Введение к работе
Актуальность исследования. Управление недвижимостью - важная составляющая экономики государства. Однако сегодня управление недвижимостью - слишком широкое понятие, которое охватывает, но не раскрывает сути всех ниш управленческого бизнеса в сфере недвижимости. Изначально управление сводилось к эксплуатации и содержанию объектов. Затем появились управляющие, занимающиеся коммерческим управлением - сдачей в аренду площадей и взаимодействием с арендаторами. Первоочередной целью управления объектами коммерческой недвижимости является получение дохода.
В связи с растущей профессионализацией экономики недвижимости также растут и ожидания доходности от объектов недвижимости. Долгое время недвижимость в больших имущественных компаниях из-за ее стабилизирующего характера смешивалась в портфелях с другими классами активов. В фокусе находилось обеспечение инфляционных рисков или сглаживание колебаний всего портфеля, который содержит изменчивые классы активов (например, акции). Впоследствии инвестиции в недвижимость стали более долгосрочными, причем больше внимания уделялось стабильным денежным потокам и продолжительному развитию стоимости путем повышения арендной платы за использование помещений и земельного участка. Стоимость объектов недвижимости возрастала многократно. Однако сегодня подобного «автоматического» развития стоимости не происходит.
В начале нынешнего столетия чистая концентрация на длительном развитии стоимости недвижимости, особенно в случае институциональных инвесторов, частично утратила свое значение в пользу новой стратегии. Недвижимость воспринимается как рыночно-активный объект инвестирования. Для увеличения доходности при краткосрочной обращаемости к недвижимости предъявляются определенные требования. Инвесторы ожидают более высоких процентов на размещенный собственный капитал в течение более коротких инвестиционных периодов, а также успешную реализацию прироста стоимости объектов за счет использования ранее скрытых резервов.
На уровне отдельных объектов такое изменение ориентации несет с собой требование нового уровня профессионализма в управлении объектом. Прежде пассивное управление объектом сменяется активно интегрированным менеджментом с конкретными и высокими целевыми задачами в краткосрочном периоде. Такое направление получило в России название «управление активами в сфере недвижимости», и стало распространяться благодаря растущей глобализации.
Необходимость управления имущественными комплексами в соответствии с международными стандартами выявляет потребность появления на отечественном рынке специалиста по управлению стоимостью объектов недвижимости. Управляющий этого уровня не просто помогает собственнику сдать площади объекта в аренду, но и получить максимально возможный экономический результат. В этой связи целесообразны усилия по разработке
теоретико-методических основ этой концепции управления с учетом специфики отечественного рынка недвижимости.
Степень разработанности проблемы. С конца 90-х годов отечественная наука накопила достаточный объем знаний об управлении недвижимостью. Большой вклад в развитие современной отечественной теории управления недвижимостью внесли: П.Г. Грабовой, С.Н. Максимов, А.В. Марченко, Е.И. Тарасевич, М.Л. Разу, А.В. Талонов и др.
На сегодняшний день имеется множество научных исследований в области финансового менеджмента, затрагивающих, в том числе вопросы проектного управления и капиталовложений. Однако большинство этих работ посвящены банковскому менеджменту. С определенными допущениями, представленные в них выводы и рекомендации справедливы и в отношении недвижимости. Наибольший интерес вызывают работы таких авторов, как В.В. Ковалева, Ю. Бригхема, Л. Гапенски, Г.Н. Ронова, Т.С. Новашина, В.И. Карпунина, В.А. Волнина и ряда других. Вопросы стратегического планирования, также отчасти применимые для разработки стратегии управления недвижимыми объектами, освещаются в работах Р.А. Фатхутдинова, А.Н. Петрова, В.Р. Веснина и т.д.
Иностранная литература представляет немалый интерес при изучении проблемы управления стоимостью недвижимости, в частности интересны работы С. Тайхманна, Шульте, А. Пфнюра, А. Кэмпф-Дэрн, Л. Потратц, Й. Гюнтера, Й. Зиолы и др.
Анализ отечественной литературы показал, что существует немного разработок на тему управления стоимостью недвижимости, которые при этом являются в основном абстрактными, нежели практическими. Указанные авторы концентрируются на эксплуатации недвижимых объектов, на их коммерческом и инфраструктурном управлении, вопросы же управления недвижимостью с целью максимизации ее стоимости пока остаются неосвещенными.
Актуальность описанной проблемы, недостаточность ее проработанности, как в теоретическом, так и в методическом аспекте послужили основой для выбора темы диссертационного исследования, определили его цель и задачи.
Целью диссертационной работы является разработка и обоснование теоретических положений и методических рекомендаций по максимизации доходности и приросту стоимости объектов коммерческой недвижимости.
Достижение поставленной цели представляется возможным путем решения следующих задач:
определить содержание управленческих концепций, существующих в сфере недвижимости;
иерархически и содержательно дифференцировать различные управленческие концепции сферы недвижимости;
выявить ключевые элементы процесса управления недвижимостью, отвечающие за прирост стоимости и максимальную доходность объектов;
проанализировать этапы управления коммерческой недвижимостью с целью их реинжиниринга и оптимизации для дальнейшей интеграции в процесс управления недвижимостью, нацеленный на прирост стоимости объекта;
разработать рекомендации по формированию службы управления недвижимостью, ориентированной на максимизацию доходности объектов;
разработать практические рекомендации по повышению доходности и стоимости объектов недвижимости.
Объектом исследования выступает комплекс недвижимости, подвергаемый развитию с целью получения максимального коммерческого результата.
Предмет исследования - совокупность организационно-экономических и управленческих отношений по увеличению стоимости комплексов недвижимости.
Методологической основой исследования послужили общенаучные методы исследования и решения проблем: системный подход, логический анализ, приемы и методы социологических исследований, а также теоретико-методические положения, содержащиеся в работах отечественных и зарубежных ученых.
Теоретическую основу исследования составили научные труды отечественных и зарубежных авторов в области управления недвижимостью, финансового и стратегического менеджмента, в том числе фундаментальные и прикладные исследования и концепции.
Информационную базу диссертационного исследования составили законодательные и нормативные документы Правительства РФ, статистические данные, материалы периодической печати, данные социологических исследований, результаты личных исследований автора.
Научная новизна исследования заключается в разработке теоретико-методических положений и практических рекомендаций по организации процесса стратегического развития объекта коммерческой недвижимости с целью максимизации его стоимости.
Личный вклад автора в разработку положений, вынесенных на защиту, заключается в следующем:
разработана уровневая модель управленческих концепций в сфере недвижимости, определены роль и место каждой из концепций в системе управленческих наук сферы недвижимости;
разработана модель циклического процесса управления недвижимостью, ориентированного на достижение максимально возможного экономического результата; структурированы и систематизированы методические аспекты по каждому из этапов данного процесса;
сформулированы специфические функции управляющей недвижимостью компании, цель которой состоит в разработке и применении стратегии долгосрочного сохранения и увеличения стоимости объектов недвижимости заказчика;
предложены практические рекомендации и проведена оценка эффективности мероприятий по повышению стоимости объекта недвижимости.
Достоверность научных результатов и обоснованность научных положений и рекомендаций, содержащихся в диссертации, подтверждаются применением научных методов исследования, использованием фактических данных организаций, полнотой анализа теоретических и практических разработок, апробацией на научных конференциях, практической проверкой и внедрением результатов.
Значение для теории и практики диссертации связано с ее актуальностью и определяется тем, что основные результаты исследования, представленные конкретными предложениями по определению процесса стратегического и оперативного управления недвижимостью, могут быть использованы при преподавании курса «Управление недвижимостью». Практическая значимость полученных в рамках научного исследования результатов заключается в возможности их использования теоретиками, специалистами-практиками, представителями вузов, а также специалистами фирм, работающих с недвижимостью, как база для улучшения коммуникации между участниками рынка и как источник повышения конкурентоспособности управляющих недвижимостью компаний.
Апробация работы. Основные положения и результаты диссертационного исследования докладывались на 25-й и 26-й Всероссийской конференции молодых ученых «Реформы в России и проблемы управления», г. Москва.
Публикации. Основные результаты диссертационного исследования изложены в пяти публикациях, общим объемом 1,4 п.л., принадлежащих лично автору, в том числе 3 статьи в ведущих рецензируемых научных изданиях, рекомендованных ВАК Министерства образования и науки РФ.
Структура и объем работы соответствуют поставленным целям и отражают ее основное содержание. Диссертационное исследование состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы, включающего 132 источника, в том числе 43 зарубежных. Подготовленные автором и вынесенные в отдельный раздел приложения конкретизируют и наглядно иллюстрируют содержание диссертационного исследования.
