Содержание к диссертации
Введение З
Глава 1. Теоретико-методологические основы изучения рынка коммерческой недвижимости 11
1.1. Экономическая сущность недвижимости 11
1.2 Механизм функционирования рынка недвижимости 21
1.3. Формирование регионального рынка коммерческой недвижимости 36
Глава 2. Анализ состояния рынка коммерческой недвижимости в РТ 62
2.1. Анализ современного состояния рынка коммерческой недвижимости Республики Татарстан 62
2.1.1. Алгоритм анализа рынка коммерческой недвижимости 62
2.1.2. Состояние рынка коммерческой недвижимости РТ 67
Инфраструктура и участники рынка коммерческой недвижимости РТ. НО
Глава 3. Прогнозирование развития рынка коммерческой недвижимости на примере г. Казани 139
3.1. Цикличность развития рынка недвижимости 139
3.2. Прогнозирование основных направлений развития рынка коммерческой недвижимости г. Казани 148
Заключение 175
Список использованной литературы 183
Приложения 192
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Рынок недвижимости выступает одной из важнейших сфер экономики. Во всем мире она охватывает более пятидесяти процентов мирового богатства. Кроме того, нельзя не учитывать огромную социальную роль недвижимости, прежде всего, за счет такого вида недвижимости, как жилье, которое имеет первостепенный потребительский приоритет. В то же время рынок недвижимости выступает материальной базой для осуществления предпринимательской деятельности, а также может служить источником доходов.
Такой сегмент рынка, как коммерческая недвижимость, включает в себя объекты, способные приносить доход своим владельцам и рассматривается ими как один из способов инвестирования капитала. Рынок коммерческой недвижимости имеет черты финансового рынка - одна сторона (собственники объектов недвижимости) предоставляют физический капитал (помещения) в пользование на основе срочности, платности (арендная плата) и возвратности, а вторая сторона, не имея достаточно средств для приобретения недвижимости в собственность, или не считая приобретение целесообразным (арендная плата может быть зачастую более выгодна, если капитал, вложенный в основной бизнес, приносит большую доходность, чем ставка капитализации, которой можно достичь при покупке здания), получают помещения в пользование. Таким образом, очевидна важная роль данного сектора рынка недвижимости в финансово-хозяйственной деятельности субъектов экономики.
В научных исследованиях, затрагивающих проблемы функционирования рынка коммерческой недвижимости, не сложилось единого мнения ни о трактовке самого понятия «коммерческая недвижимость», ни о его содержании. Также отсутствие критериев оценки развития данного рынка затрудняют теоретическое и прикладное осмысление процессов, происходящих на всех стадиях его формирования и развития.
Необходимость всестороннего анализа внешних и внутренних факторов, оказывающих влияние на формирование, функционирование и развитие рынка коммерческой недвижимости, обусловили выбор темы исследования.
Степень разработанности темы. Общетеоретические аспекты условий использования недвижимого имущества, как элемента земельного участка, рассмотрены в работах П. Самуэльсона, К. Макконнела, Р. Поздена, А. О Салливана и ряда других экономистов.
Недвижимость в контексте общеметодологических подходов наиболее полно представлена в работах отечественных и зарубежных авторов: Л. Абалкина, Т. Игнатовой, Н. Колесова, В. Куликова, Д. Львова, В. Медветовой, С. Максимова, Ю. Ольсевича, В. Радаева, Ф. Рыбакова, Г. Стерник, Д. Фридмана, Н. Ордуэя, Ч. Анкерсона, У Шепкеля, А. Ринга, Дж. Эккерта, Л. Харрисона, С. Хадсон-Вильсон и др. В данных работах анализируются отдельные функции управления недвижимостью, таких, как оценка стоимости, планирование инвестиций в недвижимость, оптимизация условий землепользования, управление качеством объекта, анализ рынка недвижимости.
В теоретическом отношении наиболее изученной является часть рынка недвижимости в сфере потребления, а именно - рынок жилья. Проблемам формирования и развития этой части рынка уделили внимание такие авторы, как -О. Бессонова, Р. Страйк, Т. Кингсли, В. Субботина, Е. Щербакова, Ю. Яковлева, И. Гусарова. Рынок коммерческой недвижимости изучался в аспекте таких вопросов, как эффективность управления объектами коммерческой недвижимости (Бесланов Р.Д., Кулибанова В.В.), оценка инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости (Гарина С.А.), предпринимательская деятельность на рынке недвижимости (Ханатаев Г.Д.).
Исследованию рынка недвижимости с позиций региональной экономики, посвящены работы следующих авторов - Круглик СИ., Гусарова И.А., Хисамутдинов Р.Г., Велижанская Т.А., Епишина Е.Д., Нуждаева Е.В., Чубаров И.А., Федоров А.Е., Коган В.И., при этом следует отметить, что данные работы рассматривают вопросы, связанные с региональными особенностями управления рынком недвижимости в целом, прогнозированием регионального рынка недвижимости и особенностями функционирования локального рынка жилья. jt Между тем, вопросы, касающиеся региональных особенностей формирования и функционирования рынка коммерческой недвижимости, остаются мало изученными.
Таким образом, большинство работ посвящено рассмотрению вопросов, связанных с оценкой недвижимости, процессами финансирования или отдельными аспектами экономики жилищного сектора. В то же время, по-прежнему, актуальными остаются вопросы, касающиеся механизма функционирования рынка коммерческой недвижимости, а также важным является исследование факторов и региональных особенностей, влияющих на развитие данного рынка. Требуют также уточнения ряд положений теоретико-методологического характера.
Цель и задачи исследования. Цель диссертационной работы заключается в выявлении основных тенденций и региональных особенностей формирования и функционирования рынка коммерческой недвижимости, и прогнозирование на этой основе развития основных сегментов регионального рынка.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
- дать определение коммерческой недвижимости на основе выявленных критериев отнесения объектов к коммерческой недвижимости;
- исследовать теоретические основы процессов формирования и функционирования рынка коммерческой недвижимости региона;
- изучить существующие методики анализа рынка недвижимости с учетом их региональных различий;
- выявить основные сегменты регионального рынка коммерческой недвижимости;
- проанализировать современное состояние рынка коммерческой недвижимости Республики Татарстан;
- изучить сложившуюся структуру рынка коммерческой недвижимости в регионе и проанализировать его инфраструктуру;
- выявить факторы, влияющие на развитие регионального рынка коммерческой недвижимости;
- спрогнозировать основные направления развития сегментов рынка коммерческой недвижимости в регионе.
Объект и предмет исследования. Объектом исследования являются основные сегменты рынка коммерческой недвижимости Республики Татарстан -офисная, торговая и производственно-складская недвижимость. Предметом исследования являются социально-экономические процессы формирования, функционирования и развития данных сегментов рынка коммерческой недвижимости.
Методологической и теоретической основой исследования явились труды большого числа зарубежных и отечественных авторов в области исследования рынков недвижимости, положения современной экономической теории, а также законы и нормативные акты государственных органов власти. В работе использованы методы единства исторического и логического подхода, дедукции и индукции, системный подход к исследованию явлений, экономико-математические приемы и подходы.
Информационной и эмпирической базой исследования послужили нормативно-правовые и статистические данные Российской Федерации и Республики Татарстан, статьи в периодических изданиях и научные труды конференций по теме диссертации, аналитические обзоры риэлторских фирм города Казани и Республики Татарстан, информационные ресурсы сети «Интернет».
Научная новизна диссертации. Автором определено понятие регионального рынка коммерческой недвижимости, предложены четкие критерии отнесения объектов недвижимости к коммерческим, а также проведено исследование современного состояния рынка коммерческой недвижимости
Республики Татарстан, выявлены региональные особенности процесса формирования рынка коммерческой недвижимости и найдены взаимосвязи между уровнем арендных ставок, объемом предложения и макроэкономическими показателями страны в целом и конкретного региона, которые позволяют определить прогнозные значения исследуемых показателей.
Научная новизна характеризуется следующими результатами:
- предложены критерии определения объектов коммерческой недвижимости, к которым, в частности, отнесены следующие: ориентация собственников объектов коммерческой недвижимости на получение дохода, способность объекта недвижимости приносить в течение длительного времени стабильный денежный доход, необходимость управления объектом недвижимости, осуществление предпринимательской деятельности арендаторами помещений;
- определено понятие регионального рынка коммерческой недвижимости, функционирование которого происходит под воздействием макроэкономических (в первую очередь под воздействием размера среднемесячной заработной платы, объема промышленного производства, организованных сбережений населения; объема экспорта) и региональных факторов (политических и экономических) в границах территориального пространства региона, по поводу удовлетворения потребностей путем передачи юридических прав на объекты недвижимости, способные приносить доход своим владельцам;
- предложен алгоритм анализа состояния рынка коммерческой недвижимости, опирающийся на принцип системности и позволяющий получить интегрированную оценку текущего состояния рынка в целом;
- выявлена взаимосвязь между уровнем арендной ставки и макроэкономическими показателями страны в целом и региона, которая показала, что большее влияние региональные факторы оказывают на рынок торговой недвижимости, тогда как рынок офисных помещений в большей степени зависит от общестрановых показателей экономики, а цены на складскую недвижимость зависят как от региональных, так и от общестрановых факторов;
- на основе составленной экономико-математической модели дан прогноз (ді основных направлений развития рынка коммерческой недвижимости в Республике Татарстан.
Конкретное личное участие автора в получении научных результатов. Предлагаемая диссертационная работа продолжает исследование процессов формирования, функционирования и развития региональных рынков недвижимости, в частности такого его сегмента, как рынок коммерческой недвижимости.
В отличие от опубликованных работ при анализе малоизученных аспектов поставленной проблемы автором сделано следующее:
- в отсутствии четких критериев отнесения объектов недвижимости к коммерческим объектам, что затрудняет процесс сегментации рынка коммерческой недвижимости и его последующий анализ, предложен набор конкретных признаков объектов коммерческой недвижимости;
выявлены региональные особенности формирования рынка коммерческой недвижимости в Республике Татарстан - формирование происходило под воздействием политических факторов (принятие Постановлений Кабинета Министров РТ); функционирование рынка также имеет региональную специфику - наибольшего развития сегменты офисной и торговой недвижимости достигают в экономических центрах регионов, для которых также характерны более высокий уровень цен и более развитая структура рынка;
- в результате проведения корреляционно-регрессионного анализа динамических "рядов изменения арендной ставки и объема предложения под воздействием 20 макроэкономических показателей, отражающие экономическое положение страны в целом и конкретного региона (в данном случае РТ), в 2001- 2004гг., и их попарного сравнения с результирующими показателями, были определены факторы, влияющие на изменение анализируемых показателей;
по каждому из рассматриваемых сегментов рынка коммерческой недвижимости была выявлена степень его подверженности влиянию группе общестрановых или региональных факторов, которая показала, что региональные М факторы в большей степени оказывают влияние на рынок торговой недвижимости, тогда как рынок офисных помещений в большей степени зависит от общестрановых показателей экономики, а складская недвижимость зависит как от региональных, так и от общестрановых факторов;
- анализ динамики изменения основных показателей рынка коммерческой недвижимости (арендная ставка, объем предложения, уровень спроса) позволил идентифицировать стадии развития каждого из сегментов: рынок офисной недвижимости находится на стадии стабилизации, торговых объектов - на стадии роста, производственно-складских объектов - на начальной стадии развития;
- на основе построенных уравнений регрессии и проведенного факторного анализа сделан прогноз значений арендных ставок и объема предложения по сегментам рынка на период до 2008г.;
- исходя из прогнозных данных, сформулированы предположения о возможных основных направлениях развития анализируемых сегментов ранка коммерческой недвижимости в Республике Татарстан.
Практическая значимость диссертации заключается в том, что результаты исследования могут быть использованы органами власти для выработки региональной политики в области развития рынка коммерческой недвижимости, потенциальными инвесторами при принятии решений о целесообразности вложения средств в изучаемый сегмент экономики региона, другими заинтересованными субъектами при изучении состояния коммерческой недвижимости региона.
Апробация результатов исследования. Основные положения диссертации изложены в публикациях автора, его докладах и выступлениях на научно-практических конференциях «Общество, государство, личность: проблемы взаимодействия в условиях рыночной экономики» 20-21 апреля 2005г. в Академии управления «ТИСБИ», «Будущее России: перспективы и стратегии развития» 02.12.2004г. в ИУЭП, а также на аспирантских семинарах.
Структура диссертации. Диссертационное исследование состоит из г# введения, трех глав, девяти параграфов, заключения, списка использованной литературы, приложений.
