Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1 ПРОБЛЕМНАЯ СИТУАЦИЯ ФОРМИРОВАНИЯ РЫНКА ДОСТУПНОГО
ЖИЛЬЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ 11
1.1 Общая характеристика проблемной ситуации формирования рынка
доступного ЖИЛЬЯ В РФ 11
1.2 Особенности развития строительства в условиях формирования рынка
доступного жилья в России 26
Выводы по первой главе 42
ГЛАВА 2 ОБЩЕСИСТЕМНОЕ МЕТОДИЧЕСКОЕ МОДЕЛИРОВАНИЕ СИТУАЦИИ
ФОРМИРОВАНИЯ И РАЗВИТИЯ РЫНКА ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ 43
2.1 Научная гипотеза и общесистемная методическая модель 43
Моделирование направлений развития рынка доступного жилья и оценка ситуаций взаимосвязей спроса и предложения 49
классификационный анализ развития объектов воспроизводства в строительстве в условиях формирования рынка доступного жилья 54
моделирование взаимосвязей инвестиционно-строительных потоков по ситуациям развития рынка жилья .' 68
Выводы по второй главе 71
ГЛАВАЗ МЕТОДЫ СТРУКТУРНО-ФУНКЦИОНАЛЬНОГО МОДЕЛИРОВАНИЯ
ИПОТЕЧНО - ИНВЕСТИЦИОННЫХ СИСТЕМ УПРАВЛЕНИЯ РЫНКОМ
ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ :. 73
3.1 Понятийное определение ипотечно-инвестиционных систем как
инновационного институционального инструментария управления
рынком доступного жилья 73
3.2 Структурно-функциональное моделирование ипотечно-
инвестиционных систем 78
Общесистемная структурно-функциональная макроэкономическая.модель ИИС... 78
Функционально-структурное отраслевое моделирование ипотечно-инвестиционных систем управления рынком доступного жилья в строительстве 83
3.2.3 Уровни управления рынком доступного жилья в строительстве на основе ИИС... 87
3.2.4 Экономическая эффективность региональных ипотечно-инвестиционных
операторов по управлению рынком доступного жилья 91
Выводы по 3 главе 97
4. АНАЛИЗ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ НАДЕЖНОСТИ РЕАЛИЗАЦИИ СОЦИАЛЬНЫХ
ПРОГРАММ ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ ОРГАНАМИ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ
И ПРОГНОЗИРОВАНИЕ ИХ РАЗВИТИЯ (НА ПРИМЕРЕ МУНИЦИПАЛИТЕТА
ГОРОДА ПЕНЗЫ) 99
Выводы по 4 главе ~ 7. : 119
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 120
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 122
ПРИЛОЖЕНИЕ: ПРАВОВОЕ ПОЛЕ ПО ФОРМИРОВАНИЮ РЫНКА ДОСТУПНОГО
ЖИЛЬЯ В РФ 127
Введение к работе
В современных условиях проблема формирования доступного рынка жилья в России является актуальной народно-хозяйственной задачей с особым приоритетом, что подтверждено Президентом России в своем Послании Федеральному Собранию от 26 мая 2004 года. Средняя обеспеченность жильем в России на одного человека составляет около 20 метров квадратных, что в 2-3 раза ниже стран ЕС и США, и такая ситуация не может J. быть признана удовлетворительной. В качестве основных направлений формирования рынка доступного жилья Правительством России предложено развитие кредитно-финансовых механизмов долгосрочной продажи жилья на первичном и вторичном рынке, в том числе через договора долевого участия, формирование и реализация жилищно-накопительных программ, разрушении монополии на строительных рынках, сокращение затрат и времени строительства, предоставление социального жилья. Все эти программные мероприятия, реализуемые через принятое законодательное обеспечение на федеральном уровне, создают новую экономико-организационную среду развития рынка доступного жилья и существенно активизируют все ипотечно-инвестиционные процессы в строительстве.
Ситуацию развития рынка доступного жилья в современной России можно определить как проблемную. Это подтверждает низкий уровень доступности банковских ипотечных кредитов для большинства населения страны - не более 1% от общего количества сделок на рынке жилья. Ссудосберегательные жилищно-накопительные системы в стране находятся на начальном этапе своего развития. Переход на 100% оплату коммунальных услуг в сфере ЖКХ также существенно уменьшит платежеспособность основной части населения страны и уровень доступности жилья значительно сократится, как и приток инвестиций в сферу жилищного строительства. Недостаточные объемы жилищного строительства, ежегодный рост цен на жилищную недвижимость в размере 25-28%, наблюдаемое превышение фактических сроков подрядного строительства
4 над нормативным, значительный износ производственных фондов в
строительстве, как и многие другие вопросы, определяют ситуацию в реализации
общенационального проекта формирования рынка доступного жилья как
проблемную.
Необходимость и неотложность изменения ситуации в дальнейшем развитии инвестиционно-строительных комплексов России в условиях реализации стратегии повышения уровня доступности жилья является первостепенной по значимости и актуальности научно-производственной задачей.
Существенный вклад в решение ряда проблем, связанных, связанных с
этой общей задачей внесли следующие ученые-экономисты: С.И.Абрамов, Б.Е.
Большаков, В.В.Бузырев, В.И.Воропаев, П.Г.Грабовый, В.И.Грачев,
В.А.Епифанов, Д.Е.Зуев, В.С.Казейкин, М.И.Каменецкий, А.В.Карасев,
Н.Ф.Костецкий, И.К.Комаров, Н.Л.Карданская, В.А.Колосов, О.П.Коробейников, Е.А.Кудашев, И.Г.Лукманова, Ю.П.Панибратов, Б.В. Прыкин, И.С.Радченко, Я.А. Рекитар, В.М. Серов, И.С. Степанов, В.П.Стороженко, В.Я.Осташко, Т.Н. Цай, Л.Н. Чернышов, Б.Б.Хрусталев, А.В.Черняк, Н.ЮЛськова и др. Их работы рассматривают фундаментальные вопросы теории управления и развития строительных комплексов.
Однако, многие вопросы в условиях современной экономической ситуации России и с учетом необходимости реализации общенационального проекта формирования и развития рынка доступного жилья продолжают оставаться малоизученными и дискуссионными как в экономическом смысле, так и в хозяйственной практики. Следует отметить, что существующие научно-практические проработки в области развития методов формированием рынка доступного жилья в строительстве, в основном, носят отдельный, фрагментарный характер. Сегодня отсутствует единая концептуально-методическая проработка этой проблемы. В этой связи для обеспечения успешного формирования доступного жилья в России требуются дополнительные системные научно-
5 практические разработки методического и научно-практического характера,
совершенствующие методы формирования и развития формирования рынка доступного жилья.
Исследование существующих теоретических подходов к определению понятия «доступное жилье» позволили выявить следующие толкования этой категории: во-первых, доступное жилье как дешевое жилье; во-вторых, доступное жилье как соотношение стоимости жилья к платежеспособности граждан (известный коэффициент доступности как отношение стоимости стандартной 2-х комнатной квартиры к годовому доходу семьи ); в третьих, доступное жилье как процесс функционирования рынка жилья, который в свою очередь определяется как рынок доступного жилья. При этом регулирование рынка доступного жилья, включает «синхронное» управление повышением платежеспособности граждан и увеличением предложения жилья предприятиями строительного комплекса; в-четвертых, доступное жилье как управление воспроизводством жилой недвижимости на всех этапах жизненного цикла. Соискатель считает, что наиболее перспективно при планировании реализации общенационального жилищного проекта использование моделирования методов формирования рынка доступного жилья, основанного на управлении воспроизводственными процессами жилой недвижимости в условиях функционирования рынка жилья. В совокупности данный подход определяется автором как моделирование рынка доступного жилья.
Анализ исследуемой проблемы позволил выдвинуть научную гипотезу исследования о необходимости безусловной экзогенной общественно-индивидуальной рациональной востребованности формирования и развития рынка доступного жилья через ипотечно-инвестиционную систему долгосрочного нормативного воспроизводства территориальных портфелей жилищной недвижимости (ТПЖН). При этом ТПЖН предлагается рассматривать в качестве единого воспроизводимого земельно-имущественного комплекса объектов жилой недвижимости в рамках территориальных образований (муниципальных,
региональных и федеральных).Также автором предлагается рассматривать ипотечно-инвестиционную институализацию (I3) строительства, как реструктуризацию существующих организационных структур, форм и их агентских взаимоотношений в строительстве при активизации ипотечно-инвестиционных процессов в структурированные ипотечно-инвестиционные системы (ИИС). Развитие данных систем является современным инновационным фактором доминирующего управления рынком доступного жилья в строительстве.
Именно такая актуализация и принятая гипотеза предопределили цель и задачи данного диссертационного исследования.
Целью диссертационной работы является комплексное общесистемное моделирование и разработка методов формирования рынка доступного жилья на основе управления долгосрочным воспроизводством территориальных портфелей жилищной недвижимости в условиях ипотечно-инвестиционной институализации строительства.
Для достижения поставленной цели в работе поставлены и решены следующие задачи:
проанализирована проблемная ситуация формирования рынка доступного жилья и современные особенности развития строительства;
разработана общесистемная трехпараметрическая модель управления проблемной ситуацией формирования рынка доступного жилья с моделированием 4х-сегментных направлений развития и взаимосвязей спроса и предложения;
исследованы и классифицированы объекты воспроизводства с учетом
взаимосвязей ТПЖН и других кластер - групп территориально
портфелированной недвижимости, инвестиционнно-строительных и кредитно-финансовых потоков;
разработаны структурно-функциональные методы и модели ипотечно-инвестиционных систем управления формированием рынка доступного жилья;
7 проведен анализ эффективности и экономической надежности реализации
социальных ипотечно-инвестиционных жилищных программ органами местного самоуправления и предложена сценарная модель их развития (на примере муниципалитета города Пензы).
Объектом исследования являются предприятия инвестиционно-строительного комплекса в условиях формирования и развития рынка доступного жилья.
ї *,
Предметом исследования являются экономико-организационные методы, определяющие процессы формирования и развития рынка доступного жилья на основе управления воспроизводством ТПЖН.
Методологической и теоретической основой исследования являются объективные экономические законы, основополагающие теории и концепции развития строительства в условиях рынка, труды отечественных и зарубежных ученых, законодательные и нормативные акты РФ, разработки научно-исследовательских институтов, посвященные исследованию проблем формирования и развития рынка доступного жилья в строительстве. В работе были использованы методы системного анализа, функционально-структурного моделирования, математической статистики, системного и логического анализа, экспертных оценок, прогнозирования и др.
Научная новизна диссертационной работы состоит в комплексной разработке и обосновании концептуально-методических принципов, положений и моделей формирования рынка доступного жилья на основе управления долгосрочным воспроизводством ТПЖН в условиях ипотечно-инвестиционной институализации строительства.
Научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем: разработана и реализована научная гипотеза исследования, обеспечивающая системное формирование и развитие рынка доступного жилья на основе трехпараметрической комплексной модели управления воспроизводством ТПЖН с учетом взаимосвязей спроса и предложения;
структурирован и классифицирован процесс развития объектов воспроизводства в строительстве на основе ТПЖН и прочих взаимосвязанных кластер - групп территориальной недвижимости;
выявлены и формализованы взаимосвязи инвестиционно-строительных и кредитно-финансовых потоков при управлении воспроизводством ТПЖН;
определены методы структурно-функционального моделирования ипотечно-инвестиционных систем в строительстве как современного доминирующего фактора управления рынком доступного жилья;
установлены ретроспективные и прогнозные тенденции изменения экономической надежности реализации ипотечно-инвестиционных жилищных программ на уровне местного самоуправления (пример г. Пенза) и определена сценарная ситуация развития.
Практическая значимость работы состоит в том, что применение
разработанных теоретических и методических положений способствует
совершенствованию управления формированием и развитием рынка доступного
жилья в современных условиях ипотечно-инвестиционной институализации
строительства. Предлагаемые научно-методические подходы к планированию и
контроллингу рынка доступного жилья на основе территориально
портфелированной недвижимости могут быть инновационной основой для
осуществления реструктуризации сложившихся систем управления в
строительстве. Выдвинутые автором методические положения и практические рекомендации являются реальными инструментами решения различных задач инвестиционо-строительного менеджмента при реализации общенационального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» на федерально-региональном уровнях управления.
Достоверность полученных результатов диссертационного исследования основывается на применении репрезентативной статистической и бухгалтерской отчетности анализируемых показателей строительства, использовании
статистических и аналитических материалов Госкомстата РФ,
Минэкономразвития РФ и предприятий инвестиционно-строительного комплекса.
Разработанные модели и прогнозы являются научной позицией автора, которые он защищает как достоверные и целесообразные для применения, что уже было подтверждено практической апробацией на федерально-региональном уровне.
Апробация и внедрение результатов исследования состоит в следующем:
основные теоретические и практические выводы диссертации доведены до возможности реализации на практике, а также докладывались и получили одобрение на Второй международной научно-практической конференции научных работников, аспирантов, студентов в ПГАСА (2002 г.), Второй Всероссийской научно-практической конференции преподавателей, аспирантов и студентов ПГУАС (2004 г.), Межвузовской научно-практической конференции г.Пенза (2002, 2003 гг.), Международной научно-практической конференции г.Пенза (2002, 2004 гг.) и пр.;
теоретические положения и научно-методические предложения и рекомендации прошли апробацию и реализованы при управлении доступным рынком жилья в г. Пензе при: выполнении ипотечной социальной жилищной программы за 1999-2005 годы; управлении муниципальным фондом «Жилье» в составе Совета; организации жилищно-накопительной ссудосберегательной системы на основе работы потребительского кооператива ЖСК «Жилье» в 2004-2005 годах; при составлении и реализации целевых инвестиционных жилищных программ «Жилье для молодых семей», «Расселение ветхого и аварийного фонда»,«Социальная поддержка граждан в сфере ипотечного жилищного кредитования в городе Пензе 2005-2010 годы», а также при разработке целевой муниципальной ипотечной программы «Доступное жилье в городе Пензе в 2005-20010 годах»;
материалы диссертации также использовались в практической деятельности экспертного совета МАИФ по взаимодействию с федеральными органами власти,
по законодательному обеспечению развития рынка доступного жилья, членом которого является соискатель;
результаты исследования использованы автором при учебно-методическом обеспечении курсового и дипломного проектирования для студентов ПТУ АС.
Публикации. По теме диссертационного исследования автором опубликовано 12 печатных трудов, опубликованных за 2002-2005 годы. Общий объем публикаций составил 5,6 п.л.
На защиту выносятся:
общесистемная трехпараметрическая модель формирования и развития рынка доступного жилья на основе управления воспроизводством территориально портфелированной жилищной недвижимости (ТПЖН) совместно с ситуационным позиционированием одно-двух-компонентных взаимосвязей спроса и предложения;
классификация объектов воспроизводства и модель «пирамиды
воспроизводства» в строительстве как структуризация взаимосвязей инвестиционно-строительных и кредитно-финансовых потоков по ситуациям развития рынка;
- структурно-функциональные модели ипотечно-инвестиционных систем как
инновационного инструментария в управлении рынком доступного жилья;
- ретроспективный и прогнозный анализ экономической надежности реализации
социальных программ доступного жилья на уровне хместного самоуправления
на примере города Пензы и сценарная ситуация развития.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, четырех глав, заключения, библиографии из 62 наименований. Общий объем диссертации составляет 135 страниц, в том числе 29 таблиц и 35 рисунков.
