормаральности на стоимость объектов незавершенного строительства 53
2.2. Формирование методики оценки объектов незавершенного строительства в условиях государственно-частного партнерства 66
2.3. Алгоритм оценки эффективности государственно-частного партнерства в строительстве объектов недвижимости на различных стадиях строительства 101
3. Концепция эффективности управления стоимостью объектами недвижимости на различных стадиях строительства в условиях государственно-частного партнерства 117
3.1. Определение рыночной стоимости объекта незавершенного строительства с помощью модифицированного подхода 117
3.2. Модифицированный подход к совершенствованию расчета экономической эффективности государственных инвестиций 143
3.3. Определение критериев экономической эффективности государственно-частного партнерства при строительстве или достройке объекта недвижимости 148
Заключение 154
Библиографический список 161
Список приложений 174
- Анализ взаимодействия государства и строительного комплекса на различных этапах строительства объектов недвижимости: современное состояние, проблемы, перспективы развития
- Сравнительный анализ эффективности применения существующих подходов к определению рыночной стоимости объектов незавершенного строительства и основные направления совершенствования методов их оценки
- Формирование методики оценки объектов незавершенного строительства в условиях государственно-частного партнерства
- Модифицированный подход к совершенствованию расчета экономической эффективности государственных инвестиций
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Развитие экономической системы государства тесно связано с применением современных методов определения рыночной стоимости объектов недвижимости. В свою очередь, существующие методики определения рыночной стоимости объектов недвижимости во многом обусловливают эффективность и динамику взаимодействия государства и субъектов экономической деятельности, а также развития инфраструктуры как отдельных регионов, так и страны в целом. Продолжающийся процесс приватизации государственного и муниципального имущества оказывает существенное влияние на формирование отношения собственников имущества, выраженного в их стремлении эффективно управлять имеющимися в их распоряжении ресурсами, своевременно и точно определять стоимость собственности, принимать решения о направленности планируемых инвестиций.
В частности, анализ объемов незавершенного строительства показывает, что они весьма значительны, а в некоторых субъектах Российской Федерации их учетные стоимости сопоставимы с их бюджетами. Это свидетельствует о значительном инвестиционном потенциале рынка объектов незавершенного строительства. Решение данной проблемы является важным для экономики регионов РФ, поскольку способно повысить инвестиционную привлекательность территории за счет привлечения средств новых инвесторов. В случае вовлечения объектов незавершенного строительства (ОНС) в хозяйственный оборот на государственном уровне в условиях государственно-частного партнерства (ГЧП) можно ожидать положительную динамику развития рынка недвижимости уже в ближайшей перспективе. Оценка эффективности ГЧП в строительстве объекта недвижимости может осуществляться путем определения рыночной стоимости такого объекта, что является основой для принятия управленческих решений о возможных вариантах финансирования за счет государственных и частных средств и целесообразности строительства, либо достройки объекта.
В настоящее время в России особое значение придается разработке методики определения рыночной стоимости ОНС. Существующие подходы к оценке ОНС не учитывают баланс интересов всех участников современного рынка недвижимости, включая государство. Данный рынок, который уже длительное время находится в стагнации, является непривлекательным для эффективного собственника. В общепринятых методиках оценки не решен вопрос, каким образом следует учитывать специфический характер ОНС, что является важнейшим фактором при оценке таких объектов, а также затрудняет в дальнейшем рассмотрение вопросов возможных способов финансирования их строительства либо достройки.
В условиях быстро меняющейся рыночной ситуации проблема оценки рыночной стоимости ОНС остается не решенной и требует совершенствования подходов к оценке стоимости таких объектов с учетом их специфики. На основании вышеизложенного необходимо обоснование модифицированного подхода к определению рыночной стоимости ОНС в рамках реализации проектов, осуществляемых ГЧП.
Результаты и выводы, полученные при расчете рыночной стоимости объектов
недвижимости на различных стадиях строительства с помощью модифицированного подхода, служат основой для принятия эффективных решений об инвестировании государственно-частного капитала в строительство, адекватных и наиболее экономически обоснованных пропорций интегрированного капитала, что позволяет повысить эффективность государственных программ финансирования и регулирования инвестиционного рынка в ОНС. Создание алгоритма оценки эффективности ГЧП в строительстве объектов недвижимости позволит выявить те объекты, к строительству или достройке которых целесообразно привлекать государство в качестве соинвестора.
Степень разработанности проблемы. Большинство принципов и теоретических основ, используемых при оценке рыночной стоимости недвижимости, сформулированы в работах Вильяма Петти, Пьера Буагильбера, Адама Смита, Давида Рикардо, Карла Маркса, Альфреда Маршалла, Е. Бем-Баверка.
Основные положения опубликованы в работах таких современных авторов:
B. Т. Александрова, И. Артеменкова, А. Н. Асаула, И. Т. Балабанова, В. С. Болдырева,
Б. А. Волкова, П. Г. Грабового, В. Голубева, Т. Гвортни, В. А. Горемыкина,
C. В. Грибовского, В. В. Григорьева, А. Г. Грязновой, Е. А. Демченко, В. Е. Есипова,
B. Н. Зарубина, М. А. Зельдина, А. А. Зубарева, Ю. Козыря, Д. Д. Кузнецова,
C. Н. Максимова, А. В. Марченко, Б. Д. Новикова, Е. С. Озерова, Н. Ордуэя,
Е .П. Панкратова, В. А. Прорвича, Н. Ю. Пузыни, В. М. Рутгайзера, Т. К. Руткаускас,
A. В. Сапегина, М. М. Соловьева, Г. М. Стерника, Е. И. Тарасевича, Н. П. Терешиной,
М. А. Федотовой, Дж. Фридмана, Г. Харрисона, Л. В. Шкуриной,
Дж. К. Эккерта и др.
Проблемам определения сметной стоимости в строительстве и оценке эффективности инвестиционных проектов посвящены работы Г. Г. Азгальдова,
B. Д. Ардзинова, А. И. Барабанова, Н. И. Барановской, В. Беренса, М. Бромвича,
В. В. Бузырева, П. Л. Виленского, Б. А. Волкова, Д. С. Воронова, Ю. Н. Воропаева,
В. Г. Галабурды, Н. В. Городновой, П. В. Горячкина, А. Н. Ефанова, А. Ф. Клюева,
Т. П. Коваленок, А. А. Козловской, В. И. Корецкого, В. В. Коссова, В. Н. Лившица,
А. Г. Шахназарова, Ю. П. Панибратова, И. В. Разорвина, В. Я. Шульги,
Л. М. Хавранека.
Следует отметить, что в опубликованных работах остался нерешенным вопрос, каким образом следует учитывать специфику ОНС, для чего требуется разработка соответствующей классификации, а также выделения принципов, связанных с техникой расчетов рыночной стоимости таких объектов с учетом государственного и частного капитала в строительстве, в достройке или расконсервации и возобновлении строительства.
Оценке условий эффективного функционирования ГЧП посвящены работы зарубежных авторов: И. Ансофф, С. Бир, Т. Вистон, В. Г. Роберт, А. Масахико, Д. Мерсер, П. Райт, Д. Ронд, Р. Росвелл, Б. Селигмен, А. Томпсон, Б. Трегоу, Дж. Т. Уэллс, М. Фридман и др.
Проблемам эффективности управления ГЧП посвящены научные труды таких российских ученых, как А. И. Афоничкин, Ю. Н. Барышова, В. В. Бузырев, А. Е. Вертлогина, А. Э. Воронков, Н. В. Городнова, П. И. Забродин, М. В. Иванов,
Г. В. Казаченко, С. П. Кукура, Т. Г. Ларина, А. К. Матыцын, С.А. Масютин, Д. Г. Михаленко, С. А. Орехов, В. М. Репникова, И. А. Розинский, В. А. Савельева, В. А. Селезнева, А. П. Суворова, Л. Н. Тепман, И. А. Храброва, П. Шило.
Несмотря на достаточно внушительный объем исследований, посвященных теоретическим, методическим и практическим аспектам определения рыночной стоимости объектов недвижимости, до сих пор недостаточно внимания уделено специфике ОНС и возможным способам их финансирования. Глубина и масштабность проблемы, ее актуальность и всевозрастающая практическая значимость определили выбор темы, объекта и предмета данного исследования, что и определило цель и задачи настоящей работы.
Цель и задачи диссертационного исследования. Целью диссертационного исследования является развитие теоретических основ и совершенствование методики определения рыночной стоимости объектов недвижимости на различных стадиях строительства в условиях ГЧП.
Для достижения указанной цели исследования были сформулированы и решены следующие задачи:
развит понятийно-категориальный аппарат оценки стоимости объектов недвижимости на различных стадиях строительства в условиях ГЧП;
разработаны направления совершенствования существующих подходов к определению рыночной стоимости объектов недвижимости на различных стадиях строительства в условиях ГЧП;
обоснован модифицированный подход к определению рыночной стоимости объектов недвижимости на различных стадиях строительства в условиях ГЧП, основанный на учете влияния факторов внешней среды на стоимость ОНС в зависимости от специфики данного сегмента рынка недвижимости;
разработан алгоритм оценки эффективности ГЧП в строительстве объектов недвижимости, находящихся на различных стадиях строительства.
Объект исследования - государственно-частные партнерства, реализующие проекты и программы в инвестиционно-строительной сфере (соответствует Паспорту ВАК по специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями и комплексами (строительство)).
Предмет исследования - совокупность теоретических, методических и практических аспектов оценки недвижимости на различных стадиях строительства в условиях ГЧП.
Теоретической и методологической основами исследования явились труды российских и зарубежных ученых по вопросам оценки собственности, теории стоимости, инвестиционного анализа, теории вероятностей, проблем эффективности управления интегрированными структурами, оценки условий для эффективного функционирования корпоративных структур, другие научные концепции, обоснованные в современной экономической литературе, научные положения ряда зарубежных и российских специалистов по проблемам определения рыночной стоимости объектов недвижимости, а также теории и практики управления объектами недвижимости, методические и справочные материалы.
Для обоснования выдвинутых в исследовании положений применялись общенаучные методы познания, в частности, методы логического и сравнительно-аналитического анализа; использовались элементы системного и индикативного подхода, экономико-математическое моделирование.
В качестве нормативно-правовой базы в процессе исследования использовались законодательные и нормативно-правовые акты Государственной думы и Правительства РФ, правовые акты регионального уровня, материалы научно-практических конференций.
Научное значение работы заключается в обосновании нового научного подхода и развитии методики оценки рыночной стоимости недвижимости, включая ОНС, учитывающей особенности объектов, имеющуюся информационную базу а также в развитии эффективности использования интегрированного государственно-частного капитала.
Научная новизна выполненного диссертационного исследования заключается в следующих положениях.
1. Развиты теоретические основы оценки объектов недвижимости, строительство
которых ведется в условиях ГЧП путем расширения понятийно-категориального
аппарата исследования, а именно: уточнено определение понятия объекта
незавершенного строительства, позволяющее исключить двойное толкование
отнесения ОНС к завершенному; разработана новая классификация ОНС в
зависимости от типа объекта и принятия решения о дальнейшем его использовании;
введено новое понятие кормаральности, позволяющее скоординировать понятие ОНС
в теоретическом и прикладном аспектах.
2. Разработаны направления совершенствования существующих подходов к
определению рыночной стоимости объектов недвижимости на различных стадиях
строительства в условиях ГЧП, что позволит научно обосновать выбор методики
определения адекватной спросу стоимости таких объектов в соответствии с
изменениями рыночных условий.
3. Обоснована модифицированная методика определения рыночной стоимости
объектов недвижимости на различных стадиях строительства в условиях ГЧП,
отличающаяся от существующих подходов учетом показателя, отражающего влияние
рыночных факторов на специфические характеристики ОНС в рамках каждого из
известных подходов к оценке, что способствует необходимости корректировки и
изменения существующих методик оценки для адекватного отражения специфики
таких объектов.
4. Разработан алгоритм оценки эффективности ГЧП в строительстве,
позволяющий определить рыночную стоимость оптимальной доли участия
государства в инвестировании средств в строительство или достройку объекта
недвижимости, что повысит эффективность развития данного сегмента рынка
недвижимости, улучшит архитектурный облик муниципального образования, и, как
следствие, повысит инвестиционную привлекательность территории.
Научный результат.
В теоретическом аспекте:
выявлены особенности процедуры оценки ОНС с учетом их
специфики в условиях ГЧП, что способствует повышению инвестиционной привлекательности в данном сегменте рынка недвижимости;
проведен теоретико-методологический анализ понятия ОНС;
уточнено понятие ОНС;
введено и обосновано новое понятие кормаральности, отражающее степень адекватности методов оценки логике формирования реальной рыночной стоимости объекта;
предложен новый показатель кормаральности, определяемый как соотношение результата оценки объекта недвижимости на различных стадиях строительства, полученного в соответствии с существующими подходами и результата, полученного с учетом факторов влияния внешней среды на объект незавершенного строительства;
разработана классификация ОНС в зависимости от типа объекта и принятия решения о дальнейшем использования, позволяющая применить современные информационные базы оценки и учесть разнообразие потребностей современного рынка ОНС;
исследованы особенности, тенденции развития и структуры данного сегмента объектов недвижимости, находящихся на различных стадиях строительства в РФ, УрФО и Свердловской области;
проанализированы формы участия государства в завершении строительных инвестиционных проектов;
проанализирована последовательность строительства объекта недвижимости в условиях ГЧП в зависимости от этапа включения государства в строительный проект в качестве соинвестора.
В методическом аспекте:
исследованы труды российских и зарубежных ученых по вопросам оценки собственности, теории стоимости, инвестиционного анализа, эффективности управления ГЧП, эффективного функционирования корпоративных структур, законодательные акты, постановления правительства, нормативные акты и методологические материалы федеральных и муниципальных органов власти и ведомств;
развит понятийно-категориальный аппарат оценки ОНС;
разработан и обоснован модифицированный подход к определению рыночной стоимости ОНС в рамках реализации проектов, объединяющих интересы государства и частного капитала в условиях партнерства;
разработан алгоритм оценки эффективности ГЧП в строительстве;
выявлены критерии экономической эффективности ГЧП в строительстве (достройке) объекта недвижимости.
В практическом аспекте:
Применена на практике модифицированная методика оценки стоимости ОНС, финансируемых за счет интегрированного государственно-частного капитала, что позволило получить более обоснованные и достоверные показатели стоимости оцениваемых объектов, а также выявить ОНС, для дальнейшей совместной достройки которых целесообразно привлекать государство в качестве соинвестора на основании алгоритма оценки эффективности ГЧП в строительстве объектов
недвижимости на различных стадиях.
Кроме того, результаты диссертационного исследования внедрены в Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом «Территориальное управление Росимущества по Свердловской области», ФГАОУ ВПО «Уральский федеральный университет имени первого Президента России Б. Н. Ельцина», ООО «Оценочная компания «Априори», 000 «Уральская оценочно-консалтинговая компания». В рамках хозяйственного договора разработан методический подход к определению рыночной стоимости объектов недвижимости на различных стадиях строительства с учетом влияния факторов внешней среды; заказчиком разработки выступило 000 «Оценочная компания «Априори».
Теоретическая и практическая значимость работы: выводы и результаты настоящего исследования могут быть использованы для решения теоретико-методических и практических проблем, касающихся оценки стоимости ОНС на уровне региона. Основные теоретические положения работы могут быть применимы в организации учебного процесса в высших учебных заведениях при разработке курсов и спецкурсов по экономике недвижимости, оценке недвижимости, оценке бизнеса и правовому регулированию хозяйственной деятельности и др.
Апробация работы: основные положения и результаты исследования докладывались и получили одобрение на 16 научно-практических конференциях, в т. ч. на 3 международных.
Материалы диссертации использовались автором при подготовке 3 коллективных монографий.
Публикации. Основные теоретические и прикладные результаты отражены в 18 печатных работах, в т.ч. 3 коллективных монографиях, 16 статьях, в том числе 5 в ведущих изданиях, рецензируемых Высшей аттестационной комиссией РФ, статьи и доклады, опубликованные в других изданиях. Общий объем научных публикаций по теме диссертации составляет 13,41 п.л., в том числе лично соискателем 12,42 п.л.
Структура работы обусловлена целями и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, объединяющих девять параграфов, заключения и библиографического списка из 146 наименований и 9 приложений. Работа изложена на 173 страницах машинописного текста.
Логика и содержание работы определены целью и задачами диссертационного исследования и представлены на рис. 1.
Во введении обосновывается актуальность темы исследования, дается характеристика степени ее разработанности в научной литературе, определяются объект и предмет исследования, цель и задачи работы, а также ее методические основы, обосновывается научная новизна и практическая значимость исследования.
Первая глава «Теоретико-методические основы применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке стоимости объектов недвижимости на различных стадиях строительства с участием государства» посвящена исследованию понятия ОНС на основе анализа норм российского законодательства, анализу взаимодействия ГЧП в строительной отрасли, а также существующим подходам и методам оценки рыночной стоимости ОНС. В данной главе проведен анализ подходов к определению понятия ОНС, а также анализ форм
участия государства в завершении строительных инвестиционных проектов; приведена авторская классификация ОНС в зависимости от типа объекта и принятии решения о дальнейшем их использовании, что позволяет выявить ряд особенностей таких объектов, в т. ч. связанных с механизмом привлечения государственных средств, необходимых для принятия решений по их достройке или ликвидации.
Имеющиеся источники информации об объекте оценки (техническая, правоустанавливающая, бухгалтерская информация)
Модифицированный
затратный подход
к оценке
Модифицированный сравнительный подход к оценке
Модифицированный
доходный подход
к оценке
Формы участия государства в строительстве
Расчет доли
участия государства
Условия эффективного функционирования ГЧП
Интегральный подход к оценке стоимости объектов незавершенного строительства
Алгоритм оценки эффективности государственно-частного партнерства
Расчет экономической эффективности ГЧП в строительстве объекта недвижимости
Улучшение
качества
корпоративного
управления
Получения количественных
оценок
эффективности
Рис. 1. Блок-схема логики проведения исследования
Разработка и описание модифицированного подхода приведены в главе 2 «Проблемы совершенствования методики оценки объектов недвижимости на различных стадиях строительства, осуществляемого с участием государства».
В данной главе в целях характеристики соответствия концептуально-теоретических подходов к оценке ОНС рыночным реалиям вводится понятие «кормаральность», на основе которого приведен алгоритм расчета уровня кормаральности при принятии управленческих решений, что в дальнейшем позволяет разработать модифицированную методику оценки ОНС в условиях ГЧП.
В третьей главе «Концепция эффективности управления стоимостью объектами недвижимости на различных стадиях строительства в условиях
государственно-частного партнерства» разработан алгоритм оценки эффективности ГЧП через определение рыночной стоимости ОНС с применением модифицированной методики; обоснован показатель экономической эффективности государственных инвестиций при реализации инвестиционных строительных проектов в условиях ГЧП; приведены расчеты на основе реальных данных.
В заключении диссертации изложены основные выводы и результаты выполненного исследования в соответствии с поставленной целью и сформулированными задачами.
Анализ взаимодействия государства и строительного комплекса на различных этапах строительства объектов недвижимости: современное состояние, проблемы, перспективы развития
В условиях определенной стабилизации экономики и оживления инвестиционной деятельности в России, внешним проявлением которых выступает увеличение объемов капитального строительства, прежде всего жилья и коммерческой недвижимости, возникает необходимость изучения и анализа правовых механизмов взаимодействия субъектов, действующих в данном сегменте экономики. Совершенствование понятийного аппарата в гражданском обороте, уточнение и конкретизация способов и режимов действия экономических субъектов, включая государство, позволит, по мнению автора, осуществить построение и развитие цивилизованных основ рыночной экономики, в частности реализовать инвестиционный потенциал рынка недвижимости [133]. В связи с этим исследование инвестиционных отношений в сфере строительства объектов недвижимости невозможно и нецелесообразно вне учета баланса интересов частного бизнеса, общества и государства.
Мировой опыт и складывающаяся российская практика позволяют выделить различные формы объединения предприятий и государства, которые позволяют получить дополнительные конкурентные преимущества, эффективно использовать положительные стороны укрупненных экономических систем и государственную поддержку. К таким формам объединения частного капитала и государства относятся холдинги, консорциумы, концерны, финансово-промышленные группы, государственные корпорации, предприятия построенные на основе государственно-частного партнерства (ГЧП). При всей взаимообусловленности частно-правовых и публично-правовых механизмов происходит усиление ответственности государства и его органов перед частными инвесторами и обществом в целом. В целях создания эффективного экономического механизма регулирования правоотношений в сфере инвестиций на строительство объектов недвижимости необходим тщательный анализ форм объединения частного капитала и государства, касающихся инвестиционных, строительных, градостроительных процессов, земельных правоотношений, гражданско-правовых вопросов для последующей активизации государственно-частного партнерства в строительстве. В частности, в целях выработки единого подхода к формированию целесообразности ГЧП в инвестиционно-строительной сфере, необходимо выявить наиболее эффективные способы взаимодействия частных предприятий и государства на каждой стадии строительного цикла объекта недвижимости.
Как свидетельствует мировой опыт хозяйствования, крупные корпоративные структуры как диверсифицированные многофункциональные структуры отличаются сложностью внутрипроизводственного взаимодействия и способны объединять совокупность микро- и макроинститутов [7, 22]. Одним из преимуществ крупных интегрированных структур является возможность получения государственной поддержки и льгот, а также иной разнообразной помощи (консалтинговой, маркетинговой и др.). ГЧП является для современной России новым механизмом по реконструкции, созданию и управлению инфраструктурными объектами. За последние 5-7 лет концессионные соглашения и другие инструменты привлечения внебюджетных частных инвестиций стали вновь активно использоваться в региональной и федеральной практике.
Для подготовки и реализации пилотных инфраструктурных проектов на основе ГЧП в России появились новые институты развития, среди которых важную роль играет Центр развития ГЧП, который в настоящее время реализует ряд проектов, работает над законодательством, открывает кафедры в ВУЗах по ГЧП, проводит исследовательские проекты и помогает региональным администрациям отбирать и запускать наиболее перспективные программы. Партнерами центра выступают ведущие российские и зарубежные банки и фонды - ЕБРР, «Газпромбанк», Сбербанк, ВТБ Капитал. В настоящее время Свердловская область начинает активно внедрять практику государственно-частного партнерства. В первую очередь, наиболее перспективными сферами для использования ГЧП являются жилищно-коммунальное хозяйство, транспорт, дорожное и жилищное строительство. Выделяют несколько видов объектов по соглашениям о реализации комплексных инвестиционных проектов, в которых сторонами выступают государственные и частные предприятия. Комплексный инвестиционный проект - это проект, который состоит из нескольких согласованных по целям, срокам и иным условиям, установленным Законом № 28-03 от 23.05.2011 г., инвестиционных проектов, в том числе из инвестиционного проекта, реализуемого ответственным исполнителем, и инвестиционного проекта, реализуемого российским и (или) иностранным юридическим лицом и (или) физическим лицом (табл. 1.5) [87]. Для выявления наиболее эффективных способов взаимодействия частных предприятий и государства на каждой стадии строительного цикла, необходимо классифицировать объекты недвижимости. Классификации объектов недвижимого имущества по определенным признакам зависят от их характеристик и определяется целями анализа, в зависимости от которых изменяются приоритеты и значимость, придаваемая тому или иному рассматриваемому параметру. Наиболее часто встречающаяся классификация объектов недвижимости по степени готовности [140], а именно: готовые объекты; объекты, требующие реконструкции или капитального ремонта; объекты незавершенного строительства.
Сравнительный анализ эффективности применения существующих подходов к определению рыночной стоимости объектов незавершенного строительства и основные направления совершенствования методов их оценки
Искомая стоимость того или иного объекта недвижимого имущества, а также методические особенности определения его стоимости в обязательном порядке зависят от цели оценки и стадии экономического цикла, на которой этот объект находится. В табл. 1.7 рассмотрены основные стадии экономического состояния, виды и принципиальные особенности определения объектов недвижимости, находящихся на различных стадиях экономического развития.
При этом показатель стоимости, в отличие от цены, является расчетной величиной. Следовательно, применение разными оценщиками одного и того же метода определения данного расчетного показателя для одного и того же объекта недвижимости должно обеспечивать воспроизводимость, получаемых оценок его стоимости с точностью ± 15 % [76].
На стадиях 1-5 подбирается и разрабатывается вся необходимая директивная, нормативно-техническая, технологическая, организационная, финансово-экономическая, экологическая и проектная документация, требующая для строительства и эксплуатации будущего объекта. Разработанные проект проходит все необходимые процедуры экспертизы, согласования и утверждения. Объект недвижимости на этих стадиях существует, как правило, на бумаге и/или в виде файлов электронной информации. В особых случаях может быть изготовлен макет спроектированного объекта. В рамках настоящего диссертационного исследования предлагается анализ и формирование модифицированной методики расчета рыночной стоимости ОНС с применением
Предпроектные 1. Появление идеи, проработка и формулирование миссии, генеральной идеи, основных стратегических и тактических задач Стоимость технического задания на разработку индивидуального или типового проекта будущего (задуманного) объекта недвижимости Стоимость определяется по фактическим расходам на эти цели, если они известны, или по соответствующим отраслевым нормам трудоемкости выполнения этих видов работ, умножаемым на соответствующие нормы рыночной стоимости одного нормо-часа таких специализированных трудозатрат. При отсутствии отраслевых норм трудоемкости и стоимости нормо-часа этих работ они разрабатываются и утверждаются проектными организациями индивидуально для каждого поступившего конкретного заказа. В ряде случаев суммарную трудоемкость выполнения этих видов работ умножают на средневзвешенную текущую норму рыночной стоимости одного нормо-часа подобных трудозатрат, сразу получая таким образом оценку общей стоимости предпроектных, проектно-изыскательских и непосредственно проектных работ.
2. Разработка, согласование и утверждение технического задания на проектирование Стоимость технико-экономического и социального обоснования целесообразности проектирования, строительства и последующей эксплуатации объекта Проектно-изыскательская 3. Технико-экономическое и социальное обоснование целесообразности проектирования, строительства и эксплуатации предприятия заданного назначения и типоразмера с учетом полного соблюдения требований по защите окружающей среды от вредных воздействий Стоимость разработки индивидуального или типового проекта намеченного объекта по выданному (или имеющемуся) техническому заданию Проектные 4. Индивидуальный или типовой проект строительства заданного объекта Стоимость готового типового проекта будущего объекта недвижимости 5. Индивидуальный или типовой проект строительства будущего объекта недвижимости, привязанного к конкретному месту его строительства (конкретному земельному участку в том или ином районе окружного, регионального и областного административно-территориального деления страны) Нормативная проектная стоимость строительства рассматриваемого объекта недвижимости 6. Начатое, но не завершенное строительство Проектная (проектно-сметная) стоимость строительства заданного объекта недвижимости и укомплектования его «под ключ» (по сметам)Расчетная стоимость объекта недвижимости на дату определения стоимости Определение стоимости производят методами затратного и сравнительного подхода. На практике в настоящее время оценщики отказываются от применения доходного подхода.
7. Объект недвижимости, построенный и укомплектованный по разработанному индивидуальному или типовому проекту («под ключ»), готовый для запуска в эксплуатацию Стоимость незавершенного строительства объекта недвижимости традиционных подходов к оценке недвижимого имущества: доходного, затратного и сравнительного. После получения рыночной стоимости ОНС рассматриваются варианты его финансирования за счет государственных и частных средств в различных пропорциях, рассчитывается вариант наиболее выгодного и рентабельного партнерства государства и частных предприятий, и делается вывод о возможностях и целесообразности строительства или достройки объекта на выбранных условиях.
Процесс оценки рыночной стоимости ОНС многообразен и поликритериален, что существующих принципов, используемых в методиках, не достаточно для того, чтобы предоставить оценщикам надежный инструментарий производства расчетов. Цель подобного инструментария - с одной стороны, обеспечить защиту прав потребителей услуг оценщиков, с другой - вооружить их одним из способов повышения степени верифицируемости подготовленного отчета, что позволит снизить субъективизм оценщиков, а в некоторых случаях, уровень злоупотреблений, связанных с намеренным искажением достоверных результатов оценки. Таким образом, в разрабатываемом подходе определения рыночной стоимости ОНС вводится необходимость учета влияния внешних факторов именно на те характеристика ОНС, которые отличают их от завершенных объектов. В настоящем исследовании такой учет осуществляется в рамках модифицированного подхода к оценке. Модифицированный подход должен основываться на следующих принципах оценки, которые выступают в качестве теоретической базы оценочной деятельности: принцип косвенности [76], в соответствии с которым объекты незавершенного строительства создают дополнительный рентный эффект у смежных земельных участков, что должно быть учтено в расчетах её рыночной стоимости в случае развития инфраструктуры окружающей территории; принцип стадии строительства, который определяет, что в зависимости от стадии строительства и степени незавершенности оцениваемый объект имеет различные характеристики. Вывод о рыночной стоимости объекта недвижимости может существенно измениться в зависимости от того, на какой стадии строительства находится объект на дату оценки; принцип многообразия имущества, в соответствии с которым все объекты незавершенного строительства следует классифицировать с тем, чтобы выбрать соответствующий алгоритм оценки; принцип не тождественности результатов, согласно которому использование трех различных подходов приведет к заведомо различающимся результатам вследствие использования различных критериев оценки. Данное обстоятельство потребует дальнейшего согласования итоговой величины рыночной стоимости недвижимости; принцип интерпретации полученного результата, в соответствии с которым при оценке рыночной стоимости недвижимости необходимо все явления, носящие технический, экологический, эргономический и юридический характер следует интерпретировать для определения их стоимостного (денежного) эквивалента; принцип равновесия ГЧП в строительстве, в соответствии с которым необходимо рассмотреть возможность и целесообразность государственно-частного партнерства в строительстве или достройке объекта незавершенного строительства.
Как показывает произведенный анализ существующих подходов к определению рыночной стоимости ОНС, можно выявить следующие недостатки, препятствующие применению того или иного подхода, а также получению их обоснованной рыночной стоимости (табл. 1.8).
Формирование методики оценки объектов незавершенного строительства в условиях государственно-частного партнерства
Оценка эффективности ГЧП в строительстве объекта недвижимости может осуществляться путем определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, строительство которого ведется за счет государственного и частного капитала. После определения рыночной стоимости ОНС для выявления необходимости его финансирования за счет государственных и частных средств, рассчитывается вариант наиболее выгодного и рентабельного партнерства государства и частных предприятий в различных пропорциях, и делается вывод о возможностях и целесообразности строительства или достройки объекта на выбранных условиях. Рыночная стоимость объекта недвижимости рассчитывается при наиболее эффективном использовании этого объекта, т.е при том использовании, которое является законодательно разрешенном, физически возможном, финансово обеспеченным, а также при котором создается максимальная стоимость объекта недвижимости. Для оценки объектов незавершенного строительства, для которых отсутствует ценовая информация по продажам и аренде, применения наиболее эффективного использования (НЭИ) и устареваний является типичной областью возникновения проблемы. В таких ситуациях применяется затратный подход с учетом неустранимого устаревания улучшений.
Обязательность учета принципа НЭИ и устареваний при оценке недвижимого имущества декларируется Федеральными стандартами оценки [75] и стандартами саморегулируемых организаций. Актуальность проблемы обосновывается отсутствием в отечественной и зарубежной учебно-методической литературе каких-либо достаточно простых алгоритмов расчета величины устаревания недвижимости и учета принципа НЭИ в затратном и сравнительном подходах [45]. С введением в действие ФСО № 1 [76] понятия наиболее «эффективного использования объекта оценки» и «устаревания объекта оценки» приобрели нормативный характер. Принцип НЭИ является основополагающим в оценке рыночной стоимости имущества, который означает, что рыночная стоимость объекта недвижимого имущества - это наиболее вероятная цена объекта при его наиболее эффективном использовании.
Для ОНС необходимо использовать принцип НЭИ во всех трех подходах: доходном, затратном и сравнительном при возможности их применения, при этом учитывая в них издержки на доведение объекта до наиболее эффективного использования (затраты на окончание строительства и ввод объекта в эксплуатацию). Финансовая осуществимость строительства (достройки) объекта недвижимости зависит от соотношения спроса и предложения и месторасположения, которые определяют такие характеристики как валовой доход, операционные расходы потери и т.д. Величина чистого операционного дохода должна удовлетворять требуемой норме возврата. При этом в отношении ОНС необходимо разделить денежный потоки на два периода: до ввода объекта в эксплуатацию, когда инвестиционные вложения и денежный поток будет отрицательным, и после ввода объекта в эксплуатацию (получение прибыли от владения объектом, денежные потоки от владения объектом имеют положительное значение). Основные факторы, которые анализируются при разработке вариантов будущего использования объекта незавершенного строительства, представлены в табл. 2.3. При анализе наиболее эффективного использования земельного участка с существующими улучшениями следует определить: необходимость сохранения существующего объема и качества предоставляемых в будущем объектом недвижимости услуг (в случае, если ведется строительство объекта доходной недвижимости); необходимость перепрофилирования объекта недвижимости для повышения класса и следовательно изменения будущих денежных потоков от эксплуатации здания; необходимость проведения дополнительных строительных работ по расширению проектируемых площадей за счет дополнительной пристройки или возведению дополнительных этажей; необходимость уменьшения проектируемых площадей за счет изменения проекта, либо частичного сноса уже возведенных элементов здания. При анализе земельного участка с существующими улучшениями применяются методы доходного подхода. При этом в прогнозируемых доходах необходимо учесть то, что риски вариантов при сохранении прогнозируемого способа использования недвижимости и вариантов с планируемой реконструкцией будут неодинаковы. Алгоритм анализа наиболее эффективного использования ОНС представлен в табл. 2.4. Все стоимостные показатели учитываются в текущем (приведенном) выражении соответствующей ставкой дисконтирования. При анализе вариантов реконструкции, перепрофилирования, сноса или нового строительства должны быть приведены многовариантные расчеты. При этом эффект добавления стоимости может иметь место за счет следующих факторов: повышение прогнозируемой арендной ставки после ввода объекта в эксплуатацию, сокращение операционных затрат, увеличении сдаваемой площади, повышение заполняемости, снижения риска эксплуатации актива, увеличение срока полезного использования.
Модифицированный подход к совершенствованию расчета экономической эффективности государственных инвестиций
Экономическая эффективность строительства в макроэкономическом смысле определяется величиной затрат, необходимых для создания единицы национального дохода. Соответственно, исходя из предложенного алгоритма определения эффективности государственных инвестиций, процесс получения наиболее корректной рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, в достройку которого необходимо привлекать государственный капитал, становится актуальным для создания единицы национального дохода, что и будет отражать повышение эффективности строительства.
Сложившиеся в советской практике представления о капитальном строительстве, его организационно-экономические формы и взаимоотношения с другими отраслями народного хозяйства являются результатом поиска решения глубокой социально-экономической проблемы -поиска целей и форм развития народного хозяйства. На строителей, профессионально владевших только "возведением" ("строительством" в узком смысле), была возложена ответственность за эффективность капитальных вложений, то есть, в конечном счете, за развитие народного хозяйства. Госстрой СССР стал крупным ведомством народнохозяйственного управления. Однако при этом он был лишен информации и аппарата, позволявших ему иметь дело с эффективностью капитальных вложений, они были сосредоточены в Госплане. Иными словами, управление развитием обуславливало неэффективность как деятельности Госстроя, так и деятельности Госплана. Следует особо подчеркнуть, что проблема не заключалась в недостатках тех или иных лиц или в недостатках централизованной системы управления, а имела гораздо более глубокий характер [143]. В экономике строительства за рубежом происходит постепенное увеличение роли государственной собственности. И одновременно все большее значение придается непрямому инвестированию со стороны государства. Государство управляет, разрабатывая косвенные мероприятия, предоставляя крупные льготы по налогам, государственные займы, ограждая от конкуренции со стороны фирм в уже освоенных районах и т.д. Надо учитывать также, что строительство конкретного объекта может одновременно выступать как крайне эффективное с точки зрения одного субъекта и мало эффективное с точки зрения другого субъекта.
В настоящее время не развиты методы анализа сложных многосубъектных отношений, которые возникают при решении задач подъема эффективности капитального строительства. Эффективность процесса определяется степенью, в какой он решает задачу субъекта. Хотя строительство, в конечном счете, представляет собой использование физических процессов, его эффективность не определяется только эффективностью этих процессов. Поскольку задачи субъектов всегда детерминируются социально-экономическими условиями, критерии эффективности определяются этими условиями [143]. Именно поэтому алгоритм возможности участия государства в строительстве или достройке ОНС, предложенный в п. 2.3. настоящего диссертационного исследования, основан на учете социальной значимости объекта и соответствии объекта архитектурному стилю и градостроительным нормам территориального образования, в котором он расположен. Не существует абсолютных или универсальных критериев эффективности элементов капитального строительства, таких, например, как стоимость, долговечность, качество, эстетичность, затраты труда.
Чтобы можно было определить конкретные задачи государства в области эффективности инвестиций в капитальное строительство, оно должно выступить в качестве соинвестора, то есть определить свои интересы в этой области и свои возможности, соответствие между интересами и возможностями, субъектов, с которыми по интересующей проблеме оно собирается взаимодействовать, содержание и форму такого взаимодействия. Анализ и формы государственно-частного взаимодействия подробно приведены в главе 2.
Применение оценок экономической эффективности для выбора вариантов вложения средств из имеющихся является более предпочтительным, чем использование оценок прибыли, поскольку последняя отражает конъюнктуру, а экономическая эффективность -достигнутый уровень. Необходимым условием вступления государства в строительный проект в качестве соинвестора является положительная величина сальдо накопленных реальных денег в каждом периоде реализации проекта. Положительная величина свидетельствует о наличии денежных средств в периоде, отрицательная — об их недостатке и необходимости привлечения дополнительных собственных, заемных или привлеченных средств или снижения операционных затрат. Решение об инвестировании средств в проект должно приниматься с учетом значения всех перечисленных показателей и интересов всех участников. Важную роль в этом решении должна играть также структура и распределение во времени капитала, привлекаемого для осуществления проекта, а также другие факторы, которые поддаются только содержательному учету.
Таким образом, критериями, от которых в наибольшей степени зависит анализируемый показатель эффективности являются: стадии строительства, на которой государство привлекается в качестве соинвестора; соотношения государственного и частного капитала; значимости объекта недвижимости (социально-значимый объект, стратегический объект для развития территории, коммерческий объект) согласно алгоритму возможности участия государства в строительстве или достройке ОНС; соответствие объекта архитектурному стилю и градостроительным нормам территориального образования, в котором он расположен согласно алгоритму возможности участия государства в строительстве или достройке ОНС; формы взаимодействия ГЧП; рыночной стоимости ОНС на дату вступления государства в строительство (достройку) объекта в качестве соинвестора, а также от того, насколько адекватно рассчитана эта стоимость. В результате наиболее подробного анализа и расчета выделенных критериев возможно обеспечить вполне определенную выгоду, эффект для каждого из участников, лучший именно при реализации выбранной формы взаимодействий, для чего необходимы механизмы изменения существующих взаимоотношений государства и частных предприятий в сфере строительства.
Одним из основных движущих механизмов такого изменения является вступление России 23.07.2012 г. во Всемирную торговую организацию (ВТО), что начинает сказываться на российском рынке недвижимости не напрямую, а через смежные рынки. Изменения касаются в первую очередь строительного рынка, производства строительных материалов и финансового сектора. Посредством этих сфер на российском рынке недвижимости можно ожидать серьезных изменений.
В процессе вступления в ВТО, законодательная база и отечественные стандарты будут подвержены изменениям. Основным вопросом является введение технических регламентов, регулирующих качество строительных материалов. Значительную долю российского рынка будут занимать дешевые импортные материалы низкого качества. Это подорвет качество строительства в целом. Недвижимость становится прибыльным инвестиционным инструментом. Причем потенциал рынка еще далек от насыщения за счет развития региональных рынков. Западных инвесторов и девелоперов привлекает как жилая, так и коммерческая недвижимость, которая имеет потенциал в торговой и складской нише (со вступлением в ВТО будут активно развиваться именно эти секторы), а жилая привлекает перспективными инвестиционными возможностями и востребованностью со стороны потребителей. Однако, у иностранных девелоперов и инвесторов может возникнуть ряд трудностей при входе на российский рынок в связи с монополизацией рынка и его тесной связью с рынком земли и административным аппаратом.
