Содержание к диссертации
Введение 3
Глава 1. Проблемы научного обеспечения анализа и прогнозирования
развития рынка офисной недвижимости в мегаполисе 9
Недвижимость как объект рыночных отношений 9
Рынок недвижимости как объект исследования 19
Актуальные проблемы исследования рынка офисной недвижимости.... 37 Выводы по Главе 1 56
Глава 2. Методы анализа рынка офисной недвижимости и модели
прогнозирования его развития , 58
Классификация офисной недвижимости как инструмент анализа рынка58
Пространственное моделирования направлений спроса и ценового распределения на рынке офисной недвижимости 79
Методы анализа влияния макроэкономических факторов на развитие
рынка офисной недвижимости 94
Выводы по Главе 2 105
Глава 3. Практика применения предлагаемых методов и моделей на
примере рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга 107
Сегментация рынка офисной недвижимости на основании предложенной классификации 107
Анализ и прогнозирование спроса на рынке офисной недвижимости ..118
Анализ и прогнозирование ценовой структуры рынка офисной
недвижимости 129
Выводы по Главе 3 136
Заключение . 138
Список использованной литературы 142
Введение к работе
Актуальность исследования
Важное место рынка офисной недвижимости в экономике страны основывается как на его функции поддержки деятельности субъектов экономических отношений, так и на его эффективности как инвестиционного актива и, следовательно, привлекательности как объекта предпринимательской деятельности.
Рынок офисной недвижимости является своеобразным индикатором уровня деловой активности в мегаполисе и одним из основных секторов инвестиционной активности. Наибольшее влияние на показатели и тенденции уровня развития офисного рынка в мегаполисе оказывает крупноформатная офисная недвижимость, которая является наиболее эффективным вариантом использования ограниченных земельных ресурсов в целях создания и развития соответствующего сегмента рынка.
В качестве важной предпосылки можно отметить относительно короткий срок функционирования рынка офисной недвижимости в России и его малое географическое распространение по сравнению с другими сегментами (например, жилой и торговой), что проявляется в его недостаточной изученности и развитости.
Значимость рынка офисной недвижимости создает необходимость для осуществления его постоянного комплексного анализа и прогнозирования.
Рынок офисной недвижимости с одной стороны обладает мультипликативным воздействием на развитие мегаполиса, а с другой стороны сам подвержен влиянию макроэкономических факторов, что усиливает значимость понимания соответствующих процессов.
Поэтому формирование методологической базы анализа и прогнозирования развития рынка офисной недвижимости как одной из подсистем экономики мегаполиса, оказывающей значительное влияние на различные ее сферы, является актуальным и практически значимым.
Цель и задачи исследования
Цель настоящего исследования состоит в том, чтобы, опираясь на результаты изучения процессов формирования и развития рынка офисной недвижимости в мегаполисе, усовершенствовать методы его анализа и прогнозирования.
В соответствие с целью исследования в диссертационной работе ставятся следующие задачи:
Исследовать актуальные проблемы анализа и прогнозирования развития рынка офисной недвижимости в мегаполисе, изучить существующую методическую базу анализа и прогнозирования, выявить недостатки существующих методов.
На основании выявленных проблем определить основные направления совершенствования существующей методической базы анализа и прогнозирования развития рынка офисной недвижимости.
Сформировать методическую структуру процесса анализа и прогнозирования рынка офисной недвижимости, учитывающую выявленные недостатки существующих методов и позволяющие выполнять исследовательские задачи в условиях недостаточного информационного обеспечения.
Разработать классификацию офисного рынка, которая будет являться инструментом его анализа и учитывать особенности крупноформатной офисной недвижимости мегаполиса.
Разработать модель распределения спроса на офисную недвижимость внутри мегаполиса, учитывающую особенности территориального развития рынка недвижимости.
Исследовать макроэкономические показатели, имеющие наибольшее влияние на рынок недвижимости, определить направление и значимость их воздействия.
Построить пространственную модель рынка офисной недвижимости в мегаполисе на основе использования географических информационных систем.
Провести экспериментальные расчеты на основе предлагаемых методов и показать результативность их применения на практике.
Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и практических вопросов, связанных с процессами, происходящими на рынке офисной недвижимости в мегаполисе.
Объектом исследования является рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга. При этом основное внимание уделяется рынку крупноформатной офисной недвижимости, который оказывает наибольшее воздействие на формирование и развитие исследуемого сегмента рынка.
Степень разработанности проблемы
В российской экономической литературе с начала 90-х годов прошлого века стало уделяться значительное внимание исследованию процессов, происходящих на рынке недвижимости. Основы анализа и прогнозирования рынка недвижимости рассматриваются в работах таких авторов, как: Л.П. Белых, Э.Р. Бугулов, Н.В. Васильева, Т.В. Власова, С.Н. Волков, В.А. Горемыкин, В.В. Григорьев, Л.М. Каплан, Н.В. Комарова, С.Н. Максимов, Ю.В. Пашкус, В.И. Ресин, Э.М. Соколовская, Смирнова И.В., Г.М. Стерник, Е.И. Тарасевич.
Различным аспектам рынка недвижимости в современной российской экономике посвящены работы Е.Б. Ардемасова, И.Т. Балабанова, Л.П. Белых, В.В. Бузырева, СВ. Грибовского, Б.Д. Новикова, Е.В. Песоцкой, Е.И. Тарасе-вича, Николаса Ордуэя (Nicholas Ordway), Джека Фридмана (Jack P. Friedman), Генри С. Харрисона (Henry S. Harrison).
Ричард Пейзер (Peiser, Richard В.) и Анна Фрей (Anne В. Frej) рассматривают процесс анализа рынка как составляющую процесса девелопмента.
Таким образом, работа в равной степени опирается на исследования как отечественных, так и зарубежных специалистов.
Теоретической и методической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных экономистов по проблемам анализа и прогнозирования рынка недвижимости. Методологическую основу исследования составляет системный подход к рынку офисной недвижимости мегаполиса как к объекту анализа и прогнозирования. В работе применялись методы сравнительного экономического анализа, статистические методы, методы маркетинговых исследований, графические методы.
Нормативно-правовой базой исследования являются федеральные законы и кодифицированные акты Российской Федерации, законы субъектов Российской Федерации и другие нормативно-правовые акты.
Информационную базу исследования составляют данные, характеризующие состояние и тенденции мирового рынка недвижимости, рынка недвижимости России и ее мегаполисов; статистические материалы и аналитические обзоры, опубликованные в литературных источниках и в информационных сетях.
Научная новизна
Уточнены терминологические основы анализа рынка недвижимости: уточнено понятие «рынок офисной недвижимости» с учетом специфики мегаполиса, введено понятие «крупноформатная офисная недвижимость» как формообразующий элемент исследуемого сегмента рынка.
Выявлены проблемы анализа и прогнозирования рынка офисной недвижимости, обусловленные его низким уровнем развития и недостатком информационного обеспечения в российских мегаполисах, показывающие необходимость совершенствования соответствующего научного обеспечения.
На основе исследования различных этапов анализа и прогнозирования рынка офисной недвижимости во взаимосвязи с внешними информационными ресурсами, разработана структура процесса анализа и прогнозирования рынка офисной недвижимости в мегаполисе, позволяющая организовать соответствующие процессы на федеральном, региональном или корпоративном уровне.
На основе предложенных принципов построения, разработана классификация крупноформатной офисной недвижимости, учитывающая особенности развития рынка офисной недвижимости мегаполиса, предназначенная для использована в качестве инструмента анализа и прогнозирования.
Разработана модель территориального распределения спроса на офисную недвижимость внутри мегаполиса, позволяющая определить наиболее перспективные зоны развития, оценить соответствие характеристик местоположения конкретных объектов недвижимости с потребностями рынка.
На основе комплексного исследования показателей макроэкономики, имеющих наибольшее влияние на рынок недвижимости мегаполиса, разработана матрица направлений и значимости их воздействия на различные сегменты рынка недвижимости, позволяющая прогнозировать развитие рынка недвижимости на основании динамики их значений.
Построена пространственная модель рынка офисной недвижимости в мегаполисе на основе использования географических информационных систем, позволяющая определять наиболее привлекательные для развития зоны, обеспечивающие наибольшую доходность объектов офисной недвижимости
С использованием предлагаемых методов проведен комплексный анализ и прогнозирование развития рынка офисной недвижимости для условий российского мегаполиса, выявлены основные тенденции спроса и предложения, построены качественные и количественные прогнозы его развития.
Теоретическая значимость исследования состоит в разработанных методах анализа и прогнозирования рынка офисной недвижимости мегаполиса: разработанном алгоритме процесса анализа рынка офисной недвижимости, матрицы воздействий показателей макроэкономики на различные сегменты рынка недвижимости.
Практическая значимость работы заключается в том, что предложенная классификация офисной недвижимости, модель географического распределения спроса в мегаполисе, результаты комплексного анализа и прогнозирования
рынка офисной недвижимости могут быть использованы в хозяйственной практике, в частности, для принятия решений о развитии предпринимательской деятельности на рынке недвижимости российских мегаполисов; при разработке и внедрении региональных программ развития рынков недвижимости.
Предложенные методы анализа рынка недвижимости также могут быть использованы при разработке, оценке и осуществлении концепций управления и развития объектов недвижимости, инвестиционных проектов и программ целевого финансирования.
Основные результаты исследования докладывались автором на научной конференции «Актуальные проблемы управления экономикой региона» (2007 г.), проведенной в СПбГИЭУ.
Основные теоретические выводы, сделанные в ходе исследования, могут быть использованы в курсах «Экономика недвижимости», «Анализ и прогнозирование состояния рынков недвижимости».
По теме диссертации опубликовано 7 научных статей общим объемом 1,55 п.л.
Объем и структура работы
Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы. Объем диссертации состоит из 149 страниц машинописного текста, содержит 34 рисунка и 23 таблицы. Список литературы включает 108 наименований.
