Содержание к диссертации
Введение 4
ГЛАВА 1. РОЛЬ КОРОТКОЖИВУЩИХ ЭЛЕМЕНТОВ В СИСТЕМЕ УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ 12
§1.1. Экономические и функциональные особенности короткоживущих элементов 12
§1.2. Оценка износа и управление жизненным циклом короткоживущих элементов промышленных зданий 30
§1.3.Анализ потребности в восстановлении короткоживущих элементов по объектам недвижимости ОАО «АВТОВАЗ» 53
ГЛАВА 2. МЕТОДИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ ПЛАНИРОВАНИЯ ВОССТАНОВЛЕНИЯ КОРОТКОЖИВУЩИХ ЭЛЕМЕНТОВ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ 60
§2.1. Анализ и постановка задачи управления затратами на ремонт короткоживущих элементов. 60
§2.2. Формирование оптимального графика ремонтно-восстановительных работ 71
§2.3. Базовые ремонтные программы в системе планирования восстановительных работ 96
§2.4. Эффективность базовых ремонтных программ с учетом фактического накопленного износа 111
ГЛАВА 3. КОМПЛЕКСНЫЙ ПОДХОД К ПЛАНИРОВНИЮ РЕМОНТНО-ВОССТАНОВИТЕЛЬНЫХ РАБОТ ДЛЯ КОРОТКОЖИВУЩИХ ЭЛЕМЕНТОВ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ ПРОМЫШЛЕННОГО ПРЕДПРИЯТИЯ 128
§3.1. Влияние характеристик короткоживущих элементов промышленных зданий на планирование ремонтно-восстановительных работ 128
§3.2.Прогнозирование состояния короткоживущих элементов зданий и сооружений и оценка потребности в ремонтно-восстановительных работах 154
§3.3.Годовое планирование и бюджетирование ремонтно-восстановительных работ для короткоживущих элементов зданий и сооружений 172
Заключение 184
Литература 186
Приложение 191
Введение к работе
Актуальность исследования. Задачи качественного повышения эффективности производства и уровня выпускаемой продукции жизненно важны в настоящее время для большинства российских предприятий. От успешного решения этих задач зависит не только объем прибыли и возможности развития, но и само дальнейшее существование предприятия в условиях острой рыночной конкуренции.
Достойная позиция в конкурентной борьбе может быть обеспечена только при максимально эффективном использования всех резервов предприятия, всех факторов производства, прежде всего, производственных активов.
Один из ключевых факторов конкурентоспособности - максимально эффективное использование недвижимости предприятия, в первую очередь, производственных зданий и сооружений.
Здания и сооружения составляют существенную долю активов промышленных предприятий, образуя (вместе с земельными участками и объектами природопользования, находящимися в его собственности) пассивную часть основных средств. Состояние и эксплуатационные качества зданий и сооружений в значительной степени влияют на эффективность функционирования предприятий. При этом затраты на ремонт зданий и сооружений являются весомой частью текущих издержек и себестоимости продукции.
Задача поддержания рабочего состояния зданий и сооружений при ограниченных финансовых возможностях особенно остро стоит на большинстве промышленных предприятий России в связи с высокой степенью износа основных фондов, обесцениванием амортизационных средств и вынужденным их использованием для решения текущих задач пополнения оборотных активов.
В результате таких процессов состояние зданий и сооружений, во многих случаях, превращается в критический фактор, ставящий под угрозу возможность не только эффективного, а хотя бы бесперебойного функциониро вания предприятия. При этом реальные финансовые и ресурсные возможности не позволяют достаточно быстро решить возникающие здесь проблемы.
Так, по данным ОАО «АВТОВАЗ», необходимо в ближайшие 5-10 лет провести комплексный капитальный ремонт важнейших зданий предприятия. При этом налицо глубокий разрыв между имеющимися темпами ремонта и реальными потребностями. При сложившихся темпах капитальных ремонтов полная замена кровли продлится 25 лет, полов 40 лет, оконных блоков 125 лет при нормируемых сроках службы соответственно 10 лет, 15-20 лет, 30 — 50 лет.
Острота возникающих проблем не может быть снята без обоснованного учета специфики эксплуатации и ремонта различных элементов производственных зданий и сооружений. Все названные в предыдущем абзаце конструкции (кровля, полы, оконные блоки) относятся к так называемым коротко-живущим элементам здания и обладают целым рядом экономических особенностей, на которые необходимо опираться при управлении объектами недвижимости.
Основная из них заключается в том, что указанные элементы проходят несколько жизненных циклов и, соответственно, неоднократно полностью обновляются за период эксплуатации объекта недвижимости в целом. Поэтому доля затрат на их восстановление в общей стоимости эксплуатации зданий и сооружений весьма значительна.
Представление о доле короткоживущих элементов в стоимости зданий и сооружений и объеме восстановительных работ промышленного предприятия можно составить из того факта, что для ОАО «АВТОВАЗ» в 1999 - 2001 годах объем работ по восстановлению и ремонту кровель составил в среднем 54%, а по ремонту полов 5,1% всего объема ремонтных работ. При этом, например, затраты на ремонт кровли составили почти 93% от общего объема ремонтных работ по зданиям механосборочного производства.
Техническое состояние и эксплуатационные качества короткоживущих элементов зданий и сооружений предприятия оказывают самое непосредственное влияние на возможность надежной и безаварийной организации производственного процесса, его безопасность и комфортность.
Высказанное выше, а также практическое отсутствие в настоящее время теоретических исследований, прикладных разработок и методик, связанных с учетом особенностей управления объектами недвижимости в целом, в условиях разновременности эксплуатации короткоживущих элементов дают основание считать актуальной избранную тему диссертационного исследования.
Целью диссертационной работы является разработка методов, процедур и организационных форм функционирования подсистемы планирования восстановления короткоживущих элементов в составе целостной системы управления объектами недвижимостью предприятия.
Реализация поставленной цели потребовала решения ряда взаимосвязанных задач. К ним относятся:
- анализ экономических особенностей формирования подсистемы планирования восстановления короткоживущих элементов промышленных зданий и сооружений;
- анализ состава затрат и формирование подходов, позволяющих оптимизировать управление затратами на восстановление короткоживущих элементов;
- разработка экономико-математической модели формирования оптимального плана ремонтно-восстановительных работ;
- разработка методических рекомендаций по выбору оптимального плана восстановления короткоживущих элементов на основе метода динамического программирования, по прогнозированию состояния короткоживущих элементов зданий и сооружений предприятия, и оценке потребности в ремонтно-восстановительных работах и затратах на их выполнение;
- разработка алгоритмов и методики оценки сравнительной эффективности базовых ремонтных программ с учетом накопленного износа;
- формирование алгоритма, модели и процедур расчета годового плана и бюджета ремонтно-восстановительных работ по короткоживущим элементам зданий и сооружений предприятия.
Объектом исследования служат элементы объектов недвижимости, жизненный цикл которых неоднократно воспроизводится в процессе полного срока эксплуатации объекта в целом.
Предметом исследования являются процессы изнашиваемости и восстановления короткоживущих элементов зданий и сооружений и их влияние на эффективность управления объектами недвижимости.
Теоретической и методологической базой исследования послужили диалектический метод познания, фундаментальные труды классиков экономической теории, труды отечественных и зарубежных ученых в области управления недвижимостью и планирования инвестиционно-строительной деятельности, реконструкции и восстановления основных фондов, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, методические положения о проведении всех видов ремонта и технической эксплуатации производственных зданий. В диссертации нашли применение методы системного анализа, статистических сопоставлений, экономико-математического моделирования, экспертных оценок.
Научная новизна исследования состоит в разработке системы моделей и основанных на них алгоритмов оптимального планирования, позволяющих осуществлять выбор наиболее эффективных видов восстановительных работ элементов объектов недвижимости.
В ходе работы над диссертацией лично автором получены следующие научные результаты:
- сформулированы экономические особенности и определены основные компоненты задачи управления эксплуатацией короткоживущих элементов промышленных зданий и сооружений;
- выявлена специфика и определены применительно к короткоживу-щим элементам зданий и сооружений ключевые понятия управления недвижимостью: жизненный цикл и цикл эксплуатации, показатели износа, типовые ремонтные программы;
- построена экономико-математическая модель и предложен алгоритм формирования оптимального плана ремонтно-восстановительных работ на основе метода динамического программирования;
- обоснован новый подход к формированию базовых программ ремонта полов и кровли производственных зданий с использованием «слоевого» характера их конструкции;
- разработаны алгоритмы методики оценки сравнительной эффективности базовых ремонтных программ с учетом накопленного износа;
- предложен метод определения предельных значений для критической отсрочки замены короткоживущих конструкции и выведена соответствующая аналитическая формула; на основе расчетов построены таблицы и графики определения критической отсрочки их замены;
- разработаны методические рекомендации по прогнозированию и агрегированному описанию состояния короткоживущих элементов зданий и сооружений предприятия, оценке потребности в ремонтно-восстановительных работах и затратах;
- разработаны модель и система процедур для формирования годового плана и бюджета ремонтно-восстановительных работ объектов недвижимости.
Практическая значимость результатов исследования заключается в том, что на их основе сформированы и обоснованы конкретные предложения по составу типовых программ ремонта, разработаны расчетные методики и процедуры формирования эффективного плана восстановительных работ объектов недвижимости. Разработанная автором методика планирования с комплексом расчетных моделей и процедур формирования программ и графиков ремонта может быть также использована как база для создания систе мы планирования ремонта и замены короткоживущих элементов зданий и сооружений на крупных предприятиях различных отраслей. На защиту выносятся:
- экономико-математическая модель формирования оптимального плана ремонтно-восстановительных работ,
- алгоритмы и методика оценки сравнительной эффективности базовых ремонтных программ с учетом накопленного износа,
- система планирования ремонта короткоживущих элементов зданий и сооружений;
- методические рекомендации по прогнозированию состояния короткоживущих элементов и оценке потребности в ремонтно-восстановительных работах и затратах.
Апробация и внедрение результатов диссертационного исследования.
Основные результаты исследования использовались в практической деятельности ОАО «АВТОВАЗ» при решении вопросов поддержания в рабочем состоянии основных фондов, выбора оптимальных вариантов планов проведения ремонтно-восстановительных работ объектов недвижимости.
Теоретические положения и отдельные разделы диссертации нашли применение в работе Центра по торгам подряда г. Самары.
Структура и объем работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения и приложения, списка использованных источников. Объем диссертации составляет 190 страниц и содержит 28 таблиц и 64 рисунка, 69 наименований литературных источников.
Во введении обоснована актуальность темы, сформулированы цель и задача исследования, обозначены его границы, представлены основные научные результаты.
В первой главе проведена структуризация задачи управления производственной недвижимостью и описаны основные компоненты этой задачи, включая критерии и ограничения. Проанализирована экономическая специфика короткоживущих элементов зданий и сооружений как объектов управ ления. Сформулированы и определены применительно к таким элементам ключевые категории, необходимые для постановки задачи: жизненный цикл, цикл управления, показатели износа, типовые (базовые) ремонтные программы. Даны описание и характеристика спектра задач, которые необходимо решить для формирования эффективной системы планирования ремонтно— восстановительных работ короткоживущих элементов производственных зданий и сооружений.
Во второй главе сформулирована постановка задачи оптимального управления затратами на ремонт короткоживущих элементов промышленных зданий и предложена экономико-математическая модель для ее решения. Разработан алгоритм формирования наиболее эффективного графика ремонтов на основе метода динамического программирования.
Описана и проанализирована серия расчетов по определению влияния на структуру оптимального графика ремонтов динамики износа конструкции и состава базовых ремонтных программ. Получены принципиальные качественные выводы о наилучшем сочетании и последовательности ремонтных работ при различных условиях. Построены типовые оптимальные графики ремонта для ряда распространенных видов динамики износа.
Предложена методика оценки эффективности и целесообразности использования ремонтной программы при фактически сложившемся уровне износа короткоживущей конструкции, основанная на расчете специального показателя - «критической отсрочки замены». Выведена формула для расчета этого показателя и затабулированы его значения для ряда конструкций полов и кровли.
В третьей главе разработаны структура, состав функций и задач системы планирования ремонтно-восстановительных работ для коротко-живущих элементов зданий и сооружений промышленного предприятия, требования к реализации и взаимосвязям этих функций и задач. Предложены процедуры прогнозирования и агрегированного описания состояния короткоживущих элементов зданий и сооружений предприятия, а также методика оценки потребности в ремонтно-восстановительных работах и их финансировании. Разработаны модели и процедуры для многокритериального формирования годового плана и бюджета работ по ремонту и замене короткожи-вущих элементов зданий и сооружений предприятия.
Реализация системы планирования на основе предложенных в диссертации методик и процедур позволяет обеспечить своевременное и комплексное проведение всех необходимых работ по ремонту и замене полов и кровли зданий и сооружений предприятия при экономии суммарных интегральных (дисконтированных) затрат на выполнение этих работ в объеме 15%-20%.
В заключении сформулированы основные научные результаты исследования и методические подходы к решению поставленных задач.
