Введение к работе
Актуальность темы исследования. Несмотря на довольно существенное влияние рынка недвижимости на экономику страны, на сегодняшний день нет достаточно полно разработанной теоретической базы, способствующей раскрытию его закономерностей формирования, пониманию механизмов функционирования и способах управления им. Из-за привязанности объектов недвижимости к определенному местоположению основополагающей системой взаимодействия экономических агентов является локальный рынок недвижимости. Решение задач эффективности взаимоотношений экономических агентов возможно только с учётом специфических особенностей различных регионов, муниципальных образований и только на локальном уровне. Это и раскрывает важность в условиях рыночных отношений изучения механизма функционирования локальных рынков, в том числе локального рынка недвижимости.
Одним из самых значимых противоречий локального рынка недвижимости является противоречие между специализацией и интеграцией функций в объектах недвижимости, что создаёт предпосылки для образования нового формата недвижимости - многофункциональных комплексов - объектов недвижимости, сочетающих в себе более двух функциональных назначений, потребность в какой-либо одной из них со стороны потребителя не зависит от расположения другой в составе объекта.
Процесс формирования локального рынка многофункциональных комплексов (далее ЛРМК) достаточно длительный и сложный. ЛРМК является социально-экономической системой, развитие которой является необходимостью, определяющейся потребностью человека. Локальный рынок многофункциональных комплексов является составной частью рыночной системы, которая в силу своего несовершенного характера нуждается в регулировании, обеспечивающем эффективное развитие, как самой системы рынка недвижимости, так и общества. Исторический опыт показывает, что функционирование и развитие экономических систем не может осуществляться только на основе рыночного саморегулирования. Политика государственного невмешательства неизбежно приводит, как свидетельствует мировой опыт, к нарастанию разного рода противоречий, способных разрушить целостность экономики и общества.
Обеспечить сбалансированность развития локального рынка и придать ему экономическое равновесие способна система сбалансированного развития локального рынка - механизм, т.е. совокупность методов и средств, обеспечивающих экономическое равновесие рынка, устойчивое динамическое развитие и возможность адаптации рынка к меняющимся условиям, а также его трансформация
на новый качественный уровень. Для достижения такого состояния необходима развитость механизмов самоорганизации, направленность административной, организационной и экономической деятельности государства.
В большинстве работ российские и зарубежные учёные, рассматривая вопросы структуры рынка недвижимости, механизма его функционирования, управления, обычно акцентируют внимание на методах, с помощью которых можно воздействовать на этот вид рынка, обходя при этом содержание и структуру такой категории, как формирование самого механизма развития рынка недвижимости.
В свою очередь, эффективная поддержка рынка может быть осуществлена только в случае наличия сформированного механизма управления рынком, то есть методов и средств, способных регулировать процессы, протекающие в нём.
Поэтому научно-методические проблемы эффективных и перспективных путей развития рынка недвижимости - рынка многофункциональных комплексов, и разработка механизма формирования экономических и управленческих отношений на рынке недвижимости крупных городов является актуальной.
Степень научной разработанности проблемы. Анализ теории и практики развития управления объектами недвижимости занимает значительное место в зарубежной и отечественной науке. Несмотря на актуальность, концепция многофункциональной недвижимости на сегодняшний день не имеет достаточной теоретической и практической базы.
Необходимо отметить несколько направлений научно-исследовательских работ, затрагивающих различные аспекты данной проблемы:
- Ряд работ, касающихся данного формата недвижимости, в виде статей ведущих экспертов рынка недвижимости;
Основополагающие труды по общим вопросам формирования общественно-многофункциональных и деловых многофункциональных комплексов В.А. Абызова, Э. Богосяна, И.П. Васильевой, А.А. Гаврилиной, А.И. Урбаха, СМ. Шумилкина и др., а также зарубежных авторов - Н. Беддингтона, Д. Гослинга, Б. Майтленда и др.;
Вопросы развития российского рынка недвижимости и его отдельных элементов находят развернутое отражение в трудах А.Н. Асаула, В.И., Озерова B.C., Бузырева, Н.В. Булановой, В.А. Горемыкина, В.В. Григорьева, А.И. Острина, А.В Руднева, B.C. Чекалина и др.;
Значительный вклад в формировании представлений о рынке недвижимости, как сферы взаимодействия предприятий определенной отрасли, внесли работы представителей теории организации отраслевых
рынков - СБ. Авдашева, К. Викселя, Дж. Робинсон, X. Хотеллинга, Э.Чемберлина, Ф.Эджуорта, Л.Кабраль, Ф.Шерер и др.; - Вопросы, связанные с изучением региональных и локальных аспектов, нашли своё отражение в трудах известных отечественных и зарубежных экономистов: А.С. Новосёлова, В.Г.Игнатова, В.И.Бутова, О.А.Доничева, В.И.Видяпина, Ю.Н. Лапыгина.
В экономической науке нет единства мнений по определению понятия и сущности устойчивого, сбалансированного экономического развития рынка, мало исследовано его содержание, особенно применительно к локальным рынкам многофункциональных комплексов. Недостаточно также изучены вопросы формирования механизма сбалансированного развития ЛРМК.
Возрастающая роль локальных рынков недвижимости в социально-экономической жизни страны, а также тенденции, определяющие новый этап развития рынка - возникновение многофункциональных комплексов, обусловили цель и задачи исследования.
Цель диссертационного исследования состоит в разработке механизма развития локального рынка многофункциональных комплексов в крупных городах для обеспечения устойчивого развития.
Достижение поставленной цели предопределило постановку и последовательное решение следующих задач:
раскрыть сущность и механизм функционирования локальных рынков недвижимости и уточнить содержание понятий «локальные рынки недвижимости» и «многофункциональные комплексы»;
систематизировать и обобщить теоретико-методологические подходы к исследованию локальных рынков и критически осмыслить эти подходы для анализа локальных рынков многофункциональных комплексов;
выработать подходы к анализу и мониторингу состояния локальных рынков многофункциональных комплексов в крупных городах;
выявить базовые ориентиры и выделить ключевые этапы формирования системы устойчивого экономического развития ЛРМК как основополагающего механизма регулирования и сбалансированного развития рынка МК;
раскрыть процесс формирования рынка многофункциональных комплексов и выявить факторы, влияющие на формирование эффективной системы развития локального рынка;
разработать механизм формирования системы сбалансированного развития рынка многофункциональных комплексов;
апробировать механизм формирования системы устойчивого сбалансированного экономического развития ЛРМК и выработать на основе системы рекомендации по методам и средствам регулирования
развития локального рынка многофункциональных комплексов, нацеленных на формирование эффективного рынка многофункциональных комплексов.
Объектом исследования являются локальные рынки многофункциональных комплексов, формирующиеся в экономическом пространстве крупных городов.
Выбор объекта исследования обусловлен, во-первых, остротой социально-экономических, пространственных, политических, морально-психологических проблем, возникающих в силу глубоких противоречий в развитии российского рынка недвижимости как на уровне страны в целом, так и на уровне городских поселений. Во-вторых, появление такого нового формата недвижимости, как многофункциональные комплексы, поставило ряд вопросов, возникающих в виду недостаточной разработанности концепции многофункциональной недвижимости.
Предметом исследования являются экономические отношения, возникающие при становлении локальных рынков недвижимости.
Теоретической и методологической основой исследования послужили основные положения концепции устойчивого развития и общей теории систем, научные труды по проблемам стратегического управления и мониторинга социально-экономических систем, основополагающие труды по общим вопросам формирования общественно-многофункциональных и деловых многофункциональных комплексов, труды по вопросам развития российского рынка недвижимости и его отдельных элементов, работы представителей теории организации отраслевых рынков, научные труды, связанные с изучением региональных и локальных аспектов, методические и научно-практические разработки отечественных и зарубежных ученых по рассматриваемой теме.
В работе применяются следующие методы: системный подход, логико-теоретический, структурно-функциональный и сравнительный анализ, экономико-математические и статистические методы, метод экспертных оценок.
Информационную базу исследования составили официальные данные Федеральной службы государственной статистики РФ, ее территориального органа по Владимирской области, комитета по экономической политике администрации Владимирской области, нормативные документы и законодательные акты РФ и ее субъектов, материалы исследований отечественных и зарубежных ученых, аналитические материалы периодической печати и научно-практических конференций, результаты экспертных опросов и оценок, материалы, представленные в сети Интернет, а также личные исследования автора.
Область исследования. Работа выполнена в соответствии с паспортом специальности ВАК РФ 08.00.05 - Экономика и управлении народным хозяйством: региональная экономика (п. 5.6).
Основным научным результатом исследования является разработка и апробация оригинального механизма формирования системы сбалансированного устойчивого экономического развития ЛРМК, включающего в себя процедуру построения самой системы и алгоритм ее формирования. Потребность в данном механизме обусловлена тем, что в период стратегических изменений необходим комплексный инструментарий регулирования ЛРМК и система индикаторов устойчивого экономического развития на региональном уровне.
Научная новизна исследования заключается в следующем:
Уточнено содержание понятия «локальный рынок недвижимости», отличающееся особым представлением его как полиструктурной системы, представленной в пяти качествах: как система экономических отношений, как иерархическая, пространственно организованная система, как элемент системы рынков, как самостоятельный элемент социально-экономического пространства национальной экономики, как элемент, взаимодействующий с системой территориально-пространственного развития поселения с учетом многозначности объектов недвижимости.
Уточнено содержание понятия «Многофункциональный комплекс» (далее МК), который определяется как объект недвижимости, сочетающий в себе более двух независимых функциональных назначений, потребность в какой-либо одной из них со стороны потребителя не зависит от расположения другой в составе объекта. Отличительной особенностью такого определения является возможность учета объектов недвижимости, функции которых обеспечивают не только экономический, но и другие эффекты (социальный, технический и т.д.), а независимость функций является главной отличительной чертой МК от других объектов недвижимости.
Предложен подход к исследованию локальных рынков многофункциональных комплексов (ЛРМК) в крупных городах, отличающийся комплексностью, позволяющей преодолеть объективно существующий содержательный разрыв между существующими подходами к исследованию рынков недвижимости и учесть многозначность объектов недвижимости.
Предложена система сбалансированного развития ЛРМК в качестве основополагающего механизма регулирования и сбалансированного развития рынка МК, обеспечивающего экономическую устойчивость данного рынка, определяющего возможность приспособления рынка к новым меняющимся условиям, а также трансформации его на новый качественный уровень. Отличительной особенностью механизма является
представление его конструкции в виде двух взаимосвязанных и взаимозависимых блоков. Первый блок - это основные факторы, определяющие развитие рынка недвижимости, а также инструментарий оценки данных факторов. Второй блок представляет этапы формирования политики развития, включающие: 1) определение целей и главных приоритетов политики развития; 2) разработка принципов формирования механизма реализации региональной политики; 3) формирование региональной программы развития рынка.
Раскрыто содержание процесса формирования рынка многофункциональных комплексов и выявлены факторы, определяющие возникновение МК. Основным направляющим фактором интеграции функций в отдельном объекте недвижимости является рост эффективности, которая может выражаться в виде дохода или прибыли -экономическая эффективность; объёмно-планировочных и конструкционных решений - техническая эффективность; создание рабочих мест и экономии домохозяйств - социальная эффективность; уменьшение воздействия на окружающую среды - экологическая эффективность; уменьшение транзакционных издержек - эффект синергии.
Разработан механизм формирования системы сбалансированного развития рынка многофункциональных комплексов на основе концепции системы сбалансированных показателей (ССП), а также алгоритм определения ССП при формировании политики развития ЛРМК. Предложенный механизм отличается синтезированной оригинальной моделью ССП стратегического развития ЛРМК, представляющей собой взаимосвязанные проекции/карты ЛРМК: карта экономических агентов рынка, карта экономических отношений, карта инфраструктуры, карта финансовой проекции рынка, карта системы рынков, карта территориально-пространственной системы поселения.
Апробирован механизм формирования системы устойчивого сбалансированного экономического развития ЛРМК и выработаны рекомендации по методам и средствам регулирования развития локального рынка многофункциональных комплексов, нацеленные на формирование их эффективного рынка.
Теоретическая значимость полученных результатов состоит в том, что развиты положения по управлению развитием локальным рынком недвижимости, методы и средства позволяющие регулировать экономические отношения, протекающие в нем.
Практическая значимость исследования заключается в возможности применения на практике научных результатов проведенного исследования и состоит главным образом в том, что содержит целостную систему научных положений, посвященных вопросам формирования системы сбалансированного устойчивого экономического развития
локальных рынков недвижимости, применение которой способствует эффективной реализации стратегий развития регионов. Значение выполненного исследования обусловлено его непосредственной направленностью на совершенствование процесса разработки и реализации стратегии устойчивого экономического развития на региональном уровне.
Материалы исследования могут быть использованы:
- руководителями и специалистами экономических подразделений в
администрациях субъектов Российской Федерации для совершенствования
и оптимизации управленческих процессов;
сотрудниками научно-исследовательских и консалтинговых структур при выполнении работ, связанных с проблематикой устойчивого экономического развития на региональном и муниципальном уровнях;
- профессорско-преподавательским составом высших учебных
заведений в преподавании таких учебных дисциплин, как «Планирование и
прогнозирование», «Региональная экономика», «Стратегическое
управление», а также специальных курсов «Устойчивое экономическое
развитие», «Совершенствование системы государственного и
муниципального управления» при повышении квалификации и
переподготовки государственных и муниципальных служащих.
Апробация работы и внедрение результатов исследования. Основные положения и отдельные результаты исследования докладывались и обсуждались на Международных и Всероссийских научно-практических конференциях в 2008 - 2010 годах.
Результаты диссертационного исследования использовались управлением архитектуры и строительства администрации города Владимира при разработке «Стратегии развития строительного комплекса муниципального образования город Владимир на период до 2015 года».
Ряд методических разработок диссертационной работы применяется в учебном процессе Владимирского государственного университета.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 8 работ общим объемом 1,95 авторских печатных листов, в том числе 2 работы в ведущих рецензируемых научных журналах и изданиях.
Структура и объем диссертации определены целью и логикой исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав (тринадцати параграфов), заключения, списка использованных источников, восьми приложений и содержит 19 таблиц и 20 рисунков.
