Введение к работе
Актуальность темы исследования. Главная задача социально-экономической политики государства - повышение социального уровня жизни населения. Эта задача сформулирована в предвыборной программе Президента РФ В.В. Путина и в его выступлениях, посвященных стратегии развития России на ближайшую и длительную перспективы. Основой достижения целей социальной политики является устойчивый экономический рост, как во всей стране в целом, так и в ее регионах. В своем Послании Федеральному Собранию Президент РФ выделил в качестве основного направления развития укрепление экономической базы регионов. Достижение этой цели требует повышения качества управления на всех уровнях, в том числе муниципальном.
Резкое возрастание роли и ответственности органов местного самоуправления стало в последний период отчетливой тенденцией. Эта роль, прежде всего, прослеживается в количестве самих муниципальных образований (МО), общее число которых в настоящее время составляет 23 тыс. 118, в том числе, 517 городских округов, 1821 муниципальных районов, 1711 городских поселений, 18833 сельских поселений и 236 внутригородских территорий городов федерального значения. Еще более значимым свидетельством повышения роли местного самоуправления следует считать то, что на этот уровень управления последовательно передаются расширенные полномочия, ранее выполнявшиеся более высокими уровнями. Сферой ответственности органов местного самоуправления является вся проводимая социально-экономическая политика, результатом и количественной мерой эффективности которой должен быть экономический рост. Естественно, ключевую роль при этом играет наличие необходимой базы, использование которой обеспечивает такой рост. Условиями формирования такой базы являются наличие совокупности располагаемых финансовых ресурсов и стабильность поступления доходов в муниципальный бюджет. В свою очередь, наличие таких условий представляет собой прямую функцию того, насколько активно задействуются возможные источники доходов. В этом отношении невозможно переоценить значение недвижимости, входящей в состав имущества МО. Являясь натурально-вещественным фундаментом жизнедеятельности и одним из наиболее востребованных экономических активов и объектов гражданского оборота, муниципальная недвижимость обладает всеми потенциальными возможностями для того, чтобы стать таким же устойчивым фундаментом формирования доходной части муниципального бюджета. Следовательно, ее использование представляет собой важнейший фактор экономического роста и социально-экономического развития МО в целом. Обстоятельством, которое в наибольшей степени препятствует качественному выполнению органами местного самоуправления своих постоянно расширяющихся функций и полномочий, следует считать хронический недостаток
финансовых ресурсов, главной причиной которого является ограниченность доходной базы муниципального бюджета.
Достижение позитивных результатов социально-экономического развития в подобных сложных условиях в решающей степени зависит от качества управления. Это очевидная констатация должна быть конкретизирована и наполнена адекватным содержанием, прежде всего, в отношении тех характеристик управленческого процесса, которые определяются как механизм управления. Именно отсутствие адекватного механизма следует считать одним из основных недостатков, резко снижающих эффективность практической деятельности в сфере управления муниципальной недвижимостью. Таким образом, формирование подобного механизма представляет собой одну из важнейших практических задач, решение которой возможно только при необходимой теоретической и методической обоснованности подходов, в соответствии с которыми такое формирование осуществляется.
Различные аспекты проблем повышения эффективности управления муниципальной недвижимостью отражены в работах Егоровой Е.Н., Кабановой Т.В., Максимчук О.В., МеметоваР.С, Трухиной Н.И., Шварцмана Н.И., Ядровой И.В. и др.; в трудах зарубежных ученых: Дж. Джекобе, Блэр А. Рубла, Р. Граца. Вопросы совершенствования организационно-экономических механизмов управления недвижимостью исследовались Барониным С. А., Грабовым П.Г., Квачадзе Р.Г., Кирилловой А.Н., Лукмановой И.Г., Сагайдак С.А., Юртаевой А.Е. и др. Проблемы оценки эффективности инвестиций в недвижимость и оценки собственности рассматривались Коссовым В.В., Кулаковым К.Ю., Лившицем В.Н., Хрусталевым Б.Б., Шахназаровым А.Г. и др. Эти же вопросы рассматривались в трудах зарубежных ученых: Р. Гровера, Р. Коуза, Г. Харрисона и др.
Несмотря на значительное количество выполненных исследований, многие теоретические, методологические и методические аспекты управления объектами недвижимости, находящимися в муниципальной собственности, требуют своего дальнейшего развития и более детального анализа.
С учетом изложенного, данное исследование, направленное на формирование организационно-экономического механизма управления развитием (ОЭМУР) муниципальной доходной недвижимости (МДН), является актуальным, имеет важное народнохозяйственное значение, восполняет пробел в этой области исследований и способствует обеспечению устойчивого развития МО.
Целью исследования является разработка методов формирования организационно-экономического механизма управления, обеспечивающего эффективное развитие муниципальной доходной недвижимости и гарантированное пополнение доходной части муниципального бюджета.
Для достижения указанной цели исследования были поставлены и решены следующие научные задачи.
-выделены и исследованы специфические особенности управления муниципальной собственностью, проанализированы количественные и структурные показатели доходов от ее использования;
- уточнены сущность и содержательная характеристика организационно-
экономического механизма управления развитием муниципальной доходной
недвижимости, определены основные структурные компоненты механизма;
- сформирована иерархия функциональных целей при планировании
развития муниципальной доходной недвижимости;
-исследованы финансовые потоки, генерируемые в процессе развития муниципальной доходной недвижимости, отражающие все существенные факторы влияния;
- исследована совокупность методов, обеспечивающих эффективную
реализацию инвестиционных проектов по развитию муниципальной
доходной недвижимости на принципах партнерства муниципальных органов
управления и частных инвесторов;
рассмотрены подходы к оценке эффективности развития муниципальной доходной недвижимости посредством функционирования организационно-экономического механизма управления.
Объектом исследования является совокупность недвижимого доходного имущества, находящегося в собственности муниципальных образований, на всех этапах его жизненного цикла.
Предмет исследования составляют организационные и экономические отношения, возникающие в процессе управления развитием муниципальной доходной недвижимости.
Теоретической и методологической основой исследования являются диалектический метод познания, логические абстракции, системный подход к изучению объективных закономерностей функционирования управленческих структур, базовые положения экономического анализа, методы математической статистики, экономико-математического моделирования, графической интерпретации рассматриваемых явлений и процессов, положения экономической теории, теории управления и оценки эффективности инвестиций.
Информационной основой диссертационной работы послужили нормативно-правовые акты РФ, Правительств Москвы и Санкт-Петербурга, других городов по различным аспектам использования муниципальной собственности, данные Росстата и Минрегионразвития, материалы муниципальных органов по управлению имуществом.
Научная новизна исследования заключается в обосновании и разработке методических подходов, направленных на формирование эффективного организационно-экономического механизма управления развитием муниципальной доходной недвижимости.
К основным результатам, полученным в диссертации и составляющим новизну исследования, относятся следующие:
-определение характеристик процесса управления развитием муниципальной доходной недвижимости на основе комплексного анализа специфических особенностей муниципальной собственности;
-обоснование содержательной характеристики и функциональной структуры организационно-экономического механизма управления развитием муниципальной доходной недвижимости;
-определение основных направлений развития муниципальной доходной недвижимости на основе сформированной иерархии функциональных целей;
- экономико-математическая модель развития муниципальной доходной
недвижимости с обоснованием системы показателей, отражающих как
результаты реализации проектов развития муниципальной доходной
недвижимости, так и деятельность структур, управляющих ее
использованием;
-алгоритм реализации инвестиционных проектов на основе государственно-частного партнерства, совокупность которых обеспечивает максимально возможные объемы конечного социально-экономического эффекта;
-методические подходы к комплексной оценке экономической эффективности проектов развития муниципальной доходной недвижимости с учетом формирования портфелей.
На защиту выносятся:
определение понятийных терминов исследуемой предметной области и классификационный анализ муниципальной доходной недвижимости;
процессная модель развития муниципальной доходной недвижимости;
структурно-функциональная модель организационно-экономического механизма управления развитием муниципальной доходной недвижимости на основе муниципального сервейинга;
результаты факторного анализа и экономико-математическая модель процесса развития муниципальной доходной недвижимости с обоснованием уточненных методических подходов к оценке эффективности и сопоставительного анализа;
алгоритм методики оценки эффективности проектов развития МДН для различных механизмов реализации с результатами практической апробации.
Практическая значимость исследования заключается в возможности использования разработанных методических положений, алгоритмов, рекомендаций в деятельности МО по развитию муниципальной доходной недвижимости.
Достоверность полученных автором результатов обусловлена применением современных экономических теорий, методов и подходов, позволяющих получить подтверждение выдвинутых гипотез с учетом статистической отчетности муниципальных образований за период 2005-2012 гг., а также апробацией разработанных научных рекомендаций.
Соответствие диссертации Паспорту научной специальности.
Отраженные в диссертации научные положения соответствуют формуле и области исследований паспорта специальности ВАК 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство), а
именно:
Пункту 1.3.66. «Развитие теории и методологии управления объектами недвижимости различного функционального назначения».
Пункту 1.3.77. «Теоретические, методологические и методические основы определения эффективности инвестиционных проектов в строительстве».
Пункту 3.17. «Управление экономикой регионов. Формы и механизмы взаимодействия федеральной, региональной, муниципальной власти, бизнес-структур и структур гражданского общества. Функции и механизмы управления. Методическое обоснование и разработка организационных схем и механизмов управления экономикой регионов; оценка их эффективности».
Апробация результатов исследования. Основные положения и результаты исследования докладывались на Всероссийской и Международной научно-практической конференции «Социальные и экономические проблемы градостроительства и архитектуры» (Москва, 2011г.), Международной межвузовской научно-практической конференции молодых ученых, докторантов и аспирантов «Строительство - формирование среды жизнедеятельности» (Москва, 2011, 2012 гг.), Международной научной конференции «Интеграция, партнерство и инновации в строительной науке и образовании» (Москва, 2011 г.), Международной научно-практической конференции «Жилищная политика в России. Современные подходы к управлению и содержанию объектов недвижимости» (г. Сочи, 4-6 октября 2012 года).
Результаты диссертационной работы внедрены в учебный процесс ФГБОУ ВПО «Московский государственный строительный университет» в рамках преподавания дисциплин «Основы муниципального управления и регулирования системы ЖКК», «Экономика недвижимости», «Управление недвижимостью», «Управление инвестициями и их экономическая оценка».
Основные теоретические и практические выводы исследования доведены до возможности практической реализации в деятельности оценочной компании ООО «Центр независимой экспертизы собственности» и строительной компании ЗАО «Строймеханизация».
Публикации. По теме диссертации автором опубликованы 9 научных работ общим объемом 3,6 п.л. (3 статьи в журналах перечня ВАК), в том числе лично автором 2,8 п.л.
Структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографии, включающей 137 наименований, и приложения. Общий объем диссертации 207 страниц, из них 19 таблиц, 21 рисунок.
Во введении обоснована актуальность темы исследования, сформулированы цель и задачи, определены предмет и объект исследования, теоретическая и методологическая основа, научная новизна и практическая значимость.
В первой главе проанализированы особенности и проблемы экономического развития системы местного самоуправления РФ; выявлены основные тенденции развития доходной части бюджетов муниципальных образований; выполнен классификационный анализ структуры муниципальной недвижимости; осуществлен обзор современных научно-практических исследований в области управления развитием муниципальной недвижимости с обоснованием проблемной ситуации; сформулирована рабочая гипотеза.
Во второй главе на основе принципов системного анализа смоделирован процесс развития муниципальной доходной недвижимости; дана общая характеристика и сформированы принципы системного структурирования организационно-экономического механизма управления на основе многокомпонентного подхода; разработана структурно-функциональная модель основных компонент организационно-экономического механизма управления с выделением особенностей организационной и экономической составляющих.
В третьей главе сформулированы общие рекомендации для муниципальных образований с обоснованием существенных составляющих эффекта от совершенствования организационно-экономического механизма управления и величины платы за арендное жилье; разработаны предложения по развитию доходной недвижимости на примере реализации инвестиционного портфеля по формированию арендного жилья с оценкой его эффективности; даны предложения по совершенствованию организационно-экономического механизма управления развитием недвижимости на основе реализации инвестиционного транспортного проекта с оценкой его эффективности и определением синергетического эффекта.
В заключении сформулированы основные выводы и рекомендации.
