Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ТЕНДЕНЦИИ И ЗАКОНОМЕРНОСТИ РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОГО
РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ 8
Понятие и сущность недвижимости и ее стоимостной оценки 8
Развитие рынка недвижимости в России 29
Проблемы объективной оценки стоимости недвижимости на российском рынке 52
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ 61
Анализ процесса стоимостной оценки объектов недвижимости 61
Методы оценки стоимости недвижимости на основе традиционных подходов 67
Анализ специфики применения оценочных подходов на российском рынке недвижимости 94
ГЛАВА 3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ
НЕДВИЖИМОСТИ 100
Методы анализа процесса выбора эффективного варианта использования объекта недвижимости 100
Методы анализа ценообразующих факторов при выборе эффективного варианта использования объекта недвижимости 115
Методы обоснования выбора эффективного варианта использования объекта
недвижимости 133
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 143
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 147
ПРИЛОЖЕНИЕ 1. ПОКАЗАТЕЛИ ДЛЯ ОБРАБОТКИ И УСРЕДНЕНИЯ
РЕЗУЛЬТАТОВ ОПРОСОВ ПО БАЛЛЬНЫМ ОЦЕНКАМ 155
ПРИЛОЖЕНИЕ 2. ПРИМЕРЫ ПРАКТИЧЕСКОГО ПРИМЕНЕНИЯ
РЕЗУЛЬТАТОВ ИССЛЕДОВАНИЯ 157
Введение к работе
Актуальность исследования. Активное развитие российского рынка недвижимости в последние годы, подразумевающее в том числе и постоянно растущее количество операций с объектами недвижимости, обусловливает необходимость применения оценочных технологий для корректного определения стоимости объектов. Становление рыночных отношений в России привело к тому, что цена является решающим вопросом при совершении любой рыночной сделки. Все чаще в услугах оценщиков нуждается не государство, в процессе проведения переоценки государственной собственности, а частные структуры.
Оценка стоимости недвижимости в России - сравнительно новое научное направление. Мы полагаем, что как специфика местного рынка недвижимости, так и ранняя стадия развития, на которой рынок сейчас находится, обусловливают потребность в тщательном изучении и адаптации оценочной методологии, терминологии, принципов исследований, применяемых в международной практике, к условиям современного российского рынка недвижимости для проведения объективной и достоверной оценки стоимости недвижимости.
Исследование практической работы российских оценщиков позволило нам заключить, что в российской оценочной практике информационной базой оценки нередко становятся не достоверные данные, а субъективные мнения и прогнозы. Значительная роль индивидуального фактора негативно влияет на качество оценки, снижая объективность выводов.
Оценка стоимости недвижимости и, в частности, анализ эффективного использования объектов недвижимости рассмотрены в работах многих зарубежных специалистов, таких, как Чарльз Д. Акерсон, Питер Д. Боуз, Джон Д. Дорчестер, Фрэнк Е. Харрисон, Дэвид Айзэкс, Джон А. Шварц, Терри Стели.
Различные аспекты развития рынка недвижимости в современной российской экономике, основы анализа операций на рынке недвижимости, оценки стоимости недвижимости рассматриваются в работах: А.Н. Асаула, И.Т.
Балабанова, Э.П. Баяндина, СВ. Валдайцева, А.А. Горбунова, СВ. Грибов-ского, В.В. Григорьева, А.Г. Грязновой, СН. Максимова, Б.Д. Новикова, Е.В. Песоцкой, Ф.Б. Риполь-Сарагоси, В.Н. Старинского, Е.И. Тарасевича, М.А. Федотовой, А.В. Черняка и др. Высоко оценивая вклад ученых экономистов в разработки темы исследования, нельзя не отметить, что в анализируемых работах недостаточно уделено внимание совершенствованию методов оценки недвижимости. В этой связи существует необходимость исследования теоретических вопросов о сущности стоимостной оценки недвижимости, факторов, определяющих ее рыночную стоимость, разработки новых методических положений оценки недвижимости с использованием экономико-математического аппарата. Все это определило актуальность, цели и задачи диссертационного исследования.
Цель диссертационного исследования состоит в совершенствовании методов оценки недвижимости с учетом современных условий российского рынка. Для достижения указанной цели нами были поставлены и решены следующие задачи:
проанализированы и уточнены сущность и содержание понятия стоимостной оценки недвижимости;
исследованы тенденции развития рынка недвижимости и показана роль ее стоимостной оценки;
показаны и обоснованы специфические особенности российского рынка недвижимости, обусловливающие необходимость адаптации и модификации процесса оценки;
исследованы современные методологические подходы к получению, обработке и анализу рыночной информации, необходимой для выполнения оценки стоимости недвижимости и анализа эффективности инвестиций в недвижимость;
проведена классификация внешних факторов по степени их влияния на рыночную стоимость объекта недвижимости;
- разработана и обоснована методика проведения анализа эффек
тивного использования объектов недвижимости с применением
экономико-математического аппарата, учитывающая специ
фические особенности российского рынка недвижимости.
Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и практических вопросов, связанных с методами оценки и анализом эффективного использования объектов недвижимости.
Объектом исследования является российский рынок недвижимости.
Теоретической и методической базой исследования стали идеи и концепции, сформулированные в трудах отечественных и зарубежных ученых, посвященных стоимостной оценке. В процессе осуществления исследования применялись общенаучные методы анализа, синтеза, сравнения, аналогии, системный подход и т.д. Для решения поставленных в работе задач были использованы методы экспертной оценки и экономико-математического моделирования.
Нормативно-правовой базой исследования являются федеральные законы Российской Федерации, указы Президента Российской Федерации, законы субъектов Российской Федерации, другие нормативно-правовые акты. Информационную базу составляют данные, характеризующие состояние и тенденции мирового рынка недвижимости, рынка недвижимости России и ее субъектов, статистические материалы и аналитические обзоры, опубликованные в литературных и Интернет-источниках.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в обосновании методологии стоимостной оценки. К наиболее существенным научным результатам диссертационного исследования относятся следующие:
систематизирован понятийный аппарат, связанный с определением сущности терминов "недвижимость", "рынок недвижимости";
проведена классификация внешних факторов по степени их влияния на рыночную стоимость объекта недвижимости;
разработана схема проведения анализа эффективного использования объекта недвижимости, позволяющая повысить качество процесса сбора и обработки информации для определения эффективного варианта использования объекта;
разработаны инструменты решения проблемы информационного дефицита на российском рынке недвижимости для целей стоимостной оценки недвижимости.
предложена методика применения экспертных оценок в процессе выбора эффективного варианта использования объекта недвижимости;
предложена методика применения отдельных экономико-математических методов для целей анализа эффективного использования объекта недвижимости;
предложен экономико-математический аппарат при выборе эффективного варианта использования объекта недвижимости, что позволяет оценщику не только принять решение в отношении использования объекта, удовлетворяющее критериям поставленной задачи, но и оценить достоверность и полноту собранной информации.
Теоретическая значимость исследования состоит в том, что методические положения диссертационной работы могут послужить основой для дальнейшего совершенствования и повышения качества оценочного процесса.
Практическая значимость работы заключается в том, что обобщения, выводы и рекомендации, изложенные в диссертации, могут быть использованы в российской оценочной практике.
Основные теоретические выводы, сделанные в диссертационном исследовании, могут быть использованы в процессе преподавания следующих дисциплин: "Экономика управления недвижимостью", "Оценка недвижимости", "Управление государственным и муниципальным имуществом".
Апробация результатов исследования. Основные положения диссертационной работы докладывались автором на международной научно-практической конференции "Математика в вузе" (ПГУПС), на конференциях профессорско-преподавательского состава СПбГИЭУ, а также на конференциях научных сотрудников и аспирантов СПбГИЭУ.
Положения и методические разработки диссертации получили положительную оценку оценщиков фирмы ООО "С.Зиновьев и Ко" и применяются ими на практике в оценке рыночной стоимости объектов недвижимости коммерческого назначения, а также в ходе проведения консультаций по инвестированию в объекты недвижимости.
Структура диссертационной работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений.
Во введении обосновывается актуальность темы исследования, степень разработанности проблемы, определяются цели и задачи. Излагаются методологические основы исследования, раскрываются научная новизна и практическая значимость работы.
В первой главе дается характеристика сущности процесса оценки и рынка недвижимости. Выделены факторы, отличающие объект недвижимости от других объектов оценки, представлены заключения по истории развития российского рынка недвижимости на протяжении последних лет, проведен анализ его современных проблем и особенностей.
Во второй главе проанализированы методы оценки недвижимости, специфика их применения в российских условиях. Изучены преимущества отдельных методов, а также недостатки, снижающие точность оценки.
В третьей главе предложена методика проведения анализа эффективного использования объекта недвижимости, принимающая во внимание ранее поставленную задачу повышения качества и достоверности оценки.
В заключении изложены основные результаты исследования.
Общий объем диссертационной работы — 179 страниц, количество библиографических источников - 102.
