Содержание к диссертации
Введение
1 . Особенности оценки объектов нежилого фонда в период основания рынка недвижимости в России .
1.1. Законодательные акты, создавшие базу формирования рынка недвижимости в России .
1.2. Сравнительный анализ с рынками недвижимости зарубежных стран.
1.3. Анализ методов оценки объектов нежилого фонда для рынка недвижимости в условиях перехода от плановой к рыночной экономике.
1.3.1. Формирование стартовой цены продажи объектов нежилого фонда.
1.3.1. Определение арендной платы при продаже права пользования объектами нежилого фонда.
1.3.2. Оценка стартовой цены продажи права собственности объектов нежилого фонда, обремененных арендой.
1.3.3. Определение стартовой цены продажи не завершенных строительством объектов нежилого фонда.
Глава 2. . Исследование модели затратного подхода определения стартовой цены объектов нежилого фонда завершенных и не завершенных строительством
2.1 .Выборка и группировки по предмету исследования. 53
2.2. Исследование влияния факторов на стартовую цену продаж объектов нежилого фонда на примере Москвы и Московской области . 59
2.3.Изучение влияния внешних факторов на активность формирующегося рынка недвижимости в период перехода от плановой к рыночной экономике. 84
Глава 3. . Разработка методов определения стартовой цены продажи на объекты нежилого фонда по целевым признакам сделок на вторрічном рынке недвижимости .
3.1. Разработка сегментации современного рынка недвижимости и схемы целевых направлений сделок . 90
3.2. Совершенствование методов оценки стартовой цены продажи объектов нежилого фонда завершенных и не завершенных строительством для использования на вторичном рынке. 97
3.3. Метод определения лимитной цены продажи права пользования объектами нежилого фонда. 108
3.4. Эффективность рынка недвижимости продаж объектов нежилого фонда. 115
Выводы и предложения 122
Приложения
- Законодательные акты, создавшие базу формирования рынка недвижимости в России
- Сравнительный анализ с рынками недвижимости зарубежных стран.
- Исследование влияния факторов на стартовую цену продаж объектов нежилого фонда на примере Москвы и Московской области
- Разработка сегментации современного рынка недвижимости и схемы целевых направлений сделок
Введение к работе
Актуальность темы исследования. С 1992г. в результате экономических реформ в России объекты нежилого фонда введены в торговый оборот и составили предмет рынка недвижимости. Организация его в России идет ускоренными темпами, но в среде, которая не способствует его нормальному развитию: кризис экономики, инфляция, отсутствие необходимой денежной массы для перехода к рыночным отношениям. Направления исследования рынка недвижимости в данной ситуации многомерны. Для настоящего исследования выбрано направление оценки товара, выставляемого на рынок недвижимости.
Формирование рынка недвижимости недостаточно методологически обеспечено. Из всех известных в мировой практике подходов оценки недвижимости таких как рыночный, доходный и затратный, для стадии первичных торгов - при продаже объектов государственной собственности в частную - был принят затратный подход, который положен в основу методов оценки объектов нежилого фонда. Однако, как показало дальнейшее развитие рынка недвижимости, эти методы не учитывают рыночных тенденций, а стартовые цены на объекты нежилого фонда, рассчитанные по ним, отражают интересы одного продавца - государства, поэтому использование их для расчета стартовой цены объектов нежилого фонда при подготовке их к продаже на вторичных торгах неприемлемо. Стартовая цена в значительной мере определяет активность рынка недвижимости и оборачиваемость товара на нем.
Цель диссертационной работы - научное обоснование и разработка методов формирования и определения стартовой цены продажи и лимитной цены продажи права пользования по объектам нежилого фонда в условиях становления рыночной экономики в стране.
Задачи исследования:
- изучение влияния существующей организационно-правовой базы на состояние и развитие рынка недвижимости;
изучение состояния рынков недвижимости в зарубежных странах в их переходный период от плановой к рыночной экономике;
анализ практики продаж объектов недвижимости нежилого фонда в Москве и Московской области;
разработка сегментации современного рынка недвижимости объектов нежилого фонда;
анализ существующих методов определения стартовой цены завершенных и не завершенных строительством объектов нежилого фонда для сделок на рынке недвижимости;
определение и анализ значимости факторов, образующих стартовую цену выставляемой на торги недвижимости;
разработка методического подхода и практических методов оценки стоимости объектов нежилого фонда по целевым направлениям сделок на рынке недвижимости;
Предметом исследования является стоимость прав собственности и пользования объектами нежилого фонда, завершенными и не завершенными строительством (без учета стоимости земельных участков), как товара рынка недвижимости.
Объектом исследования явились объекты нежилого фонда Москвы и Московской области, завершенные и не завершенные строительством.
Теоретической и методологической базой исследования послужили теория функционирования рынка, закон стоимости, закон спроса и предложения, методические материалы и научные труды российских и зарубежных авторов по вопросам рынка и оценки недвижимости, анализа спроса и предложения, а также законодательные акты по предмету исследования.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем: - доказана необходимость в условиях формирующегося рынка недвижимости при определении стартовой цены продажи объектов нежилого фонда сочетания затратного подхода и оценок рыночной конъюнктуры;
дано обоснование факторам, отражающим конъюнктуру товара и рынка недвижимости, и используемым при расчете стартовой цены продажи объектов нежилого фонда завершенных и не завершенных строительством;
разработан для вторичных торгов объектов нежилого фонда метод определения стартовой цены продажи объектов завершенных и не завершенных строительством;
разработан метод определения лимитной (минимальной) цены продажи права пользования объектами нежилого фонда.
Практическая значимость диссертации состоит в том, что предложенные в ней методы повышают объективность и точность оценки реальной стоимости законченных и не законченных строительством объектов недвижимости, а также стоимости арендной платы при продаже права пользования объектами нежилого фонда.
Апробация работы и внедрение результатов исследования.
Внедрение полученных результатов диссертационного исследования и апробация методики определения стартовой цены продажи недвижимости осуществлялись в ОАО "Московские региональные инвестиции и финансы" при оценке объектов: Волоколамский мясокомбинат и Комплекс зданий для отдыха в г.Хотьково. Метод определения лимитной цены продажи права аренды использован в ОАО "Энергетическая Русская Компания" во время договорной компании 1998г. при сдаче в аренду объектов недвижимости на Балаковской, Калининской и Смоленской атомных электростанциях.
Основные положения диссертации докладывались на научно-практической конференции молодых ученых и специалистов в ЦНИИЭУС Госстроя России, г.Москва, а также на семинарах "Программы развития управления" 1995г., Германия.
Общая схема исследования представлена на рис.1.
Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, приложений.
ЗАДАЧИ ИССЩОВАНИЯ - рработка методов определения стартовой цены объектов нежилого фонда завершенных и не завершенных строительством для сделок продажи и пользования
X.
Исследование фактор, влияющих на стартовую стоимость объектов ^ нежилого фонда
Совершенствование и разработка новых методов оценки по целям сделок на рынке недвижимости
ш м
1 г
Выборка и группировки показателей по предмету исследования
Сегментация рынка недвижимости
Группировка целей сделок на рынке недвижимости
Анализ факторов по значимости и величине воздействия на цену объекта нежилого фонда
Совершенствование метода определения ^| стартовой цены продажи объектов нежилого фонда, в т.ч. не завершенных строительством
Статистические данные .
Определение взаимосвязи взвешенной величні СТОИМОСТИ 1KB. II.
от степени готовности объектов не завершенных строительством
Разработка метода определения лимитной цены продажи права пользования объектами нежилого
Исследование влияния внешних факторов конь юнктуры ринка на стартовую цену объектов нежилого фонда
Рис.1 Общ схема исследования
I
*
\/
Анализ существующих методов определения стартовой цены продам объектов нежилого фонда
Ш научное обоснование и разработка методов определения стартовой цены продаж и лимитной цены продам права пользования по объектам нежилого фонда
ПРЕДМЕТ
/
Информационно-правовая база создания рынка недвижимости в России в период перестройки
стоимость прав собственности и пользования объектами нежилого фонда, завершенными и не завершенными строительством
/Таблицы
*
роста
Теория выборки
Методические особенности построения модели оценки объектов нежилого фонда в Москве и Московской области
Структурный анализ
Анализ пороговых значені
объекты нежилого фонда Москвы и Московской области завершенные и не завершенные строительством
\/
Анализ предельных значені
Информационная база продаж объектов нежилого фонда не завершенных строительством:
Фонда имущества Москвы за 1995-Шг. АО "Московские региональные инвестиции и финансы" по Московской области за 1992-Ш.г,
~
Предложение сочетания затратного подхода с
ктуры рынка
НІ ІЧІІ1І
Метод определения цены продажи fr объектов нежилого
Метод определения цены продажи права пользования объектами нежилого фонда
В практике1 предприятии
и оценщиков
В первой главе "Особенности оценки объектов нежилого фонда в период основания рынка недвижимости в России" даны описания аспектов новой экономической ситуации в стране, позволившей объекты нежилого фонда, завершенные и не завершенные строительством, перевести из общенародной собственности в частную, ввести их в хозяйственный оборот и создать для этого оборота рынок недвижимости. Приведен опыт Германии по приватизации имущества Восточных Земель. Проведен анализ действующих методик определения стартовой цены объектов нежилого фонда для продажи права собственности и права пользования.
Во второй главе "Исследование модели оценки затратного подхода завершенных и не завершенных строительством объектов нежилого фонда" по статистическим данным фактических продаж в Москве и Московской области проведено исследование модели оценки по блокам: базовая стоимость объектов; факторы, повышающие и понижающие базовую стоимость. Обосновано в оценке стартовой цены целесообразное использование затратного подхода с сочетанием факторов конъюнктуры рынка недвижимости, исследована весомость их влияния, изучены направления активизации рынка недвижимости.
В третьей главе "Разработка методов определения стартовой цены продажи на объекты нежилого фонда по целевым признакам сделок на вторичном рынке недвижимости" приведены предложения по сегментации современного рынка недвижимости с выделением целевых направлений сделок; даны рекомендации по совершенствованию методик оценки стартовой цены продажи объектов нежилого фонда, завершенных и не завершенных строительством; разработана методика определения лимитной цены продажи права пользования по объектам нежилого фонда.
Определены направления использования представленных к защите разработок диссертанта, охарактеризована эффективность рынка недвижимости объектов нежилого фонда не завершенных строительством.
В выводах и предложениях указан перечень основных результатов исследования.
Законодательные акты, создавшие базу формирования рынка недвижимости в России
В России экономическая реформа была начата в 90-х годах на базе сложившейся к этому периоду системы социалистической экономики. Экономическая реформа в России в переходный период к рыночной экономике сразу же взяла курс на создание всех секторов рынка и его инфраструктуры. Основа реформы - приватизация, представила собой способ смены форм собственности от общегосударственной к частной.
Право собственности представляет собой право владения, пользования и распоряжения имуществом в пределах, установленных законом.
В до перестроечный период в России, как и во всем СССР, основным было деление на два вида собственности - социалистическую и личную. Социалистическая собственность представляла собой обобществленное имущество, а личная собственность - не обобществленное имущество каждого отдельного гражданина.
Конституция СССР 1977г. и более ранние ее издания, а также базирующийся на ней Гражданский Кодекс СССР, определяли следующее: "В собственности государства находятся земля, недра, леса, заводы, фабрики, шахты, рудники, электростанции, железнодорожный, водный, воздушный и автомобильный транспорт, банки, средства связи, организованные государством сельскохозяйственные, торговые, коммунальные и иные предприятия, а также основной жилищный фонд в городах и поселках городского типа."
Средства производства также представляли исключительную собственность государства, изымались из товарного оборота и учитывались по балансу тех предприятий и организаций, которым были представлены в пользование или распоряжение.
Носителем права личной собственности были граждане, а источником образования ее служили трудовые доходы, получаемые в виде вознаграждения за труд в социалистических организациях. Выделялось, что основная черта личной собственности - ее потребительское назначение.
Потребительский характер личной собственности при социализме определял круг объектов, которые могут находиться в личной собственности: - трудовые доходы и сбережения; - жилой дом и подсобное домашнее хозяйство. В соответствии со СТ.104 Земельного Кодекса РСФСР отвод гражданам земельных участков для строительства индивидуальных жилых домов представлялся в бессрочное пользование. - предметы домашнего хозяйства и обихода, личного потребления и удобства.
В личной собственности граждан не могли находиться средства производства за пределами, необходимыми для индивидуальной трудовой деятельности.
С 24.12.1990г. был введен в действие новый Закон РСФСР "О собственности в РСФСР" [ 22 ], который явился основным нормативным документом, регулирующим отношения собственности в Российской Федерации в последующий период. Данный Закон установил, что имущество может находиться в частной, государственной, муниципальной собственности, собственности общественных организаций, а также общей (долевой и совместной) собственности. Этим же законом определялось, что собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему имуществом производственного, потребительского, социального, культурного и иного назначения, а также продуктами интеллектуального и творческого труда.
В течение 1992 года общегосударственная социалистическая собственность была разграничена на собственности федеральную, субъектов Федерации и муниципальную, основываясь на принятом Верховным Советом РФ Постановлении "О разграничении государственной собственности на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономных областей и округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" [ 52 ].
В соответствии с распоряжением Президента РФ [ 91 ] была проведена работа по определению по объектного состава федеральной собственности, собственности субъектов Федерации и муниципальной собственности.
Принял эту собственность в управление Государственный комитет РФ по управлению государственным имуществом (Госкомимущество РФ) и его территориальные структуры. Ему было делегировано право распоряжаться государственной собственностью. Функцию Продавца государство возложило на созданные Фонды имущества [49, 85], имеющие территориальную структуру.
Эти достижения перестройки были признаны общенародным голосованием при принятии новой Конституции РФ от 12 12.1993г. [ 28 ]. В России эта Конституция равным образом защищает частную и государственную формы собственности .
Разграничение прав собственности было первым шагом к формированию рынка недвижимости в России.
Социально-политические условия России предопределили проведение разгосударствления на сочетании возмездной и безвозмездной передачи государственного имущества в частную собственность для достижения разумного баланса интересов социальных групп и политических сил.
Сравнительный анализ с рынками недвижимости зарубежных стран.
Диссертант принимал участие в программе « Развитие управления» (Management Development Programme) в Германии. Это позволило изучить экономические принципы, заложенные в систему приватизации Восточных Земель Германии и выявить те моменты, которые можно использовать для внедрения и развития в России на рынке недвижимости в целом и в сфере оценки недвижимости.
Опыт Германии [93] представляет собой интерес для России по следующим причинам:
В результате воссоединения Германии в 1989 году возникла проблема перестройки структуры экономики Новых Федеральных Земель (бывшей ГДР) и приватизации предприятий в условиях, когда: а) осуществляется финансовая и интеллектуальная помощь со стороны прежней ФРГ; б) в одночасье на Восточные Земли (бывшую ГДР) было распространено действие гражданского и торгового права ФРГ, которое хорошо себя зарекомендовало в течение четырех десятилетий.
Подавляющее число предприятий ГДР оказалось на рынке, который насыщен товарами и услугами. Так, вся перерабатывающая промышленность на территории бывшей ГДР оказалась неконкурентоспособной по мировым стандартам и практически прекратила свое существование по законам конкуренции.
Процесс приватизации в Восточной Германии длился с 1.01.1990 по 31.12.1994 года. Все предприятия бывшей ГДР были переданы в собственность Федеральному агентству приватизации, которое было задумано как временная институциональная структура на период проведения процесса приватизации. Учредителем Федерального агентства приватизации - (Treuhandanstalt - далее THA) - являлось государство в лице Министерства финансов Германии. Основной задачей Федерального агентства приватизации являлось управление процессом передачи и продажи предприятий в частные руки и контроль за исполнением обязательств, которые на себя принимали новые собственники.
Организационно Федеральное агентство приватизации состояло из Центрального совета, расположенного в Берлине, и 15-ти региональных отделений. В компетенцию каждого регионального отделения входила продажа имущества своего региона.
Центральный совет в Берлине решал общие вопросы организации, разрабатывал общие направления деловой политики и вел методологическую работу. В функции Центрального совета входила также продажа крупных предприятий с численностью работающих 1500 человек и более.
В структуре Федерального агентства приватизации, которое можно рассматривать как большую холдинговую компанию, было выделено Агентство по приватизации недвижимости - (Treuhand-Liegenschaftsgesellschaft далее LG). С 1.01.1995 года Федеральное агентство по приватизации перестало функционировать и начало расформировываться. TLG, которое выступило приемником после завершения деятельности главной структуры - ТНА.
В начале 1990 года была разработана Федеральная программа помощи Восточным Землям и выделены финансовые ресурсы (в год 150 млрд. нем. марок). Тем самым оно выступало не только как собственник, но и как распорядитель кредитов. Инвестиции различных фирм в предприятия бывшей ГДР составили примерно в 250 млрд.нем.марок за период приватизации.
Требует пояснения следующее. В ходе переговоров между Советским Союзом и ГДР (при подготовке договора об объединении последней с ФРГ) были оговорены такие условия. Конфискация собственности, проведенная на территории фашистской Германии до 1949 года, т.е. до официального образования ГДР, юридически признавалась. Соответственно бывшие владельцы этой недвижимости при приватизации не имели право претендовать на возвращение этих предприятий или земель, но могли рассчитывать на компенсацию со стороны правительства ФРГ. Национализация, которая произошла после 1949 года в рамках ГДР, отменялась. Бывший, а теперь и настоящий владелец мог заявить о своих правах независимо от своего места жительства (старые или новые земли).
Как главное препятствие на пути своевременного совершения имущественных торгов в Восточной Германии выделялся вопрос права собственности. Ни возвращение имущества законному владельцу, ни распоряжение и продажа объекта были не возможны до разрешения претензий на право владения данной собственностью. Сотрудники отдела регулирования нерешенных имущественных споров TLG вступали в прямой контакт с истцами на право владения бывшей собственностью и путем переговоров пытались найти приемлемое практическое решение возникших имущественных споров. Именно практические экономические интересы преобладали: инвестор, предложивший многообещающую концепцию развития объекта недвижимости, получал преимущества перед прежним владельцем, не готовым к осуществлению капиталовложений.
Восстановление прав собственности регламентируется Законом "Об урегулировании нерешенных вопросов прав собственности" в рамках немецкого имущественного законодательства (Vermogensgesetz). В Восточной Германии были созданы специальные управления по урегулированию нерешенных вопросов прав собственности и рассмотрению исков по восстановлению прав собственности. А для того, чтобы не растягивать процесс выставления исков во времени и тем самым не задерживать приватизацию в Восточной Германии, Федеральное правительство Германии установило крайний срок подачи таких исков - 31.12.1992г. К этой дате поступило около 2,6 млн. исков, но решения были приняты только по 35% из них.
Исследование влияния факторов на стартовую цену продаж объектов нежилого фонда на примере Москвы и Московской области
По данному параграфу часть расчетного материала (таблицы, графики и диаграммы) представлены в Приложении 3. В тексте параграфа содержится аналитический материал, только иллюстрирующий выводы исследования.
Опираясь на выводы параграфа 1.3 диссертации, нами предлагается в расчетах стартовой цены продажи объектов нежилого фонда на вторичном рынке использовать остаточную стоимость объекта.
Остаточная стоимость определяется как разница между первоначальной ценой объекта и величиной износа.
В качестве первоначальной цены рекомендуется использовать: а) балансовую стоимость объекта нежилого фонда, завершенного строительством; б) балансовую величину освоенных капитальных вложений по ОНС.
Эти величины к моменту торгов подвергалась ряду переоценок, которые связаны были с периодом глубокой инфляции в России, таким образом, отражались в балансе по уровню текущих цен.
Величину коэффициента износа в обоих случаях рекомендуется определять по экспертной оценке фактического состояния объекта. Поэтому из системы поправочных коэффициентов (см. табл.2.2) коэффициент износа переходит в блок формирования базовой стоимости.
Далее исследованы факторы, корректирующие базовую стоимость объекта в сторону увеличения или уменьшения. Перечень этих факторов приведен в табл.2.2.
Км - коэффициент качества строительных материалов рекомендуется исключить из методик оценки стартовой цены продажи., так как в основу балансовой стоимости положена величина капитальных вложений по данному объекту, в составе которых лежит его сметная стоимость. Сметная стоимость объекта содержит оценку строительных материалов, конструкций и работ по монтажу, поэтому использование к базовой стоимости поправочного коэффициента, отражающего признак качества строительных материалов основных конструктивных элементов, является необоснованным как для повышения стартовой цены, так и для ее снижения.
Коэффициент типа здания (Кт) принят 1. /Для производственных и складских объектов вводятся понижающие значения, связанные с их неотапливаемостью, резко понижающие стартовую цену объекта. Однако новый собственник, выбирая сферу использования приобретенного объекта, затрагивает вопрос о его переоборудовании, поэтому особого значения не имеет отапливаемый или не отапливаемый объект он покупает. Иногда покупатели специально ищут не отапливаемый объект.
Таким образом, коэффициент типа здания следует исключить из исходной системы коэффициентов.
Задачи исследования практики продаж впервые в настоящей работе предусматривали целью: а) оценку связи факторов, влияющих на величину стартовой цены. Факторы к исследованию принимались по перечню, поименованному в действующих методиках (см. раздел 1.3 настоящей диссертации и табл.2.2) б) поиск зависимостей активности рынка и их формализация.
В соответствии с данными таблицы 2.2 можно сделать вывод о том, что диапазон поправочных коэффициентов в действующих методиках так велик, что лишает смысла саму величину базовой стоимости.
2.2.1.Изучение фактора « тип деятельности».
Особенность рынка недвижимости в России в момент его формирования заключалась в специфике первичных торгов, когда Продавцом выступало государство в лице Фонда имущества, а именно: неоднократно продажи недвижимости проводились с условием сохранения профиля продаваемого объекта. Такая позиция государства, как монопольного продавца недвижимости, приводила к торможению процесса реструктуризации сложившейся инфраструктуры городов и весов отраслей в структуре рыночных отношений.
Активность продаж объектов с сохраняемым профилем была значительно ниже, чем у объектов, имеющих свободное назначение. С 1992 по 1994г. продажа объектов незавершенного строительства осуществлялась с условиями сохранения отраслевого профиля предусмотренного проектом. За этот период из выставленных на торги, было продано только 35% объектов.
В 1995 году 88% ОНС из выставленных на торги уже имели свободное назначение, и покупатель, с учетом своих интересов и месторасположения приобретаемого объекта, мог его перепрофилировать. Однако в методике определения стартовой цены, как это видно из анализа параграфа 1.3. диссертации, продолжался сохраняться коэффициент типа деятельности.
Свободное назначение объекта (помещения) - условие, при котором покупатель самостоятельно выбирает профиль и отрасль использования приобретаемого объекта нежилого фонда.
Продажа объектов с условиями сохранения профиля кроме низкой активности продаж противоречит ст. 12. Конституции РФ [28] и ст.209 Гражданского Кодекса РФ [11,12], где определено содержание права собственности и предусмотрено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону.
Таким образом, коэффициент корректировки стартовой цены объекта нежилого фонда по признаку типа деятельности не может быть использован в расчетах стартовой цены объекта недвижимости.
Разработка сегментации современного рынка недвижимости 90 и схемы целевых направлений сделок
Необходимость разработки сегментации рынка недвижимости возникла при рассмотрении проблем оценки объектов недвижимости нежилого фонда.
По нашему мнению, классификация сегментов рынка позволяет определить те или иные характеристики объекта, которые, в конечном счете, к формализации методов оценки объекта недвижимости позволяют подойти системно.
Сегментация современного рынка недвижимости объектов нежилого фонда в России только начинает проводиться. Публикации по этому вопросу незначительны. В диссертации Остриной И.А. [36] предложен ряд параметров, которые наиболее подходят для сегментации рынка недвижимости в России. Они совпадают во многом с мнением американских специалистов Фридмана Дж. иОрдуейяН. [107].
В диссертационной работе Щербаковой Н.А. [110] приведена разработка "морфологического классификатора методов оценки строительной недвижимости". Очень ценным в данной работе, на наш взгляд, стремление автора провести классификацию целей оценки. Однако в число параметров цели оценки автор ошибочно включает эмиссию акций. Последняя не является сделкой рынка недвижимости. Эмиссия акций - это подготовительная работа по созданию предмета рынка ценных бумаг. Кроме того, продажа недвижимости (в течение ограниченного периода времени) - это та же сделка с передачей права собственности. Этот повтор не может быть на одной строке морфологической классификации. Использование самого термина "морфологическая" не имеет обоснования в данной работе.
Нами предлагается проводить сегментацию рынка недвижимости по матричной форме, где по вертикали должна сохраняться (и совершенствоваться) структура рынка недвижимости, а по горизонтали выстроены признаки и свойства, соответствующие содержанию элементов структуры рынка (см. рис.3.1.).
В основу сегментации рынка нами положена его структура: - по предмету (товар - недвижимость); - по объекту (сделки с товаром); - по уровню рынка (местонахождение рынка недвижимости); - по субъектам рынка недвижимости (продавец, покупатель); - по инфраструктуре рынка (риэлтеры, биржи, фирмы- организаторы аукционов, банки, страховые компании, нотариат и прочие).
Все сегменты рынка имеют признаки, которые необходимо увязать со значениями признаков оценки недвижимости. Содержание последних изложены по горизонталям сегментов рынка.
Матричная форма сегментации рынка недвижимости объектов нежилого фонда проста в применении. Для того, чтобы правильно описать объект недвижимости нежилого фонда, в т.ч. не завершенный строительством, и обеспечить его достоверной информацией для проведения оценки, достаточно следовать по признакам сегментации от верхней строки к нижней, выбирая соответствующее значение признака. Выбрав значение признака в первой и второй строке, необходимо соединить их стрелкой, направленной от первого значения ко второму. И так постепенно пройти всю таблицу. Точки соединенные стрелками наглядно высветят сегменты рынка для конкретного объекта недвижимости.
Такой подход снижает риск потери необходимой информации для оценки недвижимости. Описание сегментов рынка недвижимости по матричной форме.
"Уровень рынка" по признаку местонахождения позволяет выбрать значение признака: "город" или "сельскую местность". По данным значениям можно сразу судить о том, где расположено бюро (агентство) по продаже недвижимости, каков уровень его коммуникационной связи, рекламы, информационной базы, скорость проведения сделок.
"Субъекты рынка". По значению признака "Продавец" определяется вид собственности: государственная Российской Федерации, субъектов Федерации, муниципальная, частная собственность физического лица, или долевая, акционерная, кооперативная, общественная собственность юридического лица. Экспертиза прав собственности - один из разделов оценки недвижимости.
Признак "Покупатель". Имеет классификацию: физическое и юридическое лицо. "Предмет" рынка недвижимости. Признак - нежилые помещения (здания, сооружения), значение признака охватывает разделение на завершенные и не завершенные строительством.
Подобная матрица может быть составлена для любых товаров на рынке недвижимости и по любым их признакам.
Далее предлагаются признаки и их значения, которые описывают товар, выставленный для продажи. Этих признаков и их значений может быть сколько угодно много. Но необходимым и достаточным будет то их количество, которое обеспечит определение всех факторов по модели оценки. Так как вся разработка матричной формы предусматривает информационное обеспечение расчетов по оценке недвижимости.
"Объект" - сделки рынка: продажа права собственности, продажа права пользования, передача права управления, - которые определяют цель оценки недвижимости. Виды сделок с недвижимостью на рынке определят значение признака - цели оценки.
"Инфраструктура рынка". В данном случае из признака "пользователи информации по оценке недвижимости" выделен отдельной строкой признак "оценщики", который раскрыт значениями функций. Выбор функций может быть представлен полным перечнем, но может самостоятельно быть завершен одной из функций.
Итак, проходя по всем структурным сегментам рынка недвижимости сверху вниз, формируя признаки и выбирая значения признаков, мы составляем выбор методики оценки недвижимости и обеспечиваем свой расчет необходимой информацией.
На всех уровнях рынка недвижимости информация должна накапливаться по каждому сегменту рынка объектов нежилого фонда. При оценке какого-либо объекта недвижимости нежилого фонда необходимо будет наслоить информацию по конкретному сегменту и рыночную тенденцию развития российского рынка недвижимости в целом. Тем самым, определение стартовой цены объекта будет близко к наиболее вероятной цене продажи на рынке недвижимости.
