Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Теоретические основы логистической организации и развития малоэтажного строительства доступного жилья мегаполиса 16
1.1. Концептуальные аспекты логистической организации инфраструктурного обеспечения малоэтажного строительства жилья 16
1.2. Государственно-частное партнерство как инструмент конфигурации логистической системы малоэтажного строительства доступного жилья мегаполиса 34
1.3. Тенденции современного развития массового малоэтажного строительства в экономике России 55
Глава 2. Современное развитие массового малоэтажного строительства жилья г. Ростова-на-Дону: логистический аспект 70
2.1. Анализ состояния малоэтажного строительства жилой недвижимости эконом-класса г. Ростова-на-Дону 70
2.2. Дефицит предложения доступного жилья как фактор развития первичного рынка жилой недвижимости г. Ростова-на-Дону 86
2.3. Проблемные аспекты логистического развития и инфраструктурного обеспечения массового малоэтажного строительства жилья г. Ростова-на-Дону 104
Глава 3. Логистическая организация и развитие массового малоэтажного строительства жилья г. Ростова-на-Дону 122
3.1. Концептуальное проектирование логистической системы государственно-частного партнерства в сегменте массового малоэтажного строительства жилья г. Ростова-на-Дону 122
3.2. Логистическая организация механизма развития жилищного строительства г. Ростова-на-Дону 140
Заключение 153
Библиографический список 157
- Государственно-частное партнерство как инструмент конфигурации логистической системы малоэтажного строительства доступного жилья мегаполиса
- Анализ состояния малоэтажного строительства жилой недвижимости эконом-класса г. Ростова-на-Дону
- Проблемные аспекты логистического развития и инфраструктурного обеспечения массового малоэтажного строительства жилья г. Ростова-на-Дону
- Логистическая организация механизма развития жилищного строительства г. Ростова-на-Дону
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Современные тенденции развития жилищного строительства России, кризисное снижение объемов ввода жилья в эксплуатацию, ограниченные возможности дальнейшего расширения многоэтажного домостроения в высокоурбанизированной городской среде, обострение социальной проблемы обеспеченности жильем населения стимулируют поиск новой концепции и направления прогрессивного развития территориального пространства страны.
Трансформация организованного рынка загородной недвижимости на основе увеличения объемов возведения жилья для среднего класса оказалась ограничена потребностью в развитии сопутствующей инфраструктуры, а также отсутствием эффективного организационно-функционального механизма стимулирования развития массовой малоэтажной застройки. На региональном уровне все это ограничило возможность формирования регулируемого массового строительства загородного жилья в качестве альтернативы городской квартире.
В г. Ростове-на-Дону перспектива строительства массового малоэтажного жилья оказалась в прямой зависимости от строительства соответствующей инфраструктуры и обеспечения новых территориальных площадок необходимыми коммуникациями, объектами социальной инфраструктуры и т.д.
Все это позволяет обосновать актуальность научно-практической разработки эффективного механизма развития массового малоэтажного строительства г. Ростова-на-Дону, теоретико-методическую основу которого составит логистика как инструмент рациональной и скоординированной интеграции процесса формирования государством инфраструктуры и коммерческого развития инвесторами массового малоэтажного строительства. В качестве оптимального механизма построения логистической системы развития малоэтажного строительства доступного жилья в мегаполисе может быть использовано государственно-частное партнерство. Его реализация позволит увеличить объем малоэтажного домостроения, одновременно обеспечивая цивилизованную форму загородной застройки, градостроительная концепция которой и рыночные параметры предложения сформируют стабильно и динамично развивающийся сегмент жилья эконом-класса.
Степень разработанности проблемы. Научную базу современной логистики, потенциал и инструментарий рационального сопряжения потоково-процессных объектов и явлений в экономике составляют научные работы таких ученых, как А. Альбеков, Б. Аникин, В. Борисова, А. Гаджинский, Д. Иванов, С. Карнаухов, Л. Миротин, Ю. Неруш, И. Проценко, А. Семененко, В. Сергеев10, В. Стаханов, В. Украинцев, В. Щербаков и др.
Вопросами научно-практического синтеза систем и механизмов логистического регулирования процессов социально-экономического развития в регионе, формирования региональной рыночной инфраструктуры занимались такие ученые, как А. Комарова, Д. Костоглодов, О. Новиков, Е. Пиливанова, В. Сапач, В. Федько14, М. Чернышев16, Х. Эльдарханов и др.
Современные проблемы эффективного развития механизма государственно-частного партнерства, вопросы реализации инфраструктурных проектов на основе развития взаимодействия государства и бизнеса в сфере жилищного строительства рассматривались следующими учеными и практиками: О. Богомолов,
А. Волосов, М. Дерябкина, М. Климова, Ю. Князев, И. Макаров, А. Масленников, О. Михеев, И. Морозов, В. Телегин, С. Трачук и др.
Представленные уровень и широта научно-практической разработки вопросов развития государственно-частного партнерства составляют основу для синтеза логистических систем в сфере малоэтажного строительства современных крупных городов, научная оценка проблемных аспектов развития которого сформулирована в работах таких ученых, как С. Боярский, В. Гуртов, В. Желтоносов, Д. Зайнуллина, Е. Иванова, М. Каменецкий, Ю. Марошкин13, О. Петрушин, Д. Силка, Р. Сиразетдинов14, Ю. Скуратович13, Р. Столяров, М. Хуснуллин14 и др.
Тем не менее современная динамика регионального жилищного рынка, сокращение возможностей дальнейшего существенного увеличения объемов многоэтажного строительства в крупных городах требуют формирования рациональной интеграции усилий государства и бизнеса в решении жилищного вопроса. В г. Ростове-на-Дону важное направление интеграции может составить логистическая организация массового малоэтажного строительства, что позволит сформировать устойчивые предпосылки для образования организованной загородной застройки территории доступным и комфортным жильем.
Целью диссертационной работы является концептуальная разработка и научно-практическое обоснование логистической системы развития массового малоэтажного строительства г. Ростова-на-Дону.
Поставленная цель предопределила решение следующих научных задач:
- исследовать концептуальные аспекты логистической организации инфраструктурного обеспечения малоэтажного строительства;
- идентифицировать особенности развития государственно-частного партнерства как инструмента конфигурации логистической системы малоэтажного строительства доступного жилья мегаполиса;
- проанализировать тенденции современного развития массового малоэтажного строительства в экономике России;
- провести анализ состояния малоэтажного строительства жилой недвижимости эконом-класса г. Ростова-на-Дону;
- эмпирически обосновать проблему дефицита предложения доступного жилья на первичном рынке жилой недвижимости г. Ростова-на-Дону;
- исследовать проблемные аспекты логистического развития и инфраструктурного обеспечения массового малоэтажного строительства г. Ростова-на-Дону;
- концептуально разработать логистическую систему государственно-частного партнерства в сегменте массового малоэтажного строительства жилья г. Ростова-на-Дону;
- обосновать направления логистической организации механизма развития жилищного строительства г. Ростова-на-Дону.
Объектом диссертационного исследования являются потоковые процессы и явления в современной сфере малоэтажного строительства жилья г. Ростова-на-Дону.
Предмет исследования составляют факторы, условия и направления организационно-экономического построения логистической системы развития массового малоэтажного строительства жилья г. Ростова-на-Дону.
Теоретической и методологической основой диссертации послужили научно-практические разработки российских и зарубежных ученых в области концептуального проектирования интеграционных механизмов развития государственно-частного партнерства, логистической организационно-экономической конфигурации интегрированных структур, обеспечивающих решение социально-экономических задач и содействующих реализации инфраструктурных проектов на основе использования механизма государственно-частного партнерства.
Инструментарно-методический аппарат исследования составили такие методы научного познания, как абстрактно-логический, методические приемы восхождения от простого к сложному, индуктивный и дедуктивный, взаимосвязи количественных и качественных характеристик, системного анализа, специальный инструментарий экономического анализа на основе статистического, сравнительного методов и метода графической интерпретации, метод функционально-стоимостного анализа.
Информационно-эмпирическая база диссертации представлена монографиями, научными публикациями отечественных и зарубежных ученых, данными Федеральной службы государственной статистики и Территориального органа федеральной службы государственной статистики по Ростовской области. В работе использованы справочные сведения и статьи, аналитические данные, опубликованные в научной литературе, отечественных и зарубежных периодических изданиях, а также информационные ресурсы Интернета и фактические данные статистических опросов и авторских исследований.
Диссертационное исследование выполнено согласно пункту 4.2 «Принципы проектирования и функционирования логистических систем на микро-, мезо- и макроуровнях; определение цели и критериев оценки систем», пункту 4.3 «Методология логистической интеграции» и пункту 4.16 «Теоретические основы формирования логистических центров (ЛЦ). Исследование моделей государственно-частного партнерства при создании ЛЦ» Паспорта научной специальности 08.00.05 – экономика и управление народным хозяйством (логистика).
Рабочая гипотеза диссертационного исследования состоит в обоснованном предположении, что оптимальная конфигурация логистической системы развития массового малоэтажного строительства жилья г. Ростова-на-Дону должна формироваться посредством образования механизма государственно-частного партнерства, обеспечивающего инфраструктурную, законодательную и институциональную основу и условия для активизации малоэтажной комплексной застройки мегаполиса и ее логистической трансформации в цивилизованный сегмент массового строительства доступного и комфортного жилья для населения.
Основные положения диссертации, выносимые на защиту:
1. Обострение проблемы недостаточного строительства доступного жилья для населения вызывает необходимость пересмотра, корректировки применяемых подходов и логистической организации механизмов государственной политики в сфере жилищного строительства. Современное состояние малоэтажного строительства г. Ростова-на-Дону позволяет сделать вывод о том, что рыночная практика реального развития загородного домостроения характеризуется активностью девелоперов, пространственное освоение которыми территории не приводит к формированию социально адаптированного жилья в условиях отсутствия необходимой инфраструктуры. Все это требует разработки организационных инструментов логистической трансформации малоэтажного домостроения в сегмент массовой застройки мегаполиса.
2. Анализ структуры себестоимости современного малоэтажного строительства мегаполиса показывает, что значительная часть расходов строительного производства представлена затратами, связанными с прохождением процедур институционального регулирования рынка, приобретением земельных участков, расходами по формированию инфраструктуры. Такое распределение требует более локального учета и группировки факторов повышения и снижения стоимости жилья на региональном рынке недвижимости, которая может быть положена в основу разработки рекомендаций по комплексному логистическому регулированию себестоимости в системе жилищного строительства мегаполиса с целью снижения цен на рынке недвижимости и повышения уровня рыночной доступности жилья для населения.
3. Нецивилизованная практика малоэтажной застройки загородной территории г. Ростова-на-Дону, отсутствие инфраструктуры развития и четкой концепции малоэтажного домостроения, институциональная дисфункция и недостаточный уровень законодательного регулирования малоэтажного строительства сдерживают развитие массового строительства малоэтажного доступного жилья. Преодоление данного барьера требует выработки конкретно-экономических научно-практических рекомендаций, которые составили бы прикладную основу повышения эффективности действующей программы строительства жилья эконом-класса на основе логистически скоординированной мобилизации ресурсов индустриализации процесса возведения доступного и комфортного жилья в мегаполисе.
4. Оценка актуальных направлений и задач реформирования рынка жилья г. Ростова-на-Дону, включающих формирование инфраструктуры загородного малоэтажного строительства и его эффективную институционализацию, позволяет заключить, что развитие данных направлений требует разработки логистической модели функционирования организованного рынка малоэтажной недвижимости, позволяющей сформировать новые конкурентные условия его развития на основе комплексной логистической организации массового строительства недорогого жилья в г. Ростове-на-Дону. обеспечивающей привлечение на строительный рынок большего числа строительных компаний.
5. Развитие малоэтажного строительства жилья показывает, что постепенное исчерпание свободного земельного фонда в крупных и малых городах, отсутствие инфраструктуры и реально действующих механизмов развития партнерства и эффективного взаимодействия государства и инвесторов в данном сегменте формируют основной барьер на пути развития массового малоэтажного домостроения. Данные факторы составляют часть более широкой системы условий, научно-практическая оценка которых позволяет обосновать необходимость построения механизма государственно-частного партнерства, определения функционала его логистической организации.
Научная новизна результатов исследования заключается в концептуальном развитии теоретико-методических основ организационно-экономического совершенствования массового малоэтажного строительства жилья мегаполиса на основе проектирования логистической системы государственно-частного партнерства, обеспечивающей условия для эффективной логистической трансформации малоэтажного домостроения в сегмент массового замещения городской многоэтажной недвижимости в эконом-классе.
1. Концептуально разработана и обоснована логистическая система государственно-частного партнерства в сегменте массового малоэтажного строительства г. Ростова-на-Дону, практическая реализация которой обеспечит: сбалансированное предложение жилья на рынке недвижимости г. Ростова-на-Дону за счет формирования масштабного развивающегося сегмента эконом-класса; делигитимацию практики привлечения денежных средств населения и продажи социально неадаптированных объектов в сфере малоэтажного домостроения; регулирование ценовой конъюнктуры за счет согласования концепции малоэтажной застройки, институционального регулирования себестоимости, уровня доходности строительства и сокращения его сроков, что позволит сформировать необходимые условия для образования и устойчивого развития массовых организованных коттеджных поселков мегаполиса.
2. Представлена эмпирически обоснованная группировка факторов изменения стоимости жилья на рынке недвижимости г. Ростова-на-Дону (отсутствие регулируемого рынка земли, дефицит предложения земельного фонда, монополизация рынка, длинный логистический цикл строительства и др.), оценка которых позволяет сформировать стратегию и выработать направления комплексного логистического регулирования уровня себестоимости в системе жилищного строительства мегаполиса, что обеспечит повышение ценовой доступности жилья для населения за счет сокращения верхнего ценового предела в сегменте жилья эконом-класса.
3. Обоснована и предложена система научно-практических рекомендаций по повышению эффективности и стимулированию развития массового малоэтажного строительства в рамках мегаполиса, включающая логистически скоординированную мобилизацию дополнительных ресурсов для индустриализации процесса возведения доступного и комфортного жилья, что с помощью логистически скоординированного регулирования государством и инвесторами параметров предложения жилья на рынке (снижение стоимости квадратного метра, создание социально адаптированной жилищно-коммунальной инфраструктуры, повышение транспортной доступности и др.) позволит сформировать управляемый механизм стимулирования развития сегмента эконом-класса за счет его эффективной институционализации.
4. Предложена логистическая модель развития рынка загородного жилья эконом-класса, позволяющая концептуально обосновать основные направления комплексного стимулирования и развития массового малоэтажного строительства мегаполиса, реализация которых обеспечит формирование новых конкурентных условий его развития в результате привлечения на строительный рынок максимального числа операторов, что обеспечит выполнение важного условия комплексной логистической организации массового малоэтажного строительства доступного жилья в г. Ростове-на-Дону.
5. Уточнена и раскрыта специфика логистической организации механизма государственно-частного партнерства в системе массового малоэтажного строительства жилья мегаполиса, концептуальное обоснование функционала которой позволило выделить ряд сложностей практического развития малоэтажного домостроения (ограниченность бюджетных средств для финансирования инфраструктуры, наличие цикличности, низкий уровень привлекательности социально-коммунального комплекса для его коммерциализации), учет которых позволит обеспечить условия для устойчивого функционирования механизма государственно-частного партнерства в системе малоэтажного строительства мегаполиса.
Теоретическая значимость исследования определяется актуальностью поставленных задач и достигнутым уровнем теоретико-методических и концептуальных представлений, расширяющим прикладной потенциал развития жилищного строительства на основе организационно-экономического синтеза логистической системы развития государственно-частного партнерства в системе малоэтажного домостроения мегаполиса, а также концептуально-теоретическим обоснованием разработки и внедрения логистической модели устойчивого развития массового малоэтажного строительства жилья эконом-класса.
Практическая значимость исследования состоит в том, что его основные выводы и предложения сформулированы в виде конкретных рекомендаций, позволяющих спланировать и реализовать эффективные направления логистического институционального регулирования процесса развития массового малоэтажного строительства г. Ростова-на-Дону, а также скоординировать процесс логистического инфраструктурного обеспечения загородной малоэтажной застройки, который через механизм государственно-частного партнерства позволит сформировать цивилизованный сегмент доступного жилья для населения мегаполиса и обеспечить рыночную устойчивость его функционирования в будущем.
Апробация результатов исследования. Основные результаты исследования и практические рекомендации, сформулированные в диссертационной работе, докладывались и обсуждались на международных, региональных, межвузовских и вузовских научно-практических конференциях, включая всероссийскую научно-практическую конференцию профессорско-преподавательского состава, студентов, аспирантов и молодых ученых «Актуальные проблемы социально-экономического, политического и правового развития современной России» (г. Ростов-на-Дону, 22 ноября 2011 г.); международную научно-практическую конференцию «Исследование инновационного потенциала общества и формирование направлений его стратегического развития» (г. Курск, 29 декабря 2011 г.); международную заочную научно-практическую конференцию «Современные вопросы науки и образования – XXI век» (г. Тамбов, 29 февраля 2012 г.) и др.
Научно-практические разработки, содержащиеся в диссертации, использовались в Ростовском государственном экономическом университете (РИНХ) в процессе преподавания дисциплин «Управление проектами в логистике» и «Проектирование, организация и управление логистическими системами».
Разработанные автором предложения используются в практической деятельности ООО «Дон-МТ-недвижимость» на рынке жилой недвижимости г. Ростова-на-Дону, что подтверждается соответствующей справкой о внедрении.
Публикации. По теме исследования диссертантом опубликовано 13 работ общим объемом 3,8 п.л., включая 3 печатные работы в изданиях, рекомендованных ВАК Министерства образования и науки Российской Федерации, – 1,3 п.л.
Структура и объем диссертации. Структура работы определяется поставленной целью и соответствует логической последовательности решения определенных автором задач исследования. Диссертация состоит из введения, 8 параграфов, объединенных в три главы, заключения, библиографического списка, приложений.
Диссертация имеет следующую структуру:
Государственно-частное партнерство как инструмент конфигурации логистической системы малоэтажного строительства доступного жилья мегаполиса
Теоретическая оценка особенностей развития массового малоэтажного строительства в концептуальной плоскости принципов и методики логистики позволила нам выявить и актуализировать значимость эффективного взаимодействия власти и бизнеса в строительной сфере, потребность в котором продиктована многими проблемами развития коттеджного строительства в России.
В настоящее время при наличии значительного потенциала развития загородной коттеджной застройки, данный сегмент рынка демонстрирует определенную отсталость.
Причинами сложившегося положения, на наш взгляд являются;
- существенная зарегулированность и чрезмерный уровень бюрократизации процедуры оформления земельных участков;
- низкий уровень развития инженерных и транспортных коммуникаций;
- недостаточное законодательное обеспечения развития малоэтажного строительства, признаком чего является критическая масса проблем и множество нерешенных вопросов и споров между девелоперами и покупателями жилья и др.
Данные проблемы являются производными от реального отсутствия реально действенной программы государственного развития регулирования загородного строительства, в связи с чем, следует «особо подчеркнvть зависимость будущего сегмента малоэтажного строительства от действий государственных и местных властей»61.
Это позволяет констатировать, что стимулирование массового малоэтажного строительства требует более взвешенной и глубокой концептуальной и программной проработки механизма взаимодействия власти и бизнеса. В качестве рабочего варианта такого механизма рассмотрим ГЧП формат которого может выступить в качестве основы для проработки модели взаимодействия государства и девелоперов в сегменте загородного малоэтажного строительства.
Рассматривая особенности развития ГЧП в России, в частности ученый В.Н. Мочальников отмечает, что в отечественной практике реализуется его фактически девиантная схема. «Сначала у бизнеса появляются какие-то планы затем государство создает какую-то инфраструктуру и уже потом реализуется крупных инвестиционный проект. На Западе же в программах Public Private Partnership основную роль играют планы государства, которое привлекает инвестиции для создания инфраструктуры и реализации проекта. И это правильно, поскольку именно государство определят, какими будут его взаимоотношения с бизнесом и перерастут ли они в партнерство»62.
Как отмечает старший научный сотрудник ИМЭМО РАН, М. Клинова, «во взаимоотношениях государства и бизнеса в России есть элементы не содействующие развитию ГЧП. В частности, это проблема соотношения ролей каждой из сторон в таком партнерстве»63.
В сфере современного малоэтажного строительства России сложилась ситуация, когда бизнес в условиях исчерпания возможностей экстенсивного роста в сегменте многоэтажной городской застройки сместил свои усилия в развития загородного малоэтажного строительства. Декларация государством приоритетности данного сегмента оказалась не подкреплена реальными инициативами и действиями по инфраструктурной подготовке данных территорий. В итоге, на региональном уровне системный характер приобрела практика нецивилизованного малоэтажного строительства в условиях неготовности и неспособности инвесторов самостоятельно выстроить всю необходимую инфраструктуру.
Стабилизация данной ситуации стимулирует очередные рецидивы не комплексного освоения загородных территорий в сегменте малоэтажного строительства, что лишь умножает критическую массу проблем, не способствуя формированию цивилизованных взаимоотношений покупателей жилья и девелоперов и сдерживая формирование организованного рынка загородной недвижимости.
На наш взгляд, сложность эффективного синтеза логистической системы ГЧП в массовом малоэтажном строительстве в значительной степени определяется ослаблением динамики институциональных сдвигов в сфере ЖКХ, продуцирование которых должно быть генерировано на верхнем уровне государственного регулирования данной сферы.
Однако, как отмечает ученый В. Телегин, «коммунальное обслуживание населения, согласно российскому законодательству, - это сфера ответственности органов местного самоуправления, а муниципальная власть в России не входит в систему государственной власти, то есть, корректно говорить о муниципально-частном партнерстве»64.
Разделяя данную точку зрения, М. Дерябина констатирует что практическая отработка реального взаимодействия в рамках ГЧП реализуется именно на уровне местного самоуправления. «На долю городов и поселков (коммунальное хозяйство) приходится основная нагрузка по реализации множества проектов социального значения в области дорожного и транспортного хозяйства, социальной инфраструктуры, водного хозяйства и водоочистных сооружений, охраны окружающей среды жилищного строительства, энерго- и газоснабжения. При этом, главная проблема, с которой сталкиваются коммунальные власти, состоит в недостатке финансовых ресурсов. Поэтому привлечение частного капитала к решению насущных социально-экономических задач на уровне местного самоуправления стало обычной практикой во всем мире».65
Однако условность отмечаемой учеными российской специфики схемы ГЧП фактически парируется самим же В. Телегиным, который отмечает что «финансирование проектов развития и модернизации коммунальной инфраструктуры в большинстве стиран мира, в том числе и в России, происходит в первую очередь, за счет бюджетных средств. Огромные инвестиционные потребности ЖКХ и ограниченность этих ресурсов создает необходимость привлечения инвестиций из внебюджетных, частных источников»66.
С нашей точки зрения, проекция данного вывода на сферу малоэтажного строительства позволяет сформулировать ряд посылок.
Во-первых, для большинства девелоперов ГЧП в сфере развития инфраструктуры не является профильным направлением, развитие которого потребует неподъемных для них инвестиций в софинансирование развития инфраструктуры.
Во-вторых, даже при всей справедливости резонно подчеркиваемой выше вовлеченности в систему взаимодействия с бизнесом органов муниципального самоуправления, решение задачи аккумулирования и вложения масштабных инвестиций в строительство, а не подержание инфраструктуры, может быть решено только на верхнем уровне государственного управления, где сконцентрированы основные рычаги и ресурс развития социально-экономической инфраструктуры, формирования механизма ГЧП в данной сфере, определяются приемлемые и стратегически допустимые пропорции перераспределения монопольной ренты в пользу частных компаний-операторов рынка жилищно-коммунальных услуг, естественных монополистов и др.
Однако, реальное состояние загородного малоэтажного строительства показывает, что принципы ГЧП, прогрессивные элементы передовой практики организации взаимодействия власти и бизнеса в данной сфере и поныне не востребованы государством.
«Несмотря на прекрасную экологию, единое социальное окружение комфорт, безопасность и возможность существенно расширить жизненное пространство, массового переселения за город не наблюдается. Главная тому причина - катастрофически неразвитая социальная и транспортная инфраструктура»67.
Узкое место в данном случае составляет именно отсутствие симметричных действий со стороны государства, которое пока выказывает фактически полную неспособность поддержать девелоперов в решении задачи развития массового малоэтажного строительства. Основной дефект непротиворечивого логистического сопряжения интересов и усилий государства и бизнеса в данной сфере составляет отсутствие реальной государственной программы развития инфраструктуры как базовой предпосылки и условия активизации загородного строительства.
Анализ состояния малоэтажного строительства жилой недвижимости эконом-класса г. Ростова-на-Дону
В современный момент индивидуальное строительство является одной из важнейших составляющих возведения жилья на юге России в целом и в г Ростове-на-Дону, в частности.
Как показывают расчеты, по состоянию на конец 2011 г. около половины всей жилой площади, вводимой на территории Ростовской области, составляют малоэтажные дома и коттеджи. Большинство частных домов в г. Ростове-на-Дону строится точечно и хаотично, в пределах кварталов малоэтажной застройки. Зачастую строительство развивается недалеко от центральной части города.
В г. Ростове-на-Дону концентрация коттеджных поселков в их классическом понимании является достаточно низкой при том, что большую их часть занимают дачные участки. В пригороде на конец 2011 г. насчитывалось всего четыре коттеджных поселка в современном понимании; то есть, характеризующихся наличием единой концепции, запланированной необходимой социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры.
Можно констатировать, что мода на загородную жизнь в г. Ростове-на-Дону только формируется. Первые стихийные тенденции проявились много лет назад, когда в регионе началось строительство домов со всеми удобствами для постоянного проживания на улице Орбитальной, в поселке Янтарном, на побережье Азовского моря, на Вертолетном поле.
Данное строительство можно определить как коттеджное лишь с некоторыми условиями, потому что, хотя это и индивидуальное строительство. но уже не стихийное, а соответствующее одному уровню. Для таких поселений характерным является однородный социальный состав их жителей.
Современное малоэтажное строительство в целом представляет собой строительство зданий и домов высотой четыре этажа и менее. В г. Ростове-на-Дону развитие данного сегмента недвижимости сдерживается сохраняющимся дефицитом земельного фонда. Как итог, в целом, г. Ростов-на-Дону имеет наименьшую площадь малоэтажной застройки по сравнению с другими городами-миллионниками в России.
Характеризуя условия развития малоэтажного строительства в г. Ростове-на-Дону следует отметить, что одним из наиболее значимых факторов, сдерживающих развитие данного сегмента является нехватка участков оснащенных коммуникациями, необходимыми для полноценного функционирования современного дома. В результате имеющиеся земли разбираются преимущественно под многоэтажное строительство. Город растет «вверх», годами накапливая отложенный спрос на индивидуальное жилье.
Вместе с тем, на практике остро стоит вопрос о необходимости насыщения рынка недвижимости за счет малоэтажного строительства предложением, пользующимся наибольшим спросом, поскольку большинство жителей г. Ростова-на-Дону хочет жить не в квартирах, а индивидуальных домах.
Анализ спроса на загородную жилую недвижимость в г. Ростове-на-Дону позволяет нам выделить следующие основные предпосылки, характеризующие спрос.
Во-первых, наибольшим спросом по-прежнему пользуется индивидуальное жилье в черте города, загородные объекты вызывают меньший интерес. Спрос на этом рынке имеет свою сезонность. Так период ажиотажного спроса приходится на конец года. Это объясняется «боязнью» людей перед возможными грядущими изменениями в законодательстве, связанные с рынком жилья и земли, которые обычно вступают в силу с начала года. В январе-марте спрос минимален, но, начиная с марта, его объем начинает постепенно расти В летние месяцы он традиционно снижается и вновь повышается с началом осени.
В целом, считаем возможным констатировать, что основная часть потребительского сегмента рынка загородной недвижимости готова к новому для г. Ростова-на-Дону продукту - коттеджным поселкам.
Тем не менее, в современный момент существуют как минимум три основных сдерживающих спрос фактора:
- транспортная доступность загородных участков. Транспортные проблемы города сдерживают потенциальных покупателей загородного жилья поскольку, купив коттедж за городом, они будут тратить на проезд гораздо больше времени;
- недоверие к застройщику вызванное отсутствием успешно реализованных проектов, что вызывает опасения невозведения объектов. Покупатели предпочитают готовые объекты вторичного рынка, обеспеченные коммуникациями;
- отсутствие опыта и привычки жизни в организованных коттеджных поселках за городом в сочетании минимальным объемом пропаганды преимуществ загородной жизни становятся причиной недопонимания со стороны покупателей «за что они должны платить?».
При наличии выбора между уже готовым частным домом с низкими потребительскими характеристиками в черте города и домовладением в коттеджном поселке, который еще строится при равном бюджете покупки потенциальные покупатели отдают предпочтение первому.
Немаловажным четвертым фактором выступает слабое развитие ипотеки загородного жилья. Возможности покупателей по оформлению ипотечного кредита для покупки загородного жилья ограничены требованиями банков к предмету залога.
Анализ современных особенностей развития рынка позволяет нам констатировать, что все более распространенной является продажа квартир в городе с целью приобретения индивидуального дома. При этом для покупателя становится важен срок сдачи/готовности объекта и возможность быстрого заселения. При этом основной целью покупки загородного дома является - дом для постоянного проживания, иногда постоянное (единственное) место жительства. Имеют место инвестиционные покупки, однако их доля невысока.
Во-вторых, наибольшим спросом у покупателей пользуются домовладения, находящиеся в черте города. Наиболее популярными являются районы: Нахичевань, Шолохова, Вертолетное поле (западный р-н). Спрос на загородную недвижимость ограничен 10-15 км. от города. К числу наиболее популярных направлений и районов индивидуальной застройки за пределами города относят район п. Янтарный и московское направление в целом (до г Новочеркасска).
В целом, на наш взгляд, наиболее важен не столько район расположения участка, сколько его обеспеченность коммуникациями, социальной инфраструктурой и транспортная доступность, измеряемая во времени затрачиваемом на проезд. Именно данный фактор с точки зрения возможности обеспечения коммуникациями позволяет подчеркнуть важность реализации государственно-частного партнерства при развитии данного рынка.
В-третьих, считаются следующие параметры загородного домовладения бизнес класса, участок 6-8 соток (до 12 соток для элитных домов), двухэтажные дома с полноценным вторым этажом площадью 150-250 кв. м. (элитные - более 250 кв. м.). Для домовладения в пределах города участок может быть от 2 до 4 соток. Наличие гаража на одно машиноместо или места на участке для размещения автомобиля повышает рыночную привлекательность предложения. Для загородного домовладения эконом класса: участок 4-6соток, одноуровневые дома, или дома с мансардой площадью 80-150 кв. м. (наиболее востребованы 120 кв. м.). Наличие гаража не является обязательным, при том, что положительным моментом является наличие подвального помещения.
В настоящее время можно отметить активное развитие практики самостоятельного возведения домов на купленных участках. С одной стороны это позволяет покупателю возвести дом по собственному проекту в соответствии со своими пожеланиями, а с другой - это дает возможность рассрочки финансирования во времени. То есть стройка проводиться до тех пор, пока она подкреплена финансовыми возможностями собственника.
Наибольшим спросом в г. Ростове-на-Дону традиционно пользуются коттеджи, тогда как спрос на таунхаусы ограничен. Смещение выбора в пользу таунхаусов происходит в случае установления для них доступной цены.
С точки зрения специфики технологии строительства, основным строительным материалом был и остается кирпич. Другие технологии пока не вызывают доверие у потенциальных покупателей.
Проблемные аспекты логистического развития и инфраструктурного обеспечения массового малоэтажного строительства жилья г. Ростова-на-Дону
В качестве базового априорного разрешающего посыла настоящего исследования считаем необходимым обозначить мысль о том, что усиление и концептуальная проработка механизма государственного стимулирования развития малоэтажного строительства доступного жилья составляет ключевой императив мобилизации возможностей решения социальной проблемы обеспеченности жильем.
Для обоснования данного посыла проведем теоретико-эмпирический анализ значимости и роли государственного регулирования развития данного сегмента, потребность в котором будем доказывать от обратного, на основе выявления факторов торможения развития социально-ориентированного малоэтажного строительства и идентификации возможностей их преодоления за счет усиления государственного участия в стимулировании развития сегмента.
«В г. Ростове-на-Дону развитие данного сегмента недвижимости сдерживает дефицит земель в силу наименьшей площади среди других городов-миллионников России. Здесь не хватает участков, оснащенных коммуникациями, необходимыми для полноценного функционирования современного дома»115.
Именно в силу наличия данной проблемы, современное развитие города сопровождается преимущественно многоэтажным строительством, которое уже аккумулировало основную часть земельного фонда в черте города.
Достижение пределов роста объективно предопределяет необходимость активизации загородного малоэтажного строительства недорогих коттеджных поселков, развитие которых может быть обеспечено массовым спросом. Именно развитие данного направления может позволить реализовать годами накапливавшийся спрос на индивидуальное жилье.
В г. Ростове-на-Дону увеличивается число желающих жить за городом, несмотря на то, что данный относительно новый тренд еще не трансформировался в формат устойчивой культуры проживания.
Среди городов-миллионников России столица ЮФО имеет наименьшую площадь. «Это неизбежно провоцирует слияние крупного города с окрестными населенными пунктами: применительно к Ростову-на-Дону таковыми являются: прежде всего, г Аксай и г Батайск. Де-юре уже сегодня мегаполис и эти города объединены в единое инфраструктурное и социальное целое - Большой Ростов или первый уровень Ростовской агломерации. Существующее трио городов будет развиваться как единый город, промышленный центр. Вполне логично сформировать культуру пригородной застройки так, чтобы инвесторы и девелоперы не только элитных коттеджей, но и КП эконом-класса вначале прокладывали коммуникации, а затем искали покупателей»11 .
Сформулируем обзорную несколько более обобщенную оценку специфики развития загородного малоэтажного строительства г. Ростова-на-Дону, подчеркнутую экспертами аналитического агентства RWAY.
В настоящее время, в г. Ростове-на-Дону коттеджное строительство развивается по нескольким направлениям.
С одной стороны - это достаточно дешевое коттеджное строительство с привлечением федеральных средств, с привлечением ипотеки, дающее возможность людям с невысоким уровнем доходов (молодые семьи, молодые специалисты, жители отдаленных населенных пунктов) получить коттедж в собственность. Примером такого подхода является Новомирское сельское поселение. В населенном пункте Новомирский Азовского района, расположенном в 60 км от г. Ростова-на-Дону, компанией РНР возведен поселок малоэтажной коттеджной застройки из 32 деревянно-каркасных домов по целевой программе «Социальное развитие села в Ростовской области до 2008 года».
Другие социальные поселки включают:
- село Большая Мартыновка (Мартыновский район) - 150 км;
- два микрорайона поселка Целина - 130 км;
- станица Багаевская - 56 км;
- станица Боковская - 270 км;
- поселок Красногорняцкий (Октябрьский район) - 66 км;
- поселок Апаринский (Усть-Донецкий район) - 107 км;
- станица Вёшенская (Шолоховский район) - 300 км;
- военный городок станицы Егорлыкской - 104 км.
С другой стороны - это коммерческое строительство поселков, примером которого являются коттеджные поселки: «Солнечный», «Беловодье», «Приозерье», «Клен Парк», которые были рассмотрены нами в главе 2.1.
Анализ современного состояния данных поселков позволяет заключить, что полноценное строительство ни одно из них на текущий момент не является законченным. Так, в КП «Солнечный» уже заселена часть домов, однако за истекшие 10 лет с момента сдачи объектов КП в эксплуатацию не было построено ни одного из обещанных объектов социальной инфраструктуры.
В КП «Беловодье» проживает 20 семей, но на данный момент коммуникации до сих пор находятся на балансе застройщика.
В 2010 г. объявил себя банкротом поселок «Южный». Территориально данный поселок располагается в районе хутора Самарский, где было построено около 50 домов вместо запланированных 2000, то есть, всего 2,5% объектов от изначально запланированного их количества.
На наш взгляд, проблема текущего состояния этих поселков, незавершенности их инфраструктурного обеспечения, наличие судебных тяжб, ни одна из которых не обеспечивает реальных подвижек в решении накопившейся критической массы проблем, позволяют нам апостериори заключить, что государство, персонифицированное в лице местных органов власти, фактически не имеет никакой реально действенной позиции в данном вопросе.
То есть, механизм государственного регулирования развития загородного малоэтажного строительства доступного жилья не является реально действенным ни в плане его стимулирования, ни в плане решения уже накопившихся проблем в реально выстроенных поселках.
Наиболее значимые проблемы развития данного сегмента в г. Ростове-на-Дону можно сформулировать следующим образом:
1. Застройщик рассчитывает на средства дольщиков, не имея достаточной финансовой базы и софинансирования со стороны кредитных структур при внятно обозначенной и финансово подкрепленной заинтересованности государства.
2. Отсутствие четкого позиционирования проектов. Все проекты изначально заявляются, как проекты бизнес класса. Однако, строительство в сегменте бизнес-класса предполагает обеспечение следующих характеристик; участок земли от 8 соток; материал строительства - исключительно кирпич; развитая социальная инфраструктура, месторасположение. По причине того, что местные застройщики не занимались изучением потребительских предпочтений на данном рынке строительство ведется по современным технологиям (более финансово экономичным), которые в г. Ростове-на-Дону в большей части не востребованы. Отсюда сужение спроса на этом рынке автоматически обеспечивается наложением двух эффектов одновременно: новизны продукта для ростовского рынка недвижимости, в силу чего, спрос на него изначально является несколько заниженным; асимметричность технологического исполнения проектов, их не соответствие ожиданиям потенциального покупателя. Все это фактически сводит продажи на нет, автоматически блокируя возможность привлечения кредитных ресурсов со стороны банков, в свою очередь фиксирующих факт отсутствия операционных денежных потоков - выручки. В итоге, заложниками сложившейся ситуации оказываются именно застройщики.
3. Нарушение последовательности в этапах строительства. Для успешной реализации проекта необходимо соблюдение этапов строительства:
- подводка коммуникаций,
- строительство внутри поселковых дорог,
- строительство соответствующих классу объектов социальной инфраструктуры.
Логистическая организация механизма развития жилищного строительства г. Ростова-на-Дону
В данной главе исследования нами будут обоснованы и раскрыты основные проблемные аспекты развития жилищного строительства г. Ростова-на-Дону, сложности взаимодействия строительных организаций и местных органов власти. Представлено доказательное концептуальное обоснование императивных направлений стимулирования развития жилищного строительства г. Ростова-на-Дону, решения эмпирически выявленных проблем: дефицита предложения земельных участков под застройку; несбалансированности конкурентной среды рынка и др. В качестве адекватной концептуальной основы развития направлений использована концепция логистики.
То есть, в главе 3.1 мы разработали максимально адаптированную для г. Ростова-на-Дону логистическую систему конвергенции государственного регулирования развития малоэтажного строительства доступного жилья с возможностями и коммерческими интересами девелоперов.
В данной главе мы выработаем и обоснуем более расширенную дескрипцию, которая позволит углубить понимание базовой проблематики настоящего исследования.
В современный период проблемы формирования эффективно функционирующего рынка недвижимости в значительной степени оказались детерминированы дефектами институциональной организации строительного комплекса133.
На наш взгляд, актуальная в экономической практике проблема обеспечения сбалансированности частной предпринимательской инициативы и государственного участия в экономике достаточно наглядно проявляет себя в строительной сфере, стагнация которой в отдельных регионах обусловлена организационным несовершенством действующих механизмов взаимодействия власти и бизнеса.
Так, в ЮФО наметилось существенное отставание г. Ростова-на-Дону от г. Краснодара по отдельным параметрам социально-экономического развития, одним из которых является уровень развития сферы жилищного строительства. Причиной сложившегося положения в донской столице, на наш взгляд, является отсутствие концептуально проработанной региональной политики в сфере строительства.
В настоящей главе мы попытаемся определить ключевые проблемы развития жилищного строительства в г. Ростове-на-Дону, а также наметить стратегические направления их решения и сформулировать концептуальную платформу в рамках существующей теории логистики, которая позволяет выработать оптимальный механизм функционирования строительного комплекса г. Ростова-на-Дону.
Сравнительный анализ работы строительного комплекса мегаполиса показывает, что в г. Ростове-на-Дону на текущий момент крайне фрагментарно реализуются проекты комплексной застройки на новых территориях, а в черте города, равно как и десятилетие ранее, ведется лишь точечная застройка. Все это резко ограничивает выбор первичного жилья в городе, формируя устойчивый инфляционный тренд на рынке, снижает уровень доступности жилья для населения.
Научно-практическая диагностика проблем стагнации жилищного строительства в городе на наш взгляд, на уровне методики должна опираться на понятное разделение проблемных аспектов функционирования строительного комплекса г. Ростова-на-Дону, в рамках которых считаем необходимым четко разделять две группы проблем: экзогенные и эндогенные.
К экзогенным отнесем проблемы, порождаемые во внешней среде, а также (в настоящей главе, прежде всего) связанные с неотработанностью регулятивных механизмов управления строительной сферой. В г. Ростове-на-Дону основной причиной экзогенного характера является дефицит предложения земельного фонда для жилищного строительства со стороны Администрации города. Статичность ограниченности такого предложения на протяжении многих лет привела к распространению спекулятивных сделок с землей, формируя не производительный образ местного предпринимателя, живущего на рентные доходы. Именно низкая динамика предложения новых земельных участков под застройку в 2010-2011 гг. выступила фактором снижения объемов ввода многоквартирного жилья, раскручивая инфляционную спираль роста цен, которые к концу 2011 г. фактически вышли на докризисный уровень.
Таким образом, можно констатировать, что фактором, сдерживающим развитие жилищного строительства в городе, является нехватка земли, порождаемая отсутствием эффективно функционирующего рынка земельных участков.
Эмпирическая диагностика экзогенно довлеющей на строительный сектор города проблемы ограниченности земельного фонда позволяет выделить несколько обуславливающих ее причин.
Во-первых, это реальная территориальная ограниченность г. Ростова-на-Дону, который занимает меньшую площадь, чем, например г. Краснодар.
Во-вторых, характерная для города нерешенность проблем коммунальной инфраструктуры, в частности, водоснабжения.
В-третьих, длительность логистического цикла комплексного освоения территорий. «Чтобы приступить к освоению части крупного земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, должно пройти не менее двух - двух с половиной лет. Это минимальное время, которое должен потратить инвестор на разработку и согласование проекта планировки и межевания, утверждение проекта, прокладку всех инженерных сетей и дорог к размежеванным участкам»134.
То есть, получению градостроительного плана на самостоятельные земельные участки и получению разрешения на строительство предшествует длительный период, в течение которого инвестор фактически лишен возможности реализовать оплаченное им ранее право на комплексное освоение территории. В течение этого периода значительные первоначальные инвестиции застройщика оказываются иммобилизованными, а реальный возврат вложенных средств возможен не ранее чем через два - три года.
Апостериори для местных строительных компаний г. Ростова-на-Дону такой проект является фактически неподъемным ввиду ограниченности финансовой базы застройщиков. в итоге, реализация масштабных проектов комплексного освоения в городе больших участков земли проводится преимущественно крупными федеральными застройщиками, для которых, с точки зрения маркетинга строительство большого количества квартир в одном месте ограничивает возможности их быстрой реализации клиентам по выгодной цене.
Результирующий негативный эффект от всего этого может быть разложен по двум составляющим: федеральные застройщики в условиях отсутствия конкуренции фактически монопольно диктуют цены; местные застройщики остаются без объемов и вынуждены поддерживать инфляционный тренд на рынке, стремясь за счет увеличения цен повысить рентабельность строительства ограниченного числа объектов.
В этих условиях выход из сложившейся ситуации является инвариантным. Администрация города должна стимулировать процесс подготовки земельных участков для жилищного строительства, обеспечив их соответствующей инженерной и транспортной инфраструктурой, после чего, участки могут быть выставлены на аукцион.
Прологом для будущего закрепления данной практики может выступить созданное Правительством Ростовской области ОАО «Управление коммунальными ресурсами», которое за счет привлечения крупных государственных банков и институциональных инвесторов может обеспечить строительство инфраструктуры на земельных участках, которые затем в «мелкую нарезку» могут быть реализованы местным застройщикам. Это позволит усилить конкуренцию на рынке и ослабить динамику роста цен, за счет, как увеличения предложения жилья, так и его диффузии (распределения) между большим числом застройщиков.
Таким образом, магистральное направление усиления регулятивного вмешательства государства в процесс формирования институциональной структуры рынка составляют в данном случае, именно массированные земельные интервенции, синхронно подкрепленные государственным строительством соответствующей инфраструктуры.
