Содержание к диссертации
Введение
1. Теоретические подходы к рациональному использованию объектов жилой недвижимости с учетом их жизненного цикла 10
1.1. Объекты жилой недвижимости: понятие, типы, жизненный цикл 10
1.2. Рациональное использование объектов жилой недвижимости: понятие, формы 28
1.3. Исследование научно-практического опыта в области рационального использования объектов жилой недвижимости с учетом жизненного цикла.38
2. Анализ проблем и выявление предпосылок рационального использования объектов жилой недвижимости с учетом их жизненного цикла 50
2.1. Анализ, оценка состояния и проблем рационального использования объектов жилой недвижимости с учетом их жизненного цикла 50
2.2. Анализ и оценка состояния и перспектив развития жилищной инфраструктуры и предпосылок рационального использования объектов жилой недвижимости 57
2.3. Методический подход к расчету, анализу и оценке показателей рационального использования объекта жилой недвижимости с учетом жизненного цикла 82
3. Моделирование рационального использования объектов жилой недвижимости с учетом их жизненного цикла 91
3.1. Теоретическое описание модели рационального использования объектов жилой недвижимости с учетом их жизненного цикла 91
3.2. Планирование реализации модели рационального использования объектов жилой недвижимости с учетом их жизненного цикла 99
3.3. Перспективы реализации модели рационального использования
объектов жилой недвижимости с учетом их жизненного цикла 109
Заключение ...136
Библиографический список 139
Приложения 151-168
- Рациональное использование объектов жилой недвижимости: понятие, формы
- Анализ и оценка состояния и перспектив развития жилищной инфраструктуры и предпосылок рационального использования объектов жилой недвижимости
- Методический подход к расчету, анализу и оценке показателей рационального использования объекта жилой недвижимости с учетом жизненного цикла
- Планирование реализации модели рационального использования объектов жилой недвижимости с учетом их жизненного цикла
Введение к работе
Сфера управления использованием объектов жилой недвижимости является одной из самых консервативных, поскольку, ввиду высокой социальной значимости жилья и необходимости обеспечения его доступности, в ней долгие годы присутствовало государственное регулирование цен, что не способствовало развитию рыночных отношений и формированию экономического мышления собственников. В современных условиях развития жилищной сферы, с введением в действие нового Жилищного кодекса, обязавшего собственников жилья выбрать и реализовать способ управления своим домом, значительно возросла потребность в профессионализации данной сферы. Особенно остро эта потребность выражена в крупных городах, поскольку: жилищный фонд их представлен многоквартирными домами, которые являются объектом пристального внимания на современном этапе реформирования жилищной сферы; в крупных городах существуют объективные предпосылки для развития бизнеса по управлению жилой недвижимостью: большой объем рынка, наличие заинтересованных бизнес-структур, повышенное внимание властей и общественности к жилищной сфере; собственникам жилья в крупных городах присущ более высокий уровень просвещенности и активности в вопросах рационального использования жилой собственности; сфера рационального использования объектов жилой недвижимости обладает огромным потенциалом для развития бизнеса, внедрения современных технологий менеджмента и новых видов услуг.
Степень разработанности проблемы. Значительный вклад в становление и развитие методологии управления и рационального использования жилой недвижимости внесли российские ученые М.К. Беляев, В.В. Бузырев, Л.Н. Ларионов, Б.В. Прыкин, Е.И. Тарасевич, Б.Ф. Ширшиков, Л.Н. Чернышев, В.З. Черняк и др., зарубежные ученые Ордуэй Н., Фридман Дж., Г.С. Харрисон и др. Однако, изменяющиеся правовые и экономические условия, практика развития жилищного строительства в последние годы выдвигают новые проблемы и вызывают необходимость обращения к этой тематике вновь, требуют концентрации внимания, на недостаточно проработанных аспектах, в частности решении вопросов рационального использования объектов жилой недвижимости. Актуальность, теоретическая и практическая значимость проблемы, ее недостаточная разработанность обусловили выбор темы исследования, определили его цель и задачи.
Цель диссертационного исследования — разработать теоретико-методический подход к рациональному использованию объектов жилой недвижимости с учетом их жизненного цикла.
Задачи: уточнить определение и типологию объектов жилой недвижимости; дать уточнение понятия жизненного цикла и определить рациональное использование объектов жилой недвижимости; провести анализ, оценку состояния и проблем и перспектив развития жилищной инфраструктуры и предпосылок рационального использования объектов жилой недвижимости; предложить методический подход к расчету, анализу и оценке показателей рационального использования объекта жилой недвижимости с учетом жизненного цикла; разработать модель рационального использования объектов жилой недвижимости с учетом их жизненного цикла и плановые мероприятия по её реализации; обосновать целесообразность реализации модели рационального использования объектов жилой недвижимости с учетом их жизненного цикла.
Объект исследования — объекты жилой недвижимости и этапы их жизненного цикла (на материалах по г. Волгограду). Предмет исследования - организационно-экономические отношения, определяющие формы рационального использования объектов жилой недвижимости.
В качестве научной гипотезы было выдвинуто предположение о том, что рациональное использование объектов жилой недвижимости, выражен- ное в снижении цены использования возможно, если при использовании объекта жилой недвижимости будет обеспечено взаимодействие всех заинтересованных сторон (управляющих компаний, собственников жилья) на основе выработки, принятия и реализации управленческих решений по обязательным процедурам анализа и оценки факторов, влияющих на рациональное использование объектов жилой недвижимости.
Теоретической и методологической основами диссертационного исследования послужили фундаментальные и прикладные исследования зарубежных и отечественных ученых и практиков, посвященные вопросам жилищного строительства и эксплуатации жилой недвижимости. Информационно-эмпирическую базу исследования составили методические и справочные материалы; нормативно-методические, законодательные разработки государственных и региональных органов управления; нормативно-правовые акты Российской Федерации, регулирующие жилищное строительство. Методическую основу исследования составили общенаучные методы познания, в частности методы математического, системного, технико-экономического, логического анализа.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем: уточнены определение жилой недвижимости как строения или его части, предназначенных для проживания, законченных строительством и принятых в установленном законом порядке в эксплуатацию, связанных с земельным участком, имеющим границы, подлежащих кадастровому и техническому учету (инвентаризации), включающих жилые помещения, непосредственно удовлетворяющие жилищные потребности людей, а также подсобные и иные вспомогательные помещения, оборудование, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры, обслуживающие жилые помещения и типология по 7-ми критериям; уточнено понятие жизненного цикла жилой недвижимости - период, в течение которого она обладает, во-первых, всеми признаками жизнеспособ- ности и ценности на рынке, обеспечивающей достижение целей продавца; во-вторых, полезности, функциональной значимости в процессе эксплуатации, обеспечивающей достижение целей потребителя; определено рациональное использование объектов жилой недвижимости как эффективное (рентабельное) использование общих площадей, внутридомовых и внешних пространств, определяемое снижением цены использования (потребления) объекта жилой недвижимости для собственника или временного владельца на всех стадиях жизненного цикла, когда жилая недвижимость выступает объектом собственности, владения, подлежащего функциональному использованию; предложен методический подход к расчету,' анализу и оценке 3-х групп показателей рационального использования объекта жилой недвижимости с учетом жизненного цикла, характеризующих динамику стоимости услуг для собственников жилой недвижимости; качества услуг (включающее сроки их выполнения); предоставления дополнительных услуг собственникам жилой недвижимости.; разработана модель рационального использования объектов жилой недвижимости, описывающая систему взаимодействия всех заинтересован^ ыых сторон (управляющих компаний, собственников жилья), которое выражено в виде организационно-экономических и организационно-социальных отношений, формируемых в ходе использования объекта жилой недвижимости по функциональному назначению и в коммерческих целях с учетом их жизненного цикла и плановые мероприятия по её реализации;
Обоснованность и достоверность результатов исследования обеспечивается использованием в качестве теоретической и методической базы трудов отечественных и зарубежных ученых в области экономики строительства, теории управления; использованием большого массива государственной и муниципальной статистики; результатами проведенного анкетного опроса; использованием данных маркетинговых исследований рынка жилой недвижимости. Обоснованность научных положений подтверждается корректно- . . 7 стью приме нения апробированного в научной практике исследовательского и аналитического аппарата; опытом практической реализации предложенных мероприятий; обсуждением на международных, межрегиональных, межвузовских научно-практических конференциях по проблемам экономики и управления народным хозяйством; публикациями результатов исследования в рецензируемых научных изданиях.
Практическая значимость работы заключается в разработке модели рационального использования объектов жилой недвижимости и плановых мероприятий (на материалах г. Волгограда). Эти разработки могут быть использованы для решения как стратегических, тактических так и оперативных задач по рациональному использованию объектов жилой недвижимости на уровне государственных органов и управляющих организаций. Полученные результаты могут использоваться в учебном процессе по дисциплинам «Экономика отрасли», «Экономика городского хозяйства».
Реализация и апробация результатов исследования. Основные результаты и выводы диссертационного исследования докладывались автором на международных, межрегиональных, межвузовских научно-практических конференциях, что нашло отражение в статьях и тезисах докладов, а также были использованы в учебном процессе по дисциплинам «Оценка собственности». Кроме этого, некоторые выводы и рекомендации, полученные в результат проведенного исследования, используются в практической деятельности управляющих компаний г. Волгограда.
Публикации. Основное содержание диссертации отражено в 6 публикациях, в том числе статьях, тезисах докладов, общим объемом 2,75 п.л., лично автора— 1,5 п.л.
Основные положения, выносимые на защиту:
1. Определение и типология жилой недвижимости.
2. Определение жизненного цикла и рационального использования объектов жилой недвижимости;
Методический подход к расчету, анализу и оценке 3-х групп показателей рационального использования объекта жилой недвижимости с учетом жизненного цикла.
Модель рационального использования объектов жилой недвижимости.
Структура, объем и краткое содержание работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка, включающего 129 названий и приложений. Содержит 139 страниц основного текста, включая 2Л таблиц и Г7 рисунков, 7 приложений.
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К РАЦИОНАЛЬНОМУ
ИСПОЛЬЗОВАНИЮ ОБЪЕКТОВ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Рациональное использование объектов жилой недвижимости: понятие, формы
Для определения категории жилой недвижимости используется более 100 параметров, которые распределены на 7 основных групп: 1) месторасположение; 2) строительные и технические характеристики здания и его конструктивных элементов; 3) обустройство здания и придомовой территории; 4) социальная инфраструктура здания; 5) материалы и оборудование; 6) техническая инфраструктура; 7) организация управления и эксплуатации. В крупных городах к новой жилой недвижимости применяется другая классификация: 1) Жилая недвижимость первой категории включает в себя класс «А», «В» и «С»20: Класс «Люкс»: место расположения: центр, центральные районы города; равноценное окружение; избранность живущих: жесткий отбор жильцов; новое строительство; внешние и внутренние стены - кирпич, каркас - монолит, высокое качество строительства; как правило, известный иностранный подрядчик; надежная репутация застройщика; количество квартир в доме не превышает 30; безупречный вид из окна; в эту категорию так же входят клубные особняки (количество квартир не более 10); благоустроенный внутренний двор, огороженная территория; подземный гараж, оборудованный системой пожаротушения; современные объемно — планировочные решения, правильные пропорции квартир и насыщения ими дома; объемно-планировочные решения должны быть подчинены логике современного построения; обязательно социальная инфрастуктура (тренажерный зал, бассейн, сауна, солярий, кафе-бар, холл для приема гостей, индивидуальные кладовые и т.д.) высота потолков в квартирах 3,2 метра и выше; презентабельный подъезд; большие окна с деревянными или дерево - алюминиевыми стеклопакетами; использование дорогих отделочных материалов; центральное кондиционирование, система климат — контроля; высококачественные бесшумные лифты ведущих производителей (KONE, Otis, Tissen, Schindler, выполненные по индивидуальному заказу); 24-часовая профессиональная охрана с видеонаблюдением; сочетание нескольких видов отопления (водное, воздушное и электрическое), радиаторы с возможностью регулировки температур; механические и химические фильтры для очистки воды и воздуха; двойной ввод электрики; современные телекоммуникации с возможностью выбора оператора; профессиональный менеджмент здания; неповторимый архитектурный облик.
Класс «А»: место расположения: центр, центральные районы города; равноценное окружение; избранность живущих: жесткий отбор жильцов; новое строительство; внешние и внутренние стены - кирпич, каркас - монолит, высокое качество строительства; надежная репутация застройщика; количество квартир в доме не превышает 40; благоустроенный внутренний двор, огороженная территория; подземный гараж, оборудованный спринк-лерной системой пожаротушения; высота потолков в квартирах 3,2 метров и выше; презентабельный подъезд; большие окна с деревянными или дерево -алюминиевыми стеклопакетами; использование дорогих отделочных материалов; центральное кондиционирование, система климат — контроля; высококачественные бесшумные лифты ведущих производителей (KONE, Otis, Tissen, Schindler, выполненные по индивидуальному заказу); 24-часовая профессиональная охрана с видеонаблюдением; развитая социальная1 инфраструктура: тренажерный зал, бассейн, сауна, солярий, кафе-бар, холл для приема гостей, индивидуальные кладовые и т.п; сочетание нескольких видов отопления (водное, воздушное и электрическое), радиаторы с возможность регулировки температур; механические и химические фильтры для очистки воды и воздуха; двойной ввод электрики; современные телекоммуникации с возможностью выбора оператора; профессиональный менеджмент здания; создание неповторимого архитектурно облика.
Класс «А - »: Различие домов класса «А» и класса «А-» заключается в выборе материалов для строительства и отделки, а также инженерных коммуникаций менее престижных фирм-производителей, большее количество квартир. 2) Класс «В»: к местоположению класса «А» добавляются все остальные направления в пределах центральной части города; новое строительство или реконструкция; количество квартир в доме может доходить до 70; внутренний двор может отсутствовать; вместо подземного гаража может использоваться наземная охраняемая парковка (в случае реконструкции); высота потолков может быть от 3 метра; высококачественные стеклопакеты; может отсутствовать центральное кондиционирование, но непременно должны быть определены места для размещения индивидуальных воздухозаборников на фасаде здания; бесшумные лифты европейских производителей; круглосуточная охрана, видеодомофон; социальная инфраструктура может отсутствовать; современные коммуникации; телефонные линии ГТС. 3) Класс «С». Жилье этой категории - очень качественное, требования, как и к домам категории «В», но расположение уже не в самом центре, а в одном из престижных районов. 2) Жилая недвижимость второй категории «Бизнес-класс»: Как правило, это многоквартирные дома (количество квартир более 50, а в новых объектах количество квартир доходит до 500), построенные по индивидуальным проектам. Жилые комплексы «Бизнес класса» имеют эффектный современный архитектурный облик и расположены либо в центре, но на площадке с некоторыми проблемами, либо в традиционно престижном районе, не в центре, хотя встречаются примеры развития жилья «Бизнес класса» в далеко не престижном районе и в большом отдалении от центра. В жилье «Бизнес класса» часто присутствует развитая социальная инфраструктура включающая: бассейны, сауны, тренажерные залы, салоны красоты, детские игровые площадки, подземные гаражи. Отделка и качество строительства хорошего уровня с использованием материалов импортного производства.
Анализ и оценка состояния и перспектив развития жилищной инфраструктуры и предпосылок рационального использования объектов жилой недвижимости
Швеция дает наглядный опыт сотрудничества органов власти с организациями жителей на всех уровнях — от дома до правительства. В этой стране очень много жителей-квартиросъемщиков. Их гораздо больше, чем в других развитых странах. Это связано с тем, что арендный жилищный фонд составляет 41%, причем половина его приходится на муниципальное жилье. В Швеции до сих пор не разрешена приватизация отдельных квартир, там не существует такой формы жилья, как кондоминиумы.
Локальные организации жителей — в Швеции существует более 3500 локальных ассоциаций квартиросъемщиков, которые работают непосредственно с жителями. В соответствии с уставом локальные организации сами определяют территорию, на которой они действуют. Такое же положение и относительно задач, которые они решают. Размеры организаций варьируют очень широко: некоторые местные организации объединяют 20 семей, другие - до 20 000 квартиросъемщиков. Однако обычный размер локальной организации где-то посередине, потому что людей мало интересует, что творится в домах на другом конце города. Лучшей базой для создания локальной организации является, по мнению шведских специалистов, дом или квартал (микрорайон).
Типичная локальная организация жителей представляет интересы от 100 до 400 семей. Правление такой ассоциации обычно состоит из 5-9 человек, избираемых на общем собрании квартиросъемщиков. Правление регулярно организует встречи с местной организацией, эксплуатирующей жилищный фонд. На этих встречах обсуждают качество обслуживания, бюджеты, меры по снижению уровня потребления электроэнергии, воды и тепла36.
Важнейшим направлением работы локальных организаций является помощь квартиросъемщикам в снижении квартплаты и содействие их участию в принятии решений относительно их домов и микрорайонов. Любые усилия по организации локальной жизни на уровне дома и микрорайона становятся еще более оправданными в свете роста безработицы, которая регулярно дает о себе знать в Швеции, так же как и в других странах рыночной экономики. Безработные вынуждены сокращать свои расходы, и в этой ситуации сокращение расходов на содержание дома становится все более необходимым и оправданным.
Наиболее популярными методами жилищного управления являются те, цель которых — максимальное участие квартиросъемщиков в принятии решений относительно домов, в которых они живут. Такие методы стали применяться в начале 80-х гг. Можно говорить о двух разных моделях: «скидки» и «амортизация». Эти модели давали жителям возможность: - требовать и получать более высокое качество обслуживания; - устанавливать дополнительное оборудование в квартирах; - сокращать объем услуг, предоставляемых жилищной компанией. Самое главное в этих моделях — возможность жителей самим принимать решения, уважительное к ним отношение со стороны домовладельцев - муниципальной компании. Приведем несколько примеров. Каждый квартиросъемщик въезжает в квартиру, уже полностью оборудованную в соответствии с общепринятыми в Швеции стандартами, которые включают газовую (электро) плиту, холодильник, морозильник, сушильный шкаф в ванной комнате. Квартиросъемщик имеет право попросить установить в его квартире посудомоечную машину- это незначительно увеличит его квартплату. Он может попросить убрать морозильник или сушильный шкаф, потребовать снижения температуры отопления и тем самым снизить квартплату. Часто используют расчеты «нормального срока эксплуатации здания» (амортизации): муниципальная компания обязана заранее проинформировать жителей о нормативных сроках службы всего, что есть в доме (стен, кровли, плиты, ванны), когда дом или какой-то его элемент должен быть отремонтирован. Еще одной моделью участия жителей являются «коллективные дома», которые также стали, распространятся по всей Швеции. Современная модель «коллективных домов» основывается на совместной работе по обслуживанию дома и совместной ответственности за его содержание. Между жителями и муниципальной эксплуатирующей компанией существует специальное соглашение о передачи жителям различных функций по управлению, содержанию и ремонту своего дома. При этом дом остается муниципальным, а его жители — квартиросъемщиками. Однако в данном случае у жителей гораздо больше прав на участие в решении всех вопросов. Предполагается, что Совет жителей дома отвечает за переговоры с муниципальной компанией и от имени жильцов подписывает с ней специальный контракт. Согласно контракту Совет берет на себя обязанности и ответственность за выполнение всех или некоторых функций. Шведские специалисты считают, что оптимальный размер такого дома-30-75 квартир. В нем удается добиться непосредственного участия всех жиіелей в принятии решений и коллективной работе по содержанию и эксплуатации жилья, при этом объем работ, приходящийся на долю каждого жителя, не становится обременительным. Сейчас таких домов в Швеции более 40, и во многих муниципалитетах существует очередь на квартиру или на строительство такого дома. Национальная организация квартиросъемщиков - Шведский Союз Квартиросъемщиков (ШСК) создана в 1923 году. Во всех структурных подразделениях ШСК работают 46000 активистов. Часть сотрудников получает зарплату, но в основном волонтеры. ШСК занимается общенациональными проблемами, имеющими значение для всех квартиросъемщиков. Хотя жилищные проблемы в Швеции сегодня не носят столь острого характера, как в других странах, однако и сейчас дают большую сферу деятельности для организаций жителей и борьбы за жилищные права. Основная деятельность организации заключается в: - участие и в выработке общенациональных жилищных приоритетов, разработке стратегии реализации государственной жилищной политики; - разработке предложений по изменению или дополнению действующего законодательства в тех случаях, когда ощущаются недостатки или отсутствие законодательного решения тех или иных вопросов. Это одно из важнейших направлений деятельности национальной организации; - разработке программ учебных курсов, учебных пособий, регулярной организации учебных семинаров для председателей, членов и активистов городских и локальных организации квартиросъемщиков; - участие в заседаниях специализированного жилищного суда; - издание журнала «Наш дом», который получают все члены организации. В современной шведской жилищной политике очень «экологический» аспект, составной частью которого является «планировка, образование, участие жителей и экономические стимулы». При этом акцент делается на локальный уровень и взаимодействие местных властей с организациями жителей.
Методический подход к расчету, анализу и оценке показателей рационального использования объекта жилой недвижимости с учетом жизненного цикла
Рассматривая структурно-логическую модель рационального использования жилой недвижимости, обращаем внимание на то, что деятельность не только малых, но и крупных предприятий должна корректироваться в сторону определенных приоритетов. Прежде всего, это всемерное повышение рентабельности жилой недвижимости не только для органов управления эксплуатацией жилой недвижимости, но и для собственников, прежде всего.
Также важным фактором рационального использования жилой недвижимости является совершенствование управления эксплуатацией жилой недвижимости и взаимодействия всех заинтересованных сторон, что направлено на повышение качества выполнения работ и оказыния услуг. При выборе партнера по организационной кооперации органы управления эксплуатацией жилой недвижимости должны, прежде всего, оценивать возможности других организаций выполнить требуемый объем работ в соответствии с существующими нормами и правилами по всем технологическим параметрам, в оговоренные сроки и в соответствии с утвержденными финансовыми планами .
На выбор формы организационного взаимодействия могут влиять как внешние, так и внутренние факторы. Перечислив факторы, оказывающие влияние на организационное взаимодействие органов управления эксплуатацией жилой недвижимости, отметим следующее: до сих пор выбор формы организационной кооперации осуществляется органами управления эксплуатацией жилой недвижимости стихийно, неосознанно.
На наш взгляд, выбор формы организационного взаимодействия должен осуществляться по четкому алгоритму принятия решения о целесообразности той или иной формы организационной кооперации. На городском уровне организационное взаимодействие органов управления эксплуатацией жилой недвижимости может происходить при помощи различных Ассоциаций,
Скажем, ассоциация товариществ объединенных собственников может: содействовать развитию малого и среднего бизнеса в сфере жилищно-коммунального хозяйства и управления эксплуатацией жилой недвижимости; обобщать и распространять положительный опыт рационального использования жилой недвижимости г. Волгограда и Волгоградской области; отстаивать интересы членов в органах государственной власти и органах местного самоуправления; создать базу данных органов управления эксплуатацией жилой недвижимости для выбора партнеров.
Такая ассоциация может оказывать следующие услуги: юридическая поддержка инициативных групп по созданию ТОСов; юридические услуги для ТОСов; организация и проведение семинаров по вопросам деятельности ТОС с приглашением специалистов; составление и экспертиза всех видов договоров; составление смет на техническое обслуживание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме; составление претензий и обращений в различные инстанции; методические разработки и подготовка информационных пакетов по правовому обеспечению деятельности ТОСов; юридическая поддержка и обеспечение необходимой документацией организационного взаимодействия ТОСов. Схема такого сотрудничества на уровне города Волгограда может выглядеть следующим образом (рис. 15).
Ретроспективно рассматривая историю вопроса, обратимся к тому, что первый «круглый стол» «Проблемы взаимодействия Товариществ собственников жилья и обслуживающих организаций» в Волгограде состоялся в сентябре 2006 г. Волгоградский фонд поддержки общественных инициатив «Граждане» стал организатором этой встречи. На нее были приглашены представители уже существующих товариществ, юристы и адвокаты, специализирующиеся в этой сфере деятельности, представители департамента жилищно-коммунального хозяйства администрации Волгограда.
Обсуждались вопросы, волнующие собственников жилья, объединившихся на добровольных началах для решения своих многочисленных проблем: о правовых основах деятельности ТСЖ и ТОСов как самостоятельных юридических лиц, о взаимодействии с властными структурами и монополистами - подрядчиками: ОАО «Волгоградэнерго», ООО «Волгоградрегион-газ», ОАО «ВгКС«, ЮТК «Электросвязь». В ходе дискуссии участники пришли к решению о создании постоянной базы для обмена опытом. Результатом стало образование при фонде поддержки общественных инициатив «Граждане» клуба лидеров ТСЖ «Соседи».
Первоочередными задачами вновь созданного клуба лидеров «Соседи» как раз и являются: обмен опытом среди существующих ТСЖ и ТОСов не только своего региона, но и за пределами области; помощь новым инициативным группам при создании ТСЖ и ТОС, в том числе и по предоставле-нию пакета наработанных документов; отстаивание общих интересов в диалоге с властными структурами.
Планирование реализации модели рационального использования объектов жилой недвижимости с учетом их жизненного цикла
В современных условиях развития жилищной сферы крупного города целесообразно использовать второйї и третий способы — ТСЖ и управляющие организации. При этом полагаем, что даже при наличии ТСЖ будет целесообразно привлечение профессионалов — управляющих организаций, поскольку практика показывает, что далеко не все ТСЖ способны управлять своим домом должным образом. В числе проблем управления жилой недвижимостью в крупном городе следует отметить, прежде всего, проблему низкого качества содержания жилых домов59.
Еще одна проблема обусловлена действующей ценовой политикой - собственники по-прежнему предпочитают установленные для государственного жилищного фонда цены. В1 результате прибыль управляющих организаций обеспечивается за счет снижения объемов и качества услуг. Другая проблема связана с наличием барьеров для вхождения частных компаний на рынок услуг по управлению жилыми домами. В большинстве крупных городов в этой сфере по-прежнему преобладают бывшие государственные или муниципальные предприятия, которые изначально имеют ряд конкурентных преимуществ: полученную безвозмездно технику, офисные и производственные помещения, а также не всегда заслуженное доверие граждан, чаще всего вызванное близостью этих предприятий к местным властям, которые их учредили.
В целом анализ показал, что сфера управления жилой недвижимостью является одной из самых консервативных с точки зрения развития в ней рыночных отношений и применения современных технологий менеджмента. Для решения выявленных проблем необходимо обеспечить развитие бизнеса по управлению жилой недвижимостью, чтобы собственники имели возможность выбора управляющей организации, а сами управляющие организации могли обеспечить свою конкурентоспособность60. Этого можно достичь на основе использования современных методов и технологий менеджмента, комплексное применение которых будет способствовать повышению результативности бизнеса управляющих организаций и повышению качества предоставляемых ими услуг61.
При разработке решений по вопросам рационального использования объектов жилой недвижимости в крупном городе на основе современных методов и технологий управления целесообразно использование методик бенчмаркинга и бюджетирования.
Во-первых, совершенствование управления жилой недвижимостью в крупном городе должно осуществляться на основе стратегического подхода, обеспечивающего приоритет долговременного устойчивого развития этого вида экономической деятельности над получением сиюминутных выгод за счет снижения качества и объемов предоставляемых услуг. Кроме того, стратегический подход позволяет увязать цели развития сферы управления жилой недвижимостью с целями развития крупного города, обеспечить их согласованность по временным и ресурсным параметрам.
Во-вторых, стратегический подход ориентирует на использование новейших методов и технологий, позволяющих обеспечить конкурентоспособность управляющих организаций и устойчивость бизнеса на длительную перспективу.
Эти принципы совершенствования управления жилой недвижимостью в полной мере отражают современное видение перспектив развития экономики России, представленное в трудах многих известных ученых и в официальных документах органов власти, суть которого состоит в том, что основной стратегической задачей для России является инновационный путь развития. Внедрение новых технологий управления жилой недвижимостью должно осуществляться в рамках стратегии внедрения инноваций, которая, по нашему мнению, должна включать три иерархических уровня: несколько крупных проектов, которые задают направления развития и получают приоритет в финансировании; совокупность перспективных идей, находящихся в разработке и финансируемых в обычном режиме; множество еще не разработанных идей, предполагающих совершенствование методов и технологий управления в будущем.
Внедрение инноваций должно быть комплексным и охватывать все аспекты управления жилой недвижимостью. Нужно также создать благоприятные условия для генерации новых идей лицами, занимающимися управлением жилой недвижимостью на практике62. Для реализации перечисленных принципов необходима гибкая система планирования и бюджетирования, обеспечивающая наличие свободных средств на непредвиденные расходы, обусловленные самим характером нововведений. Эти и другие принципы совершенствования управления жилой недвижимостью, такие как создание гибкой организационной структуры управляющей организации, новых схем сотрудничества с партнерами и другие, позволят обеспечить системный эффект, т.е. совершенствование управляющей организации как бизнес-структуры и совершенствование применяемых ею технологий управления объектами жилой недвижимости. Перед управляющими организациями, занятыми в сфере жилой недвижимости, стоят две основные задачи: обеспечение надлежащего состояния находящихся в управлении объектов и получение собственной прибыли (как следствие - увеличение собственной капитализации) . По нашему мнению, решение этих задач возможно на основе использования современных технологий управления (таких как бенчмаркинг, бюджетирование сбалансированная система показателей, аутсорсинг) как в сфере непосредственного управления объектами жилой недвижимости, так и в области совершенствования деятельности внутри организации. Именно такое сочетание нововведений позволит управляющей организации динамично развиваться и, реализовывать цели, поставленные перед ней собственниками жилья. Бенчмаркинг позволяет выявить и применить на своем предприятии передовые методы ведения бизнеса. В ходе исследования разработана схема проведения бенчмаркинга в управляющих организациях, которая представлена на рис. 17. На схеме показано, что бенчмаркинг должен быть не разовым явлением, а постоянно используемой технологией совершенствования бизнеса по управлению жилой недвижимостью. Управляющим организациям целесообразно использовать межотраслевой бенчмаркинг, так как многие другие отрасли значительно опередили сферу управления жилой недвижимостью по развитию и применению современных экономических инструментов и управленческих технологий (например, сфера управления коммерческой недвижимостью) .
