Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Теоретико-методологические основы формирования и использования инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости, роль его инновационной составляющей 10
1.1. Инвестиционный потенциал объектов коммерческой недвижимости как объект исследования 10
1.2. Системный подход к формированию, оценке и использованию инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости 23
1.3. Современные условия и роль инноваций в развитии инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости 35
1.4. Необходимость разработки инновационного механизма развития инвестиционного потенциала для объектов коммерческой недвижимости 48
Глава 2. Методы инновационного развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости 58
2.1. Мировая и отечественная практика развития методов формирования, оценки и использования инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости 58
2.2. Сравнительный анализ и определение стратегии инновационного развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости 70
2.3. Разработка и реализация программ инновационного развития объектов коммерческой недвижимости как основа повышения их инвестиционного потенциала 81
2.4. Оценка инновационной составляющей в процессе развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости 94
Глава 3. Перспективы инновационного развития инвестиционного по тенциала объектов коммерческой недвижимости в условиях мегаполиса 105
3.1. Основные направления инновационного развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости в условиях мегаполиса 105
3.2. Разработка системы показателей для оценки эффективности инновационного развития инвестиционного потенциала торгово-развлекательных и спор тивно-оздоровительных объектов коммерческой недвижимости 117
3.3. Модель согласования интересов участников инвестиционной деятельности при инновационном развитии инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости в условиях мегаполиса 129
3.4. Методика повышения инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости в условиях мегаполиса 140
Заключение 152
Список использованной литературы 159
- Системный подход к формированию, оценке и использованию инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости
- Необходимость разработки инновационного механизма развития инвестиционного потенциала для объектов коммерческой недвижимости
- Сравнительный анализ и определение стратегии инновационного развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости
- Модель согласования интересов участников инвестиционной деятельности при инновационном развитии инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости в условиях мегаполиса
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Рынок недвижимости является одной из важнейших сфер российской экономики. Управление объектами недвижимости требует существенных инвестиционных вложений, а вопросы формирования, оценки и эффективного использования их инвестиционного потенциала являются актуальными для современной экономики, т.к. определяют современное состояние и динамику перспективного развития исследуемого рынка. В основном это связано с тем, что рынок недвижимости является самым крупным рынком с инвестиционной точки зрения. При этом в условиях нестабильности развития рыночной среды необходимо использование инновационных подходов, методов, моделей и механизмов развития инвестиционного потенциала объектов недвижимости, позволяющих существенно улучшить качество управления исследуемыми объектами.
Рынок недвижимости как экономическое пространство, в котором процессы инновационного развития и инвестирования реализуются параллельно, имеет непосредственное отношение к обоснованию инвестиционных решений, росту инвестиционной привлекательности и конкурентоспособности объектов недвижимости, а также к определению наиболее комфортных условия при определении стратегии и программ инновационного развития, как исследуемых объектов, так и рынка в целом. При этом особой привлекательностью обладают объекты коммерческой недвижимости, инвестиционный потенциал которых имеет многоуровневый характер, позволяющий выявлять и эффективно использовать его инновационные возможности.
Для эффективного управления объектами коммерческой недвижимости необходимо учитывать специфику развития исследуемого рынка. Во многом сложности инвестирования в объекты коммерческой недвижимости обусловлены высокой капиталоемкостью (любое здание или сооружение представляет собой капитал, величина которого исчисляется десятками и сотнями миллионов рублей), а сложности их инновационного развития высокой регламентированностью управленческих бизнес-процессов на фоне большого срока окупаемости исследуемых объектов.
Если формирование, оценку и использование инвестиционного потенциала рассмотреть с точки зрения стадий жизненного цикла объектов коммерческой недвижимости, данный потенциал можно представить в качестве многоуровневой системы инновационных и инвестиционных возможностей, требующих корректировок в зависимости от текущего состояния объектов, а также от их взаимодействия между собой и с внешней средой.
Это означает, что процесс инновационного развития инвестиционного потенциала для объектов коммерческой недвижимости невозможен без совершенствования системы принятия инновационных и инвестиционных решений, предоставления своевременного методического обеспечения для реализуемых мероприятий, формирования механизмов и методик рации рационального управления группой взаимосвязанных или портфелем разрозненных объектов. В данной связи разработка инновационного механизма развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости представляется весьма актуальной.
Современная практика инновационного развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости акцентирует внимание на изучении методов и механизмов формирования, оценки и эффективного использования их инновационных и инвестиционных возможностей. При этом не уделяется должного внимания многоуровневой «природе» инвестиционного потенциала исследуемых объектов, позволяющей получить существенный синергетический эффект при его определении и возможность эффективного управления процессом его инновационного развития.
Проявившаяся в условиях современного экономического кризиса функциональная неполноценность традиционных методов и механизмов развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости требует корректировки в части разработки таких инновационных механизмов и методик, которые смогли бы учитывать современную динамику меняющейся рыночной среды при определении возможностей исследуемых объектов и потребностей развития рынка коммерческой недвижимости.
Сложившиеся в настоящее время подходы к развитию инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости не в полной мере отражают потребности современной экономики, что обуславливает повышенный интерес к процессам его формирования, оценки и рационального использования на различных уровнях управления. При этом существующие подходы к построению механизма развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости достаточно разрозненны.
Актуальность развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости обусловливает необходимость системного изучения, обобщения и критического переосмысления действующих форм и методов управления инновационной и инвестиционной деятельностью исследуемых объектов, что, в свою очередь, определяет необходимость разработки действенного механизма развития их инвестиционного потенциала, адекватного требованиям современных рыночных отношений.
Степень разработанности проблемы. Научный интерес к проблемам развития инновационной и инвестиционной деятельности, а также методов и механизмов развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости, заставил автора обратиться к анализу накопленного теоретического материала. Так, решению перечисленных проблем посвящены работы таких зарубежных ученых, как Р. Аккоф, И. Ансофф, Г. Бирман, В. Гари, Дж. Гитман, Д. Грэйсон, А. Дамодаран, Т. Колер, Т. Копленд, Д. Маклин, Д. Мурин, Д. Норткотт, Дж. Фишман, Дж. Фридман, Г. Харрисон, С. Шмидт и др. Существенный вклад в разработку указанного направления внесли труды отечественных исследователей, среди которых следует выделить работы Ф.Р. Абдуллаева, С.И. Абрамова, А.Н. Асаула, К.В. Балдина, И.А. Бланка, А.А. Горбунова, В.А. Горемыкина, П.Г. Грабового, О.А. Доничева, А.Ю. Егорова, А.А. Збрицкого, Т.А. Ивчик, Л.М. Игониной, Л.М. Каплана, Б.А. Колтынюка, В.В. Коссова, Н.Я. Кузина, С.А. Лочана, Е.В. Поповой, В.И. Ресина, В.З. Черняка и др.
Однако, несмотря на весьма значительное количество работ по данному направлению деятельности, в отечественной экономической науке существует необходимость всестороннего изучения инновационных методов и механизмов развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости. Таким образом, недостаточная изученность и степень разработанности, с одной стороны, и научно-практическая значимость – с другой, определили выбор темы диссертационного исследования, позволили сформулировать цель, задачи и круг рассматриваемых в нем вопросов.
Цель диссертационной работы заключается в совершенствовании методов и механизмов инновационного развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости в соответствии с современными условиями изменяющейся рыночной среды.
Для достижения сформулированной цели в диссертации были поставлены и решены следующие задачи:
– рассмотреть инвестиционный потенциал объектов коммерческой недвижимости как объект исследования, реализовав системный подход к его формированию, оценке и использованию;
– выявить современные условия и предложить механизм инновационного развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости;
– изучить мировую и отечественную практику инновационного развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости;
– дать методические рекомендации по разработке стратегии инновационного развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости;
– определить роль программ инновационного развития объектов коммерческой недвижимости и оценить инновационную составляющую в процессе развития инвестиционного потенциала данных объектов;
– определить перспективы и раскрыть основные направления инновационного развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости;
– предложить систему показателей для оценки эффективности инновационного развития инвестиционного потенциала торгово-развлекательных и спортивно-оздоровительных объектов коммерческой недвижимости;
– разработать методику повышения инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости.
Объект исследования – инвестиционный потенциала объектов коммерческой недвижимости.
Предмет исследования – инновационная составляющая организационно-экономических отношений, возникающих при формировании, оценке, использовании и развитии инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости.
Методической и теоретической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых по формированию, оценке, использованию и развитию инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости. При решении теоретических и прикладных задач были использованы общенаучные методы исследования, включая аналитический метод, экспертный метод, экономико-математического моделирования, сравнительного анализа, системный подход, методы планирования и прогнозирования, приемы научной абстракции и аналогии.
Информационно-эмпирическую базу исследования составили федеральные и региональные нормативно-правовые акты по вопросам инновационной и инвестиционной деятельности в сфере коммерческой недвижимости на территории РФ, официальные данные Федеральной службы государственной статистики РФ, Минэкономразвития России, программные документы и проекты целевых комплексных программ, факты, выводы и положения, опубликованные в научных изданиях России и других стран, данные глобальной информационной сети Интернет, аналитические отчеты экспертов инвестиционной сферы, а также результаты исследований и расчетов автора.
Научная новизна диссертационной работы заключается в разработке и обосновании методических подходов к формированию, оценке и эффективному использованию инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости за счет преимущественного развития инновационной составляющей, роста наиболее востребованных сегментов рынка коммерческой недвижимости, использования системы экономических стимулов и инновационных механизмов повышения конкурентоспособности исследуемых объектов.
К научным результатам, полученным лично автором и определяющим новизну и значимость проведенного исследования относятся:
1. Дана авторская трактовка понятия «инвестиционный потенциал объектов коммерческой недвижимости», позволившая рассмотреть его как совокупность инновационных и инвестиционных возможностей по использованию данных объектов, скорректированную с учетом стадий их жизненного цикла, территориального расположения и уровня конкурентоспособности. Реализован системный подход к формированию, оценке и использованию инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости, позволивший выявить его инновационную составляющую, структурные элементы и раскрыть их параметрические связи.
2. Предложен инновационный механизм развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости, отличительной особенностью которого является получение многоуровневого синергетического эффекта за счет улучшения процесса принятия инновационных и инвестиционных решений, организации рационального взаимодействия исследуемых объектов и структурных элементов их инвестиционного потенциала на принципах преимущественного развития инноваций, совершенствования инфраструктуры и использования системы экономических стимулов, обеспечивающих наиболее комфортные условия для разработки стратегии и программ управления объектами коммерческой недвижимости.
3. Даны методические рекомендации по разработке стратегии инновационного развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости, ориентированной на повышение конкурентоспособности и рост их инвестиционного потенциала за счет своевременного организационно-методического обеспечения инновационных преобразований и инвестиционных мероприятий, повышения универсальности использования помещений и опережающего роста торгово-развлекательных и спортивно - оздоровительных объектов как наиболее востребованных на рынке коммерческой недвижимости, а также обладающих наибольшей инновационностью.
4. Предложена методика инновационного развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости, в основе которой лежит разработка комплекса инновационных проектов и программ, ориентированных на улучшение качественных и количественных характеристик исследуемых объектов на различных уровнях управления (группа взаимосвязанных объектов, крупный имущественно - технологический комплекс, портфель коммерческой недвижимости). Раскрыта роль инновационной составляющей в процессе развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости.
5. Раскрыты основные направления инновационного развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости: социальное, технико-технологическое, финансово-экономическое, детальное изучение которых на примере портфеля торгово-развлекательных и спортивно-оздоровительных объектов позволило оценить эффективность формирования и использования их инвестиционного потенциала в условиях мегаполиса.
6. Разработана методика управления инвестиционной привлекательностью торгово-развлекательных и спортивно-оздоровительных объектов коммерческой недвижимости, отличительной особенностью которой является использование модели согласования интересов участников инновационной и инвестиционной деятельности со стратегией повышения конкурентоспособности исследуемых объектов в условиях мегаполиса.
Теоретическая и практическая значимость результатов исследования заключается в том, что основные положения и выводы, содержащиеся в диссертации, вносят определенный вклад в теорию управления инновациями и инвестиционной деятельностью, а также могут быть взяты за основу при совершенствовании методов и построении инновационного механизма развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости в условиях мегаполиса.
Результаты настоящего исследования могут быть использованы как методический и учебный материал при преподавании в вузах и учебных заведениях дополнительного профессионального образования ряда тем по курсам «Инновации», «Инвестиции», «Инновационный менеджмент», «Инвестиционный менеджмент», «Инновационная деятельность», «Инвестиционная деятельность» и другие.
Практическая значимость результатов диссертационного исследования заключается в том, что их использование позволит:
– определить стратегию инновационного развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости;
– разработать систему показателей для оценки эффективности инновационного развития инвестиционного потенциала торгово-развлекательных и спортивно-оздоровительных объектов коммерческой недвижимости;
– обеспечить инвестиционную привлекательность объектов коммерческой недвижимости в условиях мегаполиса;
– существенно улучшить процесс организации взаимодействия участников механизма инновационного развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости.
Реализация и апробация результатов исследования. Основные теоретические и методические положения диссертационной работы отражены в одиннадцати научных трудах автора общим объемом 3,75 п.л.
Вопросы формирования, оценки, использования и развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости обсуждены и одобрены на Всероссийских научно-практических конференциях «Современная Россия: экономика и государство» в 2007 и 2008 годах; «Актуальные проблемы развития экономических систем: теория и практика» в 2008 и 2009 годах.
Основные результаты исследования использованы в учебном процессе ГОУ ВПО «Академия народного хозяйства при Правительстве РФ» и ГОУ ДПО «Государственная академия профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы».
Структура работы. Структура диссертации отражает цель и задачи исследования. Работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы. Содержание диссертационного исследования раскрывается в нижеприведенной последовательности:
Введение.
Системный подход к формированию, оценке и использованию инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости
Представим, прежде всего, определения недвижимости, рынка недвижимости, дадим классификацию объектов коммерческой недвижимости и в заключение рассмотрим основные характеристики инвестиционного потенциала данных объектов.
В процессе проведения экономических реформ в современной России было введено законодательное деление имущества на движимое и недвижимое имущество. Отправной точкой возвращения концепции частной собственности в нашей стране можно считать 1990 год, когда «Закон о собственности в СССР» признал понятие частной собственности, которое в дальнейшем было законодательно оформлено и для зданий, сооружений и их обособленных частей — помещений (Земельный кодекс РСФСР 1991 года, Конституция РФ 1993 года, Гражданский кодекс РФ 1994 года, Градостроительный кодекс РФ 1998 года).
В соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации (статья 130) и Федеральным законом от 17 июля 1997 года № 122—ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», к «недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости)» относятся «земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы». К недвижимым вещам также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. При этом отмечается, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно статье 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью». Привести исчерпывающий перечень объектов недвижимости невозможно, так как он непрерывно расширяется по мере развития рынка и вовлечения новых объектов в гражданский оборот.
Наряду с закреплением общих положений о недвижимом имуществе в отношении конкретного вида недвижимого имущества законодательством определены особые условия вовлечения объектов недвижимости в гражданский оборот — право собственности и другие права на недвижимые объекты, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Рассмотрим, какие объекты считаются недвижимостью в соответствии с зарубежным законодательством. В США это земля и все, что с ней прочно связано, а также воздушное пространство, в Италии к недвижимости относится еще и вода, во Франции Гражданский кодекс относит к недвижимости все предметы, находящиеся на земельном участке и используемые для его обслуживания, если они обладают хотя бы одним из следующих признаков: недвижимая природа, функциональное назначение.
Соответственно и в литературе существует масса трактовок понятия «недвижимость». Приведем некоторые из них: - Оксфордский толковый словарь по бизнесу: «Недвижимое имущество — это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней»; - М. Кулагин: «... имущества являются недвижимыми по их природе или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют»; - Д. Розенберг (США): «Недвижимое имущество — реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли и над ее поверхностью», - А. Якушенко: «Недвижимость — комплекс физических, экономико-правовых и социальных отношений»1.
Аналогичные трактовки даны и во многих других зарубежных публикациях. Как видно из всех вышеприведенных определений, несмотря на различие исторических периодов и формулировок, все они описывают землю и находящиеся на ней объекты.
В современной теории и практике рынка недвижимости США различают два понятия: физический объект (real estate) и правовые отношения, связанные с недвижимостью (real property). Отечественный специалист А.Н. Асаул также считает, что в русском языке эти понятия необходимо разграничить; выражения «недвижимость» и «недвижимое имущество» в большей степени определяют правовые отношения, а «объект
Также наибольшее распространение в специальной литературе получила классификация объектов недвижимости с сегментацией по секторам рынка. В целом можно отметить, что эта классификация, используемая для объектов недвижимости, совпадает с классификацией рынков недвижимости, за следующим исключением: в качестве идентификаторов секторов рынка недвижимости могут выступать не только типы объектов, но и типы операций. Недвижимость, существующая, но при этом не обращающаяся на рынке, соответственно, не образует такого сектора. Не существует, например, рынка объектов социально-культурного назначения. Однако, последнее характерно главным образом для России, за рубежом, например, церковные здания могут быть отнесены к спекулятивной недвижимости.
Сформулируем теперь определение рынка недвижимости. Весьма точное определение дал аналитик и оценщик Российской Гильдии Риэлтеров Г.М. Стерник: «Рынок недвижимости — это сектор национальной рыночной экономики» представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов; оперирующих на рынке, видов деятельности на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (созидания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка» .
Необходимость разработки инновационного механизма развития инвестиционного потенциала для объектов коммерческой недвижимости
Влияние мирового финансового кризиса на рынок офисной недвижимости начало проявляться в коррекции арендных ставок и цен продаж на некоторые объекты в пределах 10-15%. В некоторых случаях - до 30-40%. После кризиса 1998 г. арендные ставки упали в среднем на 30% - класс А и 25% - класс В. На некоторые объекты цены в течение «кризисного года» упали на 60%. Вряд ли сегодня падение будет больше. Коррекция арендных ставок произошла не только в бизнес-центрах, расположенных в Москве, но и за её пределами. Ставки на некоторые объекты снизились на 15-25%.
В краткосрочном периоде (4 кв. 2010 гг.) ожидается коррекция арендных ставок в сторону понижения в пределах 10-15 %, в некоторых случаях - до 40-50%. Изменение ценовой политики собственника (для арендуемых офисов) будет проявляться в пересмотре в сторону снижения ставок по некоторым договорам аренды, в том числе и предварительным. В первую очередь коррекция произойдёт в объектах, не соответствующих заявленному собственником классу. Оживление рынка стоит ожидать не ранее, чем через полгода. В среднесрочном периоде будет наблюдаться стагнация арендных ставок и повышение в пределах не более 10-12% (начало 20 Юг). Все это также приведет к ухудшению условий развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой офисной недвижимости. В заключение представим оптимистичный и пессимистичный сценарии формирования условий развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой офисной недвижимости.
Оптимистический сценарий формирования условий развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой офисной недвижимости. Стабилизация на рынке начнется с весны-начала лета 2010 г. Так, в случае оздоровления экономики и вследствие улучшения финансового состояния компаний продолжится увеличение спроса на качественные офисные площади. Ожидается рост ставок (конец 2010 г), но в пределах 10-15%, такого резкого роста, как в 2007 году (на 30%) не произойдет. Что касается насыщения рынка офисной недвижимости, он будет отложен в период с 2011 г. до 2013-2014 гг., так как ряд крупных проектов могут не выйти на рынок в озвученные девело-перами сроки.
Пессимистический сценарий формирования условий развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой офисной недвижимости. Данный сценарий получит своё развитие, в случае стагнации экономики в течение всего следующего года. Спрос со стороны компании будет достаточно низким, новые офисы будут просто «никому не нужны». Падение ставок составит 30-40%. Предложение будет по-прежнему превышать спрос.
Объекты коммерческой торгово-развлекательной недвижимости. Во многом переломным в развитии рынка торгово-развлекательной недвижимости Москвы стал 3-й квартал 2008 г. Если еще летом ситуация на мировом финансовом рынке не сказывалась на планах российских девелоперов и ритейлеров, то уже осенью появились заявления о том, что кризис отразился на планах девелоперов относительно ввода новых объектов и на финансовой стабильности многих ритейлеров, что в дальнейшем несомненно найдет отражение на изменении спроса и предложения на рынке и приведет к снижению уровня инвестиционного потенциала объектов коммерческой торгово-развлекательной недвижимости. Следует отметить, что на формирование современных условий развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой торгово-развлекательной недвижимости также влияют такие параметры как предложение, спрос и коммерческие условия осуществления сделок.
Предложение объектов коммерческой торгово-развлекательной недвижимости. С начала осени 2009 года, после очевидного осложнения доступа к финансовым ресурсам, а также тяжелой текущей долговой нагрузки, девелоперы вынуждены были пересмотреть свои планы вводы новых объектов коммерческой торгово-развлекательной недвижимости. Анонсировали о заморозке перспективных проектов компании: Midland (сеть торговых центров формата strip mall в регионах), OPIN (ТРК «Центр искусства, культуры и досуга им. А.И. Райкина»), Mirax (подземный ТЦ «Смо-ленка»), AFI Development (МФК в Кунцево), ADG Group (приостановила до конца года даже строящиеся проекты, а в общей сложности вела проработку более 10 проектов в проектов в Брянске, Калининграде, Новосибирске, Астрахани, Нижнем Новгороде, Чебоксарах, Липецке, Оренбурге и Кемерово), RGI International (будет продолжать работу над одним проектом - Tsvetnoy Development), «Росевродевелопмент» (общий портфель торговых проектов компании составляет 1,3 млн. кв. м). В основном, приостановке подверглись проекты на ранних стадиях проработки и проекты в регионах. Финансовые потоки девелоперов были направлены в текущие проекты и на поддержания текущих обязательств и финансовой стабильности.
На московском рынке анонсировалось лишь о заморозке 2 проектов: ТРЦ в Одинцово, который девелопер «РТМ» выставило на продажу и ТРК «Центр искусства, культуры и досуга им. А.И. Райкина» под девелопментом OPIN. Однако с учетом давно сложившейся практики задержек со сроками ввода торговых объектов), очевидно, что ситуация лишь усугубится. Дальнейший прогноз прироста предложения основан на реализации тех объектов, которые находятся на зрелой стадии строительства и финансируются согласно докризисным договоренностям. Проекты, которые пока находятся на «бумажной» стадии, скорее всего будут приостановлены. Основная причина тому: высокая стоимость заемных средств, а также снижение спроса со стороны операторов и снижение потребительской активности, что приведет в долгосрочной перспективе к ухудшению условий развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой торгово-развлекательной недвижимости. В результате, дальнейшая динамика предложения качественной торгово-развлекательной недвижимости в Москве будет связана со стабильным ростом до начала 2010 гг. (за счет строящихся в настоящий момент объектов), а после существенным спадом.
Сравнительный анализ и определение стратегии инновационного развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости
Так как проекты реконцепции существующих или создания новых объектов коммерческой недвижимости осуществляются при уже существующих нишах, в проекте должна быть приведена их характеристика с точки зрения способствования сложившейся ситуации в нише для генерации новых условий развития инвестиционного потенциала исследуемых объектов. Данный анализ должен также включать анализ потребителей и конкурентов объекта коммерческой недвижимости. Анализ потребителей должен определить потребительские запросы, потенциальные сегменты рынка недвижимости и характер процесса инвестирования в исследуемые объекты. Для этого разработчик проекта должен провести детальное исследование рынка коммерческой недвижимости и выявить ключевые факторы развития инвестиционного потенциала объектов данного рынка (они нами упоминались ранее в параграфе 1.4.).
Также важно для понимания основных направлений развития методов формирования, оценки и использования инвестиционного потенциала проанализировать риски реализации проектов реконцепции существующих или создания новых объектов коммерческой недвижимости. Суть анализа риска состоит в следующем. Вне зависимости от качества допущений, будущее всегда несет в себе элемент неопределенности. Большая часть данных, необходимых, например, для финансового анализа (элементы затрат, цены, объем продаж и т. п.) являются неопределенными. В будущем возможны изменения прогноза как в худшую сторону (снижение прибыли), так и в лучшую. Анализ риска предлагает учет всех изменений, как в сторону ухудшения, так и в сторону улучшения.
В процессе реализации проектов реконцепции существующих или создания новых объектов коммерческой недвижимости подвержены изменению следующие элементы: себестоимость и стоимость строительно-монтажных работ, стоимость капитальных затрат, стоимость оборудования, необходимого для использования объекта коммерческой недвижимости и так далее. В результате выходной параметр, например прибыль, будет случайным. Риск использует понятие вероятностного распределения и вероятности. Например, риск равен вероятности получить отрицательную прибыль, то есть убыток. Чем более широкий диапазон изменения факторов проекта, тем большему риску подвержен инвестор или владелец объекта коммерческой недвижимости с точки зрения резкого изменения состава, структуры составляющих и уровня инвестиционного потенциала исследуемого объекта" .
Таким образом, резюмируем основные составляющие мировой и отечественной практики развития методов формирования, оценки и использования инвестиционного потенциала, раскрывающие также направления повышения эффективности процесса инвестирования проектов реконцепции существующих или создания новых объектов коммерческой недвижимости: доминирование пообъектной ориентации при выборе методов; целенаправленность развития методов; комплексное использование методов; повышение обоснованности принимаемых инвестиционных решений; обеспечение единства системы развития методов; высокий профессионализм в области развития изучаемых методов.
Дадим подробную детализацию данных составляющих мировой и отечественной практики развития методов формирования, оценки и использования инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости.
Доминирование пообъектной ориентации при выборе и развитии методов формирования, оценки и использования инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости. Основным объектом, на которого обращен процесс развития методов формирования, оценки и использования инвестиционного потенциала является объект коммерческой недвижимости, под которым, как уже было упомянуто в параграфе 1.1. понимается юридически обособленная часть недвижимого имущества, состоящая из земельного участка (или его части) и всех связанных с ним зданий, сооружений, оборудования и установок (или их частей). Более расширенное понимание пообъектного статуса способно изменить основные денежные потоки от использования объекта коммерческой недвижимости, что затруднит формирование, оценку и использования его инвестиционного потенциала.
Целенаправленность развития методов формирования, оценки и использования инвестиционного потенгщала объекта коммерческой недвижимости. Применительно к каждому объекту коммерческой недвижимости собственником должна быть определена и зафиксирована цель, которую он преследует и достижению которой служит объект. Цели собственника должны иметь соответствующее количественное выражение, позволяющее оценить степень их реалистичности и результаты деятельности по их достижению. На основании целей собственника, мониторинга рынка и анализа состояния объекта коммерческой недвижимости применительно к каждому используемому методу формирования, оценки и использования инвестиционного потенциала должен разрабатываться перечень мероприятий, обеспечивающих максимальное достижение целей собственника (стратегии и программы развития инвестиционного потенциала объекта коммерческой недвижимости).
Комплексное использование методов формирования, оценки и использования инвестиционного потегщиала объекта коммерческой недвижимости как фактор развития. Деятельность в области развития методов предполагает систематическое принятие решений и их выполнение на всех стадиях жизненного цикла формирования условий развития инвестиционного потенциала, направленных на достижение целей собственника в отношении инвестирования в объекты коммерческой недвижимости. Полноценный процесс развития изучаемых нами методов может быть обеспечен только при соблюдении обязательного условия охвата всего жизненного цикла формирования условий повышения инвестиционного потенциала объекта коммерческой недвижимости. В соответствии с тройственной сущностью объекта коммерческой недвижимости (как физического объекта, как объекта экономических отношений и как объекта правовых отношений) в течение всего срока формирования условий развития его инвестиционного потенциала, параллельно выполняются три цикла: правовой, экономический и физический. Решения по физическому изменению объекта, изменению его правового статуса принимаются в тесной связи с изменением факторов развития инвестиционного потенциала данного объекта.
Модель согласования интересов участников инвестиционной деятельности при инновационном развитии инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости в условиях мегаполиса
Продолжим рассмотрение возможностей совершенствования процессов формирования, оценки и использования инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости на примере торгово-развлекательных и спортивно-оздоровительных объектов коммерческой недвижимости (ТР и СО ОКН).
Важным свойством совершенствования процессов формирования, оценки и использования инвестиционного потенциала ОКН является общность действий их сотрудников в достижении стратегических и оперативных целей, стоящих перед объектов в целом — корпоративность всех процессов.
Корпоративность обеспечивается организационной формой ведения бизнеса и оказания основных услуг. В свою очередь организационная форма ведения бизнеса определяется типом правовых отношений ОКН с государством, разграничением ресурсов объекта от внешней среды и формированием устойчивых хозяйственных и финансово-экономических отношений внутри: подчинение сотрудников, делегирование полномочий и распределение сфер ответственности.
Далее представлены и охарактеризованы основные направления инновационного развития инвестиционного потенциала ОКН, которые возможно использовать в современных условиях экономического кризиса (таблица 8).
Следует разделить направления инновационного развития инвестиционного потенциала ОКН на три основных вида.
Социальное направление инновационного развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости. Из представленных на текущий момент отдельных возможностей реализации социального направления инновационного развития инвестиционного потенциала ОКН можно назвать организационно-деятельностные игры, коучинг, коллективные формы организации труда на основе концепции рабочих команд, эволюционные подходы к развитию инвестиционного потенциала. В качестве основного пользователя указанного выше направления инновационного развития инвестиционного потенциала можно назвать СО ОКН «World Class».
В качестве методологической базы инновационного развития инвестиционного потенциала в рамках данного социального направления используются социология и психология. Развитие инвестиционного потенциала ОКН осуществляется за счет самоопределения работников и выстраивания эффективных коммуникаций между ними. Данную группу методик в рамках социального направления инновационного развития инвестиционного потенциала ОКН можно также охарактеризовать как личностно-ориентированную во всех смыслах. Здесь основным объектом и субъектом преобразований выступает личность работника ОКН. При этом методика работы существенно зависит от наработанного опыта конкретного тренера.
Методики, используемые в рамках технико-технологического направления инновационного развития инвестиционного потенциала объекта коммерческой недвижимости эволюционировали от методов создания сложных технических систем. Методологическая база реализации данного направления развития инвестиционного потенциала ОКН — теория систем, системотехника, системный анализ, кибернетика. Рассматривая ОКН как систему, данное направление развивает инвестиционный потенциал через совершенствование технологии деятельности и структуру информационных потоков исследуемого объекта коммерческой недвижимости. Специфической чертой этих методик является родственность формализации, регламентации деятельности до определенной степени. Перечислим некоторые широко известные подходы, реализуемые в рамках технико-технологического направления инновационного развития инвестиционного потенциала ОКН: системный анализ, научная организация труда, Total Quality Management (TQM), Structure Analysis and Design Technique (SADT), реинжиниринг бизнес-процессов (business-process reengineering).
Осуществление методик в рамках финансово-экономического направления инновационного развития инвестиционного потенциала объекта коммерческой недвижимости заключаются в распространении отраслевого или функционального опыта. Именно с позиций методик финансово-экономического направления инновационного развития инвестиционного потенциала ОКН используется прецедентный опыт в принятии решений, применяются типовые организационные и функциональные схемы, осуществляется подбор персонала, «имеющего успешный опыт аналогичной деятельности».
Главный тезис использования методик финансово-экономического направления инновационного развития инвестиционного потенциала ОКН — универсальность успешного опыта разрешения конкретных ситуаций аналогичных объектов коммерческой недвижимости в области повышения своего инвестиционного потенциала (кейсов). Система накопления и передачи этого опыта строится на типовых решениях в типовых ситуациях. В рамках финансово-экономического направления инновационного развития инвестиционного потенциала ОКН рассматривается как некоторый аналог успешных бизнесов. Изменения проводятся через профессионалов как носителей кейсов. Поэтому закономерно то, что финансово-экономическое направление развития инвестиционного потенциала ОКН распространено наиболее широко.
Очевидно, что каждое из направлений инновационного развития инвестиционного потенциала эффективно в решении ограниченного круга задач функционирования ОКН. Поэтому для осуществления значимых преобразований в составе и структуре основных составляющих инвестиционного потенциала ОКН приходится прибегать к комплексному использованию основных их методик. Наиболее оптимальной в условиях экономического кризиса следует считать комбинацию менеджеров в ОКН, отвечающих за вопросы стратегического развития: менеджер, в чью сферу ответственности входит корпоративное инвестиционное развитие, является представителем техникот технологического направления, руководитель кадровой службы — социального, руководитель (руководители) маркетинговых служб, деятельности и отдела продаж — финансово-экономического направления инновационного развития инвестиционного потенциала объекта.
Выделяя три основных направления инновационного развития инвестиционного потенциала ОКН, должно упомянуть, что системность обеспечивается каждым из них, хотя и в разном качестве.
Реализация социального направления инновационного развития инвестиционного потенциала ОКН основана на тезисе целостности, системности мыследеятельности человека. То есть взаимосвязанности представлений (знаний, опыта и самоопределения), деятельности и коммуникаций людей.
Реализация финансово-экономического направления инновационного развития инвестиционного потенциала ОКН базируется на целостности сложившейся в первую очередь экономической деятельности данного объекта коммерческой недвижимости: системе ресурсного обеспечения деятельности и профессиональной практики в области инвестирования и развития (в том числе развития и оказания торгово-развлекательных или спортивно-оздоровительных услуг). Реализация технико-технологического направления инновационного развития инвестиционного потенциала ОКН, исходя из представлений об информационно-технических системах, обеспечивают целостность проектных решений о перспективном устройстве бизнеса и торгово-развлекательной и спортивно-оздоровительной деятельности.
